【正文】 徐州市銅山新區(qū)財(cái)富灣項(xiàng)目營銷策劃執(zhí)行報(bào)告 江 蘇 金 石 2023年 5月 28日 ? 一 .市場認(rèn)知 ? 二 .項(xiàng)目認(rèn)知 ? 三 .銷售突破 ? 四 .營銷突圍 ? 五 .VI表現(xiàn) ? 六 .金石優(yōu)勢 準(zhǔn)確把握市場“脈搏” 找準(zhǔn)市場與產(chǎn)品切入點(diǎn) 讓我們贏在“起跑線”上 一 .市場認(rèn)知 自然環(huán)境與人文環(huán)境完美結(jié)合，養(yǎng)生宜居福地。 銅山新區(qū)位于徐州市南部，根據(jù)最新一輪的徐州市總體規(guī)劃表明，徐州市的發(fā)展重心將向南和東南部轉(zhuǎn)移，為銅山新區(qū)發(fā)展提供了良好的發(fā)展機(jī)遇，隨著徐州市發(fā)展重心的南移，銅山新區(qū)將成為徐州城市南部的以商業(yè)、科教、居住為主的綜合性區(qū)域，成為徐州城市重要的組成部分。 在 “東進(jìn)南擴(kuò)” 的城市整體規(guī)劃指導(dǎo)思想之下，徐州的城市規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度也將進(jìn)一步加大。 銅山新區(qū) 受城市整體規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的影響，更加刺激了 銅山縣 房地產(chǎn)市場的發(fā)展，城市外沿的拓展改善了 新區(qū) 的整體居住條件 。 老城區(qū) 新城區(qū) 銅山新區(qū) 礦大新校區(qū) 規(guī)劃中的北京路商業(yè)區(qū) 銅山縣行政中心 泉山森林公園 師范大學(xué) 銅山新區(qū)由于其獨(dú)有的自然生態(tài)環(huán)境，區(qū)域內(nèi)高校林立，人文氣息濃郁，屈居居住條件，逐漸越來越受到購房者的青睞。 別墅區(qū) ? 銅山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)轄區(qū)面積180平方公里，常住人口。是蘇北地區(qū)成立最早、面積最大、產(chǎn)業(yè)最先進(jìn)、管理最現(xiàn)代的開發(fā)區(qū)之一。 ? 開發(fā)區(qū)擁有一個(gè)科教集聚區(qū)、三個(gè)現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)和一個(gè)現(xiàn)代物流區(qū)，總建設(shè)面積 100多平方公里，各園區(qū)均建有高標(biāo)準(zhǔn)互通網(wǎng)狀公路與 20 104國道和霍連高速公路相連接 。 銅山，房地產(chǎn)市場一直保持著較快的發(fā)展勢頭 區(qū)域市場運(yùn)營環(huán)境分析 /一級(jí)市場 ?土地市場的走勢： 2023年土地市場成交量達(dá)到高峰，導(dǎo)致目前的二級(jí)市場仍在去化 08年的土地供應(yīng)。 2023年上半年雖然房地產(chǎn)市場回暖，但是土地市場在下半年才有了起色，但是總供應(yīng)量仍不足上年的一半。 2023年，由于供應(yīng)量減少且處于樓市回升階段，開發(fā)商資金充裕， 2023年近前五個(gè)月的土地成交量就超過 08年全年總量的一半。 年份 上市量 銷售量 剩余量 銷售率 2023年 287027 168860 118167 58% 2023年 650526 468728 181798 72% 2023年到 4月為止 286617 192078 94539 67% 系列 1, 鼓樓區(qū) , 854526, 13% 系列 1, 云龍區(qū) , 129675, 2% 系列 1, 泉山區(qū) , 978194, 15% 系列 1, 賈汪區(qū) , 219756, 4% 系列 1, 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) , 501578, 8% 系列 1, 豐縣 , 503303, 8% 系列 1, 沛縣 , 419323, 7% 系列 1, 新沂市 , 920923, 15% 系列 1, 邳州市 , 712952, 11% 系列 1, 睢寧縣 , 643775, 10% 系列 1, 銅山縣 , 468728, 7% 鼓樓區(qū) 云龍區(qū) 泉山區(qū) 九里區(qū) 賈汪區(qū) 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 豐縣 沛縣 新沂市 邳州市 睢寧縣 銅山縣 2023年銅山縣二級(jí)市場的總成交量處于徐州市二級(jí)市場成交量的中端位臵，但是較徐州市區(qū)區(qū)域成交比重則具有一定的競爭力，說明銅山新區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，其獨(dú)特的人文和自然環(huán)境優(yōu)勢明顯。 小結(jié)： 08年銅山樓市整體銷售率較低，部分項(xiàng)目推遲房源上市步伐，整體上市量較低，在 2023年市場急速反彈期間，銷售率快速上升，開發(fā)商推盤數(shù)量和上市面積增加，同時(shí) 08年推遲上市的房源也跟著市場步伐大量推出。致使 2023年上市量高于 2023年上市量的一倍多，整體銷售量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 2023年的銷售水平。至 2023年上半年國家調(diào)控政策效果逐漸落實(shí)和 4月份一系列的調(diào)控政策的頒布，政府打壓房市態(tài)度堅(jiān)決，觀望情緒增加，整體銷售步伐放緩。 政策作為一只無形的手 ,對(duì)左右市場起著巨大的作用。 