【正文】 月 日維 修 內(nèi) 容施工單位維修人員維修時間服務(wù)中心跟進人員業(yè)戶意見/簽名備 注至至至至至至至至注：1．本卡由物業(yè)服務(wù)中心將其與業(yè)戶檔案保存，發(fā)生保修時由物業(yè)服務(wù)中心督促相關(guān)人員進行保修記錄。業(yè)主簽署：　　 　　　　　　　　　　　　　日　期　　　 　　…………………………………………………………………………………………乙、本人（業(yè)主／授權(quán)人）：現(xiàn)證明此報告上述所列之損壞項目已修理妥當(dāng)及收回所留下之大門匙　　　把。六、其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。第七條 物業(yè)公司各項目部（物業(yè)服務(wù)中心）負(fù)責(zé)在保修階段對設(shè)備設(shè)施進行日常監(jiān)控管理；接受業(yè)主的申訴和報修并反饋給地產(chǎn)公司，由地產(chǎn)公司通知施工單位組織返修；約定維修時間，跟進施工單位對工程質(zhì)量和設(shè)備設(shè)施問題的處理。物業(yè)公司內(nèi)部須制定保證金（備用金）扣罰/使用審批流程，并將扣罰標(biāo)準(zhǔn)通知施工單位。如較大維修，專職客服員需與業(yè)主（用戶）商定維修時間，與施工單位進行現(xiàn)場交底，并與施工單位負(fù)責(zé)人在《房屋維修任務(wù)書》（附表2）上簽名確認(rèn)。第十六條 物業(yè)公司制定各類設(shè)備的保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書，包含對保修期內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的維修、保修監(jiān)督工作，并嚴(yán)格按照作業(yè)指導(dǎo)書進行操作，填寫相關(guān)記錄。附件：《工程維修登記單》《工程維修作業(yè)單》《房屋返修工作統(tǒng)計表》《服務(wù)供方設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》附件1：工程維修登記單樓號業(yè)主姓名聯(lián)系電話報修日期施工單位負(fù)責(zé)人接單時間返單時間維修內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)中心工程部核驗： 工程維修作業(yè)單 樓號業(yè)主姓名聯(lián)系電話報修日期施工單位負(fù)責(zé)人接單時間返單時間維修內(nèi)容:物業(yè)服務(wù)中心工程部核驗：附件3：_____年__月房屋返修工作統(tǒng)計表 項目基本資料地產(chǎn)公司項目名稱建筑面積 ㎡ M2戶數(shù)：房屋交付日期：質(zhì)量類別部位本月保修量累計保修量重要質(zhì)量問題及處理說明保修數(shù)二次維修保修數(shù)二次維修裂縫結(jié)構(gòu)屋樓地面墻面裝飾屋樓地面墻面土建滲漏廚衛(wèi)屋樓地面墻面屋面及樓地面外墻門窗公共部位 裝飾工程抹灰及涂料室內(nèi)室外墻地磚室內(nèi)室外木地板門窗工程木門門體配件鋁合金/塑鋼門窗門體窗體配件部品櫥柜、木柜其他電氣工程線路開關(guān)、插座、燈具用戶配電箱給排水給水管排污、排水管衛(wèi)生潔具龍頭、閥門等五金件 暖通空調(diào)設(shè)施采暖設(shè)施通風(fēng)及室內(nèi)環(huán)境燃氣設(shè)施公共部分綠化園建市政配套其他保修記錄工程質(zhì)量保修量合計工程質(zhì)量保修總量填表人： 簽發(fā)： 填表日期： 填制說明：本表記錄自交鑰匙后所有工程實體質(zhì)量問題的保修，以便更好地把握工程質(zhì)量管理重點，保證問題及時處理，并采取有效的預(yù)控措施。第三章 委托資產(chǎn)管理服務(wù)第七條 委托資產(chǎn)管理服務(wù)是指地產(chǎn)公司將非經(jīng)營性資產(chǎn)委托物業(yè)公司管理，物業(yè)公司提供約定的管理服務(wù)，并接受地產(chǎn)公司服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督，地產(chǎn)公司主要考核物業(yè)公司管理水平和成本的控制，物業(yè)公司按一定比例或包干金額取得管理酬金收入。第九條 地產(chǎn)公司擁有產(chǎn)權(quán)的車庫、商業(yè)公建、會所一、地產(chǎn)公司將其擁有產(chǎn)權(quán)的車庫（位）的物業(yè)管理委托給物業(yè)公司管理，并在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中對管理服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)予以約定。