【正文】 場），只提供停車位使用及場地清潔和公共設(shè)施維護(hù)服務(wù)，所收費(fèi)用僅為車位使用及場地清潔和公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)，不含車輛的盜損保險費(fèi)和保證費(fèi)用（業(yè)主有特殊要求的須另以合同約定）。物業(yè)管理公司附加提供的保安措施為預(yù)防性質(zhì)。領(lǐng)取停車牌并放置于車輛醒目處。五、 任何進(jìn)入小區(qū)停放的車輛（不含物管公司車輛以及本附件第十二款規(guī)定的執(zhí)行公務(wù)的車輛），均應(yīng)按規(guī)定繳費(fèi)。七、 業(yè)主若停止使用車位，請及時到物業(yè)管理公司辦理注銷手續(xù)。對阻礙交通的車輛，物管公司有權(quán)拖移，車主須無條件支付由此產(chǎn)生的一切費(fèi)用，并承擔(dān)其后果。若發(fā)生丟失現(xiàn)象，物業(yè)管理公司不負(fù)賠償責(zé)任。漏油、漏水車輛請勿進(jìn)入場庫。停車場庫內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，違者必罰。超過車庫（場）標(biāo)高及車位長寬限度的車輛不得進(jìn)入。 包括但不限于上述機(jī)構(gòu)以單位名義購買小區(qū)內(nèi)房屋用于居住或辦公，其所屬車輛進(jìn)出與停留在小區(qū)的情形。2 使用范圍：“上島酈舍”所屬所有建筑物、設(shè)備設(shè)施。由工程部負(fù)責(zé)所有工程設(shè)備設(shè)施的接管驗收，事務(wù)部配合。 驗收小組按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料進(jìn)行檢查，對具備條件的應(yīng)在1周內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。 對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗收小組填寫遺留問題交移交方期限進(jìn)行整改并約定時間復(fù)核。 技術(shù)資料： 工程項目竣工圖紙（包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙）； 工程合同及開工、竣工報告； 工程預(yù)決算； 圖紙會審記錄； 設(shè)計變更通知和技術(shù)核定單（包括工程質(zhì)量事故發(fā)生及處理記錄）； 隱蔽工程驗收簽證記錄； 建筑物沉降和變形位移監(jiān)測記錄； 竣工驗收合格證書； 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格書； 水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯、消防等設(shè)備的檢驗合格證書； 砂漿、混凝土試塊試壓報告； 供水、供暖、供氣的試壓報告； 園林、綠化、小品的圖紙及清樣； 有關(guān)工程的其他重要技術(shù)決定和文件。3） 墻面、地（樓）面：A、 抹灰面：面層平整，涂料均勻，無漏刷，無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。D、 塊料（磁磚）面層：a、 粘帖牢固，無缺棱少角；b、 面層無裂紋、損傷、色澤一致，對逢線條順直；c、 對縫砂漿飽滿，線條順直。門窗： 上6物管部組織構(gòu)架重慶智捷物業(yè)管理文件版號A修訂日期2009年5月第 1 頁共1頁物管經(jīng)理（1人）工程部主管（1人）事務(wù)部主管（1人）保安員14人保潔綠化 4人工程技工3人文員接待收費(fèi) 4人 部門管理職責(zé)： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號A修訂日期2009年5月第 1 頁共1頁1 物管部職責(zé)： 負(fù)責(zé)公司所有物業(yè)的管理工作，代表公司對各項物業(yè)的使用行使管理、監(jiān)督權(quán)。 負(fù)責(zé)管理所轄物業(yè)的日常業(yè)務(wù)，糾正各種違章行為，為住戶創(chuàng)造一個優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的工作和居住環(huán)境。 負(fù)責(zé)部門員工的培訓(xùn)工作，努力提高員工的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，積極開發(fā)人力資源，努力造就一支高素質(zhì)的員工隊伍。 組織開展各種社區(qū)活動，豐富居民文化生活。 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)保安、消防、保潔、公共設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)及服務(wù)。 完成上級領(lǐng)導(dǎo)布置的其他工作。 