房地產(chǎn)行業(yè)某商業(yè)裙樓營銷策劃導(dǎo)入報(bào)告(ppt 58)-預(yù)覽頁
【正文】 業(yè)態(tài)組成品種繁多 ， 經(jīng)營雜亂；東邊為新區(qū) ， 以新的商貿(mào)廣場 ， 超市為主流 。（有待商榷） 第二節(jié) 項(xiàng)目 SWOT分析 一 、 優(yōu) 勢 ◆ 地處菏澤政務(wù)中心 ， 商務(wù)氛圍十分濃烈； ◆ 項(xiàng)目內(nèi)部布局合理 ， 外立面新穎俊朗 ， 相比其它物業(yè)有形象上的優(yōu)勢； ◆ 周邊商業(yè)與魯能購物超市 、 施樂購物中心一路之隔 。 三 、 機(jī)會 ◆ 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)動的居住人口增加對區(qū)域市場消費(fèi)市場的刺 激 ， 以及消費(fèi)層次和供給系統(tǒng)的需求升級帶來的機(jī)會 。 隨著項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)程 ， 必將使居住人口迅速增加 ， 同時形成對區(qū)域消費(fèi)市場的供給系統(tǒng)升級 。差異化就是競爭優(yōu)勢。 “ 首家 ” 指項(xiàng)目屬菏澤市地標(biāo) ， “ 國際時尚 ” 指檔次高 ，與世界商業(yè)潮流接軌 ， “ 港 ” 是集購物 、 餐飲 、 娛樂 、 休閑于一體的大型購物中心 。 將與其它的寫字樓物業(yè)拉開距離 。 原則 2 具有創(chuàng)新和專業(yè)性 天苑商都通過大型品牌精品店、品牌主力店、特色餐飲和娛樂等業(yè)態(tài)，塑造出專一的形象，顯示鮮明的專業(yè)性。 ● 一個制高點(diǎn)：以項(xiàng)目主題為出發(fā)點(diǎn) ， 結(jié)合城市商圈要素 ，如商業(yè)氛圍 、 區(qū)域行業(yè)結(jié)構(gòu) 、 建筑風(fēng)格 、 交通配套設(shè)施等統(tǒng)領(lǐng)其中占領(lǐng)城市制高點(diǎn) ， 形成小系統(tǒng) 。 第三章 市場定位 第一節(jié) 商業(yè)業(yè)態(tài)定位分析 大型室內(nèi)品牌步行街、主題店、餐飲休閑娛樂、部分金融證券 第二節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)目標(biāo)市場定位與分析 第四章 商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品定位 第一節(jié) 產(chǎn) 品 布 局 一、首先要圍繞營業(yè)設(shè)施進(jìn)行面積配比。 原則二： 方便顧客進(jìn)出和上下 。 原則六： 立體交叉 。 二 、 價格體系 平均銷售價格 本項(xiàng)目的平均售價制定在 5650元 /㎡ （ 實(shí)際成交價 ） 。 不同區(qū)域的銷售價格 （ 1）針對 1F商鋪部分 主要位置： 主力店出入口 商場的出入口 中庭周邊 自動扶梯上下通道 人流集中的區(qū)位與所在樓層平均售價的關(guān)系 其它影響售價的因素 : ① 門頭房 ， 比樓層平均售價高 30%－ 80% ② 小面積鋪位 （ 30－ 40㎡ ） ， 比同位置大面積鋪位高 2%－ 5%。 ① 從生產(chǎn)成本出發(fā)的定價原則 ② 從市場需求出發(fā)的定價原則 項(xiàng)目定價策略七大戰(zhàn)術(shù) ● 價位戰(zhàn)術(shù)之一：采用循序漸進(jìn)的價格戰(zhàn)術(shù) ， 分期 、 分段進(jìn)行 ， 以及靈活統(tǒng)籌 。 ● 價位戰(zhàn)術(shù)之四：依據(jù)市場銷售狀狀況 ， 銷售節(jié)奏 ， 結(jié)合動態(tài)企劃戰(zhàn)略 ，對項(xiàng)目價格實(shí)行動態(tài)調(diào)整 （ 此戰(zhàn)術(shù)要求決策權(quán)高度集中 ， 反饋信息精確 ，價位走趨清晰 ） 。 ） ● 價位戰(zhàn)術(shù)之七：對特殊情況 ， 價格方面可 “ 暗箱 ” 運(yùn)作 （ 主要指安全需求置業(yè)的政府官員或灰色收入者 ） 。 一次性付款 一次性付款首付 90％ ， 交房時付 10％ ， 并優(yōu)惠 100－ 200元 /平方米 ， 付款時間為：合同簽訂后 10天之內(nèi) 。 第三節(jié) 價格策略及銷售進(jìn)度 一、入市價格策略 我們在運(yùn)作的項(xiàng)目是一個體量為約 ， 不僅要考慮現(xiàn)在的利益 ， 同時還要考慮后續(xù)經(jīng)營和租售價格 ， 將來的經(jīng)營效果 。 后期銷售價格推廣節(jié)奏 （ 具體方案另定 ） 。 二、 銷售進(jìn)度 銷售進(jìn)度、階段及時間的安排 （根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整） 以首先推出商業(yè)，商業(yè)部分銷售進(jìn)度（商場建筑面積： ） 寫字樓部分銷售進(jìn)度（寫字樓部分建筑面積： ） 注：和平路全線貫通的時間節(jié)點(diǎn)直接制約了該項(xiàng)目的銷售進(jìn)度和銷售價格 ，并在很大程度上影響該區(qū)位的商業(yè)價值 ， 現(xiàn)暫定以上銷售計(jì)劃 ， 另根據(jù)項(xiàng)目周邊區(qū)域變化做進(jìn)一步調(diào)整 。 1） 形象概念定位： 天苑商都 4） 規(guī)劃概念 現(xiàn)代 、 特色主題式商業(yè)街 間間門面房 、 戶戶沿街鋪 強(qiáng)調(diào)集文化性 、 特色性 、 現(xiàn)代性于一體的規(guī)劃理念；以及店鋪形式 ，獨(dú)門獨(dú)戶招牌店 ， 終身經(jīng)營的特征 。 創(chuàng)新 2： 以天苑商都前廣場為依托 ， 在公關(guān)或促銷活動推介期配合一些文藝演出活動 。 第二節(jié) 費(fèi)用預(yù)算 宣傳、推廣費(fèi)用預(yù)算，占銷售總額的 %以內(nèi) 謝 謝！ 本次匯報(bào)結(jié)束！ 深圳國貿(mào)
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