【正文】 主房屋內(nèi)部設施的質(zhì)保期執(zhí)行《商品住宅質(zhì)量保證書》中的約定，起始時間以業(yè)主辦理入住手續(xù)為準。第二章 職責劃分 第五條 地產(chǎn)公司對工程保修期內(nèi)的質(zhì)量問題負責，對己過工程保修期但經(jīng)專業(yè)機構(gòu)確認屬于質(zhì)量問題的仍需地產(chǎn)公司承擔責任。第六條 各地產(chǎn)公司設立售后服務管理部門（如客戶服務中心/客服部/客戶關系中心等），負責對房屋交付及保修階段工程質(zhì)量和設備設施問題的處理；負責監(jiān)督、督促施工單位對工程質(zhì)量和設備設施問題的處理工作。第七條 物業(yè)公司各項目部（物業(yè)服務中心）負責在保修階段對設備設施進行日常監(jiān)控管理；接受業(yè)主的申訴和報修并反饋給地產(chǎn)公司，由地產(chǎn)公司通知施工單位組織返修；約定維修時間，跟進施工單位對工程質(zhì)量和設備設施問題的處理。第三章 房屋工程維修管理第八條 保修期內(nèi)工程質(zhì)量返修問題的處理通常有兩種方式：一、地產(chǎn)直接負責跟進處理。二、地產(chǎn)委托物業(yè)代理跟進服務。第九條如地產(chǎn)公司直接負責跟進處理，其主要業(yè)務流程如下：一、物業(yè)項目部（服務中心）接到業(yè)主（用戶）反映的工程質(zhì)量問題時，須予以記錄，并反饋至地產(chǎn)售后服務管理部門；二、地產(chǎn)公司售后服務管理部門通知施工單位并會診、約定維修時間，跟進、驗收、交付、記錄等。并將處理信息反饋給物業(yè)項目部，以便協(xié)助處理和跟進；三、在處理過程中，地產(chǎn)公司售后服務管理部門應積極與業(yè)主（客戶）進行溝通，防止問題升級。第十條 地產(chǎn)公司應建立工程維修組織管理機構(gòu)，健全維修服務技術標準、作業(yè)流程、形象行為規(guī)范、維修質(zhì)量檢查、維修效果回訪反饋以及即時獎懲激勵等措施，規(guī)范開展工程維修管理工作。第十一條 如地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司代理跟進服務，其主要業(yè)務流程如下： 一、地產(chǎn)公司與物業(yè)公司在房屋交付前簽訂工程返修委托代理合同或施工方、地產(chǎn)公司、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議，明確工作方法及相關責任。二、為便于物業(yè)公司管理，地產(chǎn)公司將施工單位的質(zhì)量保證金轉(zhuǎn)至物業(yè)公司直接管理，或按工程總造價的1%向物業(yè)公司預撥工程返修備用金。物業(yè)公司內(nèi)部須制定保證金（備用金）扣罰/使用審批流程，并將扣罰標準通知施工單位。三、物業(yè)公司項目部（服務中心）負責受理業(yè)主（用戶）報修、聯(lián)系施工單位會診、約定維修時間，跟進、驗收、交付、記錄等工作，并指定專職客戶服務人員負責處理工程質(zhì)量問題。四、物業(yè)公司項目部接到業(yè)主（用戶）工程質(zhì)量問題時，須進行記錄，并開具《房屋返修工作記錄單》（附表1），交專職客服員負責處理。五、專職客服員聯(lián)系業(yè)主（用戶）進行現(xiàn)場查看，并將查看結(jié)果記錄在《房屋返修工作記錄單》上。如查看結(jié)果為業(yè)主（用戶）誤報或其自身原因造成，無需維修或業(yè)主自行解決的，專職客服人員將《房屋返修工作記錄單》存檔。六、確認為工程質(zhì)量問題，專職客服員以電話、傳真等方式通知施工單位負責人安排返修，施工單位負責人制定返修方案填寫在《房屋返修工作記錄單》上，并簽名確認。