【正文】 請市物業(yè)管理主管部門調(diào)解，或提交深圳市仲裁委員會依法裁決。 。 三、違約責任 1．違反本公約業(yè)主義務(wù)條款中9項規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)處理，并要求限期整改，逾期不整改的，有權(quán)強制整改，包括采取停水、停電、停氣等催改措施；對本物業(yè)公共利益造成損失的，物業(yè)管理單位有權(quán)要求責任人予以賠償并承擔違約金；強制整改措施予以公告，賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入。 ，在會上提出的需經(jīng)決定的事項，由出席會議的業(yè)主表決，以過半數(shù)通過有效。 ，負責召集此后的業(yè)主大會，并每年至少召開一次。 ，或委托他人出席和投票，否則視作棄權(quán)，并應服從業(yè)主大會作出的決定。 業(yè)主管理委員會是業(yè)主大會的常設(shè)(執(zhí)行)機構(gòu)，經(jīng)政府部門批準成立后，維護全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益，依法行使各項權(quán)利。 、毗連部位及設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護，應支會有關(guān)費用； 、維護、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時，應告知并要求對方遵守本物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和本業(yè)主公約，并承擔連帶責任； 、財產(chǎn)保管或保險關(guān)系(另有專門合同規(guī)定除外)。業(yè)主公約 為加強_____________(以下簡稱“本物業(yè)”)的物業(yè)管理，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與合理使用，維護公共秩序，創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，同意簽訂本公約，并共同遵守。 七、注重家庭文化建設(shè)，提高家庭文化品味，培養(yǎng)文明有益的業(yè)余愛好，營造溫馨和諧的休閑環(huán)境。 三、積極參與社區(qū)公益活動，維護公共衛(wèi)生，不隨地吐痰、亂扔雜物、亂倒污水，不亂張貼、涂寫，不在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家畜，愛護小區(qū)環(huán)境。目 錄一、組織架構(gòu)桃源村管理處管理運作流程圖 3桃源村管理處組織結(jié)構(gòu)圖 4二、公眾制度1. 精神文明建設(shè)公約 52. 業(yè)主公約 63．裝修管理規(guī)定 104. 消防管理規(guī)定 135. 停車場管理規(guī)定 146. 自行車、摩托車管理規(guī)定 157. 出租層管理規(guī)定 168. 入住手續(xù)辦理程序 179. 商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定 2010. 文化娛樂場所管理規(guī)定 2電管理規(guī)定 22三、內(nèi)部崗位責任制1. 經(jīng)理崗位職責 232. 經(jīng)理助理崗位職責 243. 人事培訓主管崗位職責 254. 后勤主管崗位職責 265．社區(qū)文化主管崗位職責 276．社區(qū)文化宣傳員崗位職責 287. 維修主管崗位職責 29信息處理指揮中心工作人員崗位職責 309．文檔管理員崗位職責 3110. 會計員崗位職責 3211. 出納員崗位職責 33 34 35 36 37 3817．駕馭員崗位職責 3918．安全管理教官崗位職責 4019．安全管理班班長崗位職責 4120．安全督察員崗位職責 4221．安全管理員崗位職責 4322．交通管理員崗位職責 4423．保潔管理員崗位職責 4524．保潔組長崗位職責 4625．樓內(nèi)保潔員崗位職責 4726．外圍保潔員崗位職責 4827．綠化員崗位職責 49四、管理運作制度1. 員工守則 502. 管理處工作人員守則 533. 