【正文】 題進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)，報(bào)送項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司及投資公司物業(yè)管理部備案。五、驗(yàn)收組在業(yè)戶交納完入住費(fèi)用后，組織（或協(xié)助）業(yè)戶對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收；將房屋水電表初始讀數(shù)及驗(yàn)收情況登記在《入住收樓確認(rèn)單》中；房屋驗(yàn)收合格的，驗(yàn)收組與業(yè)戶在《入住收樓確認(rèn)單》及《入住流程簽認(rèn)單》中簽字確認(rèn)；驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，驗(yàn)收完成后驗(yàn)收組與業(yè)戶在《入住收樓確認(rèn)單》及《入住流程簽認(rèn)單》中注明并簽字確認(rèn)。二、入住發(fā)放資料及記錄的準(zhǔn)備入住工作小組在業(yè)戶入住前15個(gè)工作日準(zhǔn)備好用于入住的必要的資料，包括入住通知書和入住裝修須知、入住費(fèi)用等提示，提前15日由地產(chǎn)公司統(tǒng)一郵寄給業(yè)主，也可將要求和物業(yè)公司介紹制作成光盤等形式，提前贈(zèng)送給業(yè)主。第三章 主要工作內(nèi)容與責(zé)任第七條 成立入住工作小組正式入住前45日內(nèi)，地產(chǎn)公司營(yíng)銷部門牽頭成立由地產(chǎn)公司總經(jīng)理、營(yíng)銷總監(jiān)、設(shè)計(jì)總監(jiān)、工程總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)和物業(yè)公司總經(jīng)理組成的入住工作小組，項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司總經(jīng)理?yè)?dān)任組長(zhǎng)，物業(yè)公司總經(jīng)理?yè)?dān)任副組長(zhǎng)。第五章 附則第二十一條 本規(guī)定由投資公司物業(yè)部負(fù)責(zé)解釋。第十八條 承接驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理一、物業(yè)公司將《物業(yè)承接驗(yàn)收問(wèn)題處理單》與《物業(yè)承接驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》一同交給項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司。每張清單內(nèi)容檢查完畢現(xiàn)場(chǎng)檢查雙方需在清單上進(jìn)行相關(guān)記錄并簽字，再由承接驗(yàn)收人員交接管驗(yàn)收小組專責(zé)人員將存在問(wèn)題匯總《物業(yè)承接驗(yàn)收問(wèn)題處理單》（附表2）。二、項(xiàng)目公司相關(guān)人員熟悉接管驗(yàn)收方案內(nèi)容；接管驗(yàn)收前，安排好配合檢查人員，并要求施工方、監(jiān)理單位等相關(guān)單位做好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備工作。第十條 成立物業(yè)接管驗(yàn)收小組及物業(yè)移交小組一、物業(yè)公司總經(jīng)理（主管副總經(jīng)理）負(fù)責(zé)成立物業(yè)接管驗(yàn)收小組，并擔(dān)任組長(zhǎng)。第二條 本規(guī)定適用于投資公司所屬企業(yè)和億達(dá)物業(yè)管理公司（以下簡(jiǎn)稱地產(chǎn)公司、物業(yè)公司）之間物業(yè)移交與接管驗(yàn)收管理。第十五條 為保證早期介入工作的密切配合，項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各階段，應(yīng)將開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃提前通報(bào)投資公司物業(yè)管理部、物業(yè)公司，以便物業(yè)公司做出相應(yīng)的早期介入工作安排。根據(jù)地產(chǎn)公司提出的具體配合要求，物業(yè)公司的主要工作是：參與項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司營(yíng)銷推廣方案討論，對(duì)涉及物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的銷售承諾提出相關(guān)意見(jiàn)。二、 物業(yè)公司將以上問(wèn)題整理編制成《物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段早期介入意見(jiàn)書》，在地產(chǎn)公司提出書面要求后10個(gè)工作日內(nèi)（但須確保在項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書編制前）提交給項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司。第六條 物業(yè)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開(kāi)始至項(xiàng)目正式承接前的早期介入和營(yíng)銷配合。