【正文】 策劃案】27第六章 租售策略 ——推行租售并舉案? 租售同時進行 同一個鋪位租售可以分開，同時進行。按照上一章的分析，實行細鋪返租，租與售就成為兩個獨立的過程，而且相互之間不矛盾，租是出租使用權(quán)（但保留所有權(quán)） ，售是出售所有權(quán)（但保留使用權(quán)） 。 假定將某個鋪位 X賣給某個業(yè)主甲。在簽訂買賣合同時某甲就必須確定是否讓發(fā)展商包租，如果某甲讓發(fā)展商包租，則發(fā)展商可將鋪位 X再租給乙，讓乙在商場經(jīng)營公司的統(tǒng)一指導和管理下經(jīng)營，這種情況，某乙向貴方支付租金，貴方向某甲支付包租的年投資回報，如果某甲要自己經(jīng)營，則相當于貴方的商鋪 X包租回來之后又出租給某甲，只是租金與年回報相抵消而已。 假定將某個鋪位 Y租給經(jīng)營者某乙。則貴方可以再將鋪位 Y對外出售給某丙，只是某丙在購買時必須接受包租計劃。這樣，某乙因為租鋪位 Y給貴方交租金，貴方則向業(yè)主某丙支付年回報租金。 由于物業(yè)實行細鋪返租，使得物業(yè)的所有權(quán)和使用權(quán)可以相互分離，從而使得出租和出售可以同時進行。? 租售對貴方都有利 商鋪售出去，有利貴方回收資金；而商鋪租出去，則能盡快使商場活起來，投入營業(yè)，促進后期銷售。同時商鋪賣出去又租出去，則業(yè)主的年回報可由經(jīng)營者支付，貴方也就沒有壓力了。 在商鋪的推廣過程，貴方既不能惜售，也不能惜租，只要愿意參與本商業(yè)裙樓，購買和承租都歡迎。 卓越全程 實力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】28? 備注：對于大商家，我們將采取簽定 8－12 年租賃協(xié)議的方式，在招商前期階段，我們暫時不考慮對中小客戶推行“以租代售”模式。 卓越全程 實力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】29第七章 推廣渠道與宣傳策略? 推廣時間銷售準備期（2022 年 5月初—2022 年 6月底）咨詢導入期（2022 年 7月初—2022 年 8月底）正常銷售期（2022 年 8月—2022 年 12月）尾 盤 期（2022 年 1月以后）? 推廣渠道現(xiàn)場銷售咨詢導入期內(nèi)鑒于商業(yè)物業(yè)與嘉寶田房地產(chǎn)(深圳)有限公司的關(guān)系，建議先將售樓處設(shè)于嘉寶田花園售樓處內(nèi)，接待意向客戶；也可根據(jù)本商業(yè)物業(yè)特定的需求在商業(yè)物業(yè)實體內(nèi)另行裝修臨時售樓處。外展場可考慮在萬駿汽車交易市場、華南國際展示汽車交易中心及香江裝飾廣場等針對性較強且人流較為集中的地方設(shè)咨詢點。汽車網(wǎng)絡(luò)銷售通過我司有關(guān)人員的汽車網(wǎng)站中國通車網(wǎng)（）進行網(wǎng)絡(luò)宣傳，直接通過互聯(lián)網(wǎng)對網(wǎng)站 30000多個企業(yè)及個人會員進行推廣。 卓越全程 實力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】30現(xiàn)場促銷活動依照項目工程進度組織策劃一系列的促銷活動，以吸引目標客戶為目的，達到銷售的既定任務(wù)。香港針對性推廣在香港旺角和荃灣有二條汽車用品專業(yè)市場街，利用我司與其商業(yè)機構(gòu)的特殊關(guān)系，在那里設(shè)點宣傳推廣，引進商家來本此經(jīng)營。另外我司將為香港客戶代辦各類證件，以促使其盡快入場經(jīng)營，以帶旺人氣。媒體推廣利用商業(yè)推廣的主要媒體，其中以《深圳特區(qū)報》 （在周二汽車專版進行軟性炒作）為主要載體，輔以《深圳商報》或《南方都市報》全省版進行其它區(qū)域客戶的宣傳?？诎杜砂l(fā)利用羅湖、皇崗口岸進行單張派發(fā)，以吸引香港投資客，從而拓寬客戶層面。? 