職業(yè)道德規(guī)范 544. 文檔管理制度 565. 辦公用品領(lǐng)用制度 576. 辦公設(shè)備領(lǐng)用制度 587. 財務(wù)管理規(guī)定 598. 值班管理規(guī)定 609. 消防責任制 61 62 63 64 65 6615．房屋維修養(yǎng)護制度 6716．節(jié)能運行制度及措施 68五、考核制度1. 深圳市萬科物業(yè)管理有限公司員工考核及獎懲辦法 69桃源村管理處管理運作流程圖人員編制的設(shè)定檔案資料的建立完善配套及部門關(guān)系的協(xié)調(diào)規(guī)章制度的建立招 聘入 職 培 訓房屋的驗收與接管住 戶 入 住日常管理與維修養(yǎng)護社區(qū)文化商業(yè)網(wǎng)點治安秩序環(huán)境衛(wèi)生車輛管理綠化管理房屋管理71 / 71桃 源 村 管 理 處 管 理 架 構(gòu) 圖文檔管理員(1名)宣傳員(1名)社區(qū)文化主管(1名)駕駛員(1名)倉管員(1名)食堂工作人員(3名)后勤主管(1名)人事培訓主管(1名)安全管理三班(22名)安全管理二班(21名)安全管理一班(22名)采購員(兼)安全管理教官(兼)出納員(1名)會計員(1名)經(jīng)理助理(1名)家庭維修技術(shù)員(6名)公用設(shè)施維修技術(shù)員(6名)信息處理指揮中心(3名)維修主管(1名)經(jīng) 理(1名)外圍保潔員(12名)樓內(nèi)保潔員(18名)綠化工(3名)保潔管理員(1名)合計：129人第二部分：公眾制度精 神 文 明 建 設(shè) 公 約 為了搞好本住宅區(qū)精神文明建設(shè)，使廣大業(yè)主、住戶享有文明、健康的工作、生活環(huán)境,特制定如下公約，敬請遵守。 四、要養(yǎng)成講文明、講禮貌、講道德、講衛(wèi)生、講秩序和心靈美、語言美、行為美、環(huán)境美的習慣。 八、積極維護小區(qū)各種榮譽、為小區(qū)的發(fā)展及建設(shè)，提出合理化建議。 一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù) 業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權(quán)人。 ，不得有下列行為： (1)擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外(含外墻、外門窗、陽臺等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計用途、功能和布局等； (2)對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建； (3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用部位、設(shè)施及公共場所(地)； (4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排污、消防等公共設(shè)施； (5)不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物； (6)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等。 業(yè)主大會和業(yè)主管理委員會均應接受市、區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導與監(jiān)督。委托他人投票的，必須出具授權(quán)委托書，否則該項委托無效。 經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主管理委員會應于接到該項提議后十四天內(nèi)就其提議召開業(yè)主大會。 ，以每套單元式住宅為一票；非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票，一百平方米以下的每份房地產(chǎn)證書一票。賠償金和違約金的項目及標準，由物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會議定，業(yè)主管理委員會未成立的，經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準后執(zhí)行。