【正文】 班制度 交接班時(shí)，交班人員應(yīng)按照《收費(fèi)人員交接班登記表》如實(shí)填寫(xiě) 相關(guān)內(nèi)容，并在交班人一欄簽名，接班人核對(duì)無(wú)誤后在接班人一欄簽名 確認(rèn)。 收費(fèi)人員財(cái)務(wù)結(jié)算制度 每周五為收費(fèi)管理員收取停車費(fèi)時(shí)間。 特殊事件制度 停電處理制度 ①如遇停電，收費(fèi)員應(yīng)立即關(guān)閉入口，打開(kāi)出口，設(shè)立相關(guān)警示并做 好解釋工作。 ③停電期間應(yīng)嚴(yán)防時(shí)租卡流失，如時(shí)租卡丟失，其損失按照 30 元\張 由全體收費(fèi)人員共同均攤。 ⑤停電期間如遇交接班，交班人應(yīng)向接班人做好相關(guān)交接。 ②如屬自身無(wú)法排除或短時(shí)間無(wú)法排除的， 應(yīng)立即通知收費(fèi)系統(tǒng)管理 員處理，同時(shí)執(zhí)行按照《停電處理制度》 ，做好車輛出入。 ②保持冷靜，如能處理可將有關(guān)人員帶往管理處協(xié)助調(diào)查，如不能及 時(shí)處理，應(yīng)嚴(yán)密監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，等候上級(jí)處理。 拒不交費(fèi)或失卡、卡損壞車輛 ①耐心向其解釋有關(guān)文件和公司規(guī)定。 ③做好期間車道的疏通工作。 ②如遇“問(wèn)題車輛”應(yīng)將車輛安排到不堵塞車道的地方再進(jìn)行處理。 ②如難以獨(dú)自處理，應(yīng)盡快通知當(dāng)班班長(zhǎng)或管理處負(fù)責(zé)人處理，或向 上級(jí)請(qǐng)示處理。 ④保持冷靜、克制、有禮，不使用過(guò)激的語(yǔ)言及不禮貌的行為與駕駛 員發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。 每一維修工程，事先應(yīng)分析原因，區(qū)分責(zé)任，做好解釋工作。 工程部門在確定每件維修工作時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)物業(yè)維修申報(bào)單，做好 維修存檔工作。 每年汛期期間（5—10 月） ，應(yīng)每月安排一次排水、排污設(shè)施例行 清理檢查，以防堵塞。 工程部門應(yīng)在年初做好年度維修預(yù)算、季度維修計(jì)劃及年底維修 物業(yè)專題報(bào)告。 采購(gòu)員根據(jù)工程維修部的材料計(jì)劃單采購(gòu)材料，所采購(gòu)的材料必 須合乎維修使用的要求。 發(fā)放材料時(shí)，材料保管員應(yīng)審核維修單的項(xiàng)目要求，合理發(fā)放材 料，作好簽領(lǐng)記錄。 材料保管員必須對(duì)材料的出、入庫(kù)負(fù)責(zé)，不能私自轉(zhuǎn)賣材料，不能將材料轉(zhuǎn)送給他人，一經(jīng)查實(shí)，按情節(jié)給予罰款或辭退處理。 當(dāng)月的維修材料采購(gòu)情況以及材料的耗用情況，由材料保管員以 表格的形式，在當(dāng)月底送交辦公室及財(cái)務(wù)部。沒(méi)有門鈴時(shí)，則輕叩門三響，無(wú)人應(yīng)答再次叩門，叩門節(jié)奏漸 快、力度漸強(qiáng)。 介紹 主人聞聲開(kāi)門或在門內(nèi)詢問(wèn)時(shí)，首先自我介紹： “對(duì)不起，打擾了， 我是某某物業(yè)有限公司維修人員ⅩⅩⅩ，前來(lái)為您服務(wù)。 走到工作地點(diǎn)后，將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置，用于存放 工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來(lái)的零件直接放在地上。實(shí)在無(wú)法避免時(shí)，應(yīng)事先 向房間主人打招呼。 收費(fèi) 按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。 辭別 向用戶告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中， 則應(yīng)離開(kāi)地面一定距離，止門口時(shí)，應(yīng)轉(zhuǎn)身面對(duì)房間主人說(shuō)： “今后有問(wèn) 題，請(qǐng)隨時(shí)聯(lián)系，再見(jiàn)。 