【正文】 開(kāi)始嘗試預(yù)調(diào)微調(diào) ?需求被抑制超過(guò) 1年 ?后市回彈出現(xiàn)可能 價(jià)格策略 整盤(pán)均價(jià)預(yù)估 所以，我們大膽預(yù)估 18大召開(kāi)半年后，可能出現(xiàn)市場(chǎng)回暖機(jī)會(huì)。項(xiàng)目外圍包裝 外展選址：中北物美、永旺（事選一）；西湖道樂(lè)販、華苑人人樂(lè)（事選一）。 臨時(shí)銷(xiāo)售中心選址：暫定富力灣（注：如售樓處面積僅 200平米可能影響項(xiàng)目高端體驗(yàn)，建議通過(guò)內(nèi)部裝修及裝飾營(yíng)造高端銷(xiāo)售氛圍。 通過(guò)深入社區(qū)的產(chǎn)品推廣會(huì)展示項(xiàng)目形象，增強(qiáng)親和力 . 社區(qū)活動(dòng)： 舉辦社區(qū)消夏晚會(huì)等參與性活動(dòng)； 社區(qū)宣傳欄： 與城區(qū)各優(yōu)質(zhì)社區(qū)物業(yè)聯(lián)系，在各社區(qū)入口設(shè)立本項(xiàng)目宣傳欄，并根據(jù)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)及時(shí)更換宣傳信息； DM： 針對(duì)拆遷區(qū)域進(jìn)行 DM派發(fā)。 ?中北區(qū)域內(nèi)購(gòu)房的客戶一般為中高端客戶，多以鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)和個(gè)體產(chǎn)業(yè)業(yè)主為主。 針對(duì)高端客戶 —— 承辦政府招商會(huì)議 /產(chǎn)業(yè)講座、項(xiàng)目產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) 多點(diǎn)爆發(fā) 尋找目標(biāo)客戶 蓄客期 營(yíng)銷(xiāo)策略執(zhí)行 8月 — 9月 【 金玫綻放 英倫風(fēng)尚 】 營(yíng)銷(xiāo)策略執(zhí)行 針對(duì)工作區(qū)域 —— 動(dòng)線攔截，開(kāi)通看房車(chē) ? 戶外攔截： 在主要路段增加戶外攔截，擴(kuò)大信息宣傳面； ? 渠道陌拜： 尋找各企業(yè)單位領(lǐng)袖客戶，上門(mén)開(kāi)展項(xiàng)目推介，并給予單位團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠政策或特定目標(biāo)客戶促銷(xiāo)政策（如婚房促銷(xiāo)）； ? 看房車(chē)： 對(duì)于有職工宿舍的單位，可在單位宿舍小區(qū)開(kāi)通項(xiàng)目的周末看房直通車(chē)，組織客戶到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)；針對(duì)藍(lán)印客戶開(kāi)展異地外埠周末看房直通車(chē)。目標(biāo)去化 30套，目標(biāo)均價(jià) 9920元 /平米。 渠 道 線： 實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)客戶資源聯(lián)勱。 活 勱 線： 針對(duì)高端客戶聯(lián)合車(chē)友會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)等民間組織，協(xié)辦高端活勱 營(yíng)銷(xiāo)策略執(zhí)行 10月 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期 ?針對(duì)車(chē)友會(huì)，組織節(jié)油賽、自駕游等活動(dòng)，邀請(qǐng)媒體全程報(bào)道。 針對(duì)高端客戶 —— 聯(lián)合車(chē)友會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)等民間組織，協(xié)辦高端活動(dòng) 紅十月 聯(lián)動(dòng)資源 金玫拓客 A計(jì)劃 營(yíng)銷(xiāo)策略執(zhí)行 平銷(xiāo)順勢(shì)加推 持 銷(xiāo) 期 銷(xiāo) 售 線： 11月平銷(xiāo)目標(biāo)去化 5套，為 12月加推小高層蓄客目標(biāo) 300組以上。 推 廣 線： 戶外、報(bào)廣、 DM、網(wǎng)絡(luò)硬廣、地鐵 2號(hào)線媒體 ， 保持規(guī)律性推廣頻次。 活 勱 線： 利用圣誕元旦等節(jié)日節(jié)點(diǎn)丼行小型暖場(chǎng)活勱。 ? 將興建 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、夢(mèng)里水鄉(xiāng)、運(yùn)河服務(wù)帶、運(yùn)河樂(lè)園、運(yùn)河新天地、秀水北岸生態(tài)游憩商業(yè)區(qū)、運(yùn)河住區(qū) 等主題板塊，使南運(yùn)河沿岸出現(xiàn)更多癿亮點(diǎn)和亮帶。 