2023年 4 月，房地產(chǎn)行業(yè)有史以來最嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái) 90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于 30%； 第二套住房貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ； 商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款； 對(duì)不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 分析： 此次調(diào)控，對(duì)改善型購房和投資購房起到很大的抑制作用，市場觀望氣氛不斷增強(qiáng)。 政策出臺(tái)的必然性 09年底 ， 在不到一個(gè)月時(shí)間里 ， 連出五道政令 ， 從土地 、 稅收 、 信貸對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行全方位調(diào)控 ，被成為史上最密集的組合拳調(diào)控 。 2023年 12月 14日，國四條 。 消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。 。 。 2023年 12月 17日，關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出收支管理的通知 土地出讓款首次繳納比例不低于50%，全部交清期限不超過一年。 2023年 12月 23日，二手房交易營業(yè)稅調(diào)整 5年非普通商品房全額征稅 5年非普通商品房或不足 5年普通商品房，差額征稅 2023年 1月 10日，國十一條 供給 房需求二套房貸首付不低于 40% 要點(diǎn) 主要內(nèi)容 實(shí)行有史以來最為嚴(yán)厲的差別化住房信貸政策 ? 90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于 30%； ? 第二套住房貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ； ? 商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款； ? 對(duì)不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 為出臺(tái)進(jìn)一步嚴(yán)格稅收政策留下空間 ? 財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。 限制不良記錄開發(fā)商貸款和融資，通過影響開發(fā)商資金鏈迫使其配合調(diào)控 ? 對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。 在 2023年換屆敏感時(shí)期將調(diào)控效果與問責(zé)掛鉤 ? 對(duì)穩(wěn)定房價(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。 打擊捂盤惜售和價(jià)格操縱 ? 對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。 增加居住用地有效供應(yīng) ? 房價(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。 ? 要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對(duì)收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) ? 保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。 ? 房價(jià)過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。 加快保障性安居工程建設(shè) ? 確保完成 2023年建設(shè)保障性住房 300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房 280萬套的工作任務(wù) 三架馬車對(duì) GDP增長的貢獻(xiàn) 政策周期研判 2023年經(jīng)濟(jì)增長保八已沒有懸念 經(jīng)濟(jì)增長結(jié)構(gòu)有明顯改善 ， 消費(fèi)和出口對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用穩(wěn)步回升 ， 投資對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率較去年 8%的高點(diǎn)大幅回落 。 在經(jīng)濟(jì)增長保八確定能實(shí)現(xiàn)的情況下 ， 2023年底之前 ， 經(jīng)濟(jì)增長對(duì)投資的依賴度將相對(duì)有限 人民幣升值周期 從人民幣被低估程度和漸進(jìn)式升值方式來看 ， 人民幣升值周期將至少在一年以上 。 在人民幣升值期間減弱不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)升值預(yù)期將有利于減少房地產(chǎn)行業(yè)的熱錢流入量 ， 防止房價(jià)泡沫的再次膨脹 。 此次房地產(chǎn)調(diào)控本質(zhì)上已經(jīng)成為一項(xiàng)政治任務(wù) 在 2023年的政府換屆敏感時(shí)期將成為一項(xiàng)重要的考核業(yè)績。 2023年經(jīng)濟(jì)能夠保持相對(duì)快速增長的情況 人民幣升值周期至少會(huì)在一年以上， 熱錢有可能大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致房價(jià)更加脫離居民的承受能力。 我們預(yù)計(jì)此次調(diào)控政策在 2023年底之前都將得到嚴(yán)格的執(zhí)行。 因此 2023年形勢判研 ?08年底以來的經(jīng)濟(jì)刺激政策效果逐漸消失 ， 固定資