業(yè)主更換，本公約繼續(xù)有效。 ，業(yè)主、業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。 (3)不得因改動陽臺、門、窗花、安裝空調(diào)器等造成款式顏色與樓宇外部形象不一致而影響美觀。 (6)不允許安裝防盜網(wǎng)，陽臺不得封閉。 (10)外門窗不得隨意改動，安裝空調(diào)必須報管理處審批，按指定位置、材料安裝，并必須安裝牢固，把空調(diào)出水接回戶內(nèi)。四、裝修垃圾處理：裝修垃圾必須及時運出住宅區(qū)，并且應在清運車到達住宅區(qū)時方可從住戶房屋中運出，絕不可以先堆放到公共場地，以免影響行人安全和破壞區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生，否則，作罰款200元。如果沒有違反規(guī)定，并沒有出現(xiàn)滲、漏、堵等損壞情況則退回押金。待工程結(jié)束后，施工人員若沒發(fā)生違章事項，管理處憑押金收據(jù)和工程人員《臨時出入證》，辦理退款手續(xù)?！　?、打架斗毆、及從事賭博、吸毒、販毒、色情等違法犯罪活動。 9．施工時間：8：00—12：00 14：001800（不得延長施工時間，以免影響他人休息。、７、9項及管理處其它有關(guān)規(guī)定者，每人罰款100元。 進行室內(nèi)裝修需要增設(shè)電氣線路時，必須符合安全規(guī)定，嚴禁亂拉亂接電氣線路。 嚴禁封閉或損壞安全疏散指示，事故照明設(shè)施或消防標志等。 1嚴禁在小區(qū)內(nèi)及陽臺堆放燃油、油漆、天那水及其他可燃性溶劑，及泡沫塑料類、紙布類等易燃易爆物品。 1縱火者，則追究刑事責任。 出租車接送本住宅區(qū)住戶的可以進入，但落客后必須馬上駛離，不得停留，司機不得下車在停車場及小區(qū)游蕩。 車輛進入停車場時，管理員發(fā)給停車牌并登記車輛型號、進入時間、外貌特征，以備查閱之需。停車證等有效證件及車內(nèi)貴重物品必須隨身攜帶，否則所產(chǎn)生的一切后果自負。 1不得鳴號，時速不得超15公里。自行車、摩托車管理規(guī)定 為了保障住戶財產(chǎn)的安全和小區(qū)治安秩序的穩(wěn)定，特制定以下管理規(guī)定： 一、非機動車輛必須按指定的位置集中停放，嚴禁在通道及樓宇內(nèi)隨意停放。 五、非車主使用車輛時，必須出具車主委托書及相關(guān)證件，以備治安人查詢。 九、不得在小區(qū)內(nèi)練習駕駛摩托車。 十三、自行車如需長時間停放應自覺停放在單車棚靠里面的位置。 (2)出租屋主需到管理處將房屋出租情況登記備案。 (6)業(yè)主必須經(jīng)常了解其承租人的活動情況，發(fā)現(xiàn)有不軌行為，及時報告管理處或派出所。 、澳、臺和外國人，須持有居住證。入住手續(xù)辦理程序為了按標準步驟準確地誤地辦理業(yè)主（住戶）入住手續(xù)。 三、業(yè)主（住戶）領(lǐng)取鑰匙、紀念品、《住戶手冊》等，并辦理簽收手續(xù)。 七、對租賃管理處所屬商業(yè)房的顧客，須與管理處簽定租賃合同，并提供營業(yè)執(zhí)照、負責人和工作人員的身份證復印件。七天后發(fā)生問題由住戶自己解決。　?。ㄗ猓舯仨氉杂X遵守管理處有關(guān)管理條例，不準在小區(qū)內(nèi)外亂丟垃圾、雜物；亂貼廣告、標語；亂豎廣告牌、指路牌等；不得將神位、神像等設(shè)置在戶外；不準損壞綠化植物或在樹上曬衣服；不準機動車輛在小區(qū)范圍內(nèi)亂停亂放；不準違反消防管理規(guī)定等，違者，管理處將予處罰。　　，住（租）戶必須按時交管理費、租金等有關(guān)費用?！　。芾硖幣c住戶各執(zhí)一份。甲、乙雙方共同遵守中國人民銀行深圳分行關(guān)于“深圳市特種委托收款結(jié)算辦法”的規(guī)定，由乙方提供收款依據(jù)的單據(jù)，甲方許諾其付款銀行接到特種委托收款憑證后，銀行通過電腦將款項劃轉(zhuǎn)至乙方帳號。 四、本協(xié)議一式四份，甲方簽署后，由甲方送甲方開戶行加蓋復核章（并留一份）后，交由乙方簽收，退回一份予甲方保留，乙方及其開戶行各執(zhí)一份。 