【正文】 更進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)。 ③宣傳重點(diǎn)： A、澳洲風(fēng)情，科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健康管理，盡在番禺奧林匹克花園 B、“星級(jí)享受”的心理附加值 C、小區(qū)完美的規(guī)劃設(shè)計(jì) D、優(yōu)秀的戶型平面 E、意想不到的價(jià)格 （ 3）引爆期： 7月 22（星期六）－ 7月 27日（星期四） ①目的： 強(qiáng)化公眾對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注，綜合推介項(xiàng)目。 ③宣傳重點(diǎn)： A、引領(lǐng) 21世紀(jì)新生活時(shí)尚，看今日澳式奧林匹克社區(qū) B、番禺奧園的軟硬件立體勢(shì)全面闡述。 （二）方式： 全方位高密度促銷廣告加軟性文章、新聞炒作，促銷活動(dòng) （三）媒體： （ 1）廣州日?qǐng)?bào)、羊城晚報(bào)、番禺日?qǐng)?bào)； （ 2）有線電視臺(tái)（廣州、番禺）； （ 3）廣州電臺(tái)、交通電臺(tái)； （ 4） DM。） （五）具體部署 項(xiàng)目公開售期： 時(shí)間： 7月 28（星期五）－ 30 日（星期日） 地點(diǎn)： 現(xiàn)場(chǎng)售樓部、天河及市橋展銷點(diǎn) 推出物業(yè)： 344 套洋房， 50 套別墅（留下南向最靚景最受市場(chǎng)追捧的單位作保留單位）及前期剩余單位 人員： 策劃人員Ｂ 23名，銷售主管 12名，銷售人員 1015名 5資源準(zhǔn)備： 推出單位平面圖、價(jià)目表、樓書 工程進(jìn)度及現(xiàn)場(chǎng)配合： 首期物業(yè)已全部拆除棚架，步行商業(yè)街環(huán)境已全部做好。 （ 2）可以濤派籌方式吸納炒家入市，按籌揀樓即收取定金，并贈(zèng)送樓書，以相對(duì)較差的首推市場(chǎng)，低價(jià)入市，造成質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的良好市場(chǎng)形象，為第二期推出較好單元打下良好基礎(chǔ)。） 宣傳重點(diǎn)： （ 1)今年夏季來(lái)自澳洲無(wú)法抵擋的奧運(yùn)魁力社區(qū)； 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁(yè) 共 40 頁(yè) （ 2）戶型創(chuàng)新，一梯二戶，獨(dú)特的躍層設(shè)計(jì)，市場(chǎng)上最受歡迎的幾種戶型平面； （ 3）奧林匹克生活方式的一系列硬件支持點(diǎn)； （ 4）超值的價(jià)格。 時(shí)間： （星期五）－ 13 日（星期日） 地點(diǎn)： 現(xiàn)場(chǎng)售樓部、天河及市場(chǎng)橋展銷點(diǎn) 推出物業(yè)： 保留精選的 100套洋房， 10套別墅及前期剩余單位。 經(jīng)過(guò)前一輪促銷，市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目已有較深了解，吸引了一批客戶入市，操作上要利用客戶口碑傳播及廣告配合，利用項(xiàng)目?jī)r(jià)格的不斷拉升造成強(qiáng)大的心理壓力及價(jià)值形象，促成成交。 見證工程質(zhì)量及工程進(jìn)度。 （ 2）通過(guò)慶典促銷使銷售達(dá)到高潮，再創(chuàng)銷售高簣峰。 （ 3）籌備成立準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)，建立發(fā)展商與業(yè)主的定期溝通機(jī)制，置業(yè)?？?