二、《臨時(shí)管理規(guī)約》由物業(yè)公司負(fù)責(zé)擬定，在房屋銷售前30個(gè)工作日內(nèi)完成地產(chǎn)公司審核、投資公司審批。第九條 《早期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》簽訂一、《早期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》由物業(yè)公司負(fù)責(zé)擬定，在房屋銷售前30個(gè)工作日內(nèi)報(bào)地產(chǎn)公司審核確定。合同中應(yīng)明確委托物業(yè)管理內(nèi)容、委托管理期限、雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)用、維修基金管理、管理/經(jīng)營(yíng)用房、空置房管理費(fèi)、車庫(kù)、會(huì)所等配套設(shè)施管理等。第二章 職責(zé)劃分第四條 投資公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)早期物業(yè)服務(wù)合同、早期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的審批。第五條 項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)審核物業(yè)公司的早期物業(yè)服務(wù)合同(含管理方案)、早期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，負(fù)責(zé)組織新項(xiàng)目物業(yè)管理招投標(biāo)工作。物業(yè)公司在簽訂《早期物業(yè)服務(wù)合同》前應(yīng)完成早期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，報(bào)地產(chǎn)公司審核、投資公司審批后執(zhí)行。二、物業(yè)買受人與地產(chǎn)公司簽訂房屋買賣合同的同時(shí)，與物業(yè)公司簽署《 早期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。第四章 附則第十一條 本規(guī)定由投資公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)解釋。第三章 物業(yè)管理早期介入的階段、內(nèi)容和責(zé)任第七條 根據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，以及物業(yè)服務(wù)的需要，物業(yè)管理早期介入的階段包括：一、項(xiàng)目可研論證階段二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段三、施工圖設(shè)計(jì)階段四、項(xiàng)目施工階段五、營(yíng)銷推廣階段第八條 項(xiàng)目可研論證階段介入內(nèi)容和責(zé)任開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)（物管）部門組織召開(kāi)新項(xiàng)目早期工作專題會(huì)，新項(xiàng)目可研報(bào)告/市調(diào)大綱。第十一條 施工圖設(shè)計(jì)階段介入內(nèi)容和責(zé)任一、 在施工圖設(shè)計(jì)階段，早期介入工作由地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)（或物管/客服）部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)公司進(jìn)行。地產(chǎn)公司若因銷售需要，對(duì)購(gòu)買者作出超過(guò)《早期物業(yè)服務(wù)合同》范圍的承諾，應(yīng)取得物業(yè)公司書面同意，對(duì)因銷售承諾過(guò)失或過(guò)度導(dǎo)致日后增加物業(yè)管理成本和難度的，地產(chǎn)公司承擔(dān)由此增加的成本費(fèi)用或彌補(bǔ)損失；銷售現(xiàn)場(chǎng)管理(售樓處及室外環(huán)境、秩序等)、樣板房管理(樣板房清潔、維護(hù)、秩序、引導(dǎo)等)；營(yíng)銷推廣活動(dòng)配合支持；銷售人員物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)；項(xiàng)目入伙階段，按照項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司統(tǒng)一安排，完成入伙，具體執(zhí)行《物業(yè)入伙管理暫行規(guī)定》。第十六條 物業(yè)公司根據(jù)投資公司物業(yè)管理部和項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司提出的配合要求，應(yīng)有針對(duì)性地制定各階段早期介入工作計(jì)劃（方案），明確介入工作內(nèi)容、執(zhí)行責(zé)任部門(人員)、工作要求和依據(jù)、相關(guān)成本費(fèi)用測(cè)算等，作為早期介入服務(wù)合同附件報(bào)項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司審批(確認(rèn))。