宣傳策略本商業(yè)物業(yè)總建筑面積約 4000平方米左右，銷售周期相對較短，且項目定位所針對的特別消費群體，須通過適量的促銷活動，輔以具有廣泛影響的事件、新聞、比賽、活動的炒作，加上硬性商業(yè)廣告炒作，迅速營造整個商業(yè)物業(yè)的知名度，提高本項目高檔定位的特征，達到即時銷售的目的。 卓越全程 實力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】311． 項 目 宣 傳 推 廣 原 則 ：項 目 推 廣 宣 傳 短 、 平 、 快 ， 采 用 新 穎 獨 特 的 營 銷 推 廣 方 式 和宣 傳 手 法 ， 特 別 是 項 目 推 廣 的 前 期 。? 銷售初期以軟性文章宣傳為主，硬性平面廣告宣傳為輔；銷售中后期以平面廣告為主，軟性炒作為輔。? 以汽車用品炒作帶動整個商業(yè)物業(yè)的銷售。2．廣告主題策略（1）導入濃烈的汽車文化氛圍（2）富有格調(diào)、經(jīng)營特色及投資回報等，有強烈的市場沖擊力，是商業(yè)銷售成為大眾關(guān)注的焦點。（3）以形象推廣和投資的升值潛力為主要訴求點。3．推廣主題（1）咨詢導入期天上的街市，名車的故事以郭沫若名詩《天上的街市》為引，講述深圳的繁榮和璀璨，創(chuàng)造耳目一新的商業(yè)炒作新手法，使商城的文化韻味、懷舊情調(diào)十足。（2）正常銷售期物流的要道，名車的天堂通過對比手法的運用，灌輸商城在深圳的國際化印象，擴展廣泛的知名度和影響。吸引小區(qū)業(yè)主、精明的投資商、汽車用品區(qū)域經(jīng)銷商，營造專業(yè)特色、服務(wù)第一的商業(yè)氣氛。 卓越全程 實力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】32（3）尾盤期名人、名車、名利雙收形象塑造到位，銷售氣息濃烈。此外，在不同銷售階段，利用上述相應(yīng)的促銷措施，進行針對性非常強烈的利益促銷廣告。? 炒作安排深圳首個汽車專業(yè)用品商城研討會將商城定位提升至深圳經(jīng)濟指標高速增長“里程碑”的高度，以提升整個商城的含金量，營造一種不受氣候干擾、有集中人流量的汽車專業(yè)用品購物商城。舉辦“我行我愿 我的有車生活”系列活動征文活動利用系列活動炒作，使有車者及潛在購車者關(guān)注本商城，為本商城樹立知名度，從而吸引買家購買。 “金鋪銀行”——最到位的商業(yè)管理服務(wù)以投資管理、降低風險的系列舉措贏得市場信賴。定期舉辦汽車專業(yè)用品交易會以舉辦汽車專業(yè)用品展示交易會拉開商城公開發(fā)售的序幕，吸引有車人士，炒熱汽車專業(yè)主題，并現(xiàn)場展示銷售，可免費提供場地。商鋪競買選擇最好的鋪位，在商鋪銷售前，進行充分的炒作，待氣氛高漲，舉行競買活動。 卓越全程 實力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】33第八章 合作方式1．我司傾向于獨家策劃、代理的方式，即我司任本項目商鋪租售的獨家策劃、代理商，一方面保證策劃思路的統(tǒng)一性，另一方面保證銷售招商過程的連貫性。2．為表示合作誠意，除了一般性質(zhì)上的代理方式外，貴我雙方還可采取“緊密式及共擔風險式”的代理方式進行合作，具體合作方式提議如下：A． 合作方式一：一般性質(zhì)上的獨家代理，即甲方負責廣告費用將物業(yè)委托給乙方進行銷售的代理模式。建議：期間負責售樓處相關(guān)費用，負責宣傳冊的相關(guān)費用及媒體廣告推廣費用，我方負責招商策劃事宜，貴司甲方按銷售額的 2%支付乙方代理費用。B． 合作方式二：底價包銷，即甲方以一某一定價將物業(yè)委托給乙方進行銷售的代理模式。建議：以 11000元/平方米的均價交由我方銷售。貴司按此價格表作為雙方結(jié)算依據(jù)，期間貴司提供售樓處及其裝修費用；我方負責圍墻形象樹立、樓書及宣傳單張的設(shè)計與印刷及媒體廣告發(fā)布及軟性炒作費用。銷售價格超額部分作為我方代理費用。深圳市卓越全程地產(chǎn)服務(wù)有限公司2022年 4月