，使之成為業(yè)主與發(fā)展商溝通的橋梁 。力求已購(gòu)人士的口碑傳播來(lái)帶旺人氣。 上述的三個(gè)階段，由于要和廣州奧園相配合及充分利用相關(guān)資源（如澳洲商務(wù)部長(zhǎng)來(lái)訪、中美拳擊擂臺(tái)賽等）造成鋪墊期預(yù)熱時(shí)間跨度較長(zhǎng)，增加了宣傳節(jié)奏把握的難度和廣告投入。加快了番禺奧園品牌建立的速度。 （ 2）軟性文章的側(cè)重 軟性文章內(nèi)容的側(cè)重在具體部署里已有詳細(xì)說(shuō)明 這里要說(shuō)明的是從 5月份起，兩個(gè)奧園相關(guān)的廣告宣傳已經(jīng)啟動(dòng)，到 12月底都處于銷售期，因此軟性文章是除了活動(dòng)和銷售主線外另一條 營(yíng)造品牌的主線。 敝司關(guān)于上述二點(diǎn)的初步看法： 盡量避免同時(shí)推廣同一批物業(yè)，推廣物業(yè)類型、面積、戶型比例由發(fā)展商和代理 行三方共同商討確認(rèn)。當(dāng)銷售進(jìn)度與物業(yè)比例不均衡時(shí)，由發(fā)展商進(jìn)行協(xié)調(diào)。 第四階段：二期及其后物業(yè)銷售期 （ 1）時(shí)間： 9月 3日以后 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 20 頁(yè) 共 40 頁(yè) （具體時(shí)間依據(jù)首期銷售情況及二期工程進(jìn)度決定） (2）可利用資源： 9月 15日 － 10月 1日 2020年悉尼奧運(yùn)會(huì) （ 3）推廣安排： 利用吸納公眾對(duì)奧運(yùn)的關(guān)注，聚焦、移情番禺奧園 （ 1）推廣時(shí)間 要安排與奧運(yùn)比賽時(shí)間同步，但要錯(cuò)開興奮熱點(diǎn)項(xiàng)目導(dǎo)致休息日白天無(wú)法起床的時(shí)段： （ 2）推廣活動(dòng) 與澳大利亞奧運(yùn)會(huì)活動(dòng)內(nèi)容相呼應(yīng)，甚至可以采用相同的形式，好象分會(huì)場(chǎng)一樣。 （ 3）宣傳重點(diǎn)緊扣 “今年夏季來(lái)自澳洲無(wú)法抵擋的奧運(yùn)魅力社區(qū)”。 因此，番禺奧園的成功在于： 生命價(jià)值的提升＋心理附加值 由于資料尚不完備，因此第四階段具體部署尚待細(xì)化。 敬請(qǐng)貴司不吝指正！ 中地行?? 項(xiàng)目部 000 年三月二十四日 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 21 頁(yè) 共 40 頁(yè) 番禺奧林匹克花園 補(bǔ)充策劃建議 廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 二 000 年 三月十六日 目 錄 一、項(xiàng)目的取勝市場(chǎng)之道 １ 二、項(xiàng)目的概念組合 ５ （一）主體概念設(shè)想 ５ （二）具體建議 ７ 三、開盤時(shí)間的選擇 ８ 四、整合廣州奧林匹克資源 １０ （一）操作難點(diǎn)及解決辦法 １０ （二）實(shí)施整合 的層面 １０ （三）原則 １０ （四）具體做法建議 １１ （五）敞司在整合資源中所起的作用 １１ 二０００年三月四日，敞司提交了《番禺奧林匹克花園全案策劃書》，并在與貴司的探討過(guò)程中，進(jìn)一步地了解了項(xiàng)目目前的情況，因此在前面那份相對(duì)較全面的報(bào)告基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀，對(duì)貴司目前最關(guān)心的幾個(gè)關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃、開發(fā)概念的深化、市場(chǎng)時(shí)機(jī)的把握及整合現(xiàn)有資源 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 22 頁(yè) 共 40 頁(yè) 作出具體的建議和說(shuō)明。 