第三條 本規(guī)定所稱承接驗(yàn)收是指地產(chǎn)公司在新項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，將該項(xiàng)目向物業(yè)公司移交，物業(yè)公司按照《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的約定代表全體業(yè)主為防止承接物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主群訴而采取的替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收。成員應(yīng)包括：資料接收人員、各類工程項(xiàng)目驗(yàn)收人員(項(xiàng)目前期介入的工程技術(shù)人員必須參加接管驗(yàn)收)、相關(guān)配合人員等。第四章 物業(yè)移交與接管工作實(shí)施第十三條 文件資料的驗(yàn)收一、一般情況下，文件資料應(yīng)提前于其他項(xiàng)目完成驗(yàn)收；驗(yàn)收責(zé)任人發(fā)現(xiàn)缺少有關(guān)資料時(shí)，應(yīng)及時(shí)向移交單位索?。或?yàn)收完畢填寫相關(guān)記錄。第十五條 編制承接驗(yàn)收?qǐng)?bào)告一、物業(yè)公司接管驗(yàn)收小組在驗(yàn)收完成后，根據(jù)匯總的所有接管驗(yàn)收記錄，在三個(gè)工作日內(nèi)編制《物業(yè)承接驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，內(nèi)容包括：承接驗(yàn)收范圍及過(guò)程說(shuō)明；資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不齊全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題；房屋本體、公共配套設(shè)施、機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安 全的質(zhì)量問(wèn)題；房屋本體、公共配套設(shè)施、機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的影響房屋結(jié)構(gòu)安全、影響相鄰房屋安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題；建議整改期限；驗(yàn)收記錄附件（復(fù)印件）。項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司根據(jù)《物業(yè)承接驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》建議，將《物業(yè)承接驗(yàn)收問(wèn)題處理單》交給相應(yīng)單位(部門)進(jìn)行整改，將整改結(jié)果填寫在《物業(yè)承接驗(yàn)收問(wèn)題處理單》上，作為復(fù)檢依據(jù)。第二十二條 本規(guī)定自下發(fā)之日起執(zhí)行。根據(jù)入住工作需要，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司工作人員組成接待組、收費(fèi)組、驗(yàn)收組、發(fā)鑰匙組、咨詢及后勤保障組等，入住當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)總指揮為物業(yè)公司總經(jīng)理。入住發(fā)放資料包括(不限于)：入住通知書、出庫(kù)單、入住須知(可制成印刷品張貼)、入住流程圖(可制成印刷品張貼)、業(yè)主臨時(shí)公約、住戶手冊(cè)、房屋質(zhì)量保證書、房屋使用說(shuō)明書、裝修手冊(cè)、物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)等文本。六、鑰匙發(fā)放組對(duì)房屋驗(yàn)收無(wú)問(wèn)題或業(yè)戶要求在搬入后再行維修的，可將房屋鑰匙全部交給業(yè)戶；對(duì)房屋驗(yàn)收有問(wèn)題的，在將業(yè)戶房屋鑰匙交給業(yè)戶時(shí)，經(jīng)業(yè)戶同意留下一套鑰匙(在《收樓問(wèn)題整改報(bào)告》中記錄)，供維修使用；業(yè)戶領(lǐng)取鑰匙后，在《鑰匙領(lǐng)取登記表》及《入住流程簽認(rèn)單》上簽字確認(rèn)，鑰匙托管的，在表單備注欄注明；將《住戶手冊(cè)》、《裝修手冊(cè)》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說(shuō)明書》發(fā)給業(yè)戶保存，并請(qǐng)業(yè)戶在《入住資料交收登記表》上簽字確認(rèn)，入住手續(xù)辦理完畢。第十二條 零星入住(入住) ：在物業(yè)集中入住之后，針對(duì)物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)期間個(gè)別業(yè)戶(租戶)入住手續(xù)辦理，除不必制訂準(zhǔn)備工作計(jì)劃和交付方案外，相關(guān)入住手續(xù)仍必須按第十條規(guī)定辦理。說(shuō)明：入伙收樓確認(rèn)單致： 物業(yè)服務(wù)中心：有關(guān)： 區(qū) 棟 房茲收到貴處上述單元下列鑰匙及本人/本公司已檢查該戶設(shè)備，并聲明除列于《整改項(xiàng)目報(bào)告》內(nèi)需要更正及改善的項(xiàng)目外，本人/本公司對(duì)其他設(shè)備感到滿意，并確認(rèn)收樓時(shí)水表讀數(shù)為 電表讀數(shù)： 。