【正文】 卓越全程 實力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】1第一章 經(jīng)濟背景分析? 全球經(jīng)濟即將走出衰退世界銀行預測：全球經(jīng)濟即將走出衰退！下表是世界銀行對于 2022年及以后經(jīng)濟走勢的預測圖盡管風險異常大，展望全球經(jīng)濟仍將在 2022年開始復蘇。發(fā)展中國家的增長率預計將從 2022年的 %增加至 2022年的 %。尤其是中國和印度所在的東南亞有可能成為增長速度最快的地區(qū)，增長率將達到%。 卓越全程 實力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】2? 中國經(jīng)濟一枝獨秀， “乘數(shù)效應”初見成效中國經(jīng)濟成功避開 1997年亞洲金融風暴后，隨著改革開放的進一步擴大和深化，以及 WTO的加入，中國在目前的世界性經(jīng)濟衰退中再一次表現(xiàn)得一枝獨秀。中國銀行行長劉明康在 2022年底召開的第九次中日經(jīng)濟討論會上認為，中國貨幣供應的增長穩(wěn)定在 13%—14%，以拉動 GDP增長，預計 2022年中國 GDP增長仍然能達到 7%。國家信息中心經(jīng)濟預測部副主任步德迎在 2022年底召開的“2022 年中國經(jīng)濟展望研討會”上預測：2022 年 GDP增長 %；2022 年 GDP預計增長 %。中國經(jīng)濟景氣循環(huán)走勢%%%%%1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2022更為重要的是，98 年以來，中國經(jīng)濟政策“政府投資、收入增加、帶動內(nèi)需”的“乘數(shù)效應”已經(jīng)初見成效，未來七、八年將達到頂峰。（信息來源：中央電視二臺《經(jīng)濟半小時》 ） 卓越全程 實力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】3? 深圳經(jīng)濟獨步潮頭據(jù)深圳市統(tǒng)計信息局公布的《2022 年深圳市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》初步統(tǒng)計，2022 年，深圳全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 1665．24 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，預計未來幾年仍將保持有13—14%的增長速度，在全國處于遙遙領先的地步。職工工資水平穩(wěn)步提高。全年全市在崗職工工資總額 211．34 億元，比上年增長 11．8％。在崗職工年平均工資 23039元，比上年增長11．2％，扣除物價上漲因素，實際增長 8．2％。城鎮(zhèn)居民收入有所增長，居民消費呈回升態(tài)勢。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 21626元，比上年增長 6．8％，扣除物價因素，實際增長3．9％。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 17027元，比上年增長 15．4％，實際增長 12．3％。恩格爾系數(shù)從上年的 32．1％下降到 28．2％，下降3．9 個百分點，預計到 2022年恩格爾系數(shù)將下降到 ％以下。 卓越全程 實力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】4? 筍崗商圈“商業(yè)霸主”將在未來幾年逐步形成1．商業(yè)街改造先鋒，數(shù) 20世紀的華強北80年代，深圳先后在今天的華強北、紅嶺北兩側規(guī)劃建設了設施較為完善的上步工業(yè)區(qū)、八卦嶺工業(yè)區(qū)和筍崗倉庫區(qū)。隨著城市的發(fā)展，進入 90年代，當年冷冷清清的這幾處“郊區(qū)” ，很快變成了市中心。在市中心開工廠、設倉庫，顯然有悖常理，于是，一些精明的商家首先盯住了這些廠房和倉庫?！?　 最早出現(xiàn)轉型的上步工業(yè)區(qū)是在萬佳、順電等大型商場的進駐帶動下演變成商業(yè)區(qū)的。從 1994年開始，上步工業(yè)區(qū)僅用了三四年時間就基本上完成了從工業(yè)區(qū)到商業(yè)區(qū)的轉變，這一進程沒有政府規(guī)劃指導，完全是市場自發(fā)行為。到 1997年，上步工業(yè)區(qū)的名字已被人遺忘，取而代之的是華強北商業(yè)街。