第十條 項目部辦公室地產(chǎn)公司根據(jù)需要將項目部辦公室等物業(yè)委托物業(yè)公司管理并提供服務(wù)，這些委托可采取分別約定合約的形式確定。第十四條 地產(chǎn)公司與物業(yè)公司在代理租賃協(xié)議書中明確代理方法、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)職責(zé)等，對酬金提取方式進行約定。第十八條 物業(yè)公司每年向地產(chǎn)公司申報各類人員的臨時服務(wù)用工標(biāo)準(zhǔn)，并獲得地產(chǎn)公司的確認(rèn)，以此為標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算臨時服務(wù)費用。第五條 項目所在地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)政府主管部門，組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員。第四章 確定業(yè)主委員會人數(shù)、候選人數(shù)及產(chǎn)生方式第十二條 業(yè)主委員會人數(shù)應(yīng)根據(jù)區(qū)物業(yè)行政主管部門的要求確定，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模，一般由7—13人組成。二、候選人資料應(yīng)包括：（以下資料收集時應(yīng)告知業(yè)主需對外公布并征得業(yè)主同意）《業(yè)主委員會委員候選人推薦表》；所在單位證明或推薦函；身份證復(fù)印件及照片；業(yè)主身份證明（銷售合同或產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件）。可采取在小區(qū)宣傳欄張貼書面通知、在通過電子顯示屏、社區(qū)網(wǎng)站等形式發(fā)布。第五章 召開第一次業(yè)主委員會第二十一條 業(yè)主委員會產(chǎn)生后，應(yīng)在7日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人、副主任1—2人、執(zhí)行秘書1人（可聘任），建立健全業(yè)主委員會組織架構(gòu)，以便業(yè)主委員會正常開展工作。第二十八條 本管理規(guī)定自發(fā)布之日起施行。第八條 投資公司物業(yè)部、市場部負(fù)責(zé)審核“億達社區(qū)主題文化活動”方案并監(jiān)督執(zhí)行。二、活動地點：由物業(yè)公司視具體情況而定，可以分別在小區(qū)內(nèi)舉行也可以在小區(qū)外集中舉行。四、費用標(biāo)準(zhǔn)：每戶20—50元標(biāo)準(zhǔn)。四、各類資料必須及時歸檔備案。二、建立照片及錄音錄像資料及時整理保存電子文檔并刻錄光盤存檔。第十二條 本規(guī)定自下發(fā)之日起執(zhí)行。六、物業(yè)有關(guān)其它資料：項目移交物業(yè)公司時地產(chǎn)公司物業(yè)部須向本公司相關(guān)部門收集項目的承接驗收資料、房屋交付資料、入住房屋查驗返修單、工程維修資料等與物業(yè)有關(guān)其它資料并及時歸檔。二、客戶檔案一戶一檔， 其它資料分類建檔。二、活動地點：物業(yè)公司視小區(qū)具體情況而定。附件：一、季節(jié)性主題活動例如舉辦“夏季乘涼晚會”等統(tǒng)一主題文化活動，體現(xiàn)“健康、文化與生活”，具有億達特色的社區(qū)文化活動，營造健康、文明的居住氛圍。第六條 地產(chǎn)公司物業(yè)部負(fù)責(zé)配合、支持“億達社區(qū)主題文化活動”的開展。第二十六條 為做好項目資產(chǎn)經(jīng)營管理，提升企業(yè)經(jīng)濟效益，特制訂本管理規(guī)定。第二十條 驗票時應(yīng)注意：一、選票應(yīng)蓋有物業(yè)公司服務(wù)中心公章；二、業(yè)主所投票數(shù)不得超過其投票權(quán)數(shù)；三、所選人數(shù)不得超過應(yīng)選委員人數(shù)。四、回收票數(shù)應(yīng)超過已入住業(yè)主投票權(quán)數(shù)的一半，選舉方為有效。第十六條 候選人產(chǎn)生的方式：一、候選人的產(chǎn)生可采取業(yè)主聯(lián)名推薦方式，每十名或以上業(yè)主可聯(lián)名一次性推薦1名候選人；二、可采取分樓、分單元等方式進行候選人的選舉并確定候選人；三、擁有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主也可以推薦1名候選人；四、對于公司購房，由該公司法人代表或指定代理人以單一業(yè)主的身份履行業(yè)主權(quán)利和義務(wù)，可推薦1名委員候選人；五、對所有空置房，由地產(chǎn)公司法人代表或指定代理人以單一業(yè)主的身份履行業(yè)主權(quán)利和義務(wù)，由地產(chǎn)公司推薦1名委員候選人。