南運(yùn)河改造工程將依托運(yùn)河文化，打造生態(tài)、文化、活力、休閑之河，在外環(huán)線外側(cè)建成具有國(guó)際一流水平癿都市商務(wù)休閑游憩區(qū) 南運(yùn)河項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)，承借大勢(shì)，搶占先機(jī) 商業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)訴求 本體分析 環(huán)境分析 市場(chǎng)分析 機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷(xiāo)策略 總用地面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 商業(yè)建面 ㎡ 公寓建面 1萬(wàn)㎡ 住宅建面 ㎡ 商業(yè)形式 2/3層底商 項(xiàng)目本體發(fā)展環(huán)境研究 ——本體 商業(yè) 公寓 車(chē)行路線 商業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)訴求 本體分析 環(huán)境分析 市場(chǎng)分析 機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷(xiāo)策略 本案商業(yè)為商業(yè)街布局，單體面積較大，需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊?guī)劃設(shè)計(jì)以利二產(chǎn)品銷(xiāo)售 項(xiàng)目位二中北鎮(zhèn)，緊鄰南運(yùn)河，距離商業(yè)中心有一定距離，區(qū)域內(nèi)商業(yè)以社區(qū)配套為主，檔次普遍丌高，但對(duì)二 300萬(wàn)平米居住板塊來(lái)說(shuō)，商業(yè)略顯丌足 水語(yǔ)花城 東興南里 物美超市 永旺廣場(chǎng) 植物園 新景廣場(chǎng) 大地 12城 富力灣 萬(wàn)源路菜市場(chǎng) 沿街商業(yè) 在建商業(yè) 商業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)訴求 本體分析 環(huán)境分析 市場(chǎng)分析 機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷(xiāo)策略 商圈 商業(yè)體 主要業(yè)態(tài) 租售情況 永旺廣場(chǎng) 大型賣(mài)場(chǎng) 餐飲、娛樂(lè)、休閑、零售 自持物業(yè)，分割出租 富力灣 商業(yè)街 社區(qū)配套 已售罄，一拖事底商，面積 180㎡ ，目前租金 ~ /d*㎡ ， 出租率較低 東興里市場(chǎng) 商業(yè)街 社區(qū)配套 出租率高，一拖事商鋪面積 100㎡ ，目前租金 2~ /d*㎡ （多為轉(zhuǎn)租，汪莊首次租金 /d*㎡ ），單層商鋪已售罄 物美超市 大型賣(mài)場(chǎng) 超市、娛樂(lè)、零售 自持物業(yè)，首層零售、事三層超市、四層 KTV，電玩城、足療 水語(yǔ)花城 商業(yè)街 餐飲、金融、娛樂(lè) 租售結(jié)合，一拖事商鋪面積 300㎡ ，租金 3元 /d*㎡ （左右），售價(jià) /㎡ ，單三層商鋪 1元 /d*㎡ （左右），售價(jià) /㎡ 大地 12成 商業(yè)街 金融、社區(qū)配套 尾房銷(xiāo)售，沿中北大道商業(yè)別墅 /㎡ ，社區(qū)內(nèi)小面積底商目前租金 4元/d*㎡ （左右） 其他商業(yè) 尚水假日底商 超市、咖啡休閑 一拖事商鋪 /d*㎡ （左右） 萬(wàn)源路菜市場(chǎng) 菜市場(chǎng) 社區(qū)配套 出租率較低， 目前單一層商鋪?zhàn)饨?2元 /d*㎡ （左右） 希樂(lè)城 與業(yè)市場(chǎng) 兒童體驗(yàn)館 兒童體驗(yàn)館 東方環(huán)球廣場(chǎng) 創(chuàng)新型城市綜合體 綜合體 在建項(xiàng)目，包含販物中心、寫(xiě)字樓、公寓、住宅、大型主題公園 市場(chǎng)中可售商業(yè)的存量及未來(lái)上市量較少，除個(gè)別與業(yè)市場(chǎng)外，目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)以社區(qū)配套為主，處二中檔水平，有進(jìn)一步提升的需求和空間 商業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)訴求 本體分析 環(huán)境分析 市場(chǎng)分析 機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷(xiāo)策略 商業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)訴求 本體分析 環(huán)境分析 市場(chǎng)分析 機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷(xiāo)策略 大地 12城沿街商業(yè)產(chǎn)品以事層和三層的獨(dú)棟別墅為主，大面積商鋪全部為銀行販買(mǎi)自用，在產(chǎn)品形式上不本案相似，但本案由二位置及網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置等原因，銀行需求較小 商業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)訴求 本體分析 環(huán)境分析 市場(chǎng)分析 機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷(xiāo)策略 中北鎮(zhèn)區(qū)域， 180㎡ 以下， 200萬(wàn)以?xún)?nèi)的產(chǎn)品受市場(chǎng)歡迎度較高，不本案同類(lèi)產(chǎn)品成交均價(jià)在17000~20230元 /㎡ 左史，目前市場(chǎng)主要存量集中在大地 12城不金廈水語(yǔ)花城中， 產(chǎn)品多為 300㎡ 以上大戶型 萬(wàn)科假日風(fēng)景 華亭國(guó)際 大地 12城 金廈水語(yǔ)花城 天津富力灣 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售均價(jià) 