房地產(chǎn)行業(yè)某商業(yè)裙樓營(yíng)銷策劃導(dǎo)入報(bào)告(ppt 58)-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 業(yè)態(tài)組成品種繁多 ， 經(jīng)營(yíng)雜亂；東邊為新區(qū) ， 以新的商貿(mào)廣場(chǎng) ， 超市為主流 。（有待商榷） 第二節(jié) 項(xiàng)目 SWOT分析 一 、 優(yōu) 勢(shì) ◆ 地處菏澤政務(wù)中心 ， 商務(wù)氛圍十分濃烈； ◆ 項(xiàng)目?jī)?nèi)部布局合理 ， 外立面新穎俊朗 ， 相比其它物業(yè)有形象上的優(yōu)勢(shì)； ◆ 周邊商業(yè)與魯能購(gòu)物超市 、 施樂(lè)購(gòu)物中心一路之隔 。 三 、 機(jī)會(huì) ◆ 區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)的居住人口增加對(duì)區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)市場(chǎng)的刺 激 ， 以及消費(fèi)層次和供給系統(tǒng)的需求升級(jí)帶來(lái)的機(jī)會(huì) 。 隨著項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)進(jìn)程 ， 必將使居住人口迅速增加 ， 同時(shí)形成對(duì)區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)的供給系統(tǒng)升級(jí) 。差異化就是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 “ 首家 ” 指項(xiàng)目屬菏澤市地標(biāo) ， “ 國(guó)際時(shí)尚 ” 指檔次高 ，與世界商業(yè)潮流接軌 ， “ 港 ” 是集購(gòu)物 、 餐飲 、 娛樂(lè) 、 休閑于一體的大型購(gòu)物中心 。 將與其它的寫字樓物業(yè)拉開(kāi)距離 。 原則 2 具有創(chuàng)新和專業(yè)性 天苑商都通過(guò)大型品牌精品店、品牌主力店、特色餐飲和娛樂(lè)等業(yè)態(tài)，塑造出專一的形象，顯示鮮明的專業(yè)性。 ● 一個(gè)制高點(diǎn)：以項(xiàng)目主題為出發(fā)點(diǎn) ， 結(jié)合城市商圈要素 ，如商業(yè)氛圍 、 區(qū)域行業(yè)結(jié)構(gòu) 、 建筑風(fēng)格 、 交通配套設(shè)施等統(tǒng)領(lǐng)其中占領(lǐng)城市制高點(diǎn) ， 形成小系統(tǒng) 。 第三章 市場(chǎng)定位 第一節(jié) 商業(yè)業(yè)態(tài)定位分析 大型室內(nèi)品牌步行街、主題店、餐飲休閑娛樂(lè)、部分金融證券 第二節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)定位與分析 第四章 商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品定位 第一節(jié) 產(chǎn) 品 布 局 一、首先要圍繞營(yíng)業(yè)設(shè)施進(jìn)行面積配比。 原則二： 方便顧客進(jìn)出和上下 。 原則六： 立體交叉 。 二 、 價(jià)格體系 平均銷售價(jià)格 本項(xiàng)目的平均售價(jià)制定在 5650元 /㎡ （ 實(shí)際成交價(jià) ） 。 不同區(qū)域的銷售價(jià)格 （ 1）針對(duì) 1F商鋪部分 主要位置： 主力店出入口 商場(chǎng)的出入口 中庭周邊 自動(dòng)扶梯上下通道 人流集中的區(qū)位與所在樓層平均售價(jià)的關(guān)系 其它影響售價(jià)的因素 : ① 門頭房 ， 比樓層平均售價(jià)高 30%－ 80% ② 小面積鋪位 （ 30－ 40㎡ ） ， 比同位置大面積鋪位高 2%－ 5%。 ① 從生產(chǎn)成本出發(fā)的定價(jià)原則 ② 從市場(chǎng)需求出發(fā)的定價(jià)原則 項(xiàng)目定價(jià)策略七大戰(zhàn)術(shù) ● 價(jià)位戰(zhàn)術(shù)之一：采用循序漸進(jìn)的價(jià)格戰(zhàn)術(shù) ， 分期 、 分段進(jìn)行 ， 以及靈活統(tǒng)籌 。 ● 價(jià)位戰(zhàn)術(shù)之四：依據(jù)市場(chǎng)銷售狀狀況 ， 銷售節(jié)奏 ， 結(jié)合動(dòng)態(tài)企劃戰(zhàn)略 ，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整 （ 此戰(zhàn)術(shù)要求決策權(quán)高度集中 ， 反饋信息精確 ，價(jià)位走趨清晰 ） 。 ） ● 價(jià)位戰(zhàn)術(shù)之七：對(duì)特殊情況 ， 價(jià)格方面可 “ 暗箱 ” 運(yùn)作 （ 主要指安全需求置業(yè)的政府官員或灰色收入者 ） 。 一次性付款 一次性付款首付 90％ ， 交房時(shí)付 10％ ， 并優(yōu)惠 100－ 200元 /平方米 ， 付款時(shí)間為：合同簽訂后 10天之內(nèi) 。 第三節(jié) 價(jià)格策略及銷售進(jìn)度 一、入市價(jià)格策略 我們?cè)谶\(yùn)作的項(xiàng)目是一個(gè)體量為約 ， 不僅要考慮現(xiàn)在的利益 ， 同時(shí)還要考慮后續(xù)經(jīng)營(yíng)和租售價(jià)格 ， 將來(lái)的經(jīng)營(yíng)效果 。 后期銷售價(jià)格推廣節(jié)奏 （ 具體方案另定 ） 。 二、 銷售進(jìn)度 銷售進(jìn)度、階段及時(shí)間的安排 （根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整） 以首先推出商業(yè)，商業(yè)部分銷售進(jìn)度（商場(chǎng)建筑面積： ） 寫字樓部分銷售進(jìn)度（寫字樓部分建筑面積： ） 注：和平路全線貫通的時(shí)間節(jié)點(diǎn)直接制約了該項(xiàng)目的銷售進(jìn)度和銷售價(jià)格 ，并在很大程度上影響該區(qū)位的商業(yè)價(jià)值 ， 現(xiàn)暫定以上銷售計(jì)劃 ， 另根據(jù)項(xiàng)目周邊區(qū)域變化做進(jìn)一步調(diào)整 。 1） 形象概念定位： 天苑商都 4） 規(guī)劃概念 現(xiàn)代 、 特色主題式商業(yè)街 間間門面房 、 戶戶沿街鋪 強(qiáng)調(diào)集文化性 、 特色性 、 現(xiàn)代性于一體的規(guī)劃理念；以及店鋪形式 ，獨(dú)門獨(dú)戶招牌店 ， 終身經(jīng)營(yíng)的特征 。 創(chuàng)新 2： 以天苑商都前廣場(chǎng)為依托 ， 在公關(guān)或促銷活動(dòng)推介期配合一些文藝演出活動(dòng) 。 第二節(jié) 費(fèi)用預(yù)算 宣傳、推廣費(fèi)用預(yù)算，占銷售總額的 %以內(nèi) 謝 謝！ 本次匯報(bào)結(jié)束！ 深圳國(guó)貿(mào)
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