七、如施工單位不履行責任，或多次返修不成功的，由物業(yè)制定返修方案，安排返修，通知地產(chǎn)公司客服部并填寫扣款通知單交施工單位確認，工程返修費用從施工單位質(zhì)量保修金中扣除。八、如為小修項目（五金配件、門窗配件等），返修完畢后，專職客服員需對業(yè)主（用戶）進行回訪，并將回訪的結(jié)果填寫在《房屋返修工作記錄單》的備注欄。如較大維修，專職客服員需與業(yè)主（用戶）商定維修時間，與施工單位進行現(xiàn)場交底，并與施工單位負責人在《房屋維修任務書》（附表2）上簽名確認。專職客服員安排施工單位進場維修。維修完畢后，專職客服員隨即進行初驗，合格后會同業(yè)主（用戶）、施工單位負責人進行驗收，并請業(yè)主（用戶）在《房屋返修工作記錄單》上簽字確認；九、專職客服員將返修資料歸檔。第十二條 對于業(yè)主（用戶）反映的普遍公共設施配套等問題，由物業(yè)公司提交專題報告報地產(chǎn)公司負責處理。第十三條 房屋工程維修保修期限屆滿前三個月，地產(chǎn)公司應通知物業(yè)公司，并在項目管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主（用戶）公示，征集反饋意見。對遺留工程維修問題，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司協(xié)商后續(xù)解決規(guī)定。第四章 設備設施維修管理第十四條 地產(chǎn)公司與物業(yè)公司按照國家驗收規(guī)范技術標準，辦理驗收手續(xù)，對部分在《前期物業(yè)服務合同》中未明確的設備設施免費維保的管理工作可一并交接給物業(yè)公司，同時對供應商保證金的扣罰流程共同進行確定。第十五條 為在承接初期設備設施免費維保期內(nèi)對施工或安裝單位的維保工作進行有效監(jiān)控，地產(chǎn)公司應確保移交時，提供設備設施采購及安裝的合同復印件、維保作業(yè)計劃、維保期限及內(nèi)容和其他服務承諾的復印件，設備設施供應商及安裝單位的聯(lián)系人、電話、地址等資料。第十六條 物業(yè)公司制定各類設備的保養(yǎng)作業(yè)指導書，包含對保修期內(nèi)的設備設施的維修、保修監(jiān)督工作，并嚴格按照作業(yè)指導書進行操作，填寫相關記錄。第十七條 保修期內(nèi)由安裝單位、供應商負責日常保養(yǎng)維修。物業(yè)公司項目部（服務中心）應按照維保方提供的保養(yǎng)計劃對其維保行為進行監(jiān)控，要求其將每次到現(xiàn)場進行保養(yǎng)的情況記錄在《服務供方設備設施保養(yǎng)維修記錄表》上，物業(yè)公司項目部（服務中心）將日常出現(xiàn)的故障和服務不及時等情況在記錄表中記錄。第十八條 電梯保修期結(jié)束后如物業(yè)公司仍需分包給社會專業(yè)公司維保，物業(yè)公司應在電梯保修期到期前二個月，著手準備供方的評估工作，確定有資格的合格供方。第十九條 對于保修期內(nèi)的各類設備，在出現(xiàn)或發(fā)現(xiàn)故障和問題時，物業(yè)公司項目部（服務中心）應及時通知安裝單位處理，如影響到業(yè)主使用的，應同時做好防范措施。服務中心將故障及處理情況進行詳細記錄在《保修期內(nèi)設備設施故障處理記錄表》（附表4），報送物業(yè)公司和地產(chǎn)相關部門。第五章 附則第二十條 本管理規(guī)定由投資公司物業(yè)部負責解釋。第二十一條 本管理規(guī)定自發(fā)布之日起施行。