【正文】 物業(yè)公司進(jìn)行。二、 物業(yè)公司將以上問題整理編制成《物業(yè)規(guī)劃設(shè)計階段早期介入意見書》，在地產(chǎn)公司提出書面要求后10個工作日內(nèi)（但須確保在項目設(shè)計任務(wù)書編制前）提交給項目所在地產(chǎn)公司。物業(yè)公司根據(jù)地產(chǎn)公司要求，在項目內(nèi)部預(yù)售前30日內(nèi)，完成下列工作：一、對項目物業(yè)管理概念進(jìn)行策劃和提煉，報地產(chǎn)公司參考選用，以使物業(yè)管理能夠真正作為服務(wù)產(chǎn)品與地產(chǎn)產(chǎn)品定位緊密結(jié)合，對地產(chǎn)公司產(chǎn)品形成重要的補(bǔ)充、包裝和提升，同時也作為銷售賣點可供提煉的內(nèi)容之一。第六條 物業(yè)公司負(fù)責(zé)項目規(guī)劃設(shè)計階段開始至項目正式承接前的早期介入和營銷配合。第二條 本規(guī)定適用于投資公司所屬企業(yè)和億達(dá)物業(yè)管理公司（以下簡稱地產(chǎn)公司、物業(yè)公司）物業(yè)早期介入管理。二、《臨時管理規(guī)約》由物業(yè)公司負(fù)責(zé)擬定，在房屋銷售前30個工作日內(nèi)完成地產(chǎn)公司審核、投資公司審批。為了規(guī)避日后經(jīng)營風(fēng)險，對管理費定價虧損的項目應(yīng)在協(xié)議中明確與業(yè)主約定：“早期物業(yè)管理定價，地產(chǎn)公司給予了相關(guān)支持，物業(yè)公司與業(yè)主重新簽訂委托合同時，物業(yè)公司可根據(jù)實際運(yùn)作情況，與業(yè)主協(xié)商調(diào)整管理費標(biāo)準(zhǔn)”。第九條 《早期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》簽訂一、《早期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》由物業(yè)公司負(fù)責(zé)擬定，在房屋銷售前30個工作日內(nèi)報地產(chǎn)公司審核確定。對于由于配合地產(chǎn)公司銷售需要等而產(chǎn)生的定價虧損，應(yīng)明確對物業(yè)公司的補(bǔ)償方式，具體形式由雙方協(xié)商解決。合同中應(yīng)明確委托物業(yè)管理內(nèi)容、委托管理期限、雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)費用、項目開辦費用、維修基金管理、管理/經(jīng)營用房、空置房管理費、車庫、會所等配套設(shè)施管理等。二、物業(yè)公司收到物業(yè)管理招標(biāo)信息后，應(yīng)迅速組織人員從地產(chǎn)公司(或委托招標(biāo)單位)獲得招標(biāo)文件或相關(guān)資料，購買招標(biāo)文件，繳納投標(biāo)押金，報送投標(biāo)申請。第二章 職責(zé)劃分第四條 投資公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)早期物業(yè)服務(wù)合同、早期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的審批。億達(dá)投資管理規(guī)章制度 物業(yè)管理目 錄管理規(guī)定早期物業(yè)管理委托管理規(guī)定 0物業(yè)早期介入管理規(guī)定 4物業(yè)承接與驗收管理規(guī)定 8集中入住管理規(guī)定 15保修期內(nèi)設(shè)備及設(shè)施維修管理規(guī)定 26委托資產(chǎn)經(jīng)營管理規(guī)定 34籌備成立業(yè)主委員會管理規(guī)定 37億達(dá)社區(qū)主題文化活動暫行管理規(guī)定 41物業(yè)相關(guān)檔案資料管理規(guī)定 43工程維修管理規(guī)定 46操作指引開荒保潔作業(yè)操作指引 48編制物業(yè)管理方案操作指引 51物業(yè)管理費測算操作指引 57質(zhì)量保證金操作指引 68售樓處、樣板間、樣板區(qū)物業(yè)管理操作指引 77物業(yè)部客戶投訴處理操作指引 84 早期物業(yè)管理委托管理規(guī)定第一章 總則第一條 為進(jìn)一步理順投資公司所屬企業(yè)與億達(dá)物業(yè)公司之間在早期物業(yè)管理階段的經(jīng)營管理關(guān)系，建立規(guī)范、高效的協(xié)作機(jī)制，提升億達(dá)品牌及信譽(yù)，培育忠誠客戶，促進(jìn)房地產(chǎn)公司銷售，特制訂本規(guī)定。