房地產(chǎn)行業(yè)某商業(yè)裙樓營(yíng)銷(xiāo)策劃導(dǎo)入報(bào)告(ppt58)(已修改)
2025-03-03 18:20 本頁(yè)面
【正文】 天苑商都 商業(yè)裙樓營(yíng)銷(xiāo)策劃導(dǎo)入報(bào)告 深圳國(guó)貿(mào) 2023年 5月 25日 第一章 市場(chǎng)分析 菏澤同山東其他城市一樣，整個(gè)經(jīng)濟(jì)形式處在快速發(fā)展階段，商貿(mào)發(fā)達(dá)。京九線開(kāi)通，為菏澤經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶來(lái)前所未有的良機(jī)。為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，特別是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，提供了較為有利的條件。 第一節(jié) 菏澤商業(yè)房地市場(chǎng)現(xiàn)狀 商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 一、寫(xiě)字樓 ◆尚無(wú)比較規(guī)范的寫(xiě)字樓供應(yīng)，一般的寫(xiě)字樓提供的只是一個(gè)辦 公空間。 ◆無(wú)物業(yè)管理可言，內(nèi)部環(huán)境雜亂，缺乏安全保障。 ◆無(wú)完善的配套設(shè)施。 ◆物業(yè)陳舊，毫無(wú)形象可言。 ◆僅財(cái)富中心等極少數(shù)寫(xiě)字樓面向市場(chǎng)出售，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也比較不 錯(cuò)，菏澤規(guī)范化的寫(xiě)字樓尚處于起步階段。 二、商業(yè)物業(yè) 菏澤的商貿(mào)活動(dòng)以雙河路 、 青年路 、 丹陽(yáng)路為傳統(tǒng)的老商業(yè)區(qū) ， 業(yè)態(tài)組成品種繁多 ， 經(jīng)營(yíng)雜亂；東邊為新區(qū) ， 以新的商貿(mào)廣場(chǎng) ， 超市為主流 。 從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)來(lái)看 ， 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和餐飲等主導(dǎo)商服市場(chǎng) 從營(yíng)銷(xiāo)來(lái)看 ， 商鋪營(yíng)銷(xiāo)模式變革初現(xiàn) 1） 注重招商與銷(xiāo)售的節(jié)奏把握 2） 商家開(kāi)始前期介入 3） 返租成為吸引投資客戶的有力手段 4）社區(qū)商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好 第二節(jié) 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀 一、 消費(fèi)區(qū)域 二、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)主要業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 三、消費(fèi)力 從調(diào)查資料分析顯示 ， 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)物流通暢 ， 供給系統(tǒng)成熟 ， 消費(fèi)人口穩(wěn)定 ， 消費(fèi)資源豐富 ， 消費(fèi)層次介于中檔之間；對(duì)有一定實(shí)力和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的商服企業(yè)來(lái)講 ， 如能有效調(diào)整組合該區(qū)域商性結(jié)構(gòu) ， 可有效把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)并享有市場(chǎng)利潤(rùn)空間； 同時(shí)也帶給該區(qū)域商服物業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)突破與機(jī)會(huì) ， 但必須有效把握上市時(shí)機(jī)和運(yùn)用價(jià)格策略 ， 合理運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略和加強(qiáng)推廣力度 ， 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售和合理利潤(rùn)的條件才能具備 。 