各部門服務(wù)品質(zhì)、員工考評管理，內(nèi)務(wù)后勤管理。 物業(yè)收費(fèi)，資產(chǎn)管理，物品的采購與倉儲。 客戶入住的辦理，客戶資料更新，客戶聯(lián)絡(luò)與溝通。 裝修審批、監(jiān)管。 轄區(qū)內(nèi)保安、消防、保潔、綠化服務(wù)，停車場、道路管理。 負(fù)責(zé)部門員工的培訓(xùn)工作，努力提高員工的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。 完成上級領(lǐng)導(dǎo)布置的其他工作。 對服務(wù)分供方進(jìn)行監(jiān)控管理。 物業(yè)的接管驗收。 協(xié)助事務(wù)部做好裝修的監(jiān)管、檢查工作。部門管理職責(zé)： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號A修訂日期2009年5月第 1 頁共1頁 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋及設(shè)備設(shè)施的日常管理和維護(hù)。 負(fù)責(zé)部門員工的培訓(xùn)工作，努力提高員工的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。物管部各崗位職責(zé)： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號A修訂日期2009年5月第 1 頁共3頁1 經(jīng)理 在分管副總的領(lǐng)導(dǎo)下全面負(fù)責(zé)物管部的工作。 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)保安、保潔、維修、服務(wù)等工作的檢查、監(jiān)督。 制定員工培訓(xùn)計劃，定期開展員工培訓(xùn)。 定期向公司報告部門工作情況，提交公司有關(guān)物業(yè)管理計劃及建議，認(rèn)真完成公司交付的各項任務(wù)，實(shí)現(xiàn)各項目標(biāo)。 負(fù)責(zé)部門日常管理經(jīng)費(fèi)的審批工作，合理控制開支。 與社會有關(guān)單位保持良好的公共關(guān)系。 建立健全與客戶相關(guān)制度、程序，督促、協(xié)調(diào)其實(shí)施。 建立同業(yè)主良好關(guān)系及溝通渠道，負(fù)責(zé)組織日常和定期回訪工作并作相關(guān)統(tǒng)計分析。 協(xié)同其他部門處理報事、報修或收費(fèi)工作。 制訂本部門主管以下員工的招聘計劃，負(fù)責(zé)本部門員工的培訓(xùn)工作，組織開展技術(shù)學(xué)習(xí)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)技術(shù)水平。配合處理相關(guān)社區(qū)事務(wù) 拓展客戶服務(wù)與經(jīng)營渠道。 完成上級交辦的各項工作。4 會計/出納/收費(fèi) 物業(yè)收費(fèi) 常規(guī)財務(wù)管理。 資產(chǎn)管理。5 保安隊長 做好保安的周、月工作計劃。 協(xié)助保安員招聘工作，組織保安員常規(guī)訓(xùn)練、培訓(xùn)、考核。 協(xié)助主管、經(jīng)理處理重大突發(fā)事件。 協(xié)助檢查清潔衛(wèi)生。 消防管理6 保安員 服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，做到令行禁止，遇事要報告。 堅守崗位，預(yù)防治安事件的發(fā)生。 熟悉和愛護(hù)小區(qū)內(nèi)配套的公共設(shè)施設(shè)備，熟練掌握各種滅火器材的使用。 參加完成部門安排的各項訓(xùn)練任務(wù)。 向住戶提供有償清潔衛(wèi)生服務(wù)。 認(rèn)真學(xué)習(xí)、掌握清潔專業(yè)知識和技能，嚴(yán)格按規(guī)定操作。 負(fù)責(zé)樓道、扶手、門窗、電子表箱、信報箱、樓道開關(guān)、燈具的擦抹。 負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)，換垃圾袋，擦抹垃圾筒，并按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行沖洗，并進(jìn)行消毒處理。對住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生的違章現(xiàn)象主動進(jìn)行勸阻，或報告上級并予以制止。 認(rèn)真完成上級分配的其它任務(wù)。8 工程主管： 負(fù)責(zé)公共設(shè)備設(shè)施的全面管理工作，擬訂總工作計劃并組織實(shí)施。物管部各崗位職責(zé)： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號A修訂日期2009年5月第 3 頁共3頁 組織對服務(wù)分供方進(jìn)行監(jiān)控管理。 