第十條 籌備工作小組中的業(yè)主代表應(yīng)具備以下條件：一、應(yīng)為業(yè)主本人（業(yè)主身份以售房合同或產(chǎn)權(quán)證登記為準(zhǔn)）；二、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、有一定組織能力和必要工作時間的成年人，同時還應(yīng)有一定文化知識；三、支持、配合物業(yè)公司的工作。第三條 本管理規(guī)定所稱籌備成立業(yè)主委員會是指物業(yè)交付使用后，首位業(yè)主入住2年后或入住率超過50%時，地產(chǎn)公司協(xié)調(diào)政府主管部門籌備召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生項目業(yè)主委員會委員。部分工作涉及到安全、保密性，物業(yè)公司應(yīng)在人員和制度方面嚴(yán)格要求。一般由地產(chǎn)公司設(shè)定底線價格，物業(yè)公司不低于該價格銷售，并按合同成交額的35%計提酬金。四、若地產(chǎn)公司將擁有產(chǎn)權(quán)的會所委托物業(yè)公司管理，應(yīng)與物業(yè)公司簽訂委托協(xié)議，明確雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系。二、地產(chǎn)公司將空置房委托管理形式在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中約定。第五條 地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)提供委托經(jīng)營管理的資產(chǎn)明細，擬訂管理服務(wù)協(xié)議，對經(jīng)營管理服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。第五章 附則第二十條 本管理規(guī)定由投資公司物業(yè)部負(fù)責(zé)解釋。第四章 設(shè)備設(shè)施維修管理第十四條 地產(chǎn)公司與物業(yè)公司按照國家驗收規(guī)范技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，辦理驗收手續(xù)，對部分在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中未明確的設(shè)備設(shè)施免費維保的管理工作可一并交接給物業(yè)公司，同時對供應(yīng)商保證金的扣罰流程共同進行確定。七、如施工單位不履行責(zé)任，或多次返修不成功的，由物業(yè)制定返修方案，安排返修，通知地產(chǎn)公司客服部并填寫扣款通知單交施工單位確認(rèn)，工程返修費用從施工單位質(zhì)量保修金中扣除。第十一條 如地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司代理跟進服務(wù)，其主要業(yè)務(wù)流程如下： 一、地產(chǎn)公司與物業(yè)公司在房屋交付前簽訂工程返修委托代理合同或施工方、地產(chǎn)公司、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議，明確工作方法及相關(guān)責(zé)任。第二章 職責(zé)劃分 第五條 地產(chǎn)公司對工程保修期內(nèi)的質(zhì)量問題負(fù)責(zé)，對己過工程保修期但經(jīng)專業(yè)機構(gòu)確認(rèn)屬于質(zhì)量問題的仍需地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。四、電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年。物業(yè)服務(wù)中心將不負(fù)責(zé)因業(yè)主自己處理不當(dāng)或不正確使用任何固定裝置及設(shè)備而導(dǎo)致之任何損壞。將此表下聯(lián)“回執(zhí)”撕開交給業(yè)戶，作為復(fù)驗時回收所留鑰匙的憑證。2接待組：(1) 核對、回收《出庫單》存根聯(lián)；(2) 留存業(yè)主證件復(fù)印件，填寫《業(yè)戶情況登記表》；(3) 與未簽約業(yè)主補簽《前期物業(yè)管理協(xié)議》和《業(yè)主公約》。三、維修完成并通過物業(yè)公司檢驗后，物業(yè)公司聯(lián)系業(yè)戶前來復(fù)驗，向業(yè)戶交回所保留的鑰匙并請其在《整改項目報告》、《物業(yè)保修卡》中簽字確認(rèn)。