【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 美達南京淺草明苑項目 定位 報告 一、項目介紹 一） 項目概況 本項目位于南京市棲霞區(qū)，東臨城市規(guī)劃道路經(jīng)五路，西、南兩面為規(guī)劃城市道路，北側(cè)為農(nóng)居用地。 為邁皋橋原棲霞養(yǎng)雞廠地塊 。 西接長江，中傍玄武湖，東連紫金山，幕府山、聚寶山等如珠玉般散落其間，這就是城北令人艷羨的自然環(huán)境。尤其是幕府山風(fēng)景區(qū)整治步伐的加快，人們對老城北的印象正逐漸改觀，城北正成為和諧人居的新區(qū)域。 本項目地塊呈不規(guī)則四邊形，內(nèi)部地勢呈東高西低的緩坡。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二） 項目經(jīng)濟指標 項目總占地面積為 平方米，總建筑面積為 平方米，其中住宅面積為 平方米，商鋪面積為 平方米。項目綠地率為 %，容積率為 ,總戶數(shù)為 608戶。 二、市場背景分析 一） 城北 城市規(guī)劃 概況 ? 路網(wǎng)體系舊貌換新顏，交通配套逐步完善 隨著和燕路拓寬改造工程的完成、地鐵一號線的開通以及建寧路、紅山路、玄武大道、玄武湖隧道、九華山隧道、龍蟠路快速化改造使得城北的路網(wǎng)體系更上一個新臺階，交通配套也更為完善。尤其是地鐵一號線的開通，為城北居民的居 住、生活帶來無比的便利。無疑，城北樓市的發(fā)展也將隨著地鐵的開通，駛上前所未有的高速軌道。 未來在 城北緯一路以北地區(qū)還將 新增 20 余條道路，形 成 快速干道、主干道、次干道、支路相組合的發(fā)達路網(wǎng)，同步增設(shè)公交站點，方便市民出行。 此外，未來在南京車站北面還將建設(shè)大型客運樞紐中心，在外交通中，將通過和燕路、中央北路接上緯一路上大橋、二橋和滬寧高速，從而避開城區(qū)交通。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 人文、自然景觀資源得以利用，使得城北樓市增色不少 在城北未來的發(fā)展方向中，結(jié)合長江二橋、三橋以及過江隧道的建設(shè)，將同步建設(shè)濱江景觀，進一步完善幕燕風(fēng)景區(qū) ，逐步加大居住配套設(shè)施建設(shè)，從而將從根本上改善城北生活環(huán)境質(zhì)量。 作為南京城北天然綠色屏障和主城四大風(fēng)景區(qū)之一，幕 (幕府山 )燕 (燕子礬 )風(fēng)景區(qū)西起上元門，東到燕子磯，北臨長江，是南京主城綠地系統(tǒng)重要組成部分 。 整個風(fēng)景區(qū)被劃分為 “四區(qū)一園一帶 ”，即燕子磯名勝游覽區(qū)、勞山生態(tài)游覽區(qū)、幕南景觀休閑區(qū)、旅游服務(wù)區(qū)、白云石礦遺址公園和濱江休閑風(fēng)光帶。 隨著城北人文、自然景觀資源的加以利用，使得城北樓市增加了不少新亮點。 ? 環(huán)境改善提升城北居住質(zhì)量，引領(lǐng)住宅新氣象 2020 年新火車站的建成及門前廣場出新工程，標志著城北地 區(qū)的環(huán)境整治工程的正式拉開了序幕。但對于城北樓市，眾多的化工企業(yè)才是制約其快速發(fā)展的最大“障礙”，隨著“緯一路以北地區(qū)控制性規(guī)劃”的編制出臺，這個障礙也將得到清除。 由于現(xiàn)有化工廠所在地區(qū)緊鄰幕燕風(fēng)景區(qū)，北靠長江，景觀條件不錯，因此結(jié)合化工企業(yè)的搬迂，今后這里將規(guī)劃成大型的住宅區(qū)。未來居住用地主要集中在幕燕風(fēng)景區(qū)以東、經(jīng)五路以西的區(qū)域布置，主要分為燕子磯社區(qū)、幕府山莊社區(qū)等六大社區(qū)，可容納居民 12 萬人左右。 小結(jié)： 隨著 市政道路以及城北居住配套設(shè)施的的建設(shè)，以及隨著城北 風(fēng)景區(qū)整治步伐的加快，人們對老城 北的印象正逐漸改觀，城北正成為和諧人居的新區(qū)域。