【正文】 下：1. 物業(yè)前期管理服務(wù)此項(xiàng)服務(wù)為我司被委聘后至物業(yè)竣工驗(yàn)收前所提供，目的在于針對(duì)及提出物業(yè)在設(shè)計(jì)上或現(xiàn)存有關(guān)影響未來(lái)之管理問(wèn)題，使業(yè)主能有時(shí)間考慮增減物業(yè)設(shè)施，設(shè)備。2．物業(yè)接收及交付使用 成立接收隊(duì)伍我們會(huì)協(xié)助成立一支接收隊(duì)伍，負(fù)責(zé)與總承判商及各分判商，設(shè)備安裝商等保持緊密聯(lián)系，因?yàn)槿魏芜z漏工程將影響物業(yè)未來(lái)之運(yùn)作。有關(guān)內(nèi)容大致包括如下： 移交物業(yè)單位與租用戶(hù)之程序管理服務(wù)工作內(nèi)容包括檢查用戶(hù)之有效文件，并由組長(zhǎng)級(jí)員工與用戶(hù)作移交程序。，立即電告就近保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)維持秩序，同時(shí)立即通知工程部領(lǐng)導(dǎo)、工程部、人員攜帶工具、設(shè)備趕赴現(xiàn)場(chǎng)。，各當(dāng)值保安監(jiān)守崗位，無(wú)人接替不準(zhǔn)擅離崗位。，通知相關(guān)設(shè)備人員到場(chǎng)搶修。：——采用仰頭抬頜法，取出口內(nèi)異物；（鼻）人工呼吸——先吹氣兩次，每次1—，然后每5秒吹氣1次（每分鐘12次）；（人工循環(huán)）——兩手指并齊，中指放肋骨和胸骨接合處的中點(diǎn)，食指平放在胸骨下部，另一只手的掌根緊挨食指上緣；壓限3—5CM（兒童和瘦弱者灼減），每分鐘80次左右。，且轎廂內(nèi)地坪離電梯廳地坪在177。500毫米范圍，則須由維修單位急修人員負(fù)責(zé)采取措施，使被困人員發(fā)全離開(kāi)電梯轎廂。、致謙工作。，電梯有可能出現(xiàn)困人，安保部需立即查明，如有，立即通知工程部按困梯程序進(jìn)行處理。，工程部在當(dāng)日將詳細(xì)情況報(bào)管理者，如存在管理問(wèn)題應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施。女士們、先生們！你所在的樓層發(fā)生火警，請(qǐng)各位馬上從安全出口撤離，不要使用電梯，請(qǐng)聽(tīng)從現(xiàn)場(chǎng)指揮人員的指揮。 迅速報(bào)告管理處領(lǐng)導(dǎo)、主管領(lǐng)導(dǎo)，由管理處出面調(diào)解，如個(gè)人力量單薄，應(yīng)請(qǐng)求增援； 在制止?fàn)幊扯窔p方時(shí)，切記不能動(dòng)粗，不允許惡言相象。，要立即設(shè)法盡快送醫(yī)院醫(yī)治搶救并報(bào)告公安機(jī)關(guān)。請(qǐng)大家不要驚慌，不要擁擠，從這里的消防樓梯往下走，盡快疏散到廣場(chǎng)。，工程部應(yīng)通知相關(guān)用電部門(mén)關(guān)閉所有設(shè)備，恢復(fù)后再開(kāi)啟。，則起用務(wù)用電源泉并用聯(lián)絡(luò)柜實(shí)行切換。如發(fā)生被困人員突發(fā)疾病，及時(shí)報(bào)告服務(wù)主管及以上管理人員。，應(yīng)及時(shí)報(bào)電梯維修單位處理。，以及被困人員的情況，并通過(guò)對(duì)話(huà)器做好被困人員工作，并將觀測(cè)到的情況用對(duì)講機(jī)告知現(xiàn)場(chǎng)處理人員。，現(xiàn)場(chǎng)人員要設(shè)法先斷開(kāi)造成觸電事故的電源，然后立即對(duì)觸電者實(shí)施緊急救護(hù)。3. 設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案，立即停止使用故障設(shè)備起用備用設(shè)備，并立即通知相對(duì)應(yīng)的維修人員前來(lái)修復(fù)。、設(shè)施進(jìn)行檢查，確保完好和暢通。培訓(xùn)計(jì)劃將為理論與實(shí)際并行，并配合適當(dāng)之演習(xí)，使之能熟悉及實(shí)際體會(huì)突發(fā)事故之應(yīng)變措施及程序。移交物業(yè)，用戶(hù)搬遷及裝修之管理服務(wù)用戶(hù)搬遷階段，物業(yè)內(nèi)將存有各方面人士，包括租賃代理、用戶(hù)、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，而此對(duì)物業(yè)整體管理、保安、清潔等均構(gòu)成極大影響。 我們將會(huì)編制一份【合肥市財(cái)政局辦公樓】用戶(hù)手冊(cè)，概括地為各業(yè)主提供有關(guān)未來(lái)之運(yùn)作及一切用戶(hù)守則。當(dāng)【合肥市財(cái)政局辦公樓】進(jìn)入物業(yè)管理前期介入階段，在我方獲委任后，我司將馬上委派一名高級(jí)物管顧問(wèn)和高級(jí)管理人員駐入現(xiàn)場(chǎng)。希望能借此提升發(fā)展商、管理公司和物業(yè)的整體形象。