【正文】 策劃案】27第六章 租售策略 ——推行租售并舉案? 租售同時(shí)進(jìn)行 同一個(gè)鋪位租售可以分開(kāi)，同時(shí)進(jìn)行。按照上一章的分析，實(shí)行細(xì)鋪返租，租與售就成為兩個(gè)獨(dú)立的過(guò)程，而且相互之間不矛盾，租是出租使用權(quán)（但保留所有權(quán)） ，售是出售所有權(quán)（但保留使用權(quán)） 。 假定將某個(gè)鋪位 X賣給某個(gè)業(yè)主甲。在簽訂買賣合同時(shí)某甲就必須確定是否讓發(fā)展商包租，如果某甲讓發(fā)展商包租，則發(fā)展商可將鋪位 X再租給乙，讓乙在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司的統(tǒng)一指導(dǎo)和管理下經(jīng)營(yíng)，這種情況，某乙向貴方支付租金，貴方向某甲支付包租的年投資回報(bào)，如果某甲要自己經(jīng)營(yíng)，則相當(dāng)于貴方的商鋪 X包租回來(lái)之后又出租給某甲，只是租金與年回報(bào)相抵消而已。 假定將某個(gè)鋪位 Y租給經(jīng)營(yíng)者某乙。則貴方可以再將鋪位 Y對(duì)外出售給某丙，只是某丙在購(gòu)買時(shí)必須接受包租計(jì)劃。這樣，某乙因?yàn)樽怃佄?Y給貴方交租金，貴方則向業(yè)主某丙支付年回報(bào)租金。 由于物業(yè)實(shí)行細(xì)鋪返租，使得物業(yè)的所有權(quán)和使用權(quán)可以相互分離，從而使得出租和出售可以同時(shí)進(jìn)行。? 租售對(duì)貴方都有利 商鋪售出去，有利貴方回收資金；而商鋪?zhàn)獬鋈?，則能盡快使商場(chǎng)活起來(lái)，投入營(yíng)業(yè)，促進(jìn)后期銷售。同時(shí)商鋪賣出去又租出去，則業(yè)主的年回報(bào)可由經(jīng)營(yíng)者支付，貴方也就沒(méi)有壓力了。 在商鋪的推廣過(guò)程，貴方既不能惜售，也不能惜租，只要愿意參與本商業(yè)裙樓，購(gòu)買和承租都?xì)g迎。 卓越全程 實(shí)力見(jiàn)證 【嘉寶田裙樓策劃案】28? 備注：對(duì)于大商家，我們將采取簽定 8－12 年租賃協(xié)議的方式，在招商前期階段，我們暫時(shí)不考慮對(duì)中小客戶推行“以租代售”模式。 卓越全程 實(shí)力見(jiàn)證 【嘉寶田裙樓策劃案】29第七章 推廣渠道與宣傳策略? 推廣時(shí)間銷售準(zhǔn)備期（2022 年 5月初—2022 年 6月底）咨詢導(dǎo)入期（2022 年 7月初—2022 年 8月底）正常銷售期（2022 年 8月—2022 年 12月）尾 盤 期（2022 年 1月以后）? 推廣渠道現(xiàn)場(chǎng)銷售咨詢導(dǎo)入期內(nèi)鑒于商業(yè)物業(yè)與嘉寶田房地產(chǎn)(深圳)有限公司的關(guān)系，建議先將售樓處設(shè)于嘉寶田花園售樓處內(nèi)，接待意向客戶；也可根據(jù)本商業(yè)物業(yè)特定的需求在商業(yè)物業(yè)實(shí)體內(nèi)另行裝修臨時(shí)售樓處。外展場(chǎng)可考慮在萬(wàn)駿汽車交易市場(chǎng)、華南國(guó)際展示汽車交易中心及香江裝飾廣場(chǎng)等針對(duì)性較強(qiáng)且人流較為集中的地方設(shè)咨詢點(diǎn)。汽車網(wǎng)絡(luò)銷售通過(guò)我司有關(guān)人員的汽車網(wǎng)站中國(guó)通車網(wǎng)（）進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)宣傳，直接通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)網(wǎng)站 30000多個(gè)企業(yè)及個(gè)人會(huì)員進(jìn)行推廣。 卓越全程 實(shí)力見(jiàn)證 【嘉寶田裙樓策劃案】30現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng)依照項(xiàng)目工程進(jìn)度組織策劃一系列的促銷活動(dòng)，以吸引目標(biāo)客戶為目的，達(dá)到銷售的既定任務(wù)。香港針對(duì)性推廣在香港旺角和荃灣有二條汽車用品專業(yè)市場(chǎng)街，利用我司與其商業(yè)機(jī)構(gòu)的特殊關(guān)系，在那里設(shè)點(diǎn)宣傳推廣，引進(jìn)商家來(lái)本此經(jīng)營(yíng)。另外我司將為香港客戶代辦各類證件，以促使其盡快入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，以帶旺人氣。媒體推廣利用商業(yè)推廣的主要媒體，其中以《深圳特區(qū)報(bào)》 （在周二汽車專版進(jìn)行軟性炒作）為主要載體，輔以《深圳商報(bào)》或《南方都市報(bào)》全省版進(jìn)行其它區(qū)域客戶的宣傳?？诎杜砂l(fā)利用羅湖、皇崗口岸進(jìn)行單張派發(fā)，以吸引香港投資客，從而拓寬客戶層面。? 