位于番禺市郊，非國(guó)道及主干道側(cè)，且處于翻番禺市政規(guī)劃遠(yuǎn)期目標(biāo)，目前的帶動(dòng)作用有限。東面及南面為農(nóng)田，無(wú)工業(yè)污染源，空氣較清新，具田園風(fēng)光。 小區(qū) 環(huán)境 綠化率高，會(huì)采用立體綠化的方式，主題景觀規(guī)劃會(huì)較有特色。 行列式排布，可用于較集中綠化的空間較少 物業(yè) 管理 水平高，管理完善，保安措施，管理全面化、智能化 是發(fā)展商自己的物業(yè)管理公司，在支持和增加項(xiàng)目的賣點(diǎn)上不如著名公司有力，且必須在原有基礎(chǔ)上增加更多的附加值（如智能化等） 配套 較齊全且有特色，會(huì)所規(guī)模，有學(xué)校、配交通車、醫(yī)療中心、幼兒園等 周邊無(wú)完善市政配套可供利用，全靠小區(qū)自身配套。 個(gè)性 特點(diǎn) 奧林匹克生活方式，運(yùn)動(dòng)休閑型社區(qū) 幾個(gè)主要概念的融合及具體支持點(diǎn)的體現(xiàn) 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 23 頁(yè) 共 40 頁(yè) ３、項(xiàng)目取勝市場(chǎng)之道 （１）項(xiàng)目更名為“華南奧林匹克園” （說(shuō)明：“番禺”不同于廣州為一人所周知的大都市，其包容性和代表水平相當(dāng)高，所以為塑造大盤風(fēng)范，使項(xiàng)目不僅僅是局限于“番禺”這樣一個(gè)較小的區(qū)域和水準(zhǔn)，需從名稱擺脫“番禺”的影子，定位語(yǔ)不一定是“華南”，也可以是其它區(qū)域或能代表檔次提升的定位語(yǔ)） 從本項(xiàng)目的特點(diǎn)和前文對(duì)別墅的分類可以看到，本項(xiàng)目有塑造成為區(qū)域性代表物業(yè) 的條件。有利于項(xiàng)目脫離與其它較小區(qū)域性市場(chǎng)的直接比較，而站在更高的市場(chǎng)高度（可以是廣州市甚至是整個(gè)華南地區(qū)）向市場(chǎng)傳達(dá)“我們的地位是無(wú)可比擬的”項(xiàng)目信息。 必要性：別墅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，不僅雖供應(yīng)量大增，更由于這一部分目標(biāo)客戶數(shù)量有限。超額利 潤(rùn)的只能來(lái)源于控制成本、縮短開發(fā)周期以及增加樓盤的附加值。 (2)類型走市場(chǎng)空檔：以異國(guó)情調(diào)的澳洲風(fēng)情高尚社區(qū)為主層，營(yíng)造豪華、大度的環(huán)境，具有奧林匹克特色的運(yùn)動(dòng)休閑生活方式和生活氛圍，區(qū)別目前市場(chǎng)上已有的歐式、北美湖泊式、美式、高爾夫式別墅及生活方式。 (4)引領(lǐng)別墅類社區(qū)生活方式的更新。 (6)配合經(jīng)濟(jì)實(shí)在的價(jià)格、便利的交通、優(yōu)雅幽靜的小區(qū)環(huán)境，高質(zhì)素生活環(huán)境：綠靜美、空氣清晰，精心營(yíng)造的人文環(huán)境景觀，個(gè)性卓然具文化品味的完善規(guī)劃設(shè)計(jì)。 綜上所述，“澳洲風(fēng)情園”揉合了規(guī)劃建筑特色、奧林匹克生活方式、體育與澳洲文化相融合的文化品味及最適宜居住的環(huán)境特色，達(dá)到了形式與內(nèi)涵的統(tǒng)一。 