【正文】 Code of this report | 1169。 Copyright Centaline Group, 2023元邦山清水秀價(jià)格及推盤建議 御湖城營(yíng)銷策劃案Code of this report | 2169。 Copyright Centaline Group, 2023Chapter 1:定位思考競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目簡(jiǎn)介及 SWOT分析價(jià)格建議營(yíng)銷推廣策略推盤策略前言Chapter 2:Chapter 3:Chapter 4:Chapter 5:Chapter 6:Chapter 7:思維導(dǎo)圖中原地產(chǎn)服務(wù)優(yōu)勢(shì) Chapter 8 :Code of this report | 3169。 Copyright Centaline Group, 2023前言Part1Code of this report | 4169。 Copyright Centaline Group, 2023前言 ——市場(chǎng)背景2023年從化區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2023年從化住宅市場(chǎng)供應(yīng) 100萬(wàn)平米，成交面 84萬(wàn)平米環(huán)比上漲 55%，市場(chǎng)吸納率為 84%，整體市場(chǎng)表現(xiàn)為供略大于求。 2023年從化住宅成交金額為 60億元環(huán)比上漲 62%，均價(jià)為 7105元 /平米環(huán)比上漲 4%，漲幅有限。  從化市 2023年市場(chǎng)表現(xiàn)突出需求進(jìn)一步放大，均價(jià)低、上漲幅度較小，是廣州十區(qū)二市的價(jià)值低洼區(qū)域，市場(chǎng)運(yùn)行健康。Code of this report | 5169。 Copyright Centaline Group, 2023前言 ——政策背景從化區(qū)入戶政策2023年 1月 12日從化市人民政府下發(fā)紅頭文件，買家所購(gòu)商品房的土地使用權(quán)在 2023年 12月 31日前獲得，并在2023年 12月 31日前進(jìn)行網(wǎng)簽，可辦理落戶?！　≡撐募硎荆?70~95平方米可申辦一個(gè)非農(nóng)業(yè)戶口， 95~144平方米可申辦兩個(gè)非農(nóng)業(yè)戶口。 144平方米以上可申辦三個(gè)非農(nóng)業(yè)戶口，申辦入戶者需為房屋所有權(quán)人或直系家屬。另外，購(gòu)房者在享受其入戶指標(biāo)辦理有關(guān)入戶手續(xù)后三年內(nèi)，可為直系親屬辦理 “ 家庭團(tuán)聚類 ” 入戶。原本將延期兩年的從化購(gòu)房入戶政策自 4月 1日起又被暫停，而根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在 2月 9日傳出 “ 有條件延期入戶2年 ” 的消息之前，從化 1月 1日 2月 8日僅成交了 98套單位，與去年同期相比暴跌近 90%。但隨著入戶延期消息的刺激， 2月 9日 4月 22日從化共成交了 668套住宅，前后成交量的對(duì)比非常明顯；而在成交均價(jià)方面， 1月～ 5月呈下降趨勢(shì)。由此可見入戶對(duì)于從化樓市的影響尤其重大。入戶政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響Code of this report | 6169。 Copyright Centaline Group, 2023前言?2023年從化需求突出，成為廣州市價(jià)值洼地、投資熱土。從化房地產(chǎn) 市場(chǎng)狀況?暫行前，成交量實(shí)現(xiàn)大飛躍，成交均價(jià)下行。?暫行后，成交量迅速下降。從化入戶政策的暫行在利好政策暫行的大環(huán)境下，如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)領(lǐng)先地位是當(dāng)前必須解決的課題。Code of this report | 7169。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目簡(jiǎn)介及 SWOT分析Part2Code of this report | 8169。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目概要　所處區(qū)位 從化灌村路 399號(hào)開發(fā)商 廣州君源置業(yè)有限公司物業(yè)管理 廣州金致源物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目數(shù)據(jù)　占地面積 117362平方米建筑面積 222984平方米綜合容積率 綠化率 45%物業(yè)類型 洋房 別墅戶型面積 78100㎡兩房至三房 N+1戶型單位物業(yè)配套 幼兒園、商業(yè)設(shè)施、山頂公園、燒烤場(chǎng)等價(jià)格 毛坯售價(jià) 6800元 /㎡，總價(jià) 54萬(wàn)起核心價(jià)值 擁有廣州最稀缺原生山湖資源的無(wú)塵之城銷售情況 已售 1007套項(xiàng)目狀況Code of this report | 9169。 Copyright Centaline Group, 2023優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（ Strengths）） 劣勢(shì)（劣勢(shì)（ Weaknesses））216。11萬(wàn)平方米從化最大私家活水湖、 2023米湖岸線、 400畝私家山頂公園，項(xiàng)目景觀資源豐富；216。項(xiàng)目規(guī)模較大，成熟社區(qū)可以預(yù)期；216。項(xiàng)目在售產(chǎn)品為中小戶型，占據(jù)市場(chǎng)有利地位；216。位于國(guó)際山水走廊，項(xiàng)目周邊有流溪河森林公園等五星級(jí)旅游景區(qū)216。項(xiàng)目位置不理想，交通不便216。項(xiàng)目屬剛需盤，但項(xiàng)目自身配套及周邊配套未能滿足客戶需求機(jī)會(huì)（ Opportunities） 威脅（威脅（ Threats））216。 不限購(gòu)216。 央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率及人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，對(duì)樓市利好216。 房地產(chǎn)業(yè)仍將維持高速發(fā)展216。 從化未來(lái) 5年將打造以生態(tài)休閑旅游為龍頭的廣州城市副中心，規(guī)劃利好216。入戶政策尚未明朗，市場(chǎng)觀望情緒濃厚216。限貸政策取消遙遙無(wú)期216。周邊在售項(xiàng)目貨量較大，且有價(jià)格優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目 SWOT分析Code of this report | 10169。 Copyright Centaline Group, 2023定位思考Part3Code of this report | 11169。 Copyright Centaline Group, 2023 求變252。 項(xiàng)目長(zhǎng)期以 “ 山、水、園林 ” 作為推廣元素，客戶開始審美疲勞；252。 與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位雷同，項(xiàng)目難以突圍；252。 入戶政策暫行，從化成交受困；Code of this report | 12169。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)再梳理私藏城央最稀缺的山水11萬(wàn) M2 從化最大私家活水湖 2023米 湖岸線400畝 私家山頂公園12萬(wàn) M2 濱水園林Code of this report | 13169。 Copyright Centaline Group, 2023流溪河森林公園、石門國(guó)家森林公園；白水寨風(fēng)景名勝區(qū)；1.度假環(huán)境度假環(huán)境3.生態(tài)環(huán)境生態(tài)環(huán)境  原生森林公園 /負(fù)離子氧吧 /私密感 /專享4.度假項(xiàng)目度假項(xiàng)目 采摘 /登山 /垂釣 /游泳 /科普 /踏青 /觀光 /溫泉2.度假資源度假資源 山 +湖 +林 +瀑布 +漂流 +溫泉 +果園項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)再梳理生態(tài)度假氛圍濃厚Code of this report | 14169。 Copyright Centaline Group, 2023御湖城選址于天然山嶺之中，丘陵的屏障隔開了外界的喧嘩和浮躁。地處兩大國(guó)家級(jí)森林公園的包圍之間，漫山遍野的原生態(tài)植物創(chuàng)造了居住的綠肺，讓空氣更清新，負(fù)離子含量更是達(dá)到了驚人的100000個(gè) /cm3，而都市公園里可以達(dá)到維持健康基本需要的標(biāo)準(zhǔn)也只有 1千 ~2千個(gè) /cm3。呼吸天然氧吧的負(fù)離子，享受天然森林浴帶來(lái)的消除疲勞、增強(qiáng)抵抗力的功效，保持良好的健康狀態(tài)，與自然和諧相處。負(fù)離子氧吧 ——100000個(gè) / cm3御湖城地處北回歸線的森林環(huán)境之間，溫度、濕度均在非常合宜的范圍，靠自身的體溫調(diào)節(jié)就可以保持體溫的恒定，不僅感覺舒適，而且精神狀態(tài)好，思維敏捷。無(wú)塵的水質(zhì)也是優(yōu)質(zhì) “ 無(wú)塵生活 ” 的標(biāo)桿之一，御湖城引進(jìn)了目前國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的 “ 全密閉無(wú)負(fù)壓供水設(shè)備” ，以全密閉結(jié)構(gòu)的高度純凈安全保證，切具有節(jié)電50%~90%的高節(jié)能全自動(dòng)智能化運(yùn)作，為每一位對(duì)生活具有高度健康、高品質(zhì)要求的業(yè)主，每天源源供應(yīng)潔凈并去用方便的無(wú)塵凈化飲用水。適宜 ——溫度、濕度無(wú)塵凈化飲用水 “無(wú)塵之城 ”—— 全新養(yǎng)生住宅體驗(yàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)再梳理Code of this report | 15169。 Copyright Centaline Group, 2023度假養(yǎng)生領(lǐng)地首席地位項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)再梳理私藏城央最稀缺的