【正文】 項目營銷策劃案【市場篇】第一部分 市場分析第一章 政策分析一、2010年上半年樓市調(diào)控政策回顧＞＞1月10日，“國十一條”出臺 二套房首付40%。＞＞1月18日，%。＞＞1月21日，未來住宅用地70%以上需建保障房。＞＞2月20日，貸款新規(guī)：個人貸款須面談面簽。＞＞3月5日，“國四條”出臺 遏制房價過快上漲勢頭。＞＞3月14日，國土部：加大保障性住房用地供應(yīng)。＞＞4月2日，各大銀行取消首套房利率7折優(yōu)惠。＞＞4月8日，名下無房方能享受購房契稅優(yōu)惠。＞＞4月15日，新政：二套房貸首付不得低于50%。＞＞4月17日，國務(wù)院發(fā)文：遏制房價過快上漲。＞＞4月17日，停發(fā)三套房貸 加速樓市降溫。＞＞4月23日，首套一次付清再買房也算二套。＞＞4月19日，未獲預(yù)售許可 不得收取定金。＞＞4月29日，中國銀行大幅提升房貸利率。＞＞5月10日，%。＞＞2月25日，%。＞＞5月24日，國家稅務(wù)總局補漏房企所得稅。＞＞5月26日，90㎡以上首付不得低于30%。＞＞5月13日，鼓勵民資，“國36條”出臺。＞＞3月8日，“國十九條”出臺 加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)督我國住房制度改革十幾年來，房地產(chǎn)業(yè)獲得了蓬勃的發(fā)展。這對改善民生、拉動經(jīng)濟發(fā)展作出了重大貢獻。去年年底到今年一季度，部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快的現(xiàn)象，引起了社會的強烈反響。為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，今年1月10日和4月17日國務(wù)院相繼發(fā)了兩個重要通知。這是完全必要和非常及時的，并已經(jīng)有效地遏制了房價過快上漲的勢頭。2010年上半年，%，%，%；%，%，%。6月份，%，%?？梢?，幾個月來我國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和銷售還比較活躍，總體是正常的。但在部分一線城市，房屋銷售量下降較多，市場上存在等待觀望心理，不少人對房地產(chǎn)市場的下一步發(fā)展趨勢看不太清楚。二、2010年下半年樓市走勢預(yù)判總體來看，在宏觀調(diào)控結(jié)束之前，各城市的成交量將普遍下降。房價回落幅度主要取決于各地方政府對調(diào)控政策的理解和需要。從社會經(jīng)濟發(fā)展的長期增長態(tài)勢上看，調(diào)控之后，房價還是要遵循經(jīng)濟周期規(guī)律的。當(dāng)前，北京、上海等價格泡沫較大的城市，房價下調(diào)幅度可能比較大，但是價格下調(diào)幅度不會超過本輪上漲之前的幅度。對于大多數(shù)二、三線城市來說，泡沫較小，開發(fā)商利潤空間將在調(diào)控的滯銷中損失較大，受剛性成本支撐，價格下行難度很大，在買、賣雙方僵持一段時間之后，價格走勢可能出現(xiàn)分化，少數(shù)城市房價出現(xiàn)下跌，多數(shù)城市房價可能繼續(xù)小幅走高。第二章 柳州市房地產(chǎn)市場分析一、柳州2010年上半年整體經(jīng)濟回顧今年上半年，柳州市經(jīng)濟繼續(xù)呈現(xiàn)恢復(fù)性增長。相對于一季度而言，5月份以來，經(jīng)濟增長趨于放緩。其中，全市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），按可比價格計算，%，增速高于全國和廣西平均水平。，%。二、2010年上半年柳州市房地產(chǎn)市場概況臘寒時節(jié)的1月，柳州樓市有早花初綻之勢，各城區(qū)均有新盤或新品推出，其中魚峰區(qū)兩大山景盤開盤最令人矚目，「嘉匯龍?zhí)丁谷?、「鴻泰名庭」小高層?dāng)日銷售率均達80%；河?xùn)|精品新盤「華展華園」首度開盤即遭千人瘋搶，「碧園大城小院」再次加推新品也令購房者關(guān)注；柳北區(qū)「頤和家園」二期、「天江麗都」A區(qū)、「北城華府」多層開盤取得優(yōu)勢業(yè)績；柳南區(qū)「金嶺商埠」二期「龍福居」、「航順嘉園」開盤也取得不俗成績。