室內(nèi)嚴(yán)禁放置食物、廢棄物、危險(xiǎn)品和非機(jī)房?jī)?nèi)用物品，不準(zhǔn)亂堆亂放物品。機(jī)房?jī)?nèi)不準(zhǔn)會(huì)客，不準(zhǔn)帶無(wú)關(guān)人員入內(nèi)，因工作需要帶入進(jìn)入，須事先征得工整部經(jīng)理同意，并有專(zhuān)業(yè)設(shè)備人員陪同可讓其入內(nèi)。每季度對(duì)電梯的季度保養(yǎng)機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。8. 電梯及自動(dòng)扶梯系統(tǒng)管理方案每日電梯投入正式運(yùn)行前，對(duì)電梯作準(zhǔn)備性的試運(yùn)行。，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運(yùn)行”泵。、震動(dòng)及過(guò)熱情況。 設(shè)備運(yùn)行電流 設(shè)備運(yùn)行電壓 水泵進(jìn)出水壓力 其它數(shù)據(jù) 中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行數(shù)據(jù)控制。特別是常用的制冷劑是有毒的，~%時(shí)，就會(huì)使人中毒。配套附件完好。對(duì)講裝置戶(hù)內(nèi)對(duì)講裝置能與大門(mén)通話(huà)。顯示屏各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求；各顯示器接線(xiàn)清楚，無(wú)隨意拉接線(xiàn)；監(jiān)視器安裝牢固、可靠。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司公司主管部門(mén)；f.發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；b.各層消火栓出水壓力符合要求；d.消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無(wú)振動(dòng)，潤(rùn)滑良好、無(wú)咬泵現(xiàn)象；d.每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；e.設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障；b.氣浮除渣設(shè)備完好；h.各排水橫管無(wú)倒返水，排水暢通。各進(jìn)出閥門(mén)啟閉活絡(luò)有效，無(wú)滲漏；c. 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 供水泵a.組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d. 機(jī)房環(huán)境a. 照明設(shè)備a.開(kāi)關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤(pán)面油漆應(yīng)完好；c.每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e.b.屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無(wú)傾斜、無(wú)裂縫出現(xiàn)；b. 設(shè)備設(shè)施日常管理工作1. 房屋、建筑設(shè)施 工作程序a.目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料，建立充分的軟件支持。；，用水龍頭將桶沖洗干凈，將垃圾袋洗凈套上；。，將水、電用量降低到最低限度。 擔(dān)任大廈安全檢查員，發(fā)現(xiàn)消防隱患，制止違章作業(yè)；如發(fā)現(xiàn)火警隱患，填寫(xiě)《消防檢查整改通知單》交有關(guān)用戶(hù)，限期整改；，定期檢查，確保各類(lèi)器材和裝置處于良好狀態(tài)，防火疏散通道保持暢通?！妒召M(fèi)規(guī)定》收取停車(chē)費(fèi)用，對(duì)不愿意付費(fèi)的車(chē)輛應(yīng)勸阻離開(kāi)廣場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)；，保安人員有義務(wù)進(jìn)行配合協(xié)助，但對(duì)車(chē)輛損壞不承擔(dān)賠償責(zé)任。、錄、放電臺(tái)節(jié)目及與工作無(wú)關(guān)的音樂(lè)、錄像帶。再次出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)時(shí)，立即通過(guò)對(duì)講機(jī)或電話(huà)通知當(dāng)值班長(zhǎng)前去報(bào)警位置核查信號(hào)真?zhèn)吻闆r。 消防設(shè)備狀況每月巡視一次。 當(dāng)物業(yè)的設(shè)備、設(shè)施被損壞時(shí)，應(yīng)將當(dāng)事人帶至管理處處理。4. 