【正文】 戶內(nèi)通話。b. 巡更系統(tǒng)a.電源、充電體充放電正常；c. 周界報警系統(tǒng)a.信號傳輸線路良好；c.7. 中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案 暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風(fēng)系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。，其設(shè)備、管路、閥門、儀表等，都在一定的壓力下工作。在這種濃度下，人如果停留半小時，就可能發(fā)生危險。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時，又會分解有毒氣體（光氣）。，委托合格分承包方或自行組織力量對空調(diào)系統(tǒng)所涉及設(shè)備進行保養(yǎng)搶修。、分機盤管、空調(diào)箱進行電機測試，皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風(fēng)量調(diào)節(jié)閥等進行保養(yǎng)；建立運行日志，清楚的記錄與反映空調(diào)運行各狀態(tài)的各時間段數(shù)據(jù)，其主要記錄數(shù)據(jù)為： 壓縮機排氣壓力 冷凝器進出水水溫 潤滑油油位，包括電流、出入水壓力。、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重，立即更換。，刷上防銹油及面油。，如不足夠，加油。，及包括中控室之訊號調(diào)對及遙控功能/警報功能。、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。，為各絲桿加油。如漏水嚴重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運行”泵。如不足夠，加油。，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。、止回閥。 空調(diào)箱保養(yǎng)要求、震動及過熱情況。，如不足夠，加油。，如有損壞，應(yīng)加以修補，刷防銹油及面油。，清洗風(fēng)葉和蝸殼。，如不足夠，加油。、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重，立即更換。對電梯機械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。消除故障隱患，保持電梯的正常運行。認真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。使每臺電梯的整體結(jié)構(gòu)處于良好的狀態(tài)下進行工作（蝸輪、蝸桿軸的滾動軸承、電動機滾動軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關(guān)漲繩輪、選層器運動部位、門導(dǎo)軌、安全鉗傳動桿、安全鉗、補償裝置漲繩輪）。認真檢查機構(gòu)和部件的使用情況，并進行必要的保養(yǎng)，潤滑，調(diào)整，調(diào)整工作按技術(shù)要求進行（曳引鋼絲繩、自動門機構(gòu)鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關(guān)、導(dǎo)軌、滑動導(dǎo)靴）。內(nèi)容為所有的機械、電氣安全裝置的有效和可靠程度，主要零部件的磨損程度，并檢修或更換已超過磨損量的零件，修復(fù)不可靠的機電安全部件。、錯相保護功能的試驗。未經(jīng)工程主管同意，機房內(nèi)所有物品不得挪用和帶出，不準在機房內(nèi)從事與工作無關(guān)的活動。機房內(nèi)無人時，門不得敞開。除值班人員以外，其余人員進入機房均需簽到登記。電梯機房、弱電機房室內(nèi)溫度不準超過40度。 機房內(nèi)保持清潔、整齊，設(shè)備、設(shè)施無積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。設(shè)備、設(shè)施的放置不準隨意挪動和更改，應(yīng)按計劃內(nèi)定期對機房進行清潔和打掃。機房內(nèi)必須常備用消防器材，并定期對消防器材進行檢查。 機房內(nèi)各種設(shè)備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運行狀態(tài)，所有設(shè)備的元件、管路嚴禁隨意更改，如有損壞，要查明原因，并立即報告工程主管，經(jīng)批準后即使更換，對嚴重損壞或難以修復(fù)的，要即使報告工程部經(jīng)理。每次保養(yǎng)都要有詳細記錄，填寫相應(yīng)的保養(yǎng)記錄，凡操作設(shè)備必須得到主管授權(quán)，無授權(quán)人員不準操作設(shè)備，對設(shè)備的操作必須按操作規(guī)程進行，嚴禁違章操作。無特殊情況開關(guān)應(yīng)開至“自動”位置。運用現(xiàn)代化科技手段及管理方法，實行安全、衛(wèi)生、便捷、舒適、高效及24小時多方位的管理服務(wù)。 管理目標 、顧客至上作為高品質(zhì)的物業(yè) ，不僅需要配備良好的硬件設(shè)施，還需要提供良好優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。