【正文】 招商 ●北固灣營銷策劃方案城市篇市場篇本體篇客群篇營銷篇思源服務(wù)體系目錄城市篇1城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江市是江蘇省經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的城市鎮(zhèn)江地處江蘇省西南部，是江蘇省 13個地級市之一，長江下游南岸。下轄三區(qū)三縣，三縣：丹陽、揚(yáng)中、句容；三區(qū)：京口、潤州、丹徒。東鄰上海、西接南京，北與揚(yáng)州泰州隔江相望。 處于南京都市圈和蘇錫常都市圈交界處，與周邊各大城市聯(lián)動密切，距離各大城市車程均不超過 2小時。 更是京滬高鐵的重要節(jié)點(diǎn)性城市。鎮(zhèn)江市是歷史文化底蘊(yùn)深厚的城市鎮(zhèn)江是一座人文薈萃的歷史文化名城，有 3000多年的悠久歷史，是吳文化的重要發(fā)祥地。不僅是 甘露寺劉備招親 ， 白娘子水漫金山 等傳說的發(fā)源地，也是 《 文心雕龍 》 、《 夢溪筆談 》 等巨著的誕生地。城市宏觀概況 鎮(zhèn)江區(qū)位優(yōu)勢突出、交通便捷鎮(zhèn)江區(qū)位優(yōu)勢突出、交通便捷鎮(zhèn)江是江蘇省省轄市，南京都市圈核心層城市、長三角重要的港口、工貿(mào)和旅游城市，先后獲得國家歷史文化名城、中國優(yōu)秀旅游城市、全國科技進(jìn)步先進(jìn)城市、國家衛(wèi)生城市、國家園林城市等稱號，空氣質(zhì)量指數(shù)、生活質(zhì)量指數(shù)均位于江蘇省前列。 鎮(zhèn)江是一座區(qū)位獨(dú)特、條件優(yōu)越的交通樞紐城，是長三角區(qū)位交通條件最好的城市之一，長江與京杭大運(yùn)河、吳文化與楚文化、上海經(jīng)濟(jì)圈和南京都市圈的交匯點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢突出，水陸交通發(fā)達(dá)。 p鐵路 ：有京滬鐵路、滬寧城際鐵路、京滬高鐵等多條鐵路線通過。p公路 ：滬寧高速公路，潤揚(yáng)長江大橋?qū)㈡?zhèn)江與蘇北地區(qū)及京滬高速公路聯(lián)系起來 。 p水運(yùn) ：地處長江與京杭大運(yùn)河兩條黃金水道的十字路口，新開辟的貨運(yùn)碼頭位于東郊的大港。 u 全市總面積 3843平方公里，其中市區(qū)面積 1089平方公里。全市下轄 3區(qū) 3市， 3區(qū)：京口區(qū)、潤州區(qū)和丹徒區(qū)； 3市：句容市、丹陽市和揚(yáng)中市。另有國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)鎮(zhèn)江新區(qū)，行使市轄區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會管理權(quán)限。 u 最新 2023年人口普查顯示，全市常住人口為 。其中，戶籍常住人口為，人口年平均增長率為 %，比江蘇省人口平均增長率高出 %全市地域?qū)拸V，人口增長合理，自然人文資源豐富全市地域?qū)拸V，人口增長合理，自然人文資源豐富u 鎮(zhèn)江有著豐富的土地資源、水資源、礦產(chǎn)資源和生物資源，擁有眾多知名的旅游景點(diǎn)，科教文衛(wèi)等各項事業(yè)比較發(fā)達(dá)。n城市空間格局——“ 一城兩翼 ，南山北水， π格局”216。主城核心區(qū) ——商業(yè)金融、旅游服務(wù)為主的城市主中心216。南徐新城 ——由行政、文化、商務(wù)為主的城市次中心216。丁卯新城 ——高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科技信息服務(wù)為主的城市新區(qū)216。谷陽新城 ——以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)為主的城市新區(qū)216。南山風(fēng)景區(qū) ——城市中心綠地，將建設(shè)現(xiàn)代休閑度假旅游區(qū)和城市森林公園沿江綜合發(fā)展軸西部生活西部生活 發(fā)展軸高鐵鎮(zhèn)江站南京南京 上海上海滬寧高速公路京滬高鐵東部產(chǎn)業(yè)東部產(chǎn)業(yè) 發(fā)展軸城市發(fā)展定位為城市發(fā)展定位為 ““ 一城兩翼一城兩翼””20232023年鎮(zhèn)江市 GDP總量穩(wěn)步攀升，僅 2023年上半年便達(dá)到了 1120億元，比上年增長 %，經(jīng)濟(jì)增幅連續(xù) 5年保持在 11%以上。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，鎮(zhèn)江加大社會固定資產(chǎn)投資的比重，固定資產(chǎn)投資以每年 20%以上的速度在增長，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了較好的空間和動力。人口、人均 GDP216。鎮(zhèn)江人口在江蘇省所占比重逐年上身，但是人口總量依然較少， 2023年全市總?cè)丝谶_(dá)到 3113384，位列全省最后。 20232023年鎮(zhèn)江市人均 GDP逐年攀升， 2023年人均 GDP達(dá)到了 62846元。城市居民人均可支配收入 23075元，增長 %。人口數(shù)量的上升以及人均 GDP的逐年增高為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了足夠的客群支撐。鎮(zhèn)江人口發(fā)展趨勢良好，為城市房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展提供了更多的機(jī)遇。