【正文】 買賣為主的香江裝飾廣場、香江家具城、香江辦公家具城、筍崗?fù)婢吲l(fā)市場、百全隆舊貨市場等中大型商場；以汽車交易為主的萬駿國際汽車交易市場、華南汽車展示交易中心等。? 商業(yè)經(jīng)營定位綜合考慮上述因素后，本項目定位為：（1）消費群體定位以高收入并有良好教育背景、文化品位的中青年家庭高檔消費及各類型企事業(yè)單位為主。（3）消費群體區(qū)域 卓越全程 實力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】21以羅湖為消費主要集中區(qū)，輻射福田、南山及香港等地。經(jīng)營商品主題定位： 汽車專業(yè)用品商城一樓：汽車外飾品：地膠、車毯、布套、座墊、車燈、牌照架、晴雨檔、車罩、天線、擋泥板、靜電帶、旗桿燈、后車廂網(wǎng)兜、反光門貼、天窗、行李網(wǎng)、皮套車型改裝：尾翼、行李架、防撞條、排氣管套、汽車大包圍、汽車保險缸輪胎、輪轂類：輪眉、輪胎、鋁合金輪轂、輪胎裝飾罩、輪鎖電瓶類二樓：影音通訊類：CD 音響、音像設(shè)備、揚聲器、車載免提系統(tǒng)、功放器汽車內(nèi)飾品類：排檔鎖、指南針、方向盤套、遮陽用品、香水、防曝膜、窗簾、排檔頭、儀表板、腳踏蓋、多功能機架、CD 盒、車用扶手箱、方向力把、后視鏡、蠟拖、時鐘、溫度計、名片盒、香片、 卓越全程 實力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】22掛件、鑰匙鏈汽車養(yǎng)護用品：內(nèi)飾清洗/保護劑、外飾清洗/保護劑、輪胎清洗/保護劑、風(fēng)擋玻璃清洗劑、拋光/研磨劑、引擎清洗劑、除銹/防凍液、聚酯鍍膜（蠟）系列電器用品類：防盜系統(tǒng)、中控門鎖、電動門窗、倒車雷達、車用剃須刀、負離子發(fā)生器、插頭、車用冰箱油品：美孚、東風(fēng)專用油上述商業(yè)品牌注重良好的社會形象性，進駐時進行商業(yè)品牌審查，確保知名品牌商城的整體名貴性。特許經(jīng)營主要是引進國外著名商品品牌，實現(xiàn)深圳區(qū)特許經(jīng)營專賣，從而吸引深圳其他區(qū)域客戶群體消費。? 經(jīng)營管理模式定位聘請專門的商業(yè)經(jīng)營管理機構(gòu)。本商業(yè)所開創(chuàng)的經(jīng)營模式和商品檔次是深圳商業(yè)所少有的，加之本項目依靠筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)兩大汽車交易市場，可在短時間內(nèi)形成汽車專業(yè)用品商城的主題和濃郁的商業(yè)氛圍，因此，建議聘請專門的商業(yè)經(jīng)營管理機構(gòu)。從職業(yè)、年齡、收入角度分：公務(wù)員：年齡在 3550歲之間，雙職工家庭，收入穩(wěn)定，對該片區(qū)前景看好，有投資意識。本地居民及廣東籍潮州人、香港人：年齡在 3560歲之間，文化程度較低，自有商業(yè)物業(yè)租金回報理想，有多次置業(yè)行為，對投資商鋪有興趣，并具專業(yè)眼光。有投資意識，對投資商鋪前景看好，而對投資股市有一定恐懼感，有跟風(fēng)傾向，希望通過商業(yè)物業(yè)穩(wěn)定的租金回報獲益的女性。（3）從投資、自用客戶群體結(jié)構(gòu)分：投資客戶為主，自用客戶為輔。（2）增值原則本商業(yè)物業(yè)在推出時低價入市，低開高走逐步拉高價位。我司建議項目一樓均價定為：16000 元/平方米；二樓均價定為：8000 元/平方米，從而實現(xiàn)均價 12022 元/ 平方米。 卓越全程 實力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】26第五章 營銷策略 ——實行細鋪返租制? 細鋪以吸引中小投資者 細鋪即分割商鋪 在營銷過程中，將大面積的商場分隔成眾多小面積的商鋪，再將小商鋪分別出售給不同的客戶。 