【正文】 煤氣(天然氣)、有線電視、電話、互聯(lián)網(wǎng)等已開通，具備試驗條件；各種機電設備已安裝調(diào)試完畢，具備運行條件；樓宇及公共配套設施已清理完畢，具備交樓條件；衛(wèi)生間已注滿水，具備做48小時閉水試驗的條件；所有物業(yè)的產(chǎn)權、工程、設備資料及業(yè)主資料已準備完畢；單體建筑已通過市質(zhì)檢部門驗收。第四條 由于承接驗收的重要性，為了更有效地監(jiān)督工程保修、整改的實施，承接驗收結束以后的施工單位工程尾款支付，由物業(yè)公司總經(jīng)理參與支付審核。第二十條 本規(guī)定自下發(fā)之日起執(zhí)行。第十七條 物業(yè)公司在各階段的早期介入工作必須形成書面的介入工作報告，有針對性地提出物業(yè)專業(yè)意見和建議。第四章 工作要求第十四條 項目所在地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應形成書面的早期介入各階段服務合同（協(xié)議）。對入伙時可能出現(xiàn)早期階段銷售問題(如過分承諾等)，物業(yè)公司配合做好解釋、勸說和投訴處理工作；入住后的項目再開發(fā)階段，繼續(xù)配合項目所在地產(chǎn)公司營銷(策劃)部做好銷售現(xiàn)場維護和活動開展。二、 物業(yè)公司每月向項目所在公司提出《施工階段物業(yè)管理早期介入月度報告》，特殊情況應隨時通報地產(chǎn)公司。物業(yè)公司的主要工作是：從方便業(yè)主生活，降低日后物業(yè)管理成本的角度，向項目所在地產(chǎn)公司開發(fā)設計部門提出設計建議；通過對集團內(nèi)部相關類似項目的物業(yè)管理調(diào)研，匯總分析類似工程質(zhì)量問題，如建筑中出現(xiàn)的漏水、墻面冷橋、維護欄的設置等，在介入報告中列出反饋給項目所在地產(chǎn)公司開發(fā)設計部門，以便在設計中關注并避免。第十條 項目規(guī)劃設計階段介入內(nèi)容和責任一、在項目規(guī)劃設計階段，早期介入工作由地產(chǎn)公司開發(fā)設計（或物管/客服）部門負責協(xié)調(diào)物業(yè)公司進行。物業(yè)公司根據(jù)地產(chǎn)公司要求，對新項目周邊類似樓盤物業(yè)管理區(qū)域市場狀況組織調(diào)查，并依據(jù)考察情況形成《項目物業(yè)管理評估報告》，提交地產(chǎn)公司決策參考。第二章 職責劃分第四條 投資公司物業(yè)管理部負責項目規(guī)劃設計階段的早期介入，并對物業(yè)公司早期介入工作進行指導監(jiān)督。第十二條 本規(guī)定自下發(fā)之日起執(zhí)行。第十條 簽訂《臨時管理規(guī)約》一、地產(chǎn)公司在銷售前將項目《臨時管理規(guī)約》向物業(yè)公司買受人明示，并予以說明。協(xié)議內(nèi)容包括：雙方的權利和義務、物業(yè)管理服務內(nèi)容和責任、物業(yè)管理服務質(zhì)量標準、物業(yè)管理服務費用、有償服務費用、維修資金的管理與使用、保險、廣告牌設置及權益、違約責任等。如地產(chǎn)公司認為測算的物業(yè)管理費偏高，也可由地產(chǎn)公司承擔項目開辦費用。服務費標準應參照行業(yè)水平和政府限價，結合物業(yè)公司自身的經(jīng)營成本和地產(chǎn)公司銷售需要確定，原則上應保證項目入住兩年內(nèi)能實現(xiàn)收支平衡。第八條 《早期物業(yè)服務合同》簽訂一、地產(chǎn)公司在房屋銷售前30個工作日內(nèi)，組織物業(yè)公司簽訂《早期物業(yè)服務合同》。第六條 億達物業(yè)公司負責具體編寫新項目招投標文件、編制項目物業(yè)管理方案、進行費用測算、草擬早期物業(yè)服務合同和早期物業(yè)服務協(xié)議、臨時管理公約。第二條 本規(guī)定適用于投資公司所屬企業(yè)和億達物業(yè)公司（以下簡稱地產(chǎn)公司、物業(yè)公司）之間新項目早期物業(yè)管理的委托。