2023年江蘇省 13大市人均 GDP官方排名地區(qū) 人均 GDP（ 元）無錫市 90355蘇州市 87607常州市 64824鎮(zhèn)江市 62846南京市 62593揚(yáng)州市 49509南通市 46931泰州市 43359徐州市 33412鹽城市 31215淮安市 28023連云港市 26191宿遷市 21529地區(qū) 人口 比重（ %）2023年 2023年全省合計 78659903 100 100南京市 8004680 無錫市 6372624 徐州市 8580500 常州市 4591972 蘇州市 10465994 南通市 7282835 連云港市 4393914 淮安市 4799889 鹽城市 7260240 揚(yáng)州市 4459760 鎮(zhèn)江市 3113384 泰州市 4618558 宿遷市 4715553 小結(jié)小結(jié)地處長三角與南京都市圈交匯區(qū)域，鎮(zhèn)江市城市區(qū)位優(yōu)勢明顯；通達(dá)的鐵路、水路交通，突出的各項軟硬件條件，良好的居住環(huán)境和城市發(fā)展為整個城市房地產(chǎn)發(fā)展提供保障。鎮(zhèn)江市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體平穩(wěn)健康，多項重要宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)在與長三角 16個城市的比對中表明，未來鎮(zhèn)江市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有巨大的潛力，這為鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，提供了廣闊的發(fā)展空間。鎮(zhèn)江市人口數(shù)量總體增長，城鎮(zhèn)居民居住水平和人均年可支配收入逐年提高，這些為鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。區(qū)位人口經(jīng)濟(jì)市場篇2從土地成交量來看， 08年 11年鎮(zhèn)江土地成交量一直呈上升態(tài)勢， 10年全年成交商住用地 53輻，出讓土地總建 ㎡。 11年上半土地成交 19輻，成交總建 ，成交面積同比去年依然有所增加。從土地成交價格來看， 0811年鎮(zhèn)江土地成交價格逐年上升，年平均增長率保持在 20%左右。從上圖我們可以看出 0811年鎮(zhèn)江商品房成交呈上升態(tài)勢， 09年出現(xiàn)了較大的增長，整體上年成交量維持在 220萬㎡左右。上述統(tǒng)計中包括拆遷安置房，實際上鎮(zhèn)江每年商品房成交量在 200萬㎡以下，成交量依然較低。近幾年鎮(zhèn)江住房成交價格有了較大幅度的增長，從 08年的 4000元 /㎡增加到 11年的 6308元/㎡，年平均增長率達(dá)到 19%。從成交面積看，主力成交產(chǎn)品面積趨于減少， 11年平均成交面積在 100㎡左右。11年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)，受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響相對較小， 5月底新開盤項目較多，所以 6月、 7月成交量有所放大，預(yù)計下半年開發(fā)商推盤量將加大，市場競爭趨于激烈。項目名稱 開發(fā)商 項目地址 占地面積（萬方） 總建筑面積 （萬方） 容積率 綠化率亞東樸園 江蘇鎮(zhèn)江亞東置業(yè)有限公 司 京口區(qū)林隱路 8號（林隱北路與樸園路交匯處） 40 45%萬科藍(lán)山 鎮(zhèn)江萬筑置業(yè)有限公司 潤州區(qū)九華山路（南山風(fēng)景區(qū)西入口對面） 30%江山名洲 鎮(zhèn)江維科置業(yè)有限公司 京口區(qū)東吳路 3888號（焦山大門口正對面） 66 40%中南世紀(jì)城 中南鎮(zhèn)江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 鎮(zhèn)江市東吳路 120號 62 48%萬科沁園 鎮(zhèn)江潤都置業(yè)有限公司 潤州區(qū)檀山路 10號 40%項目基本概況從地段，價格，開發(fā)商品牌與項目定位四個維度選擇與本案相近的五個項目進(jìn)行調(diào)研。項目名稱 產(chǎn)品類型 建筑風(fēng)格 立面材料 產(chǎn)品均價（元 /㎡） 總價區(qū)間（萬元） 產(chǎn)品面積區(qū)間 （㎡） 去化率亞東樸園小高層高層聯(lián)排現(xiàn)代中式 真石漆小高層 8800高層 7800聯(lián)排 15000小高層 75160高層 117別墅 405小高層 86121180高層 150聯(lián)排 27080%萬科藍(lán)山 聯(lián)排 多層 新中式石材面磚涂料多層 9500聯(lián)排 15000多層 70175聯(lián)排 300370多層 85135聯(lián)排 190210 100%江山名洲別墅多層 小高層 別墅英倫風(fēng)格普通住宅中式石材面磚涂料聯(lián)排 125000 聯(lián)排 170320多層 65140聯(lián)排 140250多層 8714095%中南世紀(jì)城聯(lián)排疊加多層高層小高層西班牙 涂料石材聯(lián)排別墅 14000疊加 10000聯(lián)排 300350疊加 70170疊加 89189聯(lián)排 253 85%萬科沁園小高層高層artdeco 石材真石漆小高層 8500