房地產(chǎn)行業(yè)資料正方京城營銷策劃報告(已修改)
2025-03-03 18:18 本頁面
【正文】 CITY ONE『『 城中城城中城 』』———— 常州正方京城營銷策劃報告常州正方京城營銷策劃報告n 全市 城中 “ 高端 ” —— 基于市場的項目定位判斷n 戶型 總價 消費者 —— 基于客戶的項目定位剖析n 土地 項目 競爭 —— 基于項目、土地的價值解讀n 包裝 營銷推廣 —— 基于定位的企劃推廣n 推案量體 —— 基于定位的一期業(yè)務(wù)執(zhí)行本報告核心架構(gòu)本報告核心架構(gòu) 項目關(guān)聯(lián)市場研究項目關(guān)聯(lián)市場研究 報告提綱 項目市場定位及價格研判項目市場定位及價格研判 項目客源剖析項目客源剖析 項目企劃營銷推廣項目企劃營銷推廣 項目業(yè)務(wù)操作項目業(yè)務(wù)操作 P 關(guān)聯(lián)市場參考關(guān)聯(lián)市場參考P 全市市場全市市場 簡析簡析 項目關(guān)聯(lián)市場研究項目關(guān)聯(lián)市場研究P 城中市場簡析城中市場簡析 P 高端市場簡析高端市場簡析 本案市場的分析面有哪些？哪些市場面是本案需要找出考慮的？宏觀市場考慮因素區(qū)位檔次關(guān)聯(lián)市場確定全市市場城中市場高端市場 本案關(guān)聯(lián)市場研究本案關(guān)聯(lián)市場研究 P 關(guān)聯(lián)市場參考關(guān)聯(lián)市場參考P 全市市場簡析全市市場簡析 P 城中市場簡析城中市場簡析 P 高端市場簡析高端市場簡析 供應(yīng)大幅放量，去化速度加快常州市房地產(chǎn)正處于開發(fā)投資周期性高峰，商品房供應(yīng)不僅面廣量大，而且高、中、低檔住宅產(chǎn)品齊備，加之走出觀望的剛性需求大量入市，使得商品房銷售節(jié)節(jié)攀升；供銷總量比 05年分別增長 ％、 ％，且銷售增幅遠大于供應(yīng)增幅 價格溫和上漲 06年常州市新建商品房的預(yù)銷售整體成交均價為 /㎡ ，比 05年上漲 ％，其中，新建商品住宅的預(yù)銷售平均成交價格為 /㎡ ， 比05年下降 ％ 。 06年 常州市是蘇南地區(qū)房價上漲幅度最小的城市供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理，中小套型成交活躍06年常州市 90㎡ 以下商品住宅的批準(zhǔn)預(yù)銷售量約為 9000套，是 05年同期的 ，占 06年總新增套數(shù)的 18％左右 ， 漲幅比 05年同期上升了 ；而 144㎡ 以上戶型的批準(zhǔn)預(yù)銷售量約為 5500套，基本和去年同期持平，漲幅很小 全市市場綜述全市市場供求價今年，常州新建商品住宅的預(yù)銷售平均成交價格在 4000元 /㎡ 上下波動；住宅的總價則在 45萬元間波動，漲幅十分平緩。進入到 10月份，價格有所爬升，單價在 44004600元 /㎡ ，總價上升到 60萬常州房地產(chǎn)市場供應(yīng)的放量對價格起著反作用力 ,抑制了價格的上漲，市場呈現(xiàn)出的更多是中低端項目低價競爭 平緩中低端項目大體量供應(yīng)抑制價格二季度住宅成交均價(元 /平方米 )城中板塊 6206城東板塊 4490城南板塊 4521城西板塊 4214城北板塊 5053城西板塊城中板塊城北板塊城東板塊城南板塊城中板塊市場劃分 本案關(guān)聯(lián)市場研究本案關(guān)聯(lián)市場研究 P 關(guān)聯(lián)市場參考關(guān)聯(lián)市場參考P 全市市場簡析全市市場簡析 P 城中市場簡析城中市場簡析 P 高端市場簡析高端市場簡析 第一梯隊第二梯隊 