房地產(chǎn)行業(yè)某商業(yè)裙樓營銷策劃導(dǎo)入報告(ppt58)(存儲版)
【正文】 題 一、項(xiàng)目主題方案 主題初步方案是： 菏澤首家購物、餐飲、休閑、娛樂的大型國際時尚品牌港。 ● 一條主線：項(xiàng)目功能分區(qū) ， 要根據(jù)功能特性 、 結(jié)構(gòu)特征進(jìn)行規(guī)劃 ，以項(xiàng)目的主題作為主線 。 原則三： 最好不要占據(jù)營業(yè)面積 。 不同銷售模式的價格體系 。 ● 價位戰(zhàn)術(shù)之二：鑒于本項(xiàng)目價格的可比性 ， 為避免 “ 有價無市 ” 使最先購買者購買滿足 ， 故以 “ 低開高走 ” 策略入高 ， 從而創(chuàng)造項(xiàng)目價格上揚(yáng)空間 。 本項(xiàng)目價位具體參數(shù) 依據(jù)市場調(diào)研取得的大量數(shù)據(jù) ， 運(yùn)用產(chǎn)品成本定價法 、 類比加權(quán)法 、 需求定價法 ， 本項(xiàng)目具體價位應(yīng)為： 商業(yè)部分均價 5650元 /平方米 （ 1F均價 9000元 /平方米 ， 24F均價： 4500元 /平方米 ） 寫字樓 522F均價： 3500元 /平方米 。 為了實(shí)現(xiàn)很好的整體銷售 ， 短期內(nèi)聚集大量人氣后 ， 后續(xù)銷售中實(shí)現(xiàn)我們的利潤最大化 ， 我們建議前期的銷售價格稍低 ， 給后期留出上升空間 ，整體上采用低價入市 、 分階段拉升的銷售策略 。 第六章 廣告推廣 第一節(jié)廣告主題 一、主題定位 核心概念： 天苑商都 5） 投資概念： 傳子孫千萬 ， 不如留店鋪一間 強(qiáng)調(diào)商鋪保值 ， 增值及受益的價值 ， 體現(xiàn)中國人的投資意識 。 七 、 維持期 （ 12月 1日以后 ） 本階段銷售工作基本完成，主要進(jìn)入尾盤清理階段，因上重點(diǎn)工作也將從銷售轉(zhuǎn)入經(jīng)營，因此重點(diǎn)工作也將從銷售轉(zhuǎn)入經(jīng)營，委托專業(yè)的商業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，并配合開業(yè)前的籌備及炒作工作成為我們營銷的重點(diǎn)。 強(qiáng)調(diào)投資經(jīng)營各取所需 ， 投資財富經(jīng)營前景得以最佳現(xiàn)體 3） 區(qū)位概念： 城市中心 ， 絕版地段 強(qiáng)調(diào)城市中心商圈因財富廣場建設(shè)將更加興旺發(fā)達(dá) 。 詳見下表 說明：按揭付款可執(zhí)行首付總房款的 20%， 30%， 40%， 對應(yīng)優(yōu)惠幅度為 1%，2%， 3%， 首付款不足 40%部分在交樓前付清 ， 并與客戶簽定還款協(xié)議來體現(xiàn) 。 分期付款原則是首付 50％ ， 交房時 50％ ；同時可制定與工程進(jìn)度結(jié)合的分期付款方法 ， 具體方案待運(yùn)用時制定 。 （ 任何時期報價 ， 都要將價位的時效性先講清楚 。 定價原則是從兩點(diǎn)出發(fā) ， 最終綜合得出最佳結(jié)論 。 原則九： 采用不同交通手段顧客的流線設(shè)計(jì) 動線類別 l 客流動線 l 員工動線 l 車流動線 l 貨物動線 l 棄物動線 l 避難流線 l 水平交通 l 垂直交通 停車場 流線設(shè)計(jì) l 顧客出入口 l 自動扶梯 l 樓梯 l 客用電梯 l 客貨兩用電梯 l 辦公電梯 第四節(jié) 物業(yè)管理定位 一、日常管理工作 經(jīng)營管理 服務(wù)管理 房屋設(shè)備管理 人力資源管理 物資管理 財務(wù)管理 二、物業(yè)公司服務(wù)管理的內(nèi)容 日?；痉?wù) 三、物業(yè)管理公司品牌形象建設(shè) 第五章 租售策略及價格定位 第一節(jié) 價格體系構(gòu)成（包括租售策略） 一、銷售模式 結(jié)合前期我們對菏澤市房地產(chǎn)市場 、 項(xiàng)目特性 、 目標(biāo)消費(fèi)群的特點(diǎn)的了解 ， 我們對本項(xiàng)目采用兩種模式來實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo) ， 在銷售模式上和推廣順序上 ， 作如下安排 說 明： 在操作中 ， 小范圍內(nèi)兩種銷售模式會有所交叉 ， 但推廣主題及推廣節(jié)奏在不同推廣階段側(cè)重面會有所不同 。 一、動 線 規(guī) 劃 考慮因素 （ 1） 用地形態(tài) （ 2） 用地與周邊道路的連接 （ 3） 設(shè)施的規(guī)模體量 （ 4） 停車場規(guī)劃 （ 整個社會逐步汽車化 ） （ 5） 顧客的流線 （ 6） 商業(yè)設(shè)施后勤業(yè)務(wù)流線 （ 7） 周邊道路 （ 8） 與城市主干道間的關(guān)系 （ 9） 來店手段 （ 公共汽車 、 私人汽車 、 自行車 、 步行等 ） （ 10） 短時可能會涌入大量人流等 設(shè)計(jì)宗旨 （ 1） 以顧客 （ 吸引顧客 ） 為第一宗旨 （ 2） 以商品 （ 銷售量 ） 為第一宗旨 （ 3） 以營業(yè)員管理為第一宗旨 動線規(guī)劃原則 原則一： 方便顧客識別 。 三、項(xiàng)目主題操作要點(diǎn)
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