保安作業(yè)規(guī)程1. 門(mén)崗作業(yè)規(guī)程 對(duì)領(lǐng)班負(fù)責(zé)，完成上級(jí)布置的各項(xiàng)任務(wù)?！八囊保?動(dòng)火前要指定現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人； 現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人和動(dòng)火人員必須經(jīng)常注意動(dòng)火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭，要立即停止動(dòng)火。動(dòng)火必須做到“七不、四要、一請(qǐng)”，動(dòng)火后要認(rèn)真檢查現(xiàn)場(chǎng)，防止留下火種引來(lái)火災(zāi)?！侗０膊繂T工培訓(xùn)作業(yè)規(guī)程》的要求參加培訓(xùn)和達(dá)到培訓(xùn)要求，培訓(xùn)合格后上崗。 巡邏崗保安員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安《報(bào)案巡視作業(yè)規(guī)程》、《出租屋暫住人員、施工人員及“三無(wú)“人員管理作業(yè)規(guī)程》、《交通管理作業(yè)規(guī)程》中的各項(xiàng)工作要求。、車(chē)門(mén)、貴重物品不留放車(chē)內(nèi)。 保持監(jiān)控室的清潔、衛(wèi)生。 控保安員在當(dāng)班期間應(yīng)認(rèn)真、準(zhǔn)確、如實(shí)的填寫(xiě)《中控室設(shè)備運(yùn)行記錄表》。 付對(duì)突發(fā)事件，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年1～2次）。、登記制度和停車(chē)收費(fèi)制度（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所在地物價(jià)局規(guī)定執(zhí)行）。一旦發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，更需要保安人員忙而不亂，及時(shí)有序的應(yīng)對(duì)，及時(shí)妥善的處理。物業(yè)消防管理的主要內(nèi)容有：消防宣傳教學(xué)、消防隊(duì)伍建設(shè)：消防制度的制定；消防設(shè)施、器材的配置及管理、災(zāi)情發(fā)生后的處置措施等五個(gè)方面。，保持會(huì)議區(qū)域的清潔。通知會(huì)議后勤組拆除臺(tái)型。不得隨意亂動(dòng)客人物品。要求：服務(wù)員要采用標(biāo)準(zhǔn)的站立姿勢(shì)，面帶微笑并主動(dòng)向過(guò)往的客人及酒店工作人員主動(dòng)問(wèn)好。A、倒水時(shí)服務(wù)員站立于客人的右后側(cè)。B、會(huì)議要求使用的設(shè)備到位，并擺放合理。B、桌布及圍裙清潔平整無(wú)污跡。二、服務(wù)工作。 會(huì)議服務(wù)工作部分的三個(gè)步驟：禮儀接待員及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)在VIP到達(dá)15分鐘前就在入口處站好，準(zhǔn)備迎接。I) 做好每月《維修記錄情況表》、《維修回訪(fǎng)記錄》、《維修單》的收集整理工作，做出統(tǒng)計(jì)分析交工程部和服務(wù)部各一份備案存檔。B) 接報(bào)后首先要問(wèn)清保修人所處的樓層、位置、內(nèi)容、及保修人的姓名，同時(shí)要掌握準(zhǔn)確投報(bào)時(shí)間。E)A)按規(guī)定著裝，儀表、儀容端莊整潔，精神飽滿(mǎn)，彬彬有禮，真誠(chéng)微笑，表里如一。C)接待問(wèn)訊時(shí)，應(yīng)雙目平視客戶(hù)，專(zhuān)心傾聽(tīng)。在接待客戶(hù)求助服務(wù)時(shí)應(yīng)按《客戶(hù)求助登記表》的要求認(rèn)真仔細(xì)字跡清晰地填寫(xiě)，并馬上與各部進(jìn)行協(xié)調(diào)，確?？蛻?hù)求助工作的及時(shí)性。對(duì)客戶(hù)要主動(dòng)熱情，和藹可親，微笑服務(wù)。禮貌、友善、愉快地應(yīng)答每個(gè)來(lái)自大樓內(nèi)外部電話(huà)。認(rèn)真做好上下班電話(huà)總機(jī)的交接工作，并有記錄。E) 五分鐘后電話(huà)跟蹤到綜合維修組確定維修工是否已趕往報(bào)修現(xiàn)場(chǎng),如果還沒(méi)趕赴就再次催囑。 VIP接待服務(wù)A)E) 一、會(huì)前準(zhǔn)備。三、收尾清潔工作。 會(huì)議服務(wù)工作部分E、衣帽車(chē)清潔無(wú)灰塵，衣架擺放整齊一致。 檢查鋪臺(tái)及物品準(zhǔn)備是否規(guī)范。B、在為客人倒熱茶時(shí)，服務(wù)員應(yīng)左手提熱水瓶，站立于客人的右后方，向所要服務(wù)的客人進(jìn)行示意后，輕拿起杯子在客人身后倒水。