【正文】 低的水平。目前深圳各在推商業(yè)物業(yè)仍以分割出售形式為主，對(duì)商場(chǎng)日后營(yíng)運(yùn)管理造成不利影響，盡管部分項(xiàng)目整體出租中低樓層而吸引投資者投資，但中高樓層物業(yè)始終難以處理，地產(chǎn)發(fā)展商必須加強(qiáng)商業(yè)物業(yè)開發(fā)之經(jīng)驗(yàn)積累，以專業(yè)的態(tài)度及長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光對(duì)其進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)及策劃推廣，避免盲目跟風(fēng)而造成資源浪費(fèi)。深圳部分發(fā)展商將不僅僅局限于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)開發(fā)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，其眼光已投向大型住宅社區(qū)，集合各行業(yè)各商家的大型社區(qū)購(gòu)物中心將在一定程度 卓越全程 實(shí)力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】10上改變居民的購(gòu)物習(xí)慣。商業(yè)物業(yè)集團(tuán)購(gòu)買銳減，銷售單元趨小型化發(fā)展。? 筍崗片區(qū)及筍崗倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)商業(yè)物業(yè)細(xì)分市場(chǎng)研究片區(qū)概況（1）地理位置洪湖西路以西，筍崗東路以北，紅嶺北路以東，泥崗東路以南地區(qū)。（2）功能定位現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、商業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，集專業(yè)化商品配送、儲(chǔ)存、運(yùn)輸、展示與交易于一體，輔以相關(guān)配套設(shè)施的服務(wù)于羅湖、福田的配送中心型消費(fèi)物流園區(qū)。路名 道路等級(jí) 路段長(zhǎng)度 （m） 機(jī)動(dòng)車道寬度 （m） 說明泥崗東路 快速路 1755 2* 東丁向雙向六車道，機(jī)非分行 卓越全程 實(shí)力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】11紅嶺北路 綜合性干道 1285 2* 南北向雙向四車道，機(jī)非分行筍崗東路 交通性干道 1235 2* 南北向雙向六車道，機(jī)非分行洪湖西路 綜合性干道 2022 2* 南北向雙向四車道，機(jī)非混行梨園路 區(qū)內(nèi)主干道 1580 2* 東西向雙向四車道，機(jī)非混行梅園路 區(qū)內(nèi)主干道 1376 2* 東西向雙向六車道，機(jī)非分行桃園路 區(qū)內(nèi)主干道 358 2* 東西向雙向二車道，機(jī)非混行寶崗路 區(qū)內(nèi)主干道 880 2* 南北向雙向四車道，機(jī)非混行筍崗片區(qū)、筍崗倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)及周邊區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析（ 1） 啟 用 商 業(yè) 類 型主 題 專 業(yè) 市 場(chǎng) ——香江裝飾廣場(chǎng)、香江家具城、香江辦公家具批發(fā)中心等、寶安北建材一條街、萬駿國(guó)際汽車交易市場(chǎng)、華南汽車展示交易中心；中 型 綜 合 店 ——日豪購(gòu)物廣場(chǎng)等；品 牌 店 ——古雅軒明清紅木家具、翡翠藤器家具、金寶來名家私、嘉旺城市快餐等；小 型 便 利 店 ——如許多路邊店和住宅小區(qū)配套網(wǎng)點(diǎn)。月 左 右紅 桂 路 與 寶 安 南 路 交 匯處 街 鋪 215 —— 一 致 藥 店 北 面日 豪 名 園 旁 街 鋪 185 —— 維 靈 藥 讓 南 面進(jìn) 達(dá) 工 貿(mào) 大 廈 （ 寶 安 北路 與 梨 園 路 交 匯 處 ）一 層 ： 118二 層 ： 45 以 裝 飾 材 料 為 主 現(xiàn) 一 樓 正 在 改 造 中寶 安 南 路 裙 樓 租 售 市 場(chǎng) 狀 況物 業(yè) 名 稱 樓 層 租 價(jià) (元 / M2) 售 價(jià) (元 /M2)1/F 250 202202/F 120 12022駿 庭 名 園3/F 80 100001/F 250 220222/F 120 12022深 港 豪 苑3/F 70 90001/F 20220TCL 閱 讀 繽 紛2/F 100001/F 230002/F 11000金 眾 經(jīng) 典 家 園3/F 8000以 上 為 最 終 成 交 紀(jì) 錄 ， 駿 庭 名 園 一 層 已 全 部 出 售 給 一 投 資 財(cái) 團(tuán) 。 卓越全程 實(shí)力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】13（3 ） 商 品 品 種 總 量建材、家具品種豐富，但其它如汽車保養(yǎng)用品呈零星狀分布，未形成一定的規(guī)模，且品種總量尚須進(jìn)一步增加。（ 5） 商 品 特 色 及 格 調(diào)商品的特色，與深圳市區(qū)內(nèi)相比，不相上下，但格調(diào)的“程度”需要進(jìn)一步提高。未來商業(yè)需求旺盛，商業(yè)輻射范圍廣本項(xiàng)目小區(qū)、筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)規(guī)劃中改造工程將在近幾年內(nèi)動(dòng)工，商業(yè)需求旺盛。