第三條 本規(guī)定所稱的早期物業(yè)管理委托主要是針對物業(yè)公司承接地產(chǎn)公司新開發(fā)項目的合同洽談、方案確定、早期物業(yè)服務合同與早期物業(yè)服務協(xié)議的簽訂等過程。第三章 工作內(nèi)容與責任第七條 早期物業(yè)管理招投標 一、地產(chǎn)公司根據(jù)政府主管部門關于項目早期物業(yè)管理招投標管理的相關規(guī)定，與政府招投標辦等部門及時溝通，在項目正式開盤銷售前30日內(nèi)與物業(yè)公司配合完成項目招投標工作，并簽訂《早期物業(yè)服務合同》。二、合同由物業(yè)公司參照國家建設部相關示范文本起草，報地產(chǎn)公司審核會簽、投資公司物業(yè)管理部審批。如收支不能達到平衡，應明確虧損責任承擔方和分擔方案報投資公司審批。對因市政配套不到位等原因，項目用水、電、氣、暖等費用由于非銷售承諾形成的交費與收費之間存在的價差、量差，如按施工用電或工業(yè)用電標準交費與按民用標準收費之間形成的價差、早期施工返修等造成水電開支過大等，即實際存在的收支價差和量差，以及因二次加壓供水、供暖未及時移交等發(fā)生的費用，由地產(chǎn)公司承擔補差責任。協(xié)議中對物業(yè)服務費、公共產(chǎn)權、維修資金管理和使用、服務內(nèi)容和責任等方面條款應嚴格審核，慎重嚴謹。物業(yè)買受人與地產(chǎn)公司簽訂物業(yè)買賣合同時對《臨時管理規(guī)約》予以書面承諾認可。物業(yè)早期介入管理規(guī)定第一章 總則第一條 為做好項目優(yōu)化設計、施工等工作，為后續(xù)的物業(yè)管理奠定良好基礎，提升業(yè)主（用戶）對產(chǎn)品的滿意度，特制訂本管理規(guī)定。第五條 項目所在公司負責組織和監(jiān)督物業(yè)公司的早期介入工作，提供必需的工作配合和資源支持，并對物業(yè)公司的意見和建議做出反饋。第九條 營銷策劃階段介入內(nèi)容和責任地產(chǎn)公司銷售部門在內(nèi)部預售前60日內(nèi)召開新項目物業(yè)管理相關工作要求說明會，介紹項目營銷基本思路，提出對項目早期物業(yè)管理的總體要求。物業(yè)公司的主要工作是：整理、匯總、分析集團開發(fā)其他類似樓盤中出現(xiàn)過的規(guī)劃設計、房屋質(zhì)量通病問題；從物業(yè)使用便利、配套完善的角度提出規(guī)劃設計建議。二、物業(yè)公司將以上問題整理形成《物業(yè)施工圖設計階段早期介入意見書》，在地產(chǎn)公司提出書面要求后10個工作日內(nèi)（但須確保在項目設計任務書編制前）提交給項目所在地產(chǎn)公司。第十三條 營銷推廣階段介入內(nèi)容和責任一、 營銷推廣階段介入工作由地產(chǎn)公司營銷（或物管/客服）部門負責協(xié)調(diào)物業(yè)公司進行。通過建立各種協(xié)會組織，定期開展以促銷為目的社區(qū)文化活動，對小區(qū)提供高質(zhì)量的物業(yè)服務，與業(yè)主建立良好的互動關系，以提高已入住業(yè)主的滿意率，進一步做好項目品牌的宣傳推廣工作，進而達到業(yè)主進行銷售推薦的目的。物業(yè)公司在早期介入及營銷配合工作所發(fā)生成本均視為第三方提供的咨詢服務，按雙方合同約定的價格提供服務，費用由項目所在地產(chǎn)公司承擔，列入成本開發(fā)項目的物業(yè)管理成本。項目所在地產(chǎn)公司相關職能部門在收到物業(yè)管理早期介入報告后，須對報告進行評審，將評審結果記錄在案并執(zhí)行，同時向物業(yè)公司做出反饋。物業(yè)承接與驗收管理規(guī)定第一章 總則第一條 為及時發(fā)現(xiàn)并防止房屋、設備設施出現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題，通過以顧客期望為中心的承接驗收，協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)公司把好質(zhì)量關，維護億達品牌，提升業(yè)主（用戶）對房屋工程質(zhì)量滿意度，特制訂本管理規(guī)定。