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售均價(jià) 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售均價(jià) 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售均價(jià) 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售均價(jià) 2023 1 15000 2023 19 14535 19 16337 4 14506 2023 12 12648 20 13865 9 16019 4 9039 2023 2 12302 22 20946 50 16677 19 15707 2023 38 8500 3 17512 6 17320 2023 3 11056 2 20313 存量 16 19 2 180㎡ 以下戶型占總成交 85% 200萬(wàn)以下產(chǎn)品占總成交 64% 業(yè)態(tài) 營(yíng)銷(xiāo) 本體 新興城鎮(zhèn)，商業(yè)氛圍普通，檔次中等，餐飲、娛樂(lè)及生活配套都有提升的需求 區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)較少，租金水平較低，租售價(jià)格自中北大道向兩側(cè)遞減，可綜合考慮進(jìn)行定價(jià)銷(xiāo)售 本案商業(yè)，整體以銷(xiāo)售為主，應(yīng)適當(dāng)降低商鋪面積減少單鋪總價(jià) ? 中高端時(shí)尚餐飲、精品休閑配套 ? 中小戶型分割的底商商業(yè) 升級(jí)中北鎮(zhèn)餐飲、生活、休閑配套應(yīng)是本案商業(yè)重點(diǎn)考慮斱向 商業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)訴求 本體分析 環(huán)境分析 市場(chǎng)分析 機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷(xiāo)策略 集餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體 南運(yùn)河時(shí)尚商業(yè)密集地 南運(yùn)河時(shí)尚風(fēng)情街 北側(cè)商業(yè)緊鄰小區(qū)，且為小區(qū)車(chē)行入口，提供小區(qū)住宅及周邊高端住宅人群日常品味生活休閑需求 南側(cè)商業(yè)緊鄰津楊公路，是集餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的商業(yè)密集地 本案南北兩側(cè)，順勢(shì)而行，發(fā)展生活及娛樂(lè)休閑兩條主線，共同打造運(yùn)河南岸商業(yè)街 商業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)訴求 本體分析 環(huán)境分析 市場(chǎng)分析 機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 本案商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位 營(yíng)銷(xiāo)策略 本案商業(yè)部分產(chǎn)品定位 結(jié)合銷(xiāo)售和產(chǎn)品業(yè)態(tài)的需求，本案北側(cè)商業(yè)產(chǎn)品形式可劃分為單一層及單事層商鋪；以中小型戶型為主，控制產(chǎn)品總價(jià)，同時(shí)合理布局，利二后期各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)需求，提高使用性?？照{(diào)按照中夬空調(diào)設(shè)置，采用戶式中夬空調(diào)時(shí)，空調(diào)室外機(jī)設(shè)備平臺(tái)面積丌超過(guò) 4平方米，幵做好遮蔽處理。 產(chǎn)品分析 營(yíng)銷(xiāo)策略 本案位二外環(huán)線外，商務(wù)氛圍較弱，若定位為 loft公寓產(chǎn)品，可偏向二居住補(bǔ)充型，以小戶型，低總價(jià)款的兩居室產(chǎn)品為主力產(chǎn)品，主打婚房市場(chǎng)幵兼顧部分投資市場(chǎng) 公寓部分 產(chǎn)品分析 營(yíng)銷(xiāo)策略 倍兒并福 居住補(bǔ)充型 總價(jià)款較低，戶型面積較小 投資商務(wù)型 品質(zhì)高端型 地理位置好，商務(wù)氛圍濃 舒適度高，地理位置較好 瑞景名郡 津?yàn)戧I 合富 值得 您選擇 ?? WHY — 1st 路勁太陽(yáng)城 120萬(wàn)平米醇居大城！ 【 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 】 路勁太陽(yáng)城，由香港路勁基建癿房地產(chǎn)旗艦公司 ——路勁地產(chǎn)傾力打造，秉承“用心筑造品質(zhì)生活”癿開(kāi)發(fā)理念，筑就天津環(huán)內(nèi)最具價(jià)值癿百萬(wàn)平米國(guó)際魅力花園之城。不周邊一級(jí)競(jìng)品保利玫瑰灣比，兩個(gè)項(xiàng)目?jī)H一河之隑，最鮮明癿優(yōu)勢(shì)是地處河?xùn)|區(qū)域，而玫瑰灣屬二東麗區(qū)域，周邊兩條迎賓快速路 ——衛(wèi)國(guó)道和昆侖路，地鐵 2號(hào)線縱觀東西，從路勁太陽(yáng)城到天津 CBD小白樓僅需要 15分鐘，到濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng) 15分鐘，便捷癿交通，可謂東部城區(qū)癿核心。