第五條 項目所在地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)審核物業(yè)公司的早期物業(yè)服務(wù)合同(含管理方案)、早期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，負(fù)責(zé)組織新項目物業(yè)管理招投標(biāo)工作。并組織相關(guān)部門專業(yè)人員成立投標(biāo)工作小組，完成物業(yè)項目調(diào)查、招標(biāo)文件分析、投標(biāo)文件編制及評審、參加開標(biāo)及中標(biāo)后的合同談判等工作。物業(yè)公司在簽訂《早期物業(yè)服務(wù)合同》前應(yīng)完成早期物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)測算，報地產(chǎn)公司審核、投資公司審批后執(zhí)行。有關(guān)項目開辦費是物業(yè)公司進(jìn)駐項目時產(chǎn)生的辦公用房、員工宿舍、食堂、活動室及其裝修和必備物資等的一次性費用，可由地產(chǎn)公司實報實銷一次性支付，或由物業(yè)公司在管理費測算中分?jǐn)傔M(jìn)去。二、物業(yè)買受人與地產(chǎn)公司簽訂房屋買賣合同的同時，與物業(yè)公司簽署《 早期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。該協(xié)議應(yīng)明確起止時間為自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》 生效時止。第四章 附則第十一條 本規(guī)定由投資公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)解釋。第三條 本規(guī)定所稱物業(yè)早期介入是指物業(yè)交付使用前，物業(yè)公司向地產(chǎn)公司提供的為了優(yōu)化設(shè)計、優(yōu)化施工、服務(wù)銷售的一系列有償物業(yè)管理服務(wù)，它是早期物業(yè)管理服務(wù)的重要內(nèi)容。第三章 物業(yè)管理早期介入的階段、內(nèi)容和責(zé)任第七條 根據(jù)地產(chǎn)項目開發(fā)特點，以及物業(yè)服務(wù)的需要，物業(yè)管理早期介入的階段包括：一、項目可研論證階段二、項目規(guī)劃設(shè)計階段三、施工圖設(shè)計階段四、項目施工階段五、營銷推廣階段第八條 項目可研論證階段介入內(nèi)容和責(zé)任開發(fā)公司開發(fā)（物管）部門組織召開新項目早期工作專題會，新項目可研報告/市調(diào)大綱。二、對項目物業(yè)管理服務(wù)工作進(jìn)行全面策劃，形成物業(yè)管理方案，報地產(chǎn)公司審核、投資公司審批后組織實施。第十一條 施工圖設(shè)計階段介入內(nèi)容和責(zé)任一、 在施工圖設(shè)計階段，早期介入工作由地產(chǎn)公司開發(fā)設(shè)計（或物管/客服）部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)公司進(jìn)行。物業(yè)公司的主要工作是：站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面提出有益的建議；參與了解委托項目各類機(jī)電設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試，房屋結(jié)構(gòu)、各類管線的分布走向及隱蔽工程、配套工程關(guān)鍵部位的材料選擇和施工質(zhì)量等；從業(yè)主使用功能角度出發(fā)，向地產(chǎn)公司建議完善相關(guān)設(shè)施，修正缺陷，包括開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、門的開啟方向、排煙道等；從物業(yè)公司管理功能角度出發(fā)，對未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備房、配套設(shè)施、管理用水電的預(yù)留接口等需要完善的問題，及時通知地產(chǎn)公司完善、修正，以減少業(yè)主入伙后投訴數(shù)量，為接管驗收做好早期準(zhǔn)備工作。地產(chǎn)公司若因銷售需要，對購買者作出超過《早期物業(yè)服務(wù)合同》范圍的承諾，應(yīng)取得物業(yè)公司書面同意，對因銷售承諾過失或過度導(dǎo)致日后增加物業(yè)管理成本和難度的，地產(chǎn)公司承擔(dān)由此增加的成本費用或彌補(bǔ)損失；銷售現(xiàn)場管理(售樓處及室外環(huán)境、秩序等)、樣板房管理(樣板房清潔、維護(hù)、秩序、引導(dǎo)等)；營銷推廣活動配合支持；銷售人員物業(yè)知識培訓(xùn)；項目入伙階段，按照項目所在地產(chǎn)公司統(tǒng)一安排，完成入伙，具體執(zhí)行《物業(yè)入伙管理暫行規(guī)定》。