【正文】 劃部門(mén)還同時(shí)編制了《筍崗物流園區(qū)環(huán)境改造方案》及《筍崗片區(qū)市政改造規(guī)劃》 。進(jìn)入 90年代，筍崗倉(cāng)庫(kù)區(qū)位于市中心的地理位置與其倉(cāng)儲(chǔ)功能越來(lái) 卓越全程 實(shí)力見(jiàn)證 【嘉寶田裙樓策劃案】5越不相稱(chēng)，為了贏(yíng)利，一些企業(yè)和商家開(kāi)始自發(fā)地將倉(cāng)庫(kù)改造成市場(chǎng)、汽車(chē)配件市場(chǎng)和人才市場(chǎng)，轉(zhuǎn)型面積已達(dá) 40多萬(wàn)平方米，占倉(cāng)庫(kù)總面積的一半?！?　 稍慢一步的筍崗倉(cāng)庫(kù)區(qū)則因?yàn)榻煌ū憷?、?chǎng)地大等優(yōu)勢(shì)而受到專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的大舉“入侵” ，幸運(yùn)的是，在倉(cāng)庫(kù)區(qū)自發(fā)轉(zhuǎn)型完成了一半的時(shí)候，政府的規(guī)劃（法定圖則）出臺(tái)，倉(cāng)庫(kù)區(qū)的改造將在規(guī)劃指導(dǎo)下，由政府組織進(jìn)行。到 1997年，上步工業(yè)區(qū)的名字已被人遺忘，取而代之的是華強(qiáng)北商業(yè)街?！?　 最早出現(xiàn)轉(zhuǎn)型的上步工業(yè)區(qū)是在萬(wàn)佳、順電等大型商場(chǎng)的進(jìn)駐帶動(dòng)下演變成商業(yè)區(qū)的。隨著城市的發(fā)展，進(jìn)入 90年代，當(dāng)年冷冷清清的這幾處“郊區(qū)” ，很快變成了市中心。恩格爾系數(shù)從上年的 32．1％下降到 28．2％，下降3．9 個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)到 2022年恩格爾系數(shù)將下降到 ％以下。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 21626元，比上年增長(zhǎng) 6．8％，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)3．9％。在崗職工年平均工資 23039元，比上年增長(zhǎng)11．2％，扣除物價(jià)上漲因素，實(shí)際增長(zhǎng) 8．2％。職工工資水平穩(wěn)步提高。中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)走勢(shì)%%%%%1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2022更為重要的是，98 年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)政策“政府投資、收入增加、帶動(dòng)內(nèi)需”的“乘數(shù)效應(yīng)”已經(jīng)初見(jiàn)成效，未來(lái)七、八年將達(dá)到頂峰。中國(guó)銀行行長(zhǎng)劉明康在 2022年底召開(kāi)的第九次中日經(jīng)濟(jì)討論會(huì)上認(rèn)為，中國(guó)貨幣供應(yīng)的增長(zhǎng)穩(wěn)定在 13%—14%，以拉動(dòng) GDP增長(zhǎng)，預(yù)計(jì) 2022年中國(guó) GDP增長(zhǎng)仍然能達(dá)到 7%。尤其是中國(guó)和印度所在的東南亞有可能成為增長(zhǎng)速度最快的地區(qū)，增長(zhǎng)率將達(dá)到%。 卓越全程 實(shí)力見(jiàn)證 【嘉寶田裙樓策劃案】1第一章 經(jīng)濟(jì)背景分析? 全球經(jīng)濟(jì)即將走出衰退世界銀行預(yù)測(cè)：全球經(jīng)濟(jì)即將走出衰退！下表是世界銀行對(duì)于 2022年及以后經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的預(yù)測(cè)圖盡管風(fēng)險(xiǎn)異常大，展望全球經(jīng)濟(jì)仍將在 2022年開(kāi)始復(fù)蘇。發(fā)展中國(guó)家的增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)將從 2022年的 %增加至 2022年的 %。 卓越全程 實(shí)力見(jiàn)證 【嘉寶田裙樓策劃案】2? 中國(guó)經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀， “乘數(shù)效應(yīng)”初見(jiàn)成效中國(guó)經(jīng)濟(jì)成功避開(kāi) 1997年亞洲金融風(fēng)暴后，隨著改革開(kāi)放的進(jìn)一步擴(kuò)大和深化，以及 WTO的加入，中國(guó)在目前的世界性經(jīng)濟(jì)衰退中再一次表現(xiàn)得一枝獨(dú)秀。國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部副主任步德迎在 2022年底召開(kāi)的“2022 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)展望研討會(huì)”上預(yù)測(cè)：2022 年 GDP增長(zhǎng) %；2022 年 GDP預(yù)計(jì)增長(zhǎng) %。（信息來(lái)源：中央電視二臺(tái)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》 ） 卓越全程 實(shí)力見(jiàn)證 【嘉寶田裙樓策劃案】3? 深圳經(jīng)濟(jì)獨(dú)步潮頭據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)信息局公布的《2022 年深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》初步統(tǒng)計(jì)，2022 年，深圳全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1665．24 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年仍將保持有13—14%的增長(zhǎng)速度，在全國(guó)處于遙遙領(lǐng)先的地步。全年全市在崗職工工資總額 211．34 億元，比上年增長(zhǎng) 11．8％。城鎮(zhèn)居民收入有所增長(zhǎng)，居民消費(fèi)呈回升態(tài)勢(shì)。