有償服務(wù)收費(fèi)制度 公司開(kāi)展有償服務(wù)活動(dòng)，以提高服務(wù)水平，便民利民為宗旨，不 以贏利為目的。 做到服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量“三公開(kāi)”自覺(jué)接受住戶監(jiān) 督和上級(jí)檢查。 接受有償服務(wù)的業(yè)主，有權(quán)監(jiān)督公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，如果交款 后不開(kāi)發(fā)票的，業(yè)主有權(quán)拒絕交費(fèi)或向公司投訴。 業(yè)主提出有關(guān)服務(wù)的要求時(shí)，如果是屬于有償服務(wù)方面的，公司 必須向業(yè)主解釋清楚收費(fèi)的原則，避免服務(wù)后因收費(fèi)而產(chǎn)生不必要的麻 煩。 維修回訪工作制度 維修回訪由辦公室、工程負(fù)責(zé)人及維修責(zé)任人擔(dān)任。 回訪時(shí)間安排在維修后一星期之內(nèi)。 回訪內(nèi)容 ①實(shí)地查看維修項(xiàng)目； ②向在維修現(xiàn)場(chǎng)的業(yè)主（住戶）或家人了解維修人員服務(wù)情況； ③征詢改進(jìn)意見(jiàn)； ④核對(duì)收費(fèi)情況； ⑤請(qǐng)被回訪人簽名。 清潔衛(wèi)生實(shí)施細(xì)則 小區(qū)內(nèi)的主干道、支道、人行道每天保潔，不定時(shí)循環(huán)打掃，確 保整潔，無(wú)污垢、雜物、積水。 垃圾筒每天清理至少 1 次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干凈， 確保筒外觀清潔、內(nèi)無(wú)異味。 廣場(chǎng)、停車場(chǎng)及其通道每天保潔，不定時(shí)循環(huán)打掃，確保整潔、 無(wú)污垢、無(wú)雜物、無(wú)垃圾、無(wú)積水、無(wú)明顯沙石。 草坪、綠化帶務(wù)必每天清掃，確保綠化帶無(wú)明顯果殼紙屑、大片 樹(shù)葉、垃圾袋等雜物及明顯雜石。 樓道梯級(jí)清潔每周一次，三星級(jí)小區(qū)每周拖洗一次，確保無(wú)雜物、 明顯積灰、污漬、明顯紙屑。 1 電子防盜門、信箱、電表箱、電信箱、宣傳欄（玻璃及其周邊） 、 消防櫥，每半月清潔一次，確保無(wú)污漬、無(wú)明顯積灰、無(wú)亂張貼。 1 標(biāo)識(shí)牌、路燈確保無(wú)積灰、污漬、亂張貼。 1露天健身休閑器材每月清抹一次，保持干凈，無(wú)積灰、亂張貼。 1消殺工作： （1）滅鼠工作應(yīng)上下半年各進(jìn)行一次，期間應(yīng)注意： A、操作人員必須帶上手套，口罩，禁止裸手作業(yè)； B、事先務(wù)必作好宣傳工作，必要時(shí)在投擲地掛上明顯的標(biāo)識(shí)； C、投放鼠藥盡量放在隱蔽或角落處； （2）滅蚊蠅工作在 510 月份應(yīng)每月一次，注意事項(xiàng)： A、使用高效低毒消殺品，按比例配制，用背式噴霧器按要求噴灑； B、噴灑時(shí)應(yīng)作好自身安全措施，穿長(zhǎng)衣褲，帶口罩； C、在公共場(chǎng)所噴藥時(shí)，盡量在順風(fēng)處噴藥，以減少對(duì)行人的影響。 病蟲(chóng)害防治規(guī)范 綠化負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)季節(jié)、 氣候及病蟲(chóng)活動(dòng)規(guī)律制定出詳細(xì)的防治計(jì)劃，防治計(jì)劃應(yīng)包括： A、 年度及季度的病蟲(chóng)害預(yù)防計(jì)劃； B、病蟲(chóng)害發(fā)生時(shí)的治療計(jì)劃及用藥計(jì)劃； C、病蟲(chóng)害防治的費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃。 當(dāng)病蟲(chóng)害發(fā)生時(shí)應(yīng)及時(shí)給予有效 治療，盡可能的防止其蔓延和擴(kuò)散。 對(duì)園林植物病蟲(chóng)害的防治方法應(yīng)采用減少病蟲(chóng)來(lái)源， 選用抗蟲(chóng)性品 種、選擇化學(xué)藥劑防治等； 綠化工在噴農(nóng)藥時(shí)必須穿長(zhǎng)衣、長(zhǎng)褲、戴手套及口罩，站在上風(fēng)口 嚴(yán)格按說(shuō)明書(shū)規(guī)定進(jìn)行操作，噴農(nóng)藥時(shí)要求均勻，以防多次出現(xiàn)藥害、少 藥處病蟲(chóng)未除，噴藥時(shí)低壓并壓低槍口，農(nóng)花必須妥善保管，以防出現(xiàn)意 外事故。 質(zhì)監(jiān)部應(yīng)每月一次檢查小區(qū)內(nèi)植物病蟲(chóng)害防治情況， 并對(duì)防治結(jié)果 作相應(yīng)評(píng)價(jià)，見(jiàn)《病蟲(chóng)害防治檢查表》 。 室內(nèi)花淋水應(yīng)視盆泥的濕度而定，淋水時(shí)應(yīng)注意不能溢出盆外； 室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季視天氣情況每 1 至 2 天淋 水一次。 對(duì)花應(yīng)每年施肥 34 次，肥料由綠化負(fù)責(zé)人定。 應(yīng)做好愛(ài)花工作，如有損壞的現(xiàn)象應(yīng)責(zé)成其照價(jià)賠償。 當(dāng)草坪需要改良時(shí)，應(yīng)在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥， 鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。 在雨停、草干的情況下對(duì)草坪進(jìn)行修剪，一般春夏季 3 個(gè)月剪一 次，秋冬季 4 個(gè)月剪一次，同時(shí)作好記錄。 通過(guò)人工除草和除草器除草，定期對(duì)草坪進(jìn)行除蟲(chóng)，使整塊草坪 沒(méi)有明顯的雜草。 草坪上嚴(yán)禁車輛停放和嬉戲打鬧。 喬灌木養(yǎng)護(hù)規(guī)范 運(yùn)用枝剪、綠籬剪等工具于每年 12 月2 月對(duì)喬木進(jìn)行修剪，剪 除徒長(zhǎng)枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對(duì)樹(shù)冠適當(dāng)?shù)恼我员３中螤睿?對(duì)造型樹(shù)應(yīng)每?jī)蓚€(gè)月修剪一次外形以保持外形。 喬木應(yīng)每年施有機(jī)肥或復(fù)合肥一次；觀賞用的小灌木每年冬季應(yīng) 施肥一次，每年 56 月應(yīng)追施一次復(fù)合肥。 不得在喬灌木上晾曬衣物等東西即壓垮樹(shù)枝又影響小區(qū)的容貌。 一 、實(shí)行定人定梯掛牌服務(wù)制 ，服務(wù)內(nèi)容包括一般性的電梯故障維 修和保養(yǎng)工作。 三、外委電梯工應(yīng)嚴(yán)格按照工作計(jì)劃要求，按期按質(zhì)按量完成電梯的各級(jí)保 養(yǎng)，對(duì)確有特殊情況要推遲計(jì)劃安排的要先匯報(bào)本項(xiàng)目工程部長(zhǎng)，并由工程部長(zhǎng) 向業(yè)主作好解釋工作，在征得同意后方可按調(diào)整后的時(shí)間進(jìn)行。 五、當(dāng)安排的保養(yǎng)時(shí)間與業(yè)主使用發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)及時(shí)向工程部長(zhǎng)反映，并 與業(yè)主協(xié)調(diào)，妥善安排，不能強(qiáng)調(diào)保養(yǎng)時(shí)間而致使業(yè)主不便，甚至影響用戶的營(yíng) 業(yè)和生產(chǎn)。 七 、節(jié)假 日、業(yè)余時(shí) 間的應(yīng) 急值 班人員 應(yīng)嚴(yán)格遵 守電梯《應(yīng)急 維修 值 班 計(jì)劃》 。 九、具體保養(yǎng)內(nèi)容與要求參照《北京市電梯日常維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)細(xì)則要求》進(jìn) 行，并應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)標(biāo)、地標(biāo)《電梯定期保養(yǎng)程序》執(zhí)行。 ，要注意轎廂是否停在該層平層區(qū)； ；，將電梯上下行駛數(shù)次，無(wú)異?，F(xiàn)象后方可使用； ，從層門外不能用手撥啟；當(dāng)層門轎門未完全關(guān)閉時(shí)，電梯不能 正常啟動(dòng)； ； 、轎門地槽及乘客可見(jiàn)部分； 二、電梯行駛中司機(jī)或管理人員應(yīng)注意事項(xiàng)。 ，除電梯應(yīng)有設(shè)備外，不得放置他物。 三、層、轎門完全關(guān)閉后，電梯未能正常行駛時(shí)； ； 、轎門關(guān)閉前，電梯自行行駛時(shí)； ； 、平層、快速、召喚和指示信號(hào)失靈失控時(shí)，司機(jī)應(yīng)立即掀按急停按鈕； ，較大振動(dòng)和沖擊時(shí)； ，如有超越端站位置而繼續(xù)運(yùn)行時(shí)； ； ； ； ，司機(jī)或管理人員應(yīng)將轎廂停在基站，將操縱盤上開(kāi)關(guān) 全部斷開(kāi)，并將層門關(guān)閉。 （如 有消防電梯應(yīng)當(dāng)啟用，但應(yīng)由專業(yè)的人員使用與施救） ：微震和輕震對(duì)電梯的破壞不大，但使轎廂、曳引部分、對(duì) 重部分、導(dǎo)軌和導(dǎo)向部分受損或脫離以及電纜扯斷，此時(shí)啟動(dòng)就會(huì)發(fā)生意想不到 的事故，如遇大地震時(shí)電梯禁止使用。班組應(yīng)將電梯的巡視工作細(xì)分到人，明 確值班人的巡視范圍。 (2)電梯控制柜及主機(jī)工作正常；電梯轎廂照明、通風(fēng)、五方對(duì)講、警 鈴功能正常。 (4)電梯整機(jī)運(yùn)行情況包括應(yīng)急維修、例行檢修、保養(yǎng)及正常運(yùn)行。因特殊情況要后推的應(yīng)注明原 因。 ，要分清原因和責(zé)任。如屬 于用戶責(zé)任的要向用戶解釋清楚，并及時(shí)向本項(xiàng)目工程部長(zhǎng)或甲方公司本部 管理人員報(bào)告，征得指示后方可進(jìn)行維修。項(xiàng)目電梯管理人員每月應(yīng)對(duì)巡視記錄表格所記 錄情況進(jìn)行一次復(fù)查并簽字， 公司管理人員定期抽查。 （三） 設(shè)備管理制度一、機(jī)房?jī)?nèi)要張貼使用登記證副本或使用登記證副本復(fù)印件、維修人員上崗 證復(fù)印件、電梯安全管理員證復(fù)印件。 三、維修人員、值班人員應(yīng)定期對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查，對(duì)不符合安全運(yùn)行要 求的，要及時(shí)進(jìn)行檢修或更換，并做好相關(guān)記錄，嚴(yán)禁設(shè)備設(shè)施帶病運(yùn)行。 五、控制柜操作必須遵照相關(guān)程序進(jìn)行，如有修改、變動(dòng)，必須明確記錄并 存檔，控制系統(tǒng)參數(shù)不得隨意更改。 七、非本專業(yè)技術(shù)人員如需進(jìn)入機(jī)房，經(jīng)批準(zhǔn)后，由專人陪同，并登記進(jìn)入 時(shí)間、人數(shù)、姓名、單位及事由。維修人員 每月對(duì)機(jī)房進(jìn)行三次以上清潔衛(wèi)生。 十、電梯機(jī)房?jī)?nèi)禁止存放各種易燃易爆物品，不準(zhǔn)任何人住宿。 十二、電梯機(jī)房配備合格滅火器，對(duì)電梯操作人員進(jìn)行如何使用滅火器的培 訓(xùn)。 十四、電梯一旦出現(xiàn)火險(xiǎn)要立即報(bào)火警，使用機(jī)房滅火裝置組織前期撲救， 并注意保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)。 （4） 電梯日常安全檢查制度電梯日常檢查是電梯維護(hù)的重要環(huán)節(jié)之一，它的順利進(jìn)行將極大的推動(dòng) 電梯的規(guī)范化管理，有助于我們及時(shí)了解電梯的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)并解決可能 存在的問(wèn)題。 一、基本要求 ，無(wú)妨礙本工種工作疾病的 人員擔(dān)任。 。 二、安全作業(yè)規(guī)程 。 ： (1)機(jī)房溫度在 5～40℃之間，照明正常；環(huán)境達(dá)標(biāo)；滅火器正常。 (3)電梯的內(nèi)、外顯示正常；平層偏差在規(guī)范值內(nèi)。 ，第一次為每天上午上班高峰的第一個(gè)小時(shí)內(nèi)， 第二次為每天下午下班高峰的第一小時(shí)內(nèi)。 《電梯運(yùn)行情況巡視表》 ，巡視 人應(yīng)將當(dāng)天的巡視情況詳細(xì)記錄在該表格上，作為電梯運(yùn)行情況的依據(jù)。屬于質(zhì)量問(wèn)題，在自己 職能范圍內(nèi)要及時(shí)解決；力所不能及的，要向公司匯報(bào)尋求技術(shù)支持。 “定人、定時(shí)、定措施”的原則進(jìn)行處理， 并就處理結(jié)果進(jìn)行跟蹤檢查。 記錄表每月更換一次， 外委維修工應(yīng)收回表格并交本項(xiàng)目工程部長(zhǎng)歸檔，以備公司管理人員檢查。 