三、 物業(yè)公司針對營銷推廣過程中涉及的物業(yè)管理內(nèi)容分階段向項目所在公司營銷(策劃)部提出《營銷配合階段物業(yè)管理早期介入報告》，列明已完成配合工作任務(wù)、得失總結(jié)，以及成本費用情況，并由項目所在公司營銷(策劃)部門確認(rèn)。第十六條 物業(yè)公司根據(jù)投資公司物業(yè)管理部和項目所在地產(chǎn)公司提出的配合要求，應(yīng)有針對性地制定各階段早期介入工作計劃（方案），明確介入工作內(nèi)容、執(zhí)行責(zé)任部門(人員)、工作要求和依據(jù)、相關(guān)成本費用測算等，作為早期介入服務(wù)合同附件報項目所在地產(chǎn)公司審批(確認(rèn))。第五章 附則第十九條 本規(guī)定由投資公司物業(yè)部負(fù)責(zé)解釋。第三條 本規(guī)定所稱承接驗收是指地產(chǎn)公司在新項目竣工驗收合格后，將該項目向物業(yè)公司移交，物業(yè)公司按照《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的約定代表全體業(yè)主為防止承接物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題，導(dǎo)致業(yè)主群訴而采取的替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收。第七條 投資公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)對接管驗收進(jìn)行指導(dǎo)，編制承接驗收作業(yè)指導(dǎo)書，關(guān)注驗收承接中的共性問題及可能引起重大投訴的各種質(zhì)量隱患。成員應(yīng)包括：資料接收人員、各類工程項目驗收人員(項目前期介入的工程技術(shù)人員必須參加接管驗收)、相關(guān)配合人員等。三、接管驗收小組將經(jīng)審批的接管驗收方案轉(zhuǎn)呈物業(yè)移交小組，由其負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)發(fā)地產(chǎn)公司相關(guān)部門、各施工單位、監(jiān)理單位。第四章 物業(yè)移交與接管工作實施第十三條 文件資料的驗收一、一般情況下，文件資料應(yīng)提前于其他項目完成驗收；驗收責(zé)任人發(fā)現(xiàn)缺少有關(guān)資料時，應(yīng)及時向移交單位索??；驗收完畢填寫相關(guān)記錄。業(yè)主房屋驗收由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)，如委托物業(yè)公司進(jìn)行驗收，應(yīng)簽訂書面協(xié)議，明確工作內(nèi)容、工作標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)費用等。第十五條 編制承接驗收報告一、物業(yè)公司接管驗收小組在驗收完成后，根據(jù)匯總的所有接管驗收記錄，在三個工作日內(nèi)編制《物業(yè)承接驗收報告》，內(nèi)容包括：承接驗收范圍及過程說明；資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不齊全、不真實、不合格等問題；房屋本體、公共配套設(shè)施、機(jī)電設(shè)備驗收中發(fā)現(xiàn)的不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安 全的質(zhì)量問題；房屋本體、公共配套設(shè)施、機(jī)電設(shè)備驗收中發(fā)現(xiàn)的影響房屋結(jié)構(gòu)安全、影響相鄰房屋安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題；建議整改期限；驗收記錄附件（復(fù)印件）。第十七條 物業(yè)移交與接管一、房屋本體公共部位、公共設(shè)施、設(shè)備等在落實存在問題的整改措施，承接驗收合格后，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司移交及承接雙方負(fù)責(zé)人填寫《項目工程移交記錄表》（附件4），完成物業(yè)移交與承接。項目所在地產(chǎn)公司根據(jù)《物業(yè)承接驗收報告》建議，將《物業(yè)承接驗收問題處理單》交給相應(yīng)單位(部門)進(jìn)行整改，將整改結(jié)果填寫在《物業(yè)承接驗收問題處理單》上，作為復(fù)檢依據(jù)。五、承接驗收完畢后，將《物業(yè)承接驗收報告》及《承接驗收存在問題復(fù)驗報告》報投資公司物業(yè)管理部備案。