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二） 城北 房地產(chǎn)發(fā)展狀況 1． 板塊 界定 城北板塊是指棲霞區(qū)、下關(guān)區(qū)與玄武區(qū)的北部，建寧路 — 龍蟠路 — 寧鎮(zhèn)公路以北的廣闊地域，面積約 50 平方公里。南至秦淮河入江處、挹江門段明城墻、建寧路、龍蟠路、寧鎮(zhèn)公路以北，北至長江。 2． 樓市格局 ? 初步形成城北東片、城北西片、城北中片的樓市格局 過去城北板塊由于城市建設(shè)與改造進程相對滯緩，房地產(chǎn)市場起步較晚。經(jīng)過 近 三年發(fā)展，現(xiàn)在城北樓市正逐漸邁上“快車道”。目前已經(jīng)初步形成 城北東片、城北西片、城北中片 的樓市格局。 城北東片為環(huán)城公路以東，寧鎮(zhèn)公路以北；西片為建寧路、龍蟠路以北，和燕路、紅山路以西；中片和燕路、紅山路以東，環(huán)城公路以西。城北板塊作為主城區(qū)價格優(yōu)勢相對明顯的區(qū)域，正隨著南京樓市的回暖而備受關(guān)注。 3． 供應(yīng)分析 ? 樓盤分布較散，未出現(xiàn)激烈的競爭場面 長期以來大城北的概念雖已在買房人心目中根深蒂固，但因為地域偏廣 (覆蓋三個行政區(qū) )、樓盤分布較散等原因，整個城北板塊資源整合度還有待提高，各家樓盤基本上還是以獨立經(jīng)營自身小環(huán)境為主，遠沒有出現(xiàn)類似橋北大盤扎堆或是奧體貼身肉搏 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 那樣更能吸引眼球的場面。 ? 城北板塊全年新增 供應(yīng)量達 萬平方米 2020 年 112 月，城北板塊全年新增供應(yīng)量達 萬平方米，其中， 14 月均保持在每月 5 萬平方米以上的新增供應(yīng)，而58 月由于受到新政影響以及銷售淡季等因素影響，新增供應(yīng)量較前期有所下降，直到“金九”時節(jié)才得以回升。 05 年 912 月城北板塊迎來了今年的第二個集中放量期，尤其是 05 年 11月，由于東恒陽光嘉園、金基翠城以及聚寶山莊等大盤的相繼上市，達到全年新增供應(yīng)量的最高峰。 2 0 0 5 年城北板塊1 1 2 月新增供應(yīng)量比較圖（單位：萬方）024681012141月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 1 2 月 4． 需求分析 ? 購房者較為理性，需求戶型集中在 80100 ㎡ 的兩房與 110130 ㎡ 的三房 過去城北供銷集中在 6080 ㎡ 、 100120 ㎡ 這兩個區(qū)間，購房者較為接受的基本面積在這兩區(qū)間中，這主要與城北的房地產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月 更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 開發(fā)較為滯后，購房者對于生活條件要求還基本處于滿足根本需求上。 目前，城北各片區(qū)供銷比較好地集中在 80100 ㎡ 、 110130 ㎡ 這兩個區(qū)間，這兩區(qū)間正好為二房與三房的最佳居住面積，可見城北居民購房需求也從過去的滿足根本居住需求逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的經(jīng)濟舒適型需求，整體而言，城北購房者消費較為理性。 ? 整體存量少、去化速度快，供需基本平衡 至 2020 年 11 月底城北板塊已批準上市待售體量為 萬平方米，去化周期需要 10 月左右，比全市 16 個月的平均去化周期少 6個月。除仙林外，全市各大板塊中，城北是存量最少 、 去化最快的板塊。新政后，城北板塊平穩(wěn)發(fā)展，整體均價穩(wěn)中有升。總體來看， 2020 年城北板塊供需基本平衡