第二章 職責劃分第五條 地產(chǎn)公司負責成立物業(yè)移交小組，主要職責包括：根據(jù)承接驗收方案內(nèi)容移交相關的資料及實物，對承接驗收小組查出的問題組織整改。第九條 地產(chǎn)公司項目部在項目入住前60日內(nèi)組織召開物業(yè)公司、施工單位、監(jiān)理單位協(xié)調(diào)會，組織接管驗收資料的準備及交接事宜，部署現(xiàn)場驗收工作進度計劃安排。第十一條 制定物業(yè)接管驗收方案一、接管驗收小組按照建設部《 房屋接管驗收標準》及現(xiàn)場驗收工作進度計劃在正式入住前30個工作日編制完成項目接管驗收方案，接管驗收方案的內(nèi)容包括(但不限于)：接管驗收項目清單；接管驗收日期安排；物業(yè)公司接管驗收參加部門、人員、分工及培訓計劃；項目所在地產(chǎn)公司、監(jiān)理單位、施工單位負責人及參加人員；樓宇接管驗收順序及接管驗收進度計劃；接管驗收標準；縖制人、審批人、編制日期。清單可進行以下分類：單體房屋驗收清單（從業(yè)主方面考慮）、公共設施設備及場地按系統(tǒng)驗收清單（從不同施工方方面考慮）。第十四條 物業(yè)的檢查驗收一、地產(chǎn)公司組織物業(yè)公司現(xiàn)場驗收，一般接管驗收每10萬平米需要投入20人約需15天的工作量，地產(chǎn)公司每10萬平方米應預留15個工作日給接管驗收。三、各項目接管驗收人員按制定好的清單內(nèi)容及相應的接管驗收標準進行檢查驗收，將存在的問題填寫在《物業(yè)承接驗收項目清單》上。第十六條 物業(yè)驗收總結會議物業(yè)移交與接管各方在接管驗收報告完成后召開物業(yè)移交與接管會議。三、移交小組與接管驗收小組解散，承接驗收遺留問題的處理由物業(yè)公司專人跟進監(jiān)督，項目所在地產(chǎn)公司指定專人負責處理承接驗收遺留問題。三、所有承接驗收中發(fā)現(xiàn)的問題都需在入伙前處理完畢。第二十條 資料的保存: 承接驗收后物業(yè)公司將物業(yè)產(chǎn)權、工程、設備資料及所有交接記錄、表單于三個月內(nèi)交所在物業(yè)服務中心歸檔長期保存。第二條 本規(guī)定適用于投資公司內(nèi)部全資及控股的所有房地產(chǎn)公司和億達物業(yè)管理公司（以下簡稱地產(chǎn)公司、物業(yè)公司）之間新項目集中入住管理。第六條 物業(yè)公司負責具體編制物業(yè)入住方案，按計劃準備及組織實施入住管理工作。二、物業(yè)公司負責配合項目所在地產(chǎn)公司做好業(yè)戶集中入住工作，擬訂項目集中入住方案。第九條 交樓入住準備工作一、人員培訓入住工作小組按人員分工，明確各組的任務及與其它組的銜接要求；對工作流程、注意事項及入住中業(yè)戶普遍關注的收費、驗收、房屋質(zhì)量保修、裝修等問題進行匯總整理，在正式入住前30日內(nèi)編制《入住工作統(tǒng)一說辭》，并組織相關人員進行培訓。三、入住發(fā)放資料及記錄的準備總體環(huán)境應布置成喜慶、熱烈的場面，襯托出億達品牌；入住辦理的區(qū)域必須保持干凈衛(wèi)生、井然有序，必要時采用燈籠、彩旗、彩帶、擺放花籃、盆栽花木等進行裝飾；入住現(xiàn)場辦理地址、辦理時間、入住注意事項、入住流程等標識，相關場地、道路應有明顯、溫馨的指路牌；辦公現(xiàn)場資料擺放整齊有序，工作人員按分工不同應有明確的工作區(qū)域，避免出現(xiàn)慌亂現(xiàn)象、服務人員著裝整齊，精神飽滿；在許可條件下，現(xiàn)場設置盡量考慮滿足人們輕松地等候或進行辦理入住的環(huán)境。地產(chǎn)公司承諾贈送業(yè)主管理費的，應在《入住通知書》上注明，以便物業(yè)公司與業(yè)主溝通，并憑此向地產(chǎn)公司如數(shù)收取管理費，并向業(yè)主提供管理費己付通知單。第十一條 房屋驗收問題的整改一、驗收發(fā)現(xiàn)問題時，業(yè)戶在《整改項目報告》中記錄交給驗收人員，將鑰匙交給驗收人員便于維修，并在《入住收樓確認單》的“回執(zhí)欄”中填寫相關記錄并保留回執(zhí)欄。