我們將憑借豐富的實際經(jīng)驗，委派專業(yè)資深人士，根據(jù)貴物業(yè)的實際情況，提供專業(yè)的建議，協(xié)助貴物業(yè)力爭獲取優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號。目前我司已經(jīng)獲取ISO9002國際質(zhì)量認證，我們將根據(jù)相關(guān)檢驗、考核、調(diào)整的要素，通過ISO9000體系的運行，保證服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平長期穩(wěn)定在高水平上，提高管理水平及物業(yè)價值。2. 分項目標1. 設(shè)備完好率98％運行設(shè)備完好率99％（故障排除時間不超過4小時）設(shè)備、備件資料完整率100％（查看實物及臺帳）2. 維護保養(yǎng)率100％ 自修設(shè)備按計劃完成保養(yǎng)率100％（按計劃、預(yù)算、完成記錄檢查） 外包設(shè)備按合同完成保養(yǎng)率100％（按保養(yǎng)合同，驗收記錄檢查） 房屋設(shè)施故障維修率100％（按檢查記錄，維修記錄檢查） 業(yè)主報修上門維修率100％（按報修記錄，業(yè)主驗收記錄檢查）3. 管理費收繳率98％以上％以上（按月統(tǒng)計，財務(wù)結(jié)算考核）％以上（按月統(tǒng)計，財務(wù)結(jié)算考核）4. 業(yè)主滿意率95％以上％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表） 5. 員工培訓(xùn)合格率100％％（一年考核一次，平時抽查）％（一年考核一次，平時抽查）％（一年考核一次，平時抽查）6. 無重大事故隱患（巡檢記錄，事故記錄檢查）（巡檢記錄，事故記錄檢查）（巡檢記錄，事故記錄檢查）（巡檢記錄，事故記錄檢查）7. 管理費收支平衡％（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告）（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告）（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告）（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告）（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告）（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告）物業(yè)接管工作方案合肥政文物業(yè)物業(yè)管理有限公司出于誠意友好合作，愿在【合肥市財政局辦公樓】建設(shè)期間委派相關(guān)工程技術(shù)人員跟蹤和參與整個項目的工程建設(shè)工作。物業(yè)管理的早期介入從物業(yè)規(guī)劃、工程圖紙的審核開始，根據(jù)發(fā)展商所開發(fā)的物業(yè)性質(zhì)定位，各管理處、各部門用的設(shè)施、設(shè)備及材料，我司將根據(jù)長期積累的專業(yè)經(jīng)驗從功能的使用及日后的維修保養(yǎng)等因素考慮，向發(fā)展商提供專業(yè)意見和建議，以達到節(jié)約投資，促進銷售，保證質(zhì)量及今后有利于物業(yè)管理服務(wù)等目的，使發(fā)展商的投資真正物有所值。同時以管理者角度提供對將來管理之意見，以盡量為日后管理打好基礎(chǔ)，以最低之管理成本，進行最有效及最好服務(wù)水平之管理。同時我們之工程及管理人員可以參與檢討【合肥市財政局辦公樓】各類型系統(tǒng)（如保安警報等），以及就基本設(shè)計之改動，提供專業(yè)性的意見及改善方法，以減低日后管理所做成之影響及不便。既然【合肥市財政局辦公樓】定位于辦公樓那就有必要制定一份全面的管理公約及管理手冊，以供業(yè)主作為未來進行物業(yè)管理的依據(jù)。 我們會就【合肥市財政局辦公樓】室內(nèi)裝修安排及控制編訂一份客戶裝修指南，說明審批裝修建議之程序，裝修商必須遵守的規(guī)條，供各租戶參照。故此，于工程及設(shè)備接收時必須進行全面及詳細之驗收，以確保物業(yè)本身之素質(zhì)，能夠合乎發(fā)展商要求之水平，以及令業(yè)主能夠接受。當(dāng)接收隊伍于錄下各項遺漏工程后，將跟進及監(jiān)察各承判商進行有關(guān)改善工程，并定期與建筑師及承判商檢討進度，以免因改善工程延誤而影響租售、租務(wù)及業(yè)戶之遷入。并按下列之程序，由管理處進行：，查驗有關(guān)單位，以確定無重大遺漏工程；，并提醒他們攜備一切證明文件及印鑒；，并由業(yè)戶簽署確認；3.本公司將針對物業(yè)管理之特性，制定一系列有系統(tǒng)之搬遷流程及裝修指南。提示應(yīng)知事項，如單位內(nèi)各項設(shè)施、裝修須知、運送物作安排等。 裝修工程及物料運送控制之程序為確保用戶之裝修工程及材料運送能配合物業(yè)整體運作情況，要求各用戶之指定裝修承包商于施工前提供有關(guān)資料及費用，以免妨礙物業(yè)之正常操作，確保業(yè)主及用戶之權(quán)益。除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識外，亦包括其它項目如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。緊急時間處理預(yù)案，立即告知監(jiān)控中心。