第二章 項(xiàng)目總體定位 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目處在菏澤市政務(wù)中心區(qū)，北面為中華路，東面為和平路，兩面臨街。項(xiàng)目總建筑面積 m2， ， 1F— 4F為商業(yè)裙樓（負(fù)一層部分為設(shè)備間及停車(chē)場(chǎng)），商業(yè)面積； 5— 22F為寫(xiě)字樓，面積約 ，主樓地下室建筑面積： m2，地下室車(chē)庫(kù)建筑面積： * m2。（有待商榷） 第二節(jié) 項(xiàng)目 SWOT分析 一 、 優(yōu) 勢(shì) ◆ 地處菏澤政務(wù)中心 ， 商務(wù)氛圍十分濃烈； ◆ 項(xiàng)目?jī)?nèi)部布局合理 ， 外立面新穎俊朗 ， 相比其它物業(yè)有形象上的優(yōu)勢(shì)； ◆ 周邊商業(yè)與魯能購(gòu)物超市 、 施樂(lè)購(gòu)物中心一路之隔 。 由于商業(yè)物業(yè)較為集中 ， 決定了本項(xiàng)目所處區(qū)域必將成為菏澤新的商業(yè)熱點(diǎn)和商務(wù)中心； ◆ 項(xiàng)目周邊酒店林立 ， 市政府及其政務(wù)部門(mén) 、 大公司 、 銀行分布四周 ， 頻繁的各類(lèi)商務(wù)活動(dòng) ， 為商業(yè)后期經(jīng)營(yíng) ， 商貿(mào)活動(dòng)提供了有力的保證； ◆ 項(xiàng)目所在地段有非常優(yōu)越的區(qū)位形象 ， 加上項(xiàng)目良好的設(shè)計(jì)方案 ，進(jìn)一步提升了本項(xiàng)目的物業(yè)形象和物業(yè)價(jià)值； ◆ 貫穿東西的中華路及即將動(dòng)工的和平路 ， 奠定了項(xiàng)目?jī)?yōu)越的交通條件； ◆周邊商務(wù)、商業(yè)及生活配套齊全，為項(xiàng)目的成功銷(xiāo)售和 后期運(yùn)營(yíng)，提供了強(qiáng)有力的保證； ◆從其它商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況看，市民對(duì)商業(yè)、寫(xiě)字樓物 業(yè)有一定的投資熱情。 二、劣 勢(shì) ◆ 菏澤相對(duì)低的經(jīng)濟(jì)狀況制約當(dāng)?shù)氐纳藤Q(mào)活動(dòng)； ◆ 不太發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)也限制了企業(yè)及個(gè)人對(duì)商業(yè)、寫(xiě)字樓物 業(yè)的投資力度； ◆ 項(xiàng)目推廣期跨過(guò)了農(nóng)歷新年，對(duì)寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售不利。在 這個(gè)階段推廣效果也不佳而且缺乏連貫性；建議新年前 以軟文和活動(dòng)推廣為主。 三 、 機(jī)會(huì) ◆ 區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)的居住人口增加對(duì)區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)市場(chǎng)的刺 激 ， 以及消費(fèi)層次和供給系統(tǒng)的需求升級(jí)帶來(lái)的機(jī)會(huì) 。 四 、 威脅 ◆ 項(xiàng)目周邊其他項(xiàng)目如施樂(lè)購(gòu)物中心的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售造成了分流客戶 的威脅 ， 主要表現(xiàn)在項(xiàng)目原始規(guī)劃與商業(yè)布局的差異； ◆ 外地大型知名商業(yè)業(yè)態(tài)如銀座商業(yè)廣場(chǎng)等進(jìn)入 ,給本地商家和項(xiàng) 目商業(yè)經(jīng)營(yíng)上帶來(lái)影響； ◆ 目前國(guó)家政策宏觀調(diào)控 ， 使一些投資客處于觀望狀態(tài)； ◆ 和平路能否在短時(shí)間內(nèi)全線貫通 ， 直接影響了該項(xiàng)目的區(qū)位價(jià) 值 。 綜合來(lái)看 ， 從市場(chǎng)的角度分析 ， 由于項(xiàng)目所處核心商圈 ， 交通便捷 ， 市政配套設(shè)施齊全 ， 給本項(xiàng)目的操作帶來(lái)先天性的便利 。 另外 ,部分現(xiàn)有市場(chǎng)格局需要重新調(diào)整組合 。 隨著項(xiàng)目區(qū)域房地
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