商業(yè)的升值潛力本項(xiàng)目所在地段（寶崗路）現(xiàn)為羅湖區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，為商業(yè)提供了無限的需求。 卓越全程 實(shí)力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】15? 項(xiàng)目劣勢(shì)分析目前周邊配套不足，難聚商業(yè)氣氛周邊公建設(shè)施相對(duì)滯后，不利于商業(yè)氣氛的聚集（普遍影響） 。商業(yè)物業(yè)的總體銷售面積相對(duì)較小，商業(yè)規(guī)模效應(yīng)略弱，且無法形成龍頭商業(yè)。? 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)的商業(yè)需求增長(zhǎng)快筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，規(guī)劃中住宅區(qū)將不斷建成，使具有商業(yè)購(gòu)買力的人口不斷增加。深圳缺乏汽車用品專業(yè)市場(chǎng)目前深圳市缺乏汽車用品專業(yè)市場(chǎng)，而隨著人們生活水平的提高，私家車已越來越多，汽車用品市場(chǎng)有極大的潛在需求。其他地區(qū)商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)羅湖區(qū)其它地區(qū)特別是寶安南路上的金典家園及 TCL閱讀繽紛裙樓即將上市將對(duì)本項(xiàng)目造成一定的影響。項(xiàng)目本身的特殊性限制因本項(xiàng)目為工程抵押而來，考慮到回籠資金，業(yè)主不大可能以租賃為主，從而客觀上也限制了某些主題定位。周邊車行林立、鼎盛人氣深圳市首家汽車用品主題商城為汽車保養(yǎng)名家制造之大雅店堂 卓越全程 實(shí)力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】17…… 卓越全程 實(shí)力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】18第四章 項(xiàng)目定位? 項(xiàng)目整體定位商業(yè)整體定位城市商業(yè)要道并輻射深圳市的汽車專業(yè)用品商城商業(yè)理念定位深圳市首個(gè)開放式、國(guó)際名品汽車用品主題商城商業(yè)宣傳定位天上的街市，名車的故事物流的要道，名車的天堂……? 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主題定位影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題的因素針對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)主題定位論述主要從幾個(gè)方面進(jìn)行分析：（1）經(jīng)營(yíng)規(guī)模特別建議 ： 為達(dá)到主題商城的規(guī)模效應(yīng)，建議將與其并行的另一棟裙樓同時(shí)拿下，同時(shí)將二棟的二樓用天橋連接，進(jìn)而統(tǒng)一規(guī) 卓越全程 實(shí)力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】19劃、統(tǒng)一銷售。（2）競(jìng)爭(zhēng)比較及市場(chǎng)潛力方面本文前面對(duì)筍崗商業(yè)物業(yè)分析中全面描述了筍崗各商業(yè)類型和業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，從中我們可以發(fā)現(xiàn)筍崗商業(yè)類型的特點(diǎn)：① 筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)借助物流的優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)空白點(diǎn)被大量填補(bǔ)。而隨著私家車主的增多，汽車用品市場(chǎng)需求將越來越大。目前筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)中低檔商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)明顯加劇，隨著筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)原來所依托的鐵路北站的貨運(yùn)編組功能將被特區(qū)外的平湖大型編組站所取代，倉(cāng)儲(chǔ)功能也將向東、西兩翼港口和平湖大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)轉(zhuǎn)移。（3）交通位置方面本項(xiàng)目商業(yè)在交通位置上有相對(duì)明顯的優(yōu)勢(shì)，主要體現(xiàn)在： 卓越全程 實(shí)力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】20① 貼近筍崗路，便利羅湖、福田客戶的往來；② 規(guī)劃中的寶崗路裝飾連接了車流量大的筍崗東路與泥崗路；③ 筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)的改造將帶來大量的居住群體，從而使本片區(qū)形成鼎盛的人氣。（4）周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、種類目前項(xiàng)目周邊商業(yè)主要是以裝飾材料、家居用品、辦公用品、文具批發(fā)、舊貨