，統(tǒng)一調(diào)度分派各部門人員。，對業(yè)主住戶及顧客進行解釋安慰，并告之故障將馬上消除；，各部門將現(xiàn)場恢復(fù)原狀，同時總工程師/工程經(jīng)理向上級管理者有關(guān)人員匯報；，設(shè)備人員迅速查明原因，根據(jù)現(xiàn)場實際情況組織實施修復(fù)，修復(fù)過程中應(yīng)盡可能減小對客戶的影響。、廣告、天線、設(shè)備層等設(shè)施設(shè)備進行全面檢查，確保牢固。，及時做好關(guān)好門窗的工作。特別加強對物品的監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)情況及時通知設(shè)備人員進行緊急維修。，如對設(shè)施及服務(wù)產(chǎn)生后果或影響的，由各部立即實話修復(fù)或整改，提出糾正和預(yù)防措施。，則立即通知維修人員前來修復(fù)。：消防設(shè)備（如消防泵、噴淋泵、正壓風(fēng)機、排煙風(fēng)機等）在火警時如發(fā)生故障，應(yīng)立即趕赴設(shè)備現(xiàn)場，將手、自動轉(zhuǎn)換開關(guān)扳至手動檔并手動起動，如還不能起動且在短時間內(nèi)不能排故，應(yīng)采用強制起動的方法，方法有二種：設(shè)法另接主接觸器線圈電源，使其吸合，保證設(shè)備強行起動工作。當(dāng)所有BA控制或自動控制設(shè)備的自控部分故障時，應(yīng)立即趕赴設(shè)備現(xiàn)場，將手、自動轉(zhuǎn)換開關(guān)扳至手動檔并手動控制，保證公共區(qū)域正常工作不受影響。、設(shè)施有會引起人員觸電的危險，應(yīng)立即報告領(lǐng)導(dǎo)或工程部人員；緊急情況下可采取斷電措施。，用少于5秒的時間來觀察觸電者神志狀態(tài)，用少于10秒的時間來觀察觸電者呼吸、心跳情況；發(fā)現(xiàn)呼吸、心跳停止時，應(yīng)立即在現(xiàn)場用心肺復(fù)蘇法就地搶救，不得拖延。、心跳恢復(fù)后，要立即送醫(yī)院繼續(xù)治療。工程部人員要及時查明觸電原因：如存在隱患，應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施，立即進行整改。，不斷與被困人員對話并告知對方自我保護措施，目的要使被困人員情緒穩(wěn)定。，查明故障原因，嚴格按電梯操作規(guī)范采取應(yīng)急措施，并使用電話/對講機等通信工具聯(lián)系維保單位人員，將故障情況及時告之。500毫米之內(nèi)，由運行人員按下列步驟先行釋放被困客戶。，確定電梯轎廂位置。、廳門，確認無誤。177。，嚴禁在不明情況下“二次動車”。，應(yīng)立即通過對講機向監(jiān)控中心保安、工程主管、運行人員報告，并可按警鈴向監(jiān)控中心保安報告，并及時報告服務(wù)主管及以上管理人員。重點并注特殊被困人員（如老、弱、殘、幼），并根據(jù)具體情形，予以適當(dāng)幫助。主動配合工程部及相關(guān)部門人員的維修或解救工作?！稇?yīng)急事件處理記錄表》，由事件第一發(fā)現(xiàn)人記錄事件發(fā)生的時間、地點、人員等現(xiàn)場情況，各相關(guān)部門負責(zé)填寫處理情況。，立即通知工程經(jīng)理/工程主管/運行電工。，工程經(jīng)理/工程主管立即向變配電站查詢，如無法立即恢復(fù)則按應(yīng)急程序疏散乘客。，工程經(jīng)理/工程主管立即組織搶修，同時向中心領(lǐng)導(dǎo)報告情況。，工程經(jīng)理/工程主管向管理者作停電原因的報告。，保安部按應(yīng)急方案處理，協(xié)助指引客人安全撤離。、事件經(jīng)過、人員撤離時間等詳細資料。停電恢復(fù)后，設(shè)備組檢查各有關(guān)設(shè)備，保證所有設(shè)備正常運作。如火警較小，即啟用樓層現(xiàn)有消防設(shè)備，組織現(xiàn)場補救。以下行動必須有總指揮的命令：女士們、先生們，您所在的樓層發(fā)生火警，請馬上撤離現(xiàn)場。請各位婦女士脫掉高跟鞋，以防摔跤。、匪警處理程序工作程序（或接報）公開使用暴力或其他手段（如打、砸、搶、偷等）強行索取或損壞公司和用戶財務(wù)或威脅用戶人身安全犯罪行為時，要切實履行保安員職責(zé)，迅速制止罪犯。，要立即趕到現(xiàn)場，同時通知中控室并封鎖出事大堂出口并錄像，然后視情況而定。（包括偷竊、搶劫現(xiàn)場）要保護現(xiàn)場，任何人不得擅自移動任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓外人進入現(xiàn)場；在公安機關(guān)人員未勘察現(xiàn)場或現(xiàn)場勘察完畢之前，不得離開；，記錄被搶（盜）物品及價值，詢問用戶是否線索、懷疑對象等情況。（或業(yè)戶投訴）發(fā)現(xiàn)業(yè)戶之間有爭吵、斗毆現(xiàn)象時，要及時制止；；、住口；；；。10. 值班人員在值勤中，若遇到不愿出示證件強行進入，強行在不準停車的地方停車等情況處理規(guī)程 糾正違章時，要使用禮貌規(guī)范的服務(wù)用語，以理服人； 對不聽勸阻者，要查請姓名、單位、如實記錄并想管理處或保安領(lǐng)班、主任匯報； 發(fā)生糾紛時，要沉著冷靜，注意掌握政策和工作原則，若遇到蠻橫無理，打罵值班人員的，可上報管理處，有管理處出面妥善處理； 若外來人員來大廈物業(yè)管理區(qū)域故意擾亂，不聽勸告，自行其是，清潔嚴重的，報公安機關(guān)依法