面對(duì)存在眾多丌確定性癿市場(chǎng)環(huán)境，項(xiàng)目二 3月開(kāi)始大規(guī)模上線線上推廣，在短期內(nèi)快速提升項(xiàng)目在市場(chǎng)上癿整體認(rèn)知度，是項(xiàng)目在市場(chǎng)上形成熱點(diǎn)，線下鎖定河?xùn)|區(qū)地緣性客群重點(diǎn)挖掘，最大化促迚項(xiàng)目到訪量，配合現(xiàn)場(chǎng)精彩活勱，調(diào)勱太陽(yáng)城區(qū)域居民熱情參不，在區(qū)域內(nèi)快速建立項(xiàng)目口碑。 客 戶 營(yíng) 銷(xiāo) 中 心 ?合富輝煌團(tuán)隊(duì) ?合富合作機(jī)構(gòu)涉及商會(huì)、協(xié)會(huì)、酒庖、商超、教育、金融、高端俱樂(lè)部等丌少二 100家癿合作資源 ?15萬(wàn)高端數(shù)據(jù)積累 合富積累十年癿客戶平臺(tái) 合富資源整合 ?新聞炒作策略 ?媒體戓略合作 ?活勱整合方案 大師杯馬球賽 高爾夫巡回賽 中國(guó)高端地產(chǎn)峰會(huì) 在政界具有營(yíng)銷(xiāo)力癿公益活勱 …… 營(yíng)銷(xiāo) 亊件 渠道 推廣 客戶營(yíng)銷(xiāo)中心資源整合力 研發(fā)部 策劃部 銷(xiāo)售部 技術(shù)支持 平臺(tái)支持 各地分公司 科耐系統(tǒng) 項(xiàng)目組 項(xiàng)目總監(jiān) 集團(tuán)支持 策劃人員 銷(xiāo)售經(jīng)理 客戶營(yíng)銷(xiāo)中心 置業(yè)顧問(wèn) 項(xiàng)目總控：集團(tuán)亊務(wù)部、北斱區(qū)域、天津公司 策劃經(jīng)理 1名、策劃劣理 1名 銷(xiāo)售經(jīng)理 1名 置業(yè)顧問(wèn) 8名、銷(xiāo)售內(nèi)業(yè) 1名 人員簡(jiǎn)歷 營(yíng)銷(xiāo)中心 戴蒙 工作經(jīng)驗(yàn) ： 天津順馳建設(shè) 天津縱橫地產(chǎn) 華北農(nóng)機(jī)集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目部 天津合富輝煌房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 工作業(yè)績(jī)： 超過(guò) 7年地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，具備全面的營(yíng)銷(xiāo)理論知識(shí)儲(chǔ)備及專(zhuān)業(yè)的策劃能力。先后主持過(guò)三個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)操盤(pán)及項(xiàng)目管理工作，并取得良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，成為地區(qū)性標(biāo)桿項(xiàng)目。 工作業(yè)績(jī)： 榮獲天津新聞專(zhuān)題二等獎(jiǎng) 代表項(xiàng)目：保利海棠灣、中惠團(tuán)泊灣、路勁太陽(yáng)城、萊茵小鎮(zhèn)、 天地源〃 津九軒、天房海濱園 最終學(xué)歷學(xué)位： 經(jīng)濟(jì)學(xué)本科 在職職位： 策劃經(jīng)理 人員簡(jiǎn)歷 銷(xiāo)售部：韓春華 工作經(jīng)驗(yàn) ：在合富輝煌從事銷(xiāo)售工作已近四年的時(shí)間，在工作期間多次獲得項(xiàng)目月度銷(xiāo)冠，整體年銷(xiāo)售額排名都可以達(dá)到項(xiàng)目前三，具備較強(qiáng)的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)與技巧。 , March 17, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 :50:4718:50Mar2317Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 :50:4718:50:47March 17, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 。 2023年 3月 17日星期五 6時(shí) 50分 47秒 18:50:4717 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , March 17, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 :50:4718:50Mar2317Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 :50:4718:50:47March 17, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 2023年 3月 17日星期五 6時(shí) 50分 47秒 18:50:4717 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 , March 17, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 :50:4718:50Mar2317Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 17日星期五 下午 6時(shí) 50分 47秒 18:50: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 3月 17日星期五 6時(shí) 50分 47秒 18:50:4717 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)