各商業(yè)網(wǎng)點應文明營業(yè)，主要負責人員應教育好自己的員工，絕不準在住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生吵架、斗毆、賭博、吸毒、販毒、色情等違法亂紀活動，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，即送公安機關(guān)處理。 各商業(yè)網(wǎng)點均不準在室內(nèi)存放易燃易爆及有毒物品。 各商業(yè)網(wǎng)點上落貨物時，必須在管理處指定的卸貨區(qū)內(nèi)進行，不得將貨物隨處擺放，以免發(fā)生意外及堵塞通道。 1各商業(yè)網(wǎng)點進行室內(nèi)裝修時，必須嚴格按照本小區(qū)裝修管理規(guī)定進行。文化娛樂場所管理規(guī)定 為搞好本住宅區(qū)文化娛樂場所的管理，豐富和方便居民的文化娛樂生活，促進精神文明建設(shè)，特制定本規(guī)定。 四、允許外借的刊物、器具，須經(jīng)管理人員同意并登記，支付一定押金后方可外借，否則以盜竊論處。 八、娛樂場所分有償和無償兩類，使用有償場所時，應按價交費。 三、如業(yè)主、住戶認為原來電表容量不夠，需要增容的，必須向管理處申請，經(jīng)審查符合增容條件，方能批準給予增容，但必須接照下列規(guī)定辦理。 ，除追計補電、水費外，處以一百元至一千元罰款。第三部分：崗位責任制經(jīng)理崗位職責管理處實行在公司領(lǐng)導下的經(jīng)理負責制，管理處經(jīng)理帶領(lǐng)管理處全體人員，按照《條例》、《委托管理合同》及公司各項規(guī)章制度，對住宅區(qū)實施專業(yè)化、一體化管理，接受管委會、業(yè)主、住戶和有關(guān)業(yè)務(wù)部門的監(jiān)督，實現(xiàn)各項管理指標。四、負責組織與住戶溝通，及時認真的處理與顧客的關(guān)系，解決顧客提出的合理要求，采納合理化建議。八、負責對外協(xié)調(diào)相關(guān)單位、部門的公共關(guān)系，確保各項工作的順利開展。十二、負責組織管理處的各項工作檢查，通過檢查、考核，加強部門及責任人的工作責任感，樹立爭一流工作成績的榮譽感，督導各項管理服務(wù)工作的有效落實。十六、負責公共設(shè)施大、中修計劃及年檢計劃的審核，把住現(xiàn)場質(zhì)量控制和竣工驗收質(zhì)量關(guān)。二十、關(guān)心員工生活，為員工解決實際困難，安排與落實員工的業(yè)余文化生活及體育活動，增強集體凝聚力。四、根據(jù)員工和管理工作的需要，修訂員工崗位職責和作業(yè)標準。七、協(xié)助開展與住戶溝通工作，接待住戶來訪，處理住戶投訴，并做好相關(guān)記錄。十一、負責監(jiān)督管理處文件資料的收集、分類及歸檔工作，檢查各類質(zhì)量記錄。 十五、完成管理處經(jīng)理交辦的其他任務(wù)。 四、負責各類人員考勤登記及員工工資制作工作。 七、負責了解員工思想狀況，組織落實員工業(yè)余文體活動，增強員工向心力。后勤主管崗位職責后勤主管是在管理處經(jīng)理助理領(lǐng)導下，負責管理處后勤管理工作。四、負責監(jiān)督食堂的采購工作，并定期調(diào)查員工對飯菜質(zhì)量的意見，提高飯菜質(zhì)量。具體崗位職責如下：一、熟悉和掌握有關(guān)住宅區(qū)管理的法規(guī)、政策，不斷學習和掌握各種專業(yè)知識和技能，不斷提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理水平。五、利用各種大眾傳媒，樹立文明高尚住宅區(qū)的整體形象。具體崗位職責如下：一、熟悉和掌握有關(guān)住宅區(qū)管理的法規(guī)、政策，不斷學習和掌握各種專業(yè)知識和技能，不斷提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理水平。五、協(xié)助文檔管理員，按程序辦理裝修及住戶入住手續(xù)，熱情接待每一位顧客。二、負責制定及組織實施房屋及公用設(shè)施大中修的計劃，改建、擴建項目的施工，現(xiàn)場監(jiān)督管理，辦理竣工驗收工作。六、每月1號將本月工作安排表報經(jīng)理。十、負責處理公用設(shè)施突發(fā)事故。十二、完成經(jīng)理交辦的其他任務(wù)。業(yè)主、住戶情況及各類設(shè)備、器材布置及其控制范圍。五、熟練操作指揮中心的各類器材，密切