附件：《工程維修登記單》《工程維修作業(yè)單》《房屋返修工作統(tǒng)計表》《服務供方設備設施保養(yǎng)維修記錄表》附件1：工程維修登記單樓號業(yè)主姓名聯(lián)系電話報修日期施工單位負責人接單時間返單時間維修內(nèi)容：物業(yè)服務中心工程部核驗： 工程維修作業(yè)單 樓號業(yè)主姓名聯(lián)系電話報修日期施工單位負責人接單時間返單時間維修內(nèi)容:物業(yè)服務中心工程部核驗：附件3：_____年__月房屋返修工作統(tǒng)計表 項目基本資料地產(chǎn)公司項目名稱建筑面積 ㎡ M2戶數(shù)：房屋交付日期：質(zhì)量類別部位本月保修量累計保修量重要質(zhì)量問題及處理說明保修數(shù)二次維修保修數(shù)二次維修裂縫結(jié)構(gòu)屋樓地面墻面裝飾屋樓地面墻面土建滲漏廚衛(wèi)屋樓地面墻面屋面及樓地面外墻門窗公共部位 裝飾工程抹灰及涂料室內(nèi)室外墻地磚室內(nèi)室外木地板門窗工程木門門體配件鋁合金/塑鋼門窗門體窗體配件部品櫥柜、木柜其他電氣工程線路開關、插座、燈具用戶配電箱給排水給水管排污、排水管衛(wèi)生潔具龍頭、閥門等五金件 暖通空調(diào)設施采暖設施通風及室內(nèi)環(huán)境燃氣設施公共部分綠化園建市政配套其他保修記錄工程質(zhì)量保修量合計工程質(zhì)量保修總量填表人： 簽發(fā)： 填表日期： 填制說明：本表記錄自交鑰匙后所有工程實體質(zhì)量問題的保修，以便更好地把握工程質(zhì)量管理重點，保證問題及時處理，并采取有效的預控措施。滲漏保修量以每處為一次保修記入；土建滲漏水以外的滲漏在相應工種類別中統(tǒng)計，以處為統(tǒng)計單位；其他保修量以每戶、公共部位以樓層或獨立功能部位為單位作為一次保修記入；如客戶一次報修中包括多項上列分類統(tǒng)計項目，應按上列分項分別統(tǒng)計；二次維修是指就同一客戶、同一質(zhì)量問題發(fā)生的重復維修；其他保修應詳細列明保修內(nèi)容（可附文）。附件4:服務供方設備設施保養(yǎng)維修記錄表 部門設備名稱 年 月 至 年 月 通知時間發(fā)通知人通知方式保養(yǎng)維修起止時間保養(yǎng)維修內(nèi)容、原因、結(jié)果保修人責任人設備監(jiān)督人委托資產(chǎn)經(jīng)營管理規(guī)定第一章 總則第一條 為做好項目資產(chǎn)經(jīng)營管理，提升企業(yè)經(jīng)濟效益，特制訂本管理規(guī)定。第二條 本規(guī)定適用于投資公司所屬地產(chǎn)公司和億達物業(yè)管理公司（以下簡稱地產(chǎn)公司、物業(yè)公司）之間物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理。第三條 本規(guī)定所稱委托資產(chǎn)經(jīng)營管理，一般包括：委托資產(chǎn)管理服務、委托代理服務、委托資產(chǎn)經(jīng)營服務和提供臨時服務。 第二章 職責劃分 第四條 投資公司物業(yè)管理部負責監(jiān)督指導資產(chǎn)經(jīng)營管理工作，審批委托管理服務協(xié)議，制定管理制度。第五條 地產(chǎn)公司負責提供委托經(jīng)營管理的資產(chǎn)明細，擬訂管理服務協(xié)議，對經(jīng)營管理服務質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。第六條 物業(yè)公司負責按照合同約定，對委托的資產(chǎn)按約定做好經(jīng)營與管理工作。第三章 委托資產(chǎn)管理服務第七條 委托資產(chǎn)管理服務是指地產(chǎn)公司將非經(jīng)營性資產(chǎn)委托物業(yè)公司管理，物業(yè)公司提供約定的管理服務，并接受地產(chǎn)公司服務質(zhì)量的監(jiān)督，地產(chǎn)公司主要考核物業(yè)公司管理水平和成本的控制，物業(yè)公司按一定比例或包干金額取得管理酬金收入。