中小投資者為數(shù)甚眾 深圳許多小店鋪老板，在激烈的競爭中想進一步降低成本，愿意購置適合自己使用的小商鋪；隨著股市的日益走淡及利率屢屢下調(diào)，許多置業(yè)投資者愿意將一部分閑錢投資到回報穩(wěn)定的小商鋪；許多白領(lǐng)工薪在購置住宅后，如有少量閑錢往往找不到合適的投資對象，如有力所能及的小商鋪，他們會積極投資。按照上一章的分析，實行細鋪返租，租與售就成為兩個獨立的過程，而且相互之間不矛盾，租是出租使用權(quán)（但保留所有權(quán)） ，售是出售所有權(quán)（但保留使用權(quán)） 。在簽訂買賣合同時某甲就必須確定是否讓發(fā)展商包租，如果某甲讓發(fā)展商包租，則發(fā)展商可將鋪位 X再租給乙，讓乙在商場經(jīng)營公司的統(tǒng)一指導(dǎo)和管理下經(jīng)營，這種情況，某乙向貴方支付租金，貴方向某甲支付包租的年投資回報，如果某甲要自己經(jīng)營，則相當于貴方的商鋪 X包租回來之后又出租給某甲，只是租金與年回報相抵消而已。則貴方可以再將鋪位 Y對外出售給某丙，只是某丙在購買時必須接受包租計劃。 由于物業(yè)實行細鋪返租，使得物業(yè)的所有權(quán)和使用權(quán)可以相互分離，從而使得出租和出售可以同時進行。同時商鋪賣出去又租出去，則業(yè)主的年回報可由經(jīng)營者支付，貴方也就沒有壓力了。 卓越全程 實力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】28? 備注：對于大商家，我們將采取簽定 8－12 年租賃協(xié)議的方式，在招商前期階段，我們暫時不考慮對中小客戶推行“以租代售”模式。外展場可考慮在萬駿汽車交易市場、華南國際展示汽車交易中心及香江裝飾廣場等針對性較強且人流較為集中的地方設(shè)咨詢點。 卓越全程 實力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】30現(xiàn)場促銷活動依照項目工程進度組織策劃一系列的促銷活動，以吸引目標客戶為目的，達到銷售的既定任務(wù)。另外我司將為香港客戶代辦各類證件，以促使其盡快入場經(jīng)營，以帶旺人氣?？诎杜砂l(fā)利用羅湖、皇崗口岸進行單張派發(fā)，以吸引香港投資客，從而拓寬客戶層面。 卓越全程 實力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】311． 項 目 宣 傳 推 廣 原 則 ：項 目 推 廣 宣 傳 短 、 平 、 快 ， 采 用 新 穎 獨 特 的 營 銷 推 廣 方 式 和宣 傳 手 法 ， 特 別 是 項 目 推 廣 的 前 期 。? 以汽車用品炒作帶動整個商業(yè)物業(yè)的銷售。（3）以形象推廣和投資的升值潛力為主要訴求點。（2）正常銷售期物流的要道，名車的天堂通過對比手法的運用，灌輸商城在深圳的國際化印象，擴展廣泛的知名度和影響。 卓越全程 實力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】32（3）尾盤期名人、名車、名利雙收形象塑造到位，銷售氣息濃烈。? 炒作安排深圳首個汽車專業(yè)用品商城研討會將商城定位提升至深圳經(jīng)濟指標高速增長“里程碑”的高度，以提升整個商城的含金量，營造一種不受氣候干擾、有集中人流量的汽車專業(yè)用品購物商城。 “金鋪銀行”——最到位的商業(yè)管理服務(wù)以投資管理、降低風(fēng)險的系列舉措贏得市場信賴。商鋪競買選擇最好的鋪位，在商鋪銷售前，進行充分的炒作，待氣氛高漲，舉行競買活動。2．為表示合作誠意，除了一般性質(zhì)上的代理方式外，貴我雙方還可采取“緊密式及共擔風(fēng)險式”的代理方式進行合作，具體合作方式提議如下：A． 合作方式一：一般性質(zhì)上的獨家代理，即甲方負責(zé)廣告費用將物業(yè)委托給乙方進行銷售的代理模式。B． 合作方式二：底價包銷，即甲方以一某一定價將物業(yè)委托給乙方進行銷售的代理模式。貴司按此價格表作為雙方結(jié)算依據(jù)，期間貴司提供售樓處及其裝修費用；我方負責(zé)圍墻形象樹立、樓書及宣傳單張的設(shè)計與印刷及媒體廣告發(fā)布及軟性炒作費用。深圳市卓越全程地產(chǎn)服務(wù)有限公司2022年 4月