概念設(shè)想一： 番禺奧林匹克花園“澳洲風(fēng)情園，生命新綠洲”概念設(shè)想： （本構(gòu)思主要突出本項(xiàng)目“科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健康生活”的生活理念，強(qiáng)調(diào)澳洲式高尚社區(qū)生活與相應(yīng)的管理、服務(wù)、和具澳洲特和奧林匹克特色的運(yùn)動(dòng)休閑生活方式）。 ３、澳洲的城市規(guī)劃及適宜居住程度名列世界前列。 ５、悉尼申辦奧運(yùn)會(huì)成功的王牌是率先提出了“綠色申辦”的口號(hào)，把環(huán)境保護(hù)和城市規(guī)劃、環(huán)繞美妥善地結(jié)合起來(lái)，以一幅干凈、美麗、和諧的面貌，把悉尼建設(shè)成一個(gè)運(yùn)動(dòng)是最佳選擇的奧林匹克城市。 ７、項(xiàng)目會(huì)所體育休閑配套應(yīng)有盡有，處處體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)休閑的生活享受。 ９、項(xiàng)目將引入五星級(jí)酒店的管理及服務(wù)。健康一靠邊營(yíng)養(yǎng)，二靠運(yùn)動(dòng)，三靠良好的心理狀態(tài)；而環(huán)保一靠環(huán)境本身的質(zhì)量，二靠新技術(shù)，新材料減輕對(duì)環(huán)境的污染。 設(shè)計(jì)概念實(shí)施計(jì)劃： １、總體規(guī)劃 (1)整個(gè)小區(qū)為低層洋房及別墅，容積率低，綠化率高； (2)澳洲式花園的設(shè)計(jì)配合體育休閑特色的小品，使綠化貫穿整個(gè)小區(qū)； (3)澳洲風(fēng)情步行街的設(shè)置更賦予了項(xiàng)目豐富的異國(guó)風(fēng)情和文化內(nèi)涵； (4)體育型會(huì)所專業(yè)及特色體育休閑項(xiàng)目應(yīng)有盡有，真正體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)休閑式的生活。 ３、物業(yè)管理：為住戶提供星期的物業(yè)管理與服務(wù)，增加了品牌含金量和心理附加值。 (1)空氣清新、環(huán)境優(yōu)美有益身心； (2)安全、舒適的生活環(huán)境及完善的生活、娛樂(lè)設(shè)施； (3)細(xì)致的關(guān)懷及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 (2)會(huì)所前綠化布置，從側(cè)面體現(xiàn)本項(xiàng)目的形象及檔次； (3)工地圍墻：體現(xiàn)本項(xiàng)目的規(guī)模及渡假山莊的形象； (4)現(xiàn)場(chǎng)售樓部：側(cè)面體現(xiàn)項(xiàng)目的形象及風(fēng)格； (5)現(xiàn)樓售樓部：給客戶較直觀的感覺(jué)，豪華的裝修標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)本項(xiàng)目的檔次及渡假山莊的形象。 (1)強(qiáng)調(diào)真正的澳洲特色樓盤； (2)強(qiáng)調(diào)運(yùn)動(dòng)休閑配套的齊全、特色及智能化的設(shè) 計(jì)； (3)強(qiáng)調(diào)無(wú)所不在的星級(jí)管理與服務(wù)； (4)強(qiáng)調(diào)奧園系列品牌的名牌效應(yīng)。（敝司正循多種途徑查閱相關(guān)資料）奧運(yùn)村多數(shù)住房為 34 層花園別墅，樓房之間小溪穿、樹木繁茂、鳥語(yǔ)花香、空氣清新。如某一組團(tuán)叫做新南威爾式街區(qū)或皮特洛（新南威爾式州花）區(qū)，各幢物業(yè)就分別叫做悉尼、堪培拉、惠靈頓 等。貫穿小區(qū)的規(guī)劃路、所有的小區(qū)路以各州花、州樹、草坪為主體造景，形成鮮花森蔭道。 新南威爾式街區(qū)就以皮特洛花為主體造景，或鮮花小徑、花壇造型、觀賞花廊