二、電梯維修工作必須兩人同行，工作前由班長(zhǎng)指定一人為工作負(fù)責(zé)人。 四、工作時(shí)應(yīng)穿戴勞動(dòng)保護(hù)用品（鞋帽、手套等） ，帶有低壓試電筆。 六、維修工在工作時(shí)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本地區(qū)《電氣安全工作規(guī)程》及其它電氣焊、 起重吊裝、噴燈使用、登高作業(yè)等安全操作規(guī)程。 八、在機(jī)房維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)先斷開(kāi)機(jī)房電源后，才能進(jìn)行各掣板的清理、保 養(yǎng)等工作。如必須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)規(guī)定，設(shè) 專人監(jiān)護(hù)，作好安全防護(hù)措施。 九、進(jìn)入轎頂應(yīng)合上檢修開(kāi)關(guān)。嚴(yán)禁一腳站在廳門口一腳站在轎頂或轎廂內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間工作；嚴(yán)禁 啟開(kāi)廳門探身到井道內(nèi)或在轎廂頂探身到另一井道來(lái)檢查電梯。 底坑、轎頂和機(jī)房不得同時(shí)作業(yè)，如須同時(shí)作業(yè)，作業(yè)人員必須帶安全帽，轎頂、 機(jī)房維修人員必須注意工件、工具不得下落，以防落物傷人。操作 時(shí)如果需轎廂內(nèi)人員配合進(jìn)行，轎廂內(nèi)操作人員要精神集中，嚴(yán)格服從主維修人 員的指令。 十四、嚴(yán)禁用機(jī)械方法或電氣短路方法連接安全開(kāi)關(guān)，強(qiáng)制運(yùn)行電梯。 十六、用汽油等清洗機(jī)件時(shí)，應(yīng)注意避風(fēng)、嚴(yán)禁煙火，防止電火花，剩油、 棉絲等亂倒亂放，必須帶回處理。 十九、電梯維修保養(yǎng)注意事項(xiàng)： ，維修保養(yǎng)時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎小心； ，需臨時(shí)撤離現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)做到關(guān)閉所有廳門、切斷電源開(kāi) 關(guān)、排除熱源；必要時(shí)應(yīng)設(shè)專人值守； ，清理工具，不得留工具在設(shè)備內(nèi)。 ，轎頂上不得擺放雜物。 （六）電梯定期報(bào)檢制度為使電梯保持正常的、安全的工作狀態(tài)，防止由電梯而造成的人身傷亡事故和 重大設(shè)備事故的發(fā)生。 1．2．2 也適合于按單位內(nèi)部設(shè)備管理制度的規(guī)定要求進(jìn)行的定期檢驗(yàn)的報(bào)檢工 作。 定期報(bào)檢制度 3．1 電梯安全管理人員在電梯安全檢驗(yàn)合格標(biāo)志有效期滿前一個(gè)月向特種設(shè)備檢 驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)定期檢驗(yàn)。3．3 申請(qǐng)定期檢驗(yàn)前，電梯維保單位應(yīng)對(duì)電梯的機(jī)械各部件和電氣設(shè)備以及各輔 助設(shè)施進(jìn)行一次全面的檢查和維修，并按技術(shù)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行一次全面的安全性 測(cè)試。 （七）作業(yè)人員及相關(guān)運(yùn)營(yíng)服務(wù)人員的安全培訓(xùn)考核制度 一、電梯作業(yè)人員必須持質(zhì)量技術(shù)部門的特種設(shè)備操作人員的操作證方可獨(dú) 立從事相應(yīng)的工種。 三、電梯安全管理人員應(yīng)建立該類人員的培訓(xùn)、教育檔案，及時(shí)通知有關(guān)人 員參加電梯作業(yè)人員的換證考試，保持操作證的有效性。五、單位內(nèi)部培訓(xùn)由電梯安全管理人員負(fù)責(zé)組織實(shí)施，每季度至少組織一次， 培訓(xùn)的內(nèi)容主要包括：國(guó)家有關(guān)電梯的法律、法規(guī)、規(guī)章的學(xué)習(xí)；電梯事故的案 例的分析；電梯有關(guān)技術(shù)知識(shí)的學(xué)習(xí)。每次培訓(xùn)必 須作好相應(yīng)有記錄。