在客人會(huì)間休息期間，應(yīng)主動(dòng)為客人打開(kāi)會(huì)議室的門(mén)。1議結(jié)束時(shí)，為客人打開(kāi)會(huì)議室的門(mén)。配合物保員做好物品的領(lǐng)用，歸還，外借以及物品盤(pán)點(diǎn)工作。B、櫥門(mén)內(nèi)與抽屜內(nèi)整齊無(wú)不需要的物品，無(wú)垃圾灰塵。，發(fā)現(xiàn)地毯有污跡通知物業(yè)部PA組在夜間清洗。防范管理防范的對(duì)象主要是人為造成的事故與損失。交通管理的任務(wù)是指正確處理人、車(chē)、路的關(guān)系。 立綱姿勢(shì)端正，身體挺直，雙手背后，雙腿呈跨立狀，不準(zhǔn)稍息呈依狀或其他姿勢(shì)，面帶微笑行注目禮，遇領(lǐng)導(dǎo)敬禮。 交接崗時(shí)按規(guī)范操作。遇到緊急情況按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。對(duì)有時(shí)進(jìn)出機(jī)房人員，按要求如實(shí)填寫(xiě)《設(shè)備機(jī)房進(jìn)出登記表》。，糾正違章行駛、停放的車(chē)輛，不得在廣場(chǎng)上學(xué)習(xí)駕駛和洗車(chē)。，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)做好記錄并向班長(zhǎng)報(bào)告。 當(dāng)大樓發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，保安部《突發(fā)時(shí)間處理作業(yè)規(guī)程》中要求參與工作的保安部員工，必須一規(guī)程盡職盡責(zé)。6. 消防管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)員工應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)視作自己的日常職責(zé)，人人都是義務(wù)消防員。 附近難以移動(dòng)的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施不動(dòng)火?！耙徽?qǐng)”：動(dòng)火人員和現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人愛(ài)動(dòng)火后，應(yīng)徹底清理現(xiàn)場(chǎng)火種，然后才現(xiàn)場(chǎng)離開(kāi)。 大件物品出門(mén)必須憑《物品出門(mén)證》，經(jīng)核對(duì)后無(wú)誤后簽字放行。 嚴(yán)格按照管理處制定的巡邏次數(shù)（日班三次，夜班三次）和巡邏路線(xiàn)對(duì)整個(gè)辦公大廈做全面巡視，每次巡視時(shí)應(yīng)如何填寫(xiě)《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》，巡邏時(shí)必須攜帶對(duì)講機(jī)、應(yīng)急燈。，確認(rèn)正常與否，并做好記錄。、保安設(shè)施運(yùn)行狀況的各類(lèi)數(shù)據(jù)和報(bào)表。《臨時(shí)動(dòng)火證》；《消防演練計(jì)劃》，《消防知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃》、《消防演練方案》、《消防知識(shí)培訓(xùn)方案》。a) 道路，地面清掃；b) 玻璃門(mén)窗、鋁合金門(mén)柜擦拭；c) 電梯去除污漬；d) 廣告指示牌除塵、污跡；e) 安全通道、大門(mén)刷洗光亮f)；金屬欄桿去手印、除塵；g) 消防栓、滅火器擦拭； 定期保養(yǎng)a) 花卉、盆栽；b) 地面清潔；c) 玻璃、鏡面清潔；d) 外圍綠化殺蟲(chóng)；e) 金屬部分打光、保養(yǎng)；f) 燈具、衛(wèi)生死角清潔； 作業(yè)時(shí)間 公共部分日常作業(yè)：每日7：00AM—16：00PM實(shí)施。 電梯內(nèi)的金屬配件用光亮劑拋光。如遇公共區(qū)域設(shè)施受到損壞時(shí)，本公司將第一時(shí)間查明受損原因，派遣工程維修隊(duì)進(jìn)行搶修。為執(zhí)行上述養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,本司將把大廈的所有設(shè)備開(kāi)列在設(shè)備維護(hù)預(yù)定表上，而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護(hù)手冊(cè)確定。組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督；d. 屋面平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無(wú)缺，無(wú)裂縫，排水暢通，壓頂出線(xiàn)無(wú)起殼、裂縫，粉刷完好。2. 供配電設(shè)備 工作程序?qū)γ看沃芷跈z查保養(yǎng)記錄、維修記錄