【正文】 在地房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)可協(xié)議　　 物業(yè)服務(wù)合同　　■性質(zhì)　　　◇屬于委托合同，委托人是業(yè)主或業(yè)主大會(huì)，受托人是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，受托人以委托人的名義為委托人進(jìn)行物業(yè)管理，委托人支付報(bào)酬　　■類型　　　◇前期物業(yè)服務(wù)合同－開(kāi)發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的　　　◇物業(yè)服務(wù)合同－業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，該合同一經(jīng)簽訂，前期物業(yè)服務(wù)合同失效　　■內(nèi)容　　　◇對(duì)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等進(jìn)行約定　　【2008年真題】　　◆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面（ ?。┖贤?。　　　　　　　　　 　　提示：參見(jiàn)教材P223　　[答疑編號(hào)500431090103]　　『正確答案』D 　　【2006年真題】　　◆業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則由（　?。┲贫ú⑿薷??！　　　　　　　?、附贈(zèng)或出租等方式約定　　提示：參見(jiàn)教材P222　　[答疑編號(hào)500431090101]　　『正確答案』D　　『答案解析』取決于約定?！　　?008年真題】　　◆房屋承租人與業(yè)主一樣，也是物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按合同約定為其提供服務(wù)?！　　　　　　　?　　提示：參見(jiàn)教材P222　　[答疑編號(hào)500431090104]　　『正確答案』A 　　 業(yè)主委員會(huì)－業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)　　■性質(zhì)　　　◇是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)　　■產(chǎn)生　　　◇業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，只有一個(gè)，人數(shù)為5－11人單數(shù)　　■備案　　　◇業(yè)主委員會(huì)成立之日起30日內(nèi)，將情況報(bào)物業(yè)所在地縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門備案　　【2006年真題】　　◆業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)包括選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。　　　　　　　　　　提示：參見(jiàn)教材P225　　[答疑編號(hào)500431090107]　　『正確答案』B　　『答案解析』D物業(yè)服務(wù)合同屬于委托合同，可稱為物業(yè)服務(wù)委托合同，不等同于物業(yè)委托合同。（ 　）　　、社會(huì)保險(xiǎn)　　　　　　、共用設(shè)施的維修和更新改造費(fèi)用　　提示：參見(jiàn)教材P228　　[答疑編號(hào)500431090202]　　『正確答案』D　　『答案解析』D屬于專項(xiàng)住宅專項(xiàng)維修資金?！　　　。≌瑢ｍ?xiàng)維修資金由甲房地產(chǎn)公司代管　　、管道堵塞的維修可以申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金　　%的，應(yīng)及時(shí)續(xù)繳　　提示：參見(jiàn)教材P232233　　[答疑編號(hào)500431090205]　　『正確答案』AD　　『答案解析』B業(yè)主大會(huì)成立前，資金由政府部門代管；C屬于日常維修護(hù)理，而專項(xiàng)基金用于大修與設(shè)備更新。 、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相分離 、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相一致 、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相融合 、維護(hù)和管理 、綠化管理服務(wù) A.《物業(yè)服務(wù)合同》 B.《物業(yè)管理合同》 C.《前期物業(yè)服務(wù)合同》 D.《后期物業(yè)服務(wù)合同》 《土地使用證》 《施工許可證》 《商品房預(yù)售許可證》 《房屋所有權(quán)證》 、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合 、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合 、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合 、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合 、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門 ，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì) ，要求全體業(yè)主共同遵守 ，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定 ，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益 （2003年試題） 、委托招標(biāo) 、邀請(qǐng)招標(biāo) 、協(xié)議招標(biāo) 、協(xié)議招標(biāo) （2006年試題） ，并定期公布 ，并定期公布 ，并定期公布 ，并定期公布 ，盈余或者虧損均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式 ，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式 ，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式 ，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式 ％至3％ ％至5％ ％至8％ ％至10％ 、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門 ，業(yè)主所得收益 （?。?　　（?。?　　（?。?　?。ā。?　　（?。?。，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)兩年的暫定期?！　。ā。?　　（?。?　?。ā。?　?。ā。?（?。?　　（?。?　　（?。?　　（?。　。ā。?所以C選項(xiàng)不正確。3. 【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P213，市場(chǎng)化是物業(yè)管理最主要的特性。5. 【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P214，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，是一個(gè)復(fù)雜的、完整的系統(tǒng)工程。7. 【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P215，建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成。9. 【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P216，檔案資料包括業(yè)主或租住戶的資料和物業(yè)的資料。11. 【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P217，物業(yè)管理的日常運(yùn)作是物業(yè)管理最主要的工作內(nèi)容，包括日常的綜合服務(wù)與管理、系統(tǒng)的協(xié)調(diào)兩個(gè)基本環(huán)節(jié)。13. 