第二十二條 本規(guī)定自下發(fā)之日起執(zhí)行。第二章 職責(zé)劃分第四條 投資公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)各項目入住管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。根據(jù)入住工作需要，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司工作人員組成接待組、收費組、驗收組、發(fā)鑰匙組、咨詢及后勤保障組等，入住當(dāng)天現(xiàn)場總指揮為物業(yè)公司總經(jīng)理。集中入住方案的日期應(yīng)與預(yù)定的入住日期至少提前15天。入住發(fā)放資料包括(不限于)：入住通知書、出庫單、入住須知(可制成印刷品張貼)、入住流程圖(可制成印刷品張貼)、業(yè)主臨時公約、住戶手冊、房屋質(zhì)量保證書、房屋使用說明書、裝修手冊、物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)等文本。三、接待組核對、回收《出庫單》存根聯(lián)，留存業(yè)戶證件復(fù)印件；組織業(yè)戶填寫《業(yè)戶情況登記表》；與個別未簽約業(yè)戶補(bǔ)簽《前期物業(yè)管理協(xié)議》和《業(yè)戶臨時公約》；請業(yè)戶在《入住流程簽認(rèn)單》文件欄上簽字確認(rèn)。六、鑰匙發(fā)放組對房屋驗收無問題或業(yè)戶要求在搬入后再行維修的，可將房屋鑰匙全部交給業(yè)戶；對房屋驗收有問題的，在將業(yè)戶房屋鑰匙交給業(yè)戶時，經(jīng)業(yè)戶同意留下一套鑰匙(在《收樓問題整改報告》中記錄)，供維修使用；業(yè)戶領(lǐng)取鑰匙后，在《鑰匙領(lǐng)取登記表》及《入住流程簽認(rèn)單》上簽字確認(rèn)，鑰匙托管的，在表單備注欄注明；將《住戶手冊》、《裝修手冊》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》發(fā)給業(yè)戶保存，并請業(yè)戶在《入住資料交收登記表》上簽字確認(rèn)，入住手續(xù)辦理完畢。三、維修完成并通過物業(yè)公司檢驗后，物業(yè)公司聯(lián)系業(yè)戶前來復(fù)驗，向業(yè)戶交回所保留的鑰匙并請其在《整改項目報告》、《物業(yè)保修卡》中簽字確認(rèn)。第十二條 零星入住(入住) ：在物業(yè)集中入住之后，針對物業(yè)正常運(yùn)營期間個別業(yè)戶(租戶)入住手續(xù)辦理，除不必制訂準(zhǔn)備工作計劃和交付方案外，相關(guān)入住手續(xù)仍必須按第十條規(guī)定辦理。2接待組：(1) 核對、回收《出庫單》存根聯(lián)；(2) 留存業(yè)主證件復(fù)印件，填寫《業(yè)戶情況登記表》；(3) 與未簽約業(yè)主補(bǔ)簽《前期物業(yè)管理協(xié)議》和《業(yè)主公約》。說明：入伙收樓確認(rèn)單致： 物業(yè)服務(wù)中心：有關(guān)： 區(qū) 棟 房茲收到貴處上述單元下列鑰匙及本人/本公司已檢查該戶設(shè)備，并聲明除列于《整改項目報告》內(nèi)需要更正及改善的項目外，本人/本公司對其他設(shè)備感到滿意，并確認(rèn)收樓時水表讀數(shù)為 電表讀數(shù)： 。將此表下聯(lián)“回執(zhí)”撕開交給業(yè)戶，作為復(fù)驗時回收所留鑰匙的憑證。業(yè) 戶 情 況 登 記 表 戶主聯(lián)絡(luò)方式入住時間使用性質(zhì)房型地址建筑面積 M2 辦公 自住 出租姓名與戶主關(guān)系籍貫身份證號碼戶口所在工作單位常住/暫住愛好照片及姓名照片照片照片照片照片照片 其 他 情 況業(yè) 戶 入 伙 統(tǒng) 計 表 序號日 期房 號業(yè)主姓名聯(lián)系電話資料收發(fā)驗房/鑰匙發(fā)放費 用問題整改備 注注：“資料收發(fā)”、“驗房”、“費用”、“問題整改”欄的填寫方式：完成的打“√”，未完成的打“ ”，增補(bǔ)完成后將三角符號涂黑，特殊情況在備注欄寫明。物業(yè)服務(wù)中心將不負(fù)責(zé)因業(yè)主自己處理不當(dāng)或不正確使用任何固定裝置及設(shè)備而導(dǎo)致之任何損壞。第二條 本規(guī)定適用于投資公司內(nèi)部企業(yè)和億達(dá)物業(yè)管理公司（以下簡稱地產(chǎn)公司、物業(yè)公司）在房屋建筑工程最低保修期限內(nèi)的維修管理。四、電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年。第四條 公共區(qū)域房屋及設(shè)備設(shè)施的質(zhì)保期限按照建