三、接待組核對、回收《出庫單》存根聯(lián)，留存業(yè)戶證件復(fù)印件；組織業(yè)戶填寫《業(yè)戶情況登記表》；與個別未簽約業(yè)戶補簽《前期物業(yè)管理協(xié)議》和《業(yè)戶臨時公約》；請業(yè)戶在《入住流程簽認(rèn)單》文件欄上簽字確認(rèn)。集中入住方案的日期應(yīng)與預(yù)定的入住日期至少提前15天。第二章 職責(zé)劃分第四條 投資公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)各項目入住管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。五、承接驗收完畢后，將《物業(yè)承接驗收報告》及《承接驗收存在問題復(fù)驗報告》報投資公司物業(yè)管理部備案。第十七條 物業(yè)移交與接管一、房屋本體公共部位、公共設(shè)施、設(shè)備等在落實存在問題的整改措施，承接驗收合格后，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司移交及承接雙方負(fù)責(zé)人填寫《項目工程移交記錄表》（附件4），完成物業(yè)移交與承接。業(yè)主房屋驗收由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)，如委托物業(yè)公司進行驗收，應(yīng)簽訂書面協(xié)議，明確工作內(nèi)容、工作標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)費用等。三、接管驗收小組將經(jīng)審批的接管驗收方案轉(zhuǎn)呈物業(yè)移交小組，由其負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)發(fā)地產(chǎn)公司相關(guān)部門、各施工單位、監(jiān)理單位。第七條 投資公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)對接管驗收進行指導(dǎo)，編制承接驗收作業(yè)指導(dǎo)書，關(guān)注驗收承接中的共性問題及可能引起重大投訴的各種質(zhì)量隱患。第五章 附則第十九條 本規(guī)定由投資公司物業(yè)部負(fù)責(zé)解釋。三、 物業(yè)公司針對營銷推廣過程中涉及的物業(yè)管理內(nèi)容分階段向項目所在公司營銷(策劃)部提出《營銷配合階段物業(yè)管理早期介入報告》，列明已完成配合工作任務(wù)、得失總結(jié)，以及成本費用情況，并由項目所在公司營銷(策劃)部門確認(rèn)。物業(yè)公司的主要工作是：站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面提出有益的建議；參與了解委托項目各類機電設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試，房屋結(jié)構(gòu)、各類管線的分布走向及隱蔽工程、配套工程關(guān)鍵部位的材料選擇和施工質(zhì)量等；從業(yè)主使用功能角度出發(fā)，向地產(chǎn)公司建議完善相關(guān)設(shè)施，修正缺陷，包括開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、門的開啟方向、排煙道等；從物業(yè)公司管理功能角度出發(fā)，對未達到標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備房、配套設(shè)施、管理用水電的預(yù)留接口等需要完善的問題，及時通知地產(chǎn)公司完善、修正，以減少業(yè)主入伙后投訴數(shù)量，為接管驗收做好早期準(zhǔn)備工作。二、對項目物業(yè)管理服務(wù)工作進行全面策劃，形成物業(yè)管理方案，報地產(chǎn)公司審核、投資公司審批后組織實施。第三條 本規(guī)定所稱物業(yè)早期介入是指物業(yè)交付使用前，物業(yè)公司向地產(chǎn)公司提供的為了優(yōu)化設(shè)計、優(yōu)化施工、服務(wù)銷售的一系列有償物業(yè)管理服務(wù)，它是早期物業(yè)管理服務(wù)的重要內(nèi)容。該協(xié)議應(yīng)明確起止時間為自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》 生效時止。有關(guān)項目開辦費是物業(yè)公司進駐項目時產(chǎn)生的辦公用房、員工宿舍、食堂、活動室及其裝修和必備物資等的一次性費用，可由地產(chǎn)公司實報實銷一次性支付，或由物業(yè)公司在管理費測算中分?jǐn)傔M去。并組織相關(guān)部門專業(yè)人員