另外，「樂和紫云華府」、「盛世中華」、「爾海南山御景」、等項目均接受預(yù)約。1月的集中推盤和熱銷，給2010年帶來開門紅。2月，虎年在爆竹聲中紅紅火火的到來。樓市在這個月卻稍顯“疲軟”，與去年同期相比，2月的柳州樓市稍顯平靜，春節(jié)前也僅柳北一樓盤開盤，春節(jié)期間出現(xiàn)多處售樓部關(guān)門不營業(yè)現(xiàn)象，或許因為春節(jié)前一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，均導(dǎo)致樓市觀望情緒濃厚也使開發(fā)商出現(xiàn)延遲開盤現(xiàn)象，加上各大銀行收緊房貸，成交量不及去年。翻開舊歷，2009年3月的小陽春扭轉(zhuǎn)了樓市頹局，從而全年漲聲一片，同是三月，柳州樓市卻無力回春。3月，柳州樓市觀望氣氛濃重，開發(fā)商不愿積極推盤，該月共6個項目開盤，開盤量與上月相比略有增加，同比去年卻大幅減少，成交雖略上月有回升，但“小陽春”不再。4月樓市調(diào)控出現(xiàn)新一輪高峰，政策力度之大是近年來少有的，對于柳州市場而言，依然遵循著市場原則，4月下旬出現(xiàn)習(xí)慣性的集中推盤。四個樓盤集中開盤，開盤項目價格穩(wěn)步上漲，看房團成交及預(yù)約踴躍，政策調(diào)整雖然有消費者報以擔(dān)憂，但暫對柳州市場影響較小。5月，因受強有力的樓市政策影響，開發(fā)商的推盤計劃紛紛被打亂，原本讓業(yè)內(nèi)十分看好的黃金推盤月，卻僅有少量逆勢推新，大多項目均選擇了延期，但開發(fā)商在觀望同時堅守庫存房量價格，使得市場呈現(xiàn)一種膠著狀態(tài)，成交開始下滑。相對樓市土地市場卻稍顯熱鬧，整個5月掛牌推出三宗住宅用地，其中頗受關(guān)注度的白沙路6號地塊，其他兩地塊也以不菲價格各入其主。與6月持續(xù)多雨的季節(jié)一樣，今年6月的柳州樓市也少了去年的火暴激情，只有少部分樓盤對外推售房源?！复êR景龍灣」、「盛世中華」等樓盤的銷售率達到90%以上。由于柳州剛性需求的購房者大有人在，所以柳州樓市受到的新政策影響并沒有一、二線城市嚴(yán)重，整個6月表現(xiàn)得比較平靜，沒有火爆的瘋搶場面，也沒有無人問津的尷尬開盤。新政出臺后，柳州樓市成交出現(xiàn)明顯下滑，盡管成交冷清，各大在售樓盤房價依然紋絲不減。經(jīng)過一個多月的調(diào)整，柳州樓市走出觀望，6月初樓盤開盤推貨量開始明顯上升，急需解決住房問題的市民也再次將購房大計提上日程，在部分城市的降價聲中，柳州新開樓盤不僅不松甚至暗暗漲價，6月17日柳南區(qū)「川海匯景龍灣」推出兩棟小高層，開盤均價5000元/平方米，當(dāng)日勁銷90%。新政出臺，房價卻是穩(wěn)中小漲，沒有出現(xiàn)一、二線城市的“降價”之說。三、2010年柳州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測 “禍兮福之所倚，福兮禍之所伏”。新政出臺后的百日里，柳州樓市呈現(xiàn)開盤時間頻改、推貨策略保守、市場買賣雙方觀望濃厚的特點。作為三線城市的柳州，新政對柳州房價影響有限，柳州房價漲幅較小，自然降幅也小，但柳州房價上漲速度會因此而放緩，不排除在接下來的兩個月里有個別開發(fā)商為維持資金流動而推出促銷活動或者降價，但不會是普遍現(xiàn)象。對下半年柳州住宅市場的銷售走勢，從長遠來看還將呈現(xiàn)上行趨勢。房地產(chǎn)市場就像彈簧一樣，你打壓得越厲害，到最后彈得就越高。新政雖然對柳州有影響，但是只要有需求在，市場始終都會發(fā)展。雖然現(xiàn)在購房者在觀望，但到年底該買房的終究會買房，不會繼續(xù)等下去。而且整個柳州市場本身的剛需很強，觀望越久，就說明有越多的人要買房，而到一定時間，這些購房者發(fā)現(xiàn)等待作用不大的時候，就會決定出手，并且很可能會集中在下半年的某一個時間段購房?！?柳州市將圍繞全年1000億元固定資產(chǎn)投資的工作目標(biāo)，繼續(xù)加大力度，不斷掀起城市建設(shè)的新高潮；◎ 國家嚴(yán)格實施保障性住房的建設(shè)政策，對經(jīng)濟適用房旁邊的樓盤有一定的沖擊；◎ 地王催生樓市發(fā)展，特別是外地品牌進駐對市場來說更是一種促進，同時也帶來了新機遇；◎ 國家相繼出臺了“國十條”等政策，金融調(diào)控政策攪動柳州樓市，這讓新房市場突發(fā)“感冒”；◎ 柳州樓市大多以自住型購房者為主，貸款優(yōu)惠政策變動，影響購房者；◎ 柳州樓市將更趨理性，房開商在制定房價時已缺少去年飛速上漲的沖動機會，應(yīng)保持相對平穩(wěn)的定價；◎ 柳州大多自住型購房者來說，只要地段合適、房價在能力承受范圍內(nèi)仍可果斷出手。第三章 河?xùn)|中心區(qū)房地產(chǎn)市場分析一、區(qū)域概況“打造大柳州，河?xùn)|競風(fēng)流”，好一片投資熱土。作為21世紀(jì)新柳州的行政中心、科教中心、體育中心和新興居住區(qū)，河?xùn)|中心區(qū)展現(xiàn)出來的迷人魅力無疑是讓人難以抗拒的。目前河?xùn)|中心區(qū)將以絕對優(yōu)勢成為行政中心、教育中心、高尚住宅中心，該區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品的升值幅度將比其他區(qū)域大得多。片區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃方向?qū)楸镜貐^(qū)中高檔次的房地產(chǎn)發(fā)展提供充足的客戶源保障以及較大的發(fā)展空間；逐步完善的城市化配套還將大大提高片區(qū)的綜合競爭力，并由此吸引更多的柳州周邊的置業(yè)群；片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展形勢一片大好，在國家宏觀調(diào)控逐步規(guī)范地產(chǎn)市場發(fā)展的背景下，柳州地產(chǎn)持續(xù)健康、平穩(wěn)發(fā)展，銷售量、銷售面積穩(wěn)步上升。市場供需兩旺。區(qū)域發(fā)展的日益成熟，增強了片區(qū)的吸引力，發(fā)掘了片區(qū)的物業(yè)價值。二、交通概況在柳州市河?xùn)|中心區(qū)，由潭中東路、東環(huán)大道、桂中大道、文昌路4條城市主干道圍合而成的區(qū)域內(nèi)，經(jīng)緯縱橫的路網(wǎng)已具規(guī)模；區(qū)域外，東環(huán)路、學(xué)院路與新建成的桂柳路共同組成了河?xùn)|新區(qū)完善的交通網(wǎng)絡(luò)體系；壺東大橋、文昌大橋分別連接著城中、城北的主要交通干道，四通八達、方便快捷的交通，使河?xùn)|中心區(qū)與舊城區(qū)的距離已是咫尺之遙。三、城建概況柳州斥資打造國家標(biāo)準(zhǔn)5A級江景畫廊——“百里柳江”柳州“十一五”十大工程項目——窯埠古鎮(zhèn)、柳州體育館、柳州游泳館窯埠古鎮(zhèn)：，建設(shè)項目有民族風(fēng)情街、家庭旅館、酒店、窯埠碼頭、商業(yè)建筑等。柳州體育館：擁有8000個座位，建筑面積約2萬平方米，設(shè)有籃球場，可承擔(dān)國際、國內(nèi)國家的重大賽事，還可承擔(dān)國內(nèi)高水平的體育賽事。柳州游泳館：擁有1200個座位，建筑面積16000平方米，是可承擔(dān)國際、國內(nèi)賽事的甲級館，設(shè)有游泳、跳水比賽的訓(xùn)練水池。東堤路沿江的「東堤春曉」“劉三姐文化娛樂中心”：占地面積23畝的“劉三姐文化娛樂中心”，亦是百里柳江景觀的一大文化創(chuàng)意，鯉魚造型，建筑形象鮮活、富有靈性，坐落于河?xùn)|大橋與壺東大橋之間的東堤路段。是十大工程中唯一不需要政府投入的工程項目。通過市場運作引進社會資本，建成以演藝業(yè)為龍頭，兼容多種休閑、娛樂項目的大型高端文化娛樂場所，打造柳州文化娛樂的航母，進一步完善河?xùn)|片區(qū)文化設(shè)施的布局，提升該片區(qū)的土地價值。柳州市今年要新建、改建、擴建中小學(xué) 11 所【項目篇】第二部分 項目分析第一章 項目概況一、地理位置　　本項目位于本項目位于河?xùn)|區(qū)桂中大道南端與東環(huán)大道南段、文昌西路南側(cè)，市政府