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 17027元，比上年增長(zhǎng) 15．4％，實(shí)際增長(zhǎng) 12．3％。 卓越全程 實(shí)力見(jiàn)證 【嘉寶田裙樓策劃案】4? 筍崗商圈“商業(yè)霸主”將在未來(lái)幾年逐步形成1．商業(yè)街改造先鋒，數(shù) 20世紀(jì)的華強(qiáng)北80年代，深圳先后在今天的華強(qiáng)北、紅嶺北兩側(cè)規(guī)劃建設(shè)了設(shè)施較為完善的上步工業(yè)區(qū)、八卦嶺工業(yè)區(qū)和筍崗倉(cāng)庫(kù)區(qū)。在市中心開(kāi)工廠(chǎng)、設(shè)倉(cāng)庫(kù)，顯然有悖常理，于是，一些精明的商家首先盯住了這些廠(chǎng)房和倉(cāng)庫(kù)。從 1994年開(kāi)始，上步工業(yè)區(qū)僅用了三四年時(shí)間就基本上完成了從工業(yè)區(qū)到商業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)變，這一進(jìn)程沒(méi)有政府規(guī)劃指導(dǎo)，完全是市場(chǎng)自發(fā)行為。自發(fā)轉(zhuǎn)型帶來(lái)市政設(shè)施不配套、環(huán)境惡化等問(wèn)題，1998年至 1999年，市政府又對(duì)華強(qiáng)北商業(yè)街進(jìn)行了綜合改造，在福田塑造了一處能與東門(mén)老街相媲美的商業(yè)街。2．21 世紀(jì)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，還看筍崗物流始建于 80年代的筍崗倉(cāng)庫(kù)占地 2．37 平方公里，相當(dāng)于 13個(gè)東門(mén)老街。? 1998年，市委、市政府提出建設(shè)區(qū)域物流中心的發(fā)展戰(zhàn)略后，規(guī)劃部門(mén)開(kāi)始組織編制筍崗片區(qū)的法定圖則，明確轉(zhuǎn)型后的功能定位。? 2022年中，目前深圳市已成立了筍崗物流園區(qū)建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，成員單位包括羅湖區(qū)政府及規(guī)劃國(guó)土、貿(mào)發(fā)、經(jīng)發(fā)、建設(shè)、計(jì)劃、運(yùn)輸、城管等 10個(gè)職能部門(mén)。? 2022年底，深圳 8大物流園區(qū)之一的筍崗－清水河物流園區(qū)正式開(kāi)工建設(shè)。根據(jù)已經(jīng)出臺(tái)的筍崗片區(qū)法定圖則，傳統(tǒng)的倉(cāng)庫(kù)區(qū)將改造成為集商品配送、批發(fā)、儲(chǔ)存、運(yùn)輸、展示、信息發(fā)布等的綜合性、消費(fèi)性物流園區(qū)，它的服務(wù)地域不僅是深港兩地，而且要面向華南以至全國(guó)。根據(jù)規(guī)劃，有關(guān)部門(mén)初步考慮在筍崗物流園區(qū)設(shè)立家居裝飾及用品市場(chǎng)、汽車(chē)及零配件市場(chǎng)、醫(yī)藥及醫(yī)療器械市場(chǎng)等幾個(gè)大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年里，使深圳現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，成為深圳三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，實(shí)現(xiàn)深圳成為華南經(jīng)濟(jì)中心城市的戰(zhàn)略目標(biāo)。 卓越全程 實(shí)力見(jiàn)證 【嘉寶田裙樓策劃案】7第二章 汽車(chē)用品市場(chǎng)揭底分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是物流中心建設(shè)的重要支撐點(diǎn)。我市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)數(shù)量從 1995 年底的 16 家發(fā)展到 2022 年的 114 家，年均增長(zhǎng)高達(dá) 48．1％。其中，汽車(chē)用品市場(chǎng)的含金量將不可估量。因此，深圳居民的強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力是勿容置疑的。從經(jīng)濟(jì)因素上看，深圳市民生活水平明顯提高，市民的消費(fèi)觀(guān)從吃穿型轉(zhuǎn)為住行型，深圳汽車(chē)消費(fèi)正逐步跨出超前消費(fèi)奢侈品的行列，消費(fèi)主體正朝著私人轉(zhuǎn)變。 卓越全程 實(shí)力見(jiàn)證 【嘉寶田裙樓策劃案】8? 深圳銷(xiāo)售商業(yè)物業(yè)的特征從銷(xiāo)售商場(chǎng)的特征來(lái)看，近幾年深圳商場(chǎng)市場(chǎng)的發(fā)展大致經(jīng)歷了三大階段：1999 年前，強(qiáng)調(diào)整體商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)的做法不多，多數(shù)商場(chǎng)的銷(xiāo)售主要針對(duì)的是單個(gè)商鋪，主要針對(duì)的客戶(hù)為有商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的買(mǎi)家。此階段商場(chǎng)的主要特征轉(zhuǎn)為強(qiáng)調(diào)商場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和主題經(jīng)營(yíng)特色，較著名的例子有東門(mén)名仕商城、新2022廣場(chǎng)、潮流新地帶（前身為南塘商業(yè)廣場(chǎng)） ，南山的東方巴黎時(shí)裝交易廣場(chǎng)、西部電子市場(chǎng)、南山女人世界等。2022 年至 2022年。以物業(yè)投資的穩(wěn)健性和長(zhǎng)期獲利性吸引投資客。八達(dá)商城等。? 深圳市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)商業(yè)物業(yè)的供給將減少由于前幾年商業(yè)物業(yè)的存量供應(yīng)仍較大，2022 年政府批準(zhǔn)預(yù)售的商業(yè)物業(yè)和已竣工的商業(yè)物業(yè)都比 2022022 年有較大減少，這說(shuō)明深圳市的商業(yè)物業(yè)仍處于調(diào)整期內(nèi)，近期新增的供應(yīng)量還會(huì)維持在較