【正確答案】：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P218，物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的特殊性、經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)性以及涉及學(xué)科多、管理復(fù)雜等特點(diǎn)，決定了應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度。15. 【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P220，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依法定程序設(shè)立，從事物業(yè)管理活動(dòng)，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的具有獨(dú)立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織。17. 【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P221，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行分級(jí)審批制度。19. 【正確答案】：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P221，設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理。21. 【正確答案】：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P222，物業(yè)使用人是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過(guò)某種形式而獲得物業(yè)使用權(quán)，并實(shí)際使用物業(yè)的人。23. 【正確答案】：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P222～223，業(yè)主共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。25. 【正確答案】：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P222～223，業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，需要經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 【該題針對(duì)“業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10063988】 【該題針對(duì)“物業(yè)管理的委托和物業(yè)服務(wù)合同”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10063993】 【該題針對(duì)“物業(yè)管理的委托和物業(yè)服務(wù)合同”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10063995】 32. 【正確答案】：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P226，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。 【該題針對(duì)“物業(yè)的承接驗(yàn)收”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10063998】 【該題針對(duì)“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064000】 【該題針對(duì)“住房專項(xiàng)維修資金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064002】 【該題針對(duì)“住房專項(xiàng)維修資金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064004】 所以C選項(xiàng)不正確。3. 【正確答案】：CD【答案解析】：參見(jiàn)教材P213，物業(yè)管理的社會(huì)化有兩層基本含義，一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。5. 【正確答案】：CDE【答案解析】：參見(jiàn)教材P217，物業(yè)管理的日常運(yùn)作包括日常的綜合服務(wù)與管理，系統(tǒng)的協(xié)調(diào)兩個(gè)基本環(huán)節(jié)。 【該題針對(duì)“物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064010】 【該題針對(duì)“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064012】 【該題針對(duì)“業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064014】 所以DE選項(xiàng)不正確。13. 【正確答案】：ABC【答案解析】：參見(jiàn)教材P227，實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。15. 【正確答案】：BCDE【答案解析】：參見(jiàn)教材P231，住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。 【該題針對(duì)“住房專項(xiàng)維修資金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064021】 【該題針對(duì)“物業(yè)與物業(yè)管理基本概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064023】 【該題針對(duì)“物業(yè)管理的基本特征”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064025】 【該題針對(duì)“物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064027】 【該題針對(duì)“物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064029】 【該題針對(duì)“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064031】 11. 【正確答案】：對(duì)【答案解析】：參見(jiàn)教材P220，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立分工商注冊(cè)登記和資質(zhì)審批兩步。13. 【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見(jiàn)教材P221，新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。15. 【正確答案】：對(duì)【答案解析】：參見(jiàn)教材P222，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。 【該題針對(duì)“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064038】 【該題針對(duì)“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064040】 【該題針對(duì)“物業(yè)管理的委托和物業(yè)服務(wù)合同”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064042】 【該題針對(duì)“物業(yè)管理的委托和物業(yè)服務(wù)合同”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064044】 【該題針對(duì)“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的價(jià)格管理方式”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064046】 【該題針對(duì)“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測(cè)算方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064049】 【該題針對(duì)“住宅專項(xiàng)維修資金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】