消費者需求分析報告文案(已修改)
2025-04-29 05:25 本頁面
【正文】 . . . .三、消費者需求分析本項目所處奧體板塊整體處于規(guī)劃發(fā)展期，傳統(tǒng)的直接橫向比較分析法難以直接定量準(zhǔn)確界定消費者需求，因此，以戰(zhàn)略的眼光審視地塊價值，以當(dāng)前市場區(qū)域消費特性為研判基礎(chǔ)，以擬定客群消費趨勢來綜合判斷項目目標(biāo)客戶消費需求是較為理性的策略。(一)客戶調(diào)查河西奧體板塊的認(rèn)可度的分析 上表為南京各市區(qū)對奧體板塊的認(rèn)可情況，除棲霞區(qū)外，盡管該板塊尚未呈現(xiàn)新城區(qū)繁榮景象，但在輿論的引導(dǎo)下，其他各市區(qū)均體現(xiàn)出對該板塊良好的認(rèn)知及期望，說明本項目客戶群調(diào)查及定位應(yīng)不僅以河西區(qū)域為主線。河西地區(qū)消費需求調(diào)查2．1 購置物業(yè)的目的 從上圖中可以看出，目前的客戶消費趨向還是以改變目前居住條件為主。但從河西地區(qū)，特別是奧體板塊的市政投入力量以及其具有的巨大發(fā)展前景來看，投資類客戶的分量仍然不能小窺，但前提是河西地區(qū)的利好不能過多的透支，要給投資者留有一定的空間以鞏固他們對該區(qū)域的信心。 數(shù)據(jù)顯示，在意向消費群體中三口之家占較大的比重，這就給我們的產(chǎn)品提供了一個有力的依據(jù)。從戶型面積的角度考慮，三房的配置比較接近消費者的需求。同時，從現(xiàn)在河西的房價考慮，由于價格上漲的幅度較大，速度較快，三房二廳的戶型對三代同堂的客戶一樣有著相當(dāng)大的吸引力。而對于經(jīng)濟(jì)實力相對較弱的消費者而言，盡管是三口之家，80—100㎡的二房也應(yīng)該是不錯的選擇。 此項統(tǒng)計與對河西板塊認(rèn)可度統(tǒng)計均說明，河西已被市區(qū)居民所認(rèn)可。 非常明顯，目前客戶對本案所處地塊的產(chǎn)品需求設(shè)想重點是多層和小高層物業(yè)。由于得房率高、成本低等優(yōu)點，多層物業(yè)在南京市場上的受歡迎程度是相當(dāng)高的。但同時，由于小高層物業(yè)已經(jīng)被南京市的購房者接受，空氣、陽光、電梯等諸多的優(yōu)勢也吸引了很多的消費者。因此，結(jié)合本案的容積率，應(yīng)以多層物業(yè)結(jié)合小高層物業(yè)作為我們的主要物業(yè)類型。同時，由于奧體板塊的特殊性以及將來該區(qū)域的CBD形成可能性，在限高允許的前提下，做標(biāo)志性的少量高層也是很好的選擇。一方面高層物業(yè)的客戶支持有一定的保證；另一方面可以在滿足項目容積率的同時增加多層物業(yè)的配比。 與前面的居住人口數(shù)量相比較，客戶對戶型面積的選擇相對保守，有相當(dāng)一部分的三口之家選擇了兩房單位，很顯然，這是價格上升過快的原因。同時，在三房的選擇上，兩衛(wèi)所占比重只是略大于一衛(wèi)。但值得我們考慮的是產(chǎn)品定位一旦確立，目標(biāo)客戶群體的消費實力也基本確立，與高定位、高品質(zhì)、高價格的樓盤相對應(yīng)的是高標(biāo)準(zhǔn)的客戶，是經(jīng)濟(jì)實力充足客戶。這樣的客戶群體一旦選擇了三房單位，對舒適性的考慮可能要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于增加一個衛(wèi)生間所帶來的資金投入增加。同時，也應(yīng)當(dāng)適量的有一點大面積戶型。因為產(chǎn)品的多元化除了可以滿足多種消費者的需求，對其他類型的產(chǎn)品的銷售也會有一定的推動作用。 作為公寓房，消費者還是著眼于一般的平層單位。但不可忽視的一個問題，目前市場上的其他類型產(chǎn)品不多，購房者對其的了解有限。因此，多種形式的搭配能夠有效的增加產(chǎn)品的吸引力，增加樓盤的亮點，同時也能夠起到形成物業(yè)差異，運用合理的銷售控制策略，各種類型相互促進(jìn)銷售。 一般在做這樣的問卷調(diào)查時，被調(diào)查對象總是對自己的收入水平有一定程度的保留，對樓盤的期望值也有一定的理想化。根據(jù)一般的市調(diào)經(jīng)驗，以及近期南京市的房價增長幅度和速度，預(yù)計在該區(qū)域市場一般接受價格在5000元/㎡到6000元/㎡之間。由于各大房地產(chǎn)商的同時進(jìn)入，本地塊對高端客戶的吸引力也是相當(dāng)可觀。在板塊建設(shè)的規(guī)模能夠達(dá)到初具雛形的時候，還有一定的上升空間。因此，本案產(chǎn)品的價格要綜合考慮諸多要素，特別是推案的時間節(jié)點的掌握，直接影響到樓盤的銷售均價。2．8理想購房總價 與理想單價一樣，消費者對購房總價也會有一定的保留。不過不容忽視的是我們在控制總價方面應(yīng)該與面積需求結(jié)合起來，針對市場上小戶型的供需狀況調(diào)整本案的面積配比，以尋求最佳的組合。2．9物業(yè)的輔助性功能間需求從圖表上看，書房、玄關(guān)、壁櫥、衣帽間等都屬于購房者比較關(guān)注的問題。
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