宣傳策略本商業(yè)物業(yè)總建筑面積約 4000平方米左右，銷售周期相對(duì)較短，且項(xiàng)目定位所針對(duì)的特別消費(fèi)群體，須通過(guò)適量的促銷活動(dòng)，輔以具有廣泛影響的事件、新聞、比賽、活動(dòng)的炒作，加上硬性商業(yè)廣告炒作，迅速營(yíng)造整個(gè)商業(yè)物業(yè)的知名度，提高本項(xiàng)目高檔定位的特征，達(dá)到即時(shí)銷售的目的。 卓越全程 實(shí)力見(jiàn)證 【嘉寶田裙樓策劃案】311． 項(xiàng) 目 宣 傳 推 廣 原 則 ：項(xiàng) 目 推 廣 宣 傳 短 、 平 、 快 ， 采 用 新 穎 獨(dú) 特 的 營(yíng) 銷 推 廣 方 式 和宣 傳 手 法 ， 特 別 是 項(xiàng) 目 推 廣 的 前 期 。? 銷售初期以軟性文章宣傳為主，硬性平面廣告宣傳為輔；銷售中后期以平面廣告為主，軟性炒作為輔。? 以汽車用品炒作帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)物業(yè)的銷售。2．廣告主題策略（1）導(dǎo)入濃烈的汽車文化氛圍（2）富有格調(diào)、經(jīng)營(yíng)特色及投資回報(bào)等，有強(qiáng)烈的市場(chǎng)沖擊力，是商業(yè)銷售成為大眾關(guān)注的焦點(diǎn)。（3）以形象推廣和投資的升值潛力為主要訴求點(diǎn)。3．推廣主題（1）咨詢導(dǎo)入期天上的街市，名車的故事以郭沫若名詩(shī)《天上的街市》為引，講述深圳的繁榮和璀璨，創(chuàng)造耳目一新的商業(yè)炒作新手法，使商城的文化韻味、懷舊情調(diào)十足。（2）正常銷售期物流的要道，名車的天堂通過(guò)對(duì)比手法的運(yùn)用，灌輸商城在深圳的國(guó)際化印象，擴(kuò)展廣泛的知名度和影響。吸引小區(qū)業(yè)主、精明的投資商、汽車用品區(qū)域經(jīng)銷商，營(yíng)造專業(yè)特色、服務(wù)第一的商業(yè)氣氛。 卓越全程 實(shí)力見(jiàn)證 【嘉寶田裙樓策劃案】32（3）尾盤期名人、名車、名利雙收形象塑造到位，銷售氣息濃烈。此外，在不同銷售階段，利用上述相應(yīng)的促銷措施，進(jìn)行針對(duì)性非常強(qiáng)烈的利益促銷廣告。? 炒作安排深圳首個(gè)汽車專業(yè)用品商城研討會(huì)將商城定位提升至深圳經(jīng)濟(jì)指標(biāo)高速增長(zhǎng)“里程碑”的高度，以提升整個(gè)商城的含金量，營(yíng)造一種不受氣候干擾、有集中人流量的汽車專業(yè)用品購(gòu)物商城。舉辦“我行我愿 我的有車生活”系列活動(dòng)征文活動(dòng)利用系列活動(dòng)炒作，使有車者及潛在購(gòu)車者關(guān)注本商城，為本商城樹(shù)立知名度，從而吸引買家購(gòu)買。 “金鋪銀行”——最到位的商業(yè)管理服務(wù)以投資管理、降低風(fēng)險(xiǎn)的系列舉措贏得市場(chǎng)信賴。定期舉辦汽車專業(yè)用品交易會(huì)以舉辦汽車專業(yè)用品展示交易會(huì)拉開(kāi)商城公開(kāi)發(fā)售的序幕，吸引有車人士，炒熱汽車專業(yè)主題，并現(xiàn)場(chǎng)展示銷售，可免費(fèi)提供場(chǎng)地。商鋪競(jìng)買選擇最好的鋪位，在商鋪銷售前，進(jìn)行充分的炒作，待氣氛高漲，舉行競(jìng)買活動(dòng)。 卓越全程 實(shí)力見(jiàn)證 【嘉寶田裙樓策劃案】33第八章 合作方式1．我司傾向于獨(dú)家策劃、代理的方式，即我司任本項(xiàng)目商鋪?zhàn)馐鄣莫?dú)家策劃、代理商，一方面保證策劃思路的統(tǒng)一性，另一方面保證銷售招商過(guò)程的連貫性。2．為表示合作誠(chéng)意，除了一般性質(zhì)上的代理方式外，貴我雙方還可采取“緊密式及共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)式”的代理方式進(jìn)行合作，具體合作方式提議如下：A． 合作方式一：一般性質(zhì)上的獨(dú)家代理，即甲方負(fù)責(zé)廣告費(fèi)用將物業(yè)委托給乙方進(jìn)行銷售的代理模式。建議：期間負(fù)責(zé)售樓處相關(guān)費(fèi)用，負(fù)責(zé)宣傳冊(cè)的相關(guān)費(fèi)用及媒體廣告推廣費(fèi)用，我方負(fù)責(zé)招商策劃事宜，貴司甲方按銷售額的 2%支付乙方代理費(fèi)用。B． 合作方式二：底價(jià)包銷，即甲方以一某一定價(jià)將物業(yè)委托給乙方進(jìn)行銷售的代理模式。建議：以 11000元/平方米的均價(jià)交由我方銷售。貴司按此價(jià)格表作為雙方結(jié)算依據(jù)，期間貴司提供售樓處及其裝修費(fèi)用；我方負(fù)責(zé)圍墻形象樹(shù)立、樓書(shū)及宣傳單張的設(shè)計(jì)與印刷及媒體廣告發(fā)布及軟性炒作費(fèi)用。銷售價(jià)格超額部分作為我方代理費(fèi)用。深圳市卓越全程地產(chǎn)服務(wù)有限公司2022年 4月