自發(fā)轉型帶來市政設施不配套、環(huán)境惡化等問題，1998年至 1999年，市政府又對華強北商業(yè)街進行了綜合改造，在福田塑造了一處能與東門老街相媲美的商業(yè)街。　 　 稍慢一步的筍崗倉庫區(qū)則因為交通便利、場地大等優(yōu)勢而受到專業(yè)市場的大舉“入侵” ，幸運的是，在倉庫區(qū)自發(fā)轉型完成了一半的時候，政府的規(guī)劃（法定圖則）出臺，倉庫區(qū)的改造將在規(guī)劃指導下，由政府組織進行。2．21 世紀朝陽產(chǎn)業(yè)，還看筍崗物流始建于 80年代的筍崗倉庫占地 2．37 平方公里，相當于 13個東門老街。進入 90年代，筍崗倉庫區(qū)位于市中心的地理位置與其倉儲功能越來 卓越全程 實力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】5越不相稱，為了贏利，一些企業(yè)和商家開始自發(fā)地將倉庫改造成市場、汽車配件市場和人才市場，轉型面積已達 40多萬平方米，占倉庫總面積的一半。? 1998年，市委、市政府提出建設區(qū)域物流中心的發(fā)展戰(zhàn)略后，規(guī)劃部門開始組織編制筍崗片區(qū)的法定圖則，明確轉型后的功能定位。為配合改造工程，規(guī)劃部門還同時編制了《筍崗物流園區(qū)環(huán)境改造方案》及《筍崗片區(qū)市政改造規(guī)劃》 。? 2022年中，目前深圳市已成立了筍崗物流園區(qū)建設工作領導小組，成員單位包括羅湖區(qū)政府及規(guī)劃國土、貿(mào)發(fā)、經(jīng)發(fā)、建設、計劃、運輸、城管等 10個職能部門。預計由政府出資、主持的市政、環(huán)境工程改造將歷時 3年，而由企業(yè)參與完善的商業(yè)規(guī)劃，實現(xiàn)物流園區(qū)的繁榮則需更長一段時間。? 2022年底，深圳 8大物流園區(qū)之一的筍崗－清水河物流園區(qū)正式開工建設。筍崗－清水河物流園區(qū)是在筍崗倉庫區(qū)基礎上轉型而成，筍崗倉庫區(qū)的轉型工作已醞釀達兩年之久。根據(jù)已經(jīng)出臺的筍崗片區(qū)法定圖則，傳統(tǒng)的倉庫區(qū)將改造成為集商品配送、批發(fā)、儲存、運輸、展示、信息發(fā)布等的綜合性、消費性物流園區(qū)，它的服務地域不僅是深港兩地，而且要面向華南以至全國。依照上述規(guī)劃，筍崗倉庫區(qū)轉型的改造范圍為泥崗路以南、筍崗路以北、紅嶺路以東、鐵路北站以西的 1．82 平方公里，筍崗倉庫區(qū)的現(xiàn)有倉儲用地將大量置換到清水河倉庫區(qū)及其它地區(qū)，原用地將建設成為服務城市的專業(yè)配送中心和專業(yè)市場；充分利用尚未開發(fā)建設的 26公頃用 卓越全程 實力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】6地綠地，停車場，拓寬市政道路，改善區(qū)內(nèi)環(huán)境。根據(jù)規(guī)劃，有關部門初步考慮在筍崗物流園區(qū)設立家居裝飾及用品市場、汽車及零配件市場、醫(yī)藥及醫(yī)療器械市場等幾個大型專業(yè)市場。屆時筍崗作為一個現(xiàn)代物流中心的發(fā)展目標：依托綜合運輸基礎設施及物流信息兩大平臺，面向國際，銜接香港，聯(lián)系內(nèi)地，以國際物流為重點，以區(qū)域物流為基礎，以配送物流為支撐的區(qū)域性物流中心。預計在未來幾年里，使深圳現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)達到中等發(fā)達國家水平，成為深圳三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，實現(xiàn)深圳成為華南經(jīng)濟中心城市的戰(zhàn)略目標。從此，筍崗商圈將逐步形成，深圳物流商業(yè)航母，也正向您走來。 卓越全程 實力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】7第二章 汽車用品市場揭底分析專業(yè)市場是物流中心建設的重要支撐點。經(jīng)過“九五”的發(fā)展，深圳專業(yè)市場不論是數(shù)量還是交易量都明顯增長。我市專業(yè)市場數(shù)量從 1995 年底的 16 家發(fā)展到 2022 年的 114 家，年均增長高達 48．1％。其中汽車及零配件交易市場從 6 家發(fā)展到 23 家，去年我市專業(yè)市場成交額達 90．5 億元。其中，汽車用品市場的含金量將不可估量。? 消費觀向“住行”轉型深圳市近年來以高出全國一倍的經(jīng)濟增長率發(fā)展