五、集中入住期間，物業(yè)公司必須每日對入住辦理情況進行匯總統(tǒng)計，在當天報告項目所在地產(chǎn)公司。第十四條 本規(guī)定自下發(fā)之日起執(zhí)行。4驗收組：(1) 開通該物業(yè)的水電；(2) 與業(yè)主對房屋進行驗收；(3) 在《入伙收樓確認單》中登記水電表初始讀數(shù)及驗收情況。又本人/本公司同意貴處保留房屋門匙 把以便安排進行修善工作。 物業(yè)服務中心（簽章）： 經(jīng)辦人簽名： 日 期： 項目物業(yè)保修卡 房號： 業(yè)戶姓名： 聯(lián)系電話： 入住日期： 年 月 日維 修 內(nèi) 容施工單位維修人員維修時間服務中心跟進人員業(yè)戶意見/簽名備 注至至至至至至至至注：1．本卡由物業(yè)服務中心將其與業(yè)戶檔案保存，發(fā)生保修時由物業(yè)服務中心督促相關人員進行保修記錄。如業(yè)主于驗收結束前，并無交回此報告或交回報告沒有情況記錄，則表示該樓宇一切設備妥當，日后才有發(fā)現(xiàn)，除符合保修條款外則由業(yè)主自行負責。業(yè)主簽署：　　 　　　　　　　　　　　　　日　期　　　 　　…………………………………………………………………………………………乙、本人（業(yè)主／授權人）：現(xiàn)證明此報告上述所列之損壞項目已修理妥當及收回所留下之大門匙　　　把。二、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。六、其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。對己過質(zhì)保期但經(jīng)專業(yè)機構確認屬于質(zhì)量問題的仍由地產(chǎn)負責。第七條 物業(yè)公司各項目部（物業(yè)服務中心）負責在保修階段對設備設施進行日常監(jiān)控管理；接受業(yè)主的申訴和報修并反饋給地產(chǎn)公司，由地產(chǎn)公司通知施工單位組織返修；約定維修時間，跟進施工單位對工程質(zhì)量和設備設施問題的處理。并將處理信息反饋給物業(yè)項目部，以便協(xié)助處理和跟進；三、在處理過程中，地產(chǎn)公司售后服務管理部門應積極與業(yè)主（客戶）進行溝通，防止問題升級。物業(yè)公司內(nèi)部須制定保證金（備用金）扣罰/使用審批流程，并將扣罰標準通知施工單位。如查看結果為業(yè)主（用戶）誤報或其自身原因造成，無需維修或業(yè)主自行解決的，專職客服人員將《房屋返修工作記錄單》存檔。如較大維修，專職客服員需與業(yè)主（用戶）商定維修時間，與施工單位進行現(xiàn)場交底，并與施工單位負責人在《房屋維修任務書》（附表2）上簽名確認。第十三條 房屋工程維修保修期限屆滿前三個月，地產(chǎn)公司應通知物業(yè)公司，并在項目管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主（用戶）公示，征集反饋意見。第十六條 物業(yè)公司制定各類設備的保養(yǎng)作業(yè)指導書，包含對保修期內(nèi)的設備設施的維修、保修監(jiān)督工作，并嚴格按照作業(yè)指導書進行操作，填寫相關記錄。第十九條 對于保修期內(nèi)的各類設備，在出現(xiàn)或發(fā)現(xiàn)故障和問題時，物業(yè)公司項目部（服務中心）應及時通知安裝單位處理，如影響到業(yè)主使用的，應同時做好防范措施。附件：《工程維修登記單》《工程維修作業(yè)單》《房屋返修工作統(tǒng)計表》《服務供方設備設施保養(yǎng)維修記錄表》附件1：工程維修登記單樓號業(yè)主姓名聯(lián)系電話報修日期施工單位負責人接單時間返單時間維修內(nèi)容：物業(yè)服務中心工程部核驗： 工程維修作業(yè)單 樓號業(yè)主姓名聯(lián)系電話報修日期施工單位負責人接單時間返單時間維修內(nèi)容: