扶風(fēng)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃策劃案(已修改)
2025-03-03 22:31 本頁面
【正文】 扶風(fēng)項(xiàng)目前期營(yíng)銷策劃執(zhí)行案 前言 ? 佛文化休閑產(chǎn)業(yè)園 項(xiàng)目位于扶風(fēng)新區(qū)，緊鄰法門寺，現(xiàn)施工已全面展開，項(xiàng)目也即將進(jìn)入銷售周期。由于項(xiàng)目的規(guī)劃、產(chǎn)品等已經(jīng)基本確定，本案將不再過多討論，通過市場(chǎng)競(jìng)品的分析以及自身情況確定項(xiàng)目的定位思路，根據(jù)項(xiàng)目的整體定位從而確定項(xiàng)目的整體營(yíng)銷推廣思路，以使項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣工作得以正常運(yùn)行。 思路 兩個(gè)依托 ? 法門寺 項(xiàng)目距離法門寺極近，項(xiàng)目的整體規(guī)劃建設(shè)也 是充分考慮法門寺的因素，所以本項(xiàng)目最大的 外部依托就是法門寺的資源優(yōu)勢(shì)，形成圍繞法 門寺的佛文化社區(qū)。 ? 扶風(fēng)新區(qū) 扶風(fēng)縣新區(qū)的建設(shè)使得大量老縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 進(jìn)入，這給項(xiàng)目提供了客戶資源。 考慮外部因素 我們的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目是什么？ —— 市場(chǎng)篇 我們應(yīng)當(dāng)是什么樣的社區(qū)？ —— 自身定位篇 我們?cè)撛鯓愉N售我們的產(chǎn)品？ —— 項(xiàng)目營(yíng)銷篇 通過什么方式讓大眾了解我們？ —— 項(xiàng)目推廣 篇 主 要 思 考 點(diǎn) 一、 市場(chǎng)篇 我們的項(xiàng)目存在于一個(gè)什么樣的環(huán)境里？我們要做 到的是： 了解市場(chǎng)、跳出市場(chǎng)！ 競(jìng)盤分析 ? 項(xiàng)目位于扶風(fēng)新區(qū)轉(zhuǎn)盤東南角，共341套房源，項(xiàng)目為總高 26層的高層房源。目前正在排號(hào)認(rèn)籌，預(yù)計(jì)十月下旬開盤，預(yù)計(jì)開盤均價(jià)27003000元 /平米。 蓮花廣場(chǎng) ? 此項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)售樓部正在裝修中，從它的售樓部外立面來開，裝修較精致，將會(huì)是當(dāng)?shù)厣儆械妮^高檔次售樓部之一。 ? 我們項(xiàng)目的售樓部應(yīng)以此為標(biāo)準(zhǔn)，在設(shè)計(jì)和施工中盡顯高檔，做到當(dāng)?shù)刈顨馀傻氖蹣遣俊? 祥云華府 此項(xiàng)目位于扶風(fēng)新區(qū)東大街，于 2023年 12月 26日首批開盤，總建面 26萬 平米，體量較大。在售一期全部為高層，住宅均價(jià) 2800元 /平米，一帶二 的商鋪均價(jià) 5500元 /平米。后期將有大量住宅與商鋪推出，距離本項(xiàng)目很 近，將成為本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之一。 中華民俗風(fēng)情一條街 此項(xiàng)目多為總高 5層的多層建筑，普遍戶型面積較大，目前所剩房源不多， 住宅均價(jià) 3300元 /平米，一層商鋪均價(jià) 6000元 /平米。建筑風(fēng)格為純中式 住宅，項(xiàng)目定位風(fēng)格和本項(xiàng)目類似。 本項(xiàng)目在操作、包裝時(shí)應(yīng)盡量跳出此項(xiàng)目，以免形成雷同，所以本項(xiàng)目 的定位除了突出佛文化外還行彰顯現(xiàn)代化氣息。 迅達(dá) 扶風(fēng)印象 此項(xiàng)目位于扶風(fēng)新區(qū)南二路水利院內(nèi)，總高 2棟高層。目前已進(jìn)入銷售末 期，所剩房源均為較高樓層，均價(jià)約 2800元 /平米。對(duì)本項(xiàng)目基本不造成 影響。 銘德新城 此項(xiàng)目位于扶風(fēng)新區(qū)北大街，擁有多層和高層住宅和商業(yè)，項(xiàng)目即將交 房，所剩房源無幾，住宅均價(jià)約 2850元 /平米，一帶二商鋪均價(jià) 5000元 / 平米。 此項(xiàng)目的 4號(hào)樓被某單位整體團(tuán)購(gòu)，加快了銷售速度，本項(xiàng)目在銷售 的前期也可采用相似方式，加快回款。 西府古鎮(zhèn)項(xiàng)目扶風(fēng)新區(qū)北一路，緊 挨本項(xiàng)目，定位為仿古式市鎮(zhèn)，風(fēng) 格和本項(xiàng)目類似。其獨(dú)門獨(dú)院式住 宅已售罄，現(xiàn)為商業(yè)步行街的招商， 其商鋪只租不售。二期將會(huì)有住宅 發(fā)售。 西府古鎮(zhèn) ? 西府古鎮(zhèn)同樣規(guī)劃有主題酒店，為四星級(jí)，以歷史背景為表現(xiàn)主題。本項(xiàng)目的酒店規(guī)劃上與其有些類似，但也有更多不同之處，檔次更高，更能吸引客戶注意。 市場(chǎng)總結(jié) ? 這是一個(gè)相對(duì)落后的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)在這里剛剛起步。由于地處新區(qū)，缺乏支柱性產(chǎn)業(yè)，只能依托法門寺的旅游業(yè)，所以缺乏外來購(gòu)買力，市場(chǎng)需求有限。在售項(xiàng)目不多，除了有佛文化的社區(qū)外，普遍缺乏品質(zhì)。在售的產(chǎn)品大多為高層和小高層住宅，本項(xiàng)目的多層住宅會(huì)比較稀缺。本項(xiàng)目應(yīng)著重注重項(xiàng)目品質(zhì)的塑造，發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，力爭(zhēng)打造成從扶風(fēng)項(xiàng)目中脫穎而出的精品社區(qū)。 二、 自身定位篇 看清了市場(chǎng)的形勢(shì)，更應(yīng)該認(rèn)清楚自己，將項(xiàng)目定 位為何樣的社區(qū)才是我們真正的出路？ 地塊研判 ? 扶風(fēng)佛文化休閑產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目總占地 138畝 ，其中佛溫泉旅游區(qū)占地 70多畝 ，旅游商業(yè)街及住宅區(qū)占地約 60畝 。 ? 地段較佳，緊鄰東大街 ? 地塊方正，方便規(guī)劃布局 ? 配套齊全，足以滿足日常所需 項(xiàng)目現(xiàn)狀 ? 項(xiàng)目已經(jīng)全面開始施工， 3樓預(yù)計(jì)今年底封頂，現(xiàn)已取得 4個(gè)證件，預(yù)計(jì)年底左右將會(huì)取得預(yù)售許可證，屆時(shí)可正式開盤銷售。 定位思路選擇 我們?cè)摵稳ズ螐?? 是做市場(chǎng)的跟隨者？猛打猛拼 … 還是做市場(chǎng)的補(bǔ)缺者？ —— 另辟蹊徑 … 應(yīng)該尋找“差異性” ? 避開關(guān)中風(fēng)情園和西府古鎮(zhèn)的純仿古建筑，中式社區(qū)，尋找佛文化氣息中的高品質(zhì)感，增加我們的舒適度。 ? 避開其他樓盤的高層戶型，主打我們的稀缺多層住宅與全方位配套。 我們認(rèn)為 項(xiàng)目定位篇 定位邏輯 發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 規(guī)避威脅 減小劣勢(shì) 抓住機(jī)會(huì) 我們認(rèn)為本案應(yīng)著力解決的 兩大核心問題 ： 內(nèi)練產(chǎn)品力 外塑形象力 我們認(rèn)為 規(guī)劃 +戶型 +外立面 +景觀 + 物業(yè) +配套 +… 打造 產(chǎn)品力 產(chǎn)品力 +包裝 +推廣 塑造 形象力 促進(jìn) 銷售力 抓住法門寺對(duì)于本項(xiàng)目的利好，充分利用法門寺為本項(xiàng)目帶來的旅游客戶資源，規(guī)避
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