非經(jīng)營性資產(chǎn)一般包括：一、空置房；二、地產(chǎn)公司擁有產(chǎn)權的車庫、商業(yè)公建、會所；三、項目部辦公室等。第八條 空置房一、空置房分類業(yè)主己經(jīng)辦理入住手續(xù)但仍未入住；因業(yè)主個人原因未使用房屋，其管理服務費屬業(yè)主自己承擔義務，由業(yè)主支付，物業(yè)公司負責追繳；房屋已售出但業(yè)主未辦理入住手續(xù)；房屋己辦理承接驗收但未出售。同屬地產(chǎn)公司未完成將房屋轉(zhuǎn)交給購房者手中，其管理服務費由地產(chǎn)公司承擔?？罩梅咳绨l(fā)生供暖等費用，由地產(chǎn)公司一并支付給物業(yè)公司。若地產(chǎn)公司要求對空置房內(nèi)部進行家政式保潔，則按照家政服務另外協(xié)商。二、地產(chǎn)公司將空置房委托管理形式在《前期物業(yè)服務合同》中約定。物業(yè)公司應制定空置房巡查制度，對門窗、水管、開關、水閥、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時報告。第九條 地產(chǎn)公司擁有產(chǎn)權的車庫、商業(yè)公建、會所一、地產(chǎn)公司將其擁有產(chǎn)權的車庫（位）的物業(yè)管理委托給物業(yè)公司管理，并在《前期物業(yè)服務合同》中對管理服務費用標準予以約定。二、地產(chǎn)公司交納的車庫物業(yè)管理費應不低于業(yè)主交費標準，一般為60100元/月位，無論已經(jīng)出租還是未出租的車位都應交納管理費。如地產(chǎn)公司將擁有產(chǎn)權的車庫或車位出售給業(yè)主，則由物業(yè)公司負責根據(jù)管理成本，向業(yè)主收取管理費。三、地產(chǎn)公司將其擁有產(chǎn)權的商業(yè)公建的物業(yè)管理委托給物業(yè)公司管理，并支付物業(yè)管理費用。一般按照商業(yè)物業(yè)管理費標準交納管理費，無論己出售或是出租，均按此結(jié)算，該項委托約定可納入《前期物業(yè)公司服務合同》中。四、若地產(chǎn)公司將擁有產(chǎn)權的會所委托物業(yè)公司管理，應與物業(yè)公司簽訂委托協(xié)議，明確雙方責權利關系。若地產(chǎn)公司將會所租賃給其他經(jīng)營者經(jīng)營，應按商業(yè)用房標準向物業(yè)公司交納管理費。第十條 項目部辦公室地產(chǎn)公司根據(jù)需要將項目部辦公室等物業(yè)委托物業(yè)公司管理并提供服務，這些委托可采取分別約定合約的形式確定。物業(yè)公司可采取按預算包干制或按服務總成本+酬金（服務總成本1015%）的規(guī)定結(jié)算。第四章 委托代理服務第十一條 委托代理服務是指地產(chǎn)公司將資產(chǎn)或相關事務委托物業(yè)公司代為經(jīng)營和服務，雙方通過代理協(xié)議進行責權利約定，物業(yè)公司按照約定賦予的代理權提供代理服務，并按經(jīng)營績效實際發(fā)生額提取酬金。結(jié)算方式可單次結(jié)算也可月、季結(jié)算或酬金包干。具體包括：一、尾盤銷售；二、地產(chǎn)公司擁有產(chǎn)權的車庫/位租售。第十二條 尾盤銷售地產(chǎn)公司與物業(yè)公司可在代理銷售協(xié)議書中明確尾盤銷售的代理方法、服務標準等，對酬金提取方式進行約定。一般由地產(chǎn)公司設定底線價格，物業(yè)公司不低于該價格銷售，并按合同成交額的35%計提酬金。第十三條 地產(chǎn)公司擁有產(chǎn)權的車庫/位租售對