負(fù)責(zé)編制采購計劃及物耗、能源管理。 負(fù)責(zé)業(yè)主有關(guān)物業(yè)工程類的投訴處理、跟蹤、檢查、批準(zhǔn)、督促，妥善處理住戶報修事宜。 負(fù)責(zé)本部門員工的招聘、培訓(xùn)、考核工作，組織開展技術(shù)學(xué)習(xí)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)技術(shù)水平。 完成上級交辦的各項工作。 在工程主管的領(lǐng)導(dǎo)下實(shí)施年、季、月度工作、維保計劃，按時保質(zhì)保量完成工作任務(wù)。 向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，妥善處理業(yè)主報修事宜。 負(fù)責(zé)業(yè)主裝修過程監(jiān)控。 內(nèi)部日常管理制度： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號A修訂日期2009年5月第 1 頁共1頁一、 綜合管理制度： 辦公物品領(lǐng)用及管理規(guī)定 管理規(guī)定 物管部所有辦公用品由辦公室文員負(fù)責(zé)保管、發(fā)放和登記。 辦公桌椅由受用人員負(fù)責(zé)保管。 每月底，辦公室文員作出辦公用品分類統(tǒng)計，為次月采購計劃提供依據(jù)，并對辦公用品的采購進(jìn)行驗收。 為了辦公用品日后的采購提供數(shù)據(jù)，管理部各部門每月末需向事務(wù)部提出下月辦公用品采購計劃，避免隨意性太強(qiáng)，造成事務(wù)部后勤保障不力。事務(wù)部必須對辦公用品的領(lǐng)用進(jìn)行控制，在一個月之內(nèi)凡在事務(wù)部領(lǐng)用過相同物品的需持原有的空包裝向事務(wù)部換取新的辦公用品——以舊換新（提醒：用完后的空包裝請保管好），避免重復(fù)領(lǐng)用。 每次領(lǐng)用，領(lǐng)用人都必須在《辦公室領(lǐng)用登記表》上進(jìn)行登記。 社區(qū)活動宣傳用品的管理 活動用品只限于每次公司活動使用。 膠卷只供拍攝物管部所需資料所用，不能用于私人。2) 每次借閱需在辦公室文員處填寫借閱登記。4) 借閱后由辦公室文員歸還到原處后，在《借閱登記》上作登記。 在所需物品無庫存或庫存不足時，由所需物品部門填寫《采購申請單》。 采購員按《采購申請單》所列物品情況估計所需金額到財務(wù)部領(lǐng)取備用金。 采購物品時，須多方序詢價，按“價廉適用”原則進(jìn)行，并盡量要求供貨商提供發(fā)票。 選擇長期供貨商應(yīng)按能保證質(zhì)量、價格優(yōu)勢、送貨上門的原則。 采購時有疑問應(yīng)與公司有關(guān)人員聯(lián)系，確保采購物品能正常使用。1 若遇特殊情況需緊急采購，須先告知公司經(jīng)理，采購后補(bǔ)上有關(guān)手續(xù)，并及時告訴所需部門。1 采購員應(yīng)多與各部門溝通，了解所需物品的適用性、合理性等情況。材料物資管理辦法： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號A修訂日期2009年5月第 1 頁共1頁1. 采購人員在物資采購回來以后，必須及時辦理驗收入庫手續(xù)，庫房保管員（財務(wù)）根據(jù)采購計劃，按質(zhì)按量驗收各種物品，并認(rèn)真填寫材料入庫驗收單一式三聯(lián)，第一聯(lián)由采購人員存查，第二聯(lián)作采購報銷憑證，第三聯(lián)由庫房保管員存，庫房保管員根據(jù)入庫單內(nèi)容，分品種、規(guī)格進(jìn)行擺放，并做出相應(yīng)的標(biāo)識。3. 庫房保管員必須建立相應(yīng)的物資臺帳，根據(jù)材料驗收入庫單的第三聯(lián)和領(lǐng)料單的第三聯(lián)，及時、準(zhǔn)確記載各種材料、物資的出入庫數(shù)量及金額，庫房保管員在每季度最后十天，必須對庫存材料物資進(jìn)行一次盤點(diǎn)清查，并填報《材料物資盤點(diǎn)表》一式二份，一份自存，一份財務(wù)部留存，對盤虧的材料物資應(yīng)查明原因，報請相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)按有關(guān)規(guī)定審批處理，以確保公司帳物相符。 非辦公時間，除值班人員外任何人不得私自進(jìn)入辦公室接聽或打電話，凡有急事需打電話，必須由值班人員登記備查。 值班人員使用電話遵守《員工手冊》相關(guān)規(guī)定。 適用范圍：物管部所有員工 制度： 打卡制度： 打卡地點(diǎn)：打卡機(jī)暫設(shè)在車庫保安值班點(diǎn)，由值班保安負(fù)責(zé)監(jiān)卡及打卡機(jī)的正確使用。按時上、下班但遺忘打卡，一律扣罰5元/次，一月之中出現(xiàn)三次，每次扣10元。 每月末由值班保安員提醒保安隊長調(diào)整好打卡鐘日期，行距及并核對時間。 保安部隊員以考勤卡上為準(zhǔn)12小時算一天。