第三梯隊城中板塊市場概況均價對地段依賴性比較高均價呈現(xiàn)由西向東三梯隊遞減性城中板塊市場發(fā)展成熟城中區(qū)一般住宅市場 項目名稱 主力戶型 目前均價 主力總價 主力去化城中區(qū)嘉宏盛世 8095m2二房110120m2三房120140m2四房8200 65115萬 8095m2二房110120m2三房荊溪人家 110140m2三房 6700 7095萬元 110140m2三房乾盛蘭庭 90110m2二房130140m2三房 56005065萬元7080萬元90110m2二房130140m2三房銘筑高第 120130m2二房170180m2三房290300m2四房9700115125萬元160175萬元280290萬元170180m2三房香梅花園 125135m2三房 5750 7080萬元 125135m2三房元豐宜家 130135m2三房 6000 7585萬元 130135m2三房城中板塊主要樓盤主力供應(yīng)常規(guī)二房面積在 80100㎡常規(guī)三房面積在 110140㎡三房比重較大二房面積在 80100㎡三房面積在 110140㎡三房約在 7080萬元 /套二房在 65萬 /套左右主力成交主力單套總價自住型客源 216。 自住型客源絕大多數(shù)為中年以上，收入穩(wěn)定并且有一定積蓄的購房者，這些人的購房需求多數(shù)為改善居住型，傾向于在本區(qū)域置業(yè)216。 中心城區(qū)的房源對周邊區(qū)域的購房者均有很強的吸引力，為 全市性客源216。 在價格可以接受的情況下，靠近市中心置業(yè)是大多數(shù)中年家庭的選擇216。 年輕人多為父母協(xié)助置業(yè)，這些人的區(qū)域觀念不是很強，對新區(qū)發(fā)展比較認(rèn)可投資型客源216。 投資的私營業(yè)主區(qū)域分布比較廣，在各種投資型產(chǎn)品中均占有大部分比例216。 區(qū)域投資客，多為區(qū)域內(nèi)較富裕階層，會在本區(qū)域內(nèi)投資面積較小的產(chǎn)品216。 目前常州有部分有一定積蓄的人會出于保值的因素投資，其多數(shù)考慮較為成熟的地段和較小戶型客源特點客源特點樓盤名稱 客源構(gòu)成 推廣主體主要客源性質(zhì) 客源來源 客源年齡段東方國際 自住客 周邊區(qū)域 3050歲 年輕人群、投資人群投資客略多 周邊區(qū)域 較年輕嘉宏盛世（住宅） 自住客 全市 40歲左右 高端人群嘉宏盛世（酒店式公寓） 80%投資客 全市 范圍較廣荊溪人家 自住客 機關(guān)類較多 3045歲 品質(zhì)需求型中意寶第 自住客 城西、城北較 多 3050歲 追求品質(zhì)、性價比人群客源類型 客源構(gòu)成 主要關(guān)注點自住型 成熟穩(wěn)定三口之家 面積適當(dāng)?shù)娜坑袑W(xué)齡兒童的家庭 學(xué)區(qū)本地新婚夫妻 面積適當(dāng)?shù)亩⑷啃鲁Ｖ萑?均價適當(dāng)?shù)囊?、二房老年人自?一房、小二房投資型 區(qū)域投資客、投資散戶 小面積戶型、地段私營業(yè)主 地段自住型客源結(jié)構(gòu)分布較廣投資型客源在市中心地區(qū)分布較多，占據(jù)小戶型客源的大多比例不同的推廣主體和營銷企劃也將形成客源區(qū)域上的差異 本案關(guān)聯(lián)市場研究本案關(guān)聯(lián)市場研究 P 關(guān)聯(lián)市場參考關(guān)聯(lián)市場參考P 全市市場簡析全市市場簡析 P 城中市場簡析城中市場簡析 P 高端市場簡析高端市場簡析 216。統(tǒng)計得出， 2023年市區(qū)
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