辦公室人員只計白天，不計夜間加班。使例會成為培訓(xùn)、激勵的持續(xù)會議。 晨會包含以下重要內(nèi)容： 當(dāng)日重要事務(wù)的解決； 突出事件的公布、激勵； 當(dāng)日紀(jì)律檢查及企業(yè)文化的傳播； 當(dāng)日工作安排。 會議就上周的工作情況、服務(wù)質(zhì)量情況進(jìn)行回顧和總結(jié)，會議內(nèi)容包括：1) 各部門匯報上周計劃的完成情況或計劃的進(jìn)展，對本部門服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行自我評價。以便及時解決業(yè)主和住戶的需求、建議和批評。4) 公司經(jīng)理根據(jù)公司的質(zhì)量方針和各部門的質(zhì)量目標(biāo)，評價各部門的工作情況和服務(wù)質(zhì)量，并對管理處工作進(jìn)行小結(jié)。 保安部周例會：每周星期五下午14：00由分管主管及保安隊長主持保安部周例會，傳達(dá)管理處本周例會要求，解決本周疑難問題并做出總結(jié)作出下周計劃。培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號A修訂日期2009年5月第 1 頁共3頁 目的：通過對公司所有員工實(shí)施必要的培訓(xùn)，使其掌握相應(yīng)崗位需要的技能和服務(wù)質(zhì)量意識，確保員工滿意服務(wù)和管理要求。 職責(zé)：. 公司人事部負(fù)責(zé)年度培訓(xùn)計劃的制定和監(jiān)督實(shí)施工作，負(fù)責(zé)公司一級培訓(xùn)的組織工作。. 各部門負(fù)責(zé)人提出培訓(xùn)要求，并按照公司年度培訓(xùn)計劃負(fù)責(zé)組織實(shí)施本部門組織的培訓(xùn)。公司的每一位員工在進(jìn)行某一項工作之前，必須事先已經(jīng)過相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；培訓(xùn)考核未獲通過的員工不準(zhǔn)上崗工作。培訓(xùn)是確保員工工作技能達(dá)到工作標(biāo)準(zhǔn)要求最重要的手段。 理論培訓(xùn)和實(shí)際操作培訓(xùn)相結(jié)合，培訓(xùn)必須和實(shí)際工作需要及公司的整體工作要求相吻合。培訓(xùn)結(jié)果不驗證就無法保證培訓(xùn)的效果；培訓(xùn)不同績效考評相結(jié)合就無法確保員工參加培訓(xùn)的積極性和培訓(xùn)質(zhì)量。 年度培訓(xùn)計劃應(yīng)符合下列要求：1) 有明確的培訓(xùn)內(nèi)容和培訓(xùn)要求；2) 有具體的實(shí)施時間；3) 有培訓(xùn)的方式說明；4) 有培訓(xùn)考核的要求和培訓(xùn)結(jié)果的驗收方法；5) 有培訓(xùn)費(fèi)用的預(yù)算；6) 不違背法律、法規(guī)。 審批后的年度工作計劃由公司人事部負(fù)責(zé)實(shí)施監(jiān)控：1) 每月末，人事部應(yīng)當(dāng)依據(jù)對各部門培訓(xùn)監(jiān)控的結(jié)果審核各部門的工作小結(jié)；2) 公司統(tǒng)一組織的培訓(xùn)由人事部具體組織實(shí)施；3) 各部門各自的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，人事部一般均應(yīng)派人到場監(jiān)控。 一般公司每年的費(fèi)用可以按1000元～2000元/年 培訓(xùn)質(zhì)量的監(jiān)控 培訓(xùn)效果的驗證，每年集中培訓(xùn)結(jié)束后，人事部均應(yīng)對培訓(xùn)效果作出評價，評價的培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號A修訂日期2009年5月第 2 頁共3頁方法可以是：1) 發(fā)調(diào)查問卷。 員工培訓(xùn)后的考核1) 每次培訓(xùn)結(jié)束后，人事部均應(yīng)組織對參加培訓(xùn)員工的考試，以驗證培訓(xùn)效果；2) 考核可采用書面考試和實(shí)際操作考核兩種方式；3) 對考核不及格的員工給予一次補(bǔ)考機(jī)會，補(bǔ)考不及格按公司《績效考評實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《行政獎罰標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理。培訓(xùn)考試不合格不準(zhǔn)上崗。 由部門統(tǒng)一進(jìn)行的培訓(xùn)由各部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 培訓(xùn)結(jié)果作為員工和教師績效考評和行政獎罰的依據(jù)之一。 人事部建立并保存下列記錄：1) 年度培訓(xùn)計劃；2) 公司組織的培訓(xùn)記錄；3) 員工培訓(xùn)檔