業(yè) 戶 情 況 登 記 表 戶主聯(lián)絡(luò)方式入住時(shí)間使用性質(zhì)房型地址建筑面積 M2 辦公 自住 出租姓名與戶主關(guān)系籍貫身份證號(hào)碼戶口所在工作單位常住/暫住愛(ài)好照片及姓名照片照片照片照片照片照片 其 他 情 況業(yè) 戶 入 伙 統(tǒng) 計(jì) 表 序號(hào)日 期房 號(hào)業(yè)主姓名聯(lián)系電話資料收發(fā)驗(yàn)房/鑰匙發(fā)放費(fèi) 用問(wèn)題整改備 注注：“資料收發(fā)”、“驗(yàn)房”、“費(fèi)用”、“問(wèn)題整改”欄的填寫方式：完成的打“√”，未完成的打“ ”，增補(bǔ)完成后將三角符號(hào)涂黑，特殊情況在備注欄寫明。第二條 本規(guī)定適用于投資公司內(nèi)部企業(yè)和億達(dá)物業(yè)管理公司（以下簡(jiǎn)稱地產(chǎn)公司、物業(yè)公司）在房屋建筑工程最低保修期限內(nèi)的維修管理。第四條 公共區(qū)域房屋及設(shè)備設(shè)施的質(zhì)保期限按照建設(shè)部頒布的《房屋建筑工程質(zhì)量維修規(guī)定》 中明確的房屋建筑工程的最低保修期限。二、地產(chǎn)委托物業(yè)代理跟進(jìn)服務(wù)。四、物業(yè)公司項(xiàng)目部接到業(yè)主（用戶）工程質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，須進(jìn)行記錄，并開(kāi)具《房屋返修工作記錄單》（附表1），交專職客服員負(fù)責(zé)處理。維修完畢后，專職客服員隨即進(jìn)行初驗(yàn)，合格后會(huì)同業(yè)主（用戶）、施工單位負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗(yàn)收，并請(qǐng)業(yè)主（用戶）在《房屋返修工作記錄單》上簽字確認(rèn)；九、專職客服員將返修資料歸檔。物業(yè)公司項(xiàng)目部（服務(wù)中心）應(yīng)按照維保方提供的保養(yǎng)計(jì)劃對(duì)其維保行為進(jìn)行監(jiān)控，要求其將每次到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行保養(yǎng)的情況記錄在《服務(wù)供方設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上，物業(yè)公司項(xiàng)目部（服務(wù)中心）將日常出現(xiàn)的故障和服務(wù)不及時(shí)等情況在記錄表中記錄。附件4:服務(wù)供方設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表 部門設(shè)備名稱 年 月 至 年 月 通知時(shí)間發(fā)通知人通知方式保養(yǎng)維修起止時(shí)間保養(yǎng)維修內(nèi)容、原因、結(jié)果保修人責(zé)任人設(shè)備監(jiān)督人委托資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定第一章 總則第一條 為做好項(xiàng)目資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，特制訂本管理規(guī)定。第八條 空置房一、空置房分類業(yè)主己經(jīng)辦理入住手續(xù)但仍未入?。灰驑I(yè)主個(gè)人原因未使用房屋，其管理服務(wù)費(fèi)屬業(yè)主自己承擔(dān)義務(wù)，由業(yè)主支付，物業(yè)公司負(fù)責(zé)追繳；房屋已售出但業(yè)主未辦理入住手續(xù)；房屋己辦理承接驗(yàn)收但未出售。位，無(wú)論已經(jīng)出租還是未出租的車位都應(yīng)交納管理費(fèi)。第四章 委托代理服務(wù)第十一條 委托代理服務(wù)是指地產(chǎn)公司將資產(chǎn)或相關(guān)事務(wù)委托物業(yè)公司代為經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，雙方通過(guò)代理協(xié)議進(jìn)行責(zé)權(quán)利約定，物業(yè)公司按照約定賦予的代理權(quán)提供代理服務(wù)，并按經(jīng)營(yíng)績(jī)效實(shí)際發(fā)生額提取酬金。第五章 委托資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)第十五條 委托資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指地產(chǎn)公司將擁有產(chǎn)權(quán)的一些可經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)委托物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)，由物業(yè)公司承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)贏利情況設(shè)定目標(biāo)，并接受地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)考核。第七章 附則第十九條 本管理規(guī)定由投資公司物業(yè)部負(fù)責(zé)解釋。第三章 工作內(nèi)容及職責(zé)第七條 籌備成立申請(qǐng)當(dāng)住宅小區(qū)入住后達(dá)到業(yè)主委員會(huì)成立的條件時(shí)，地產(chǎn)公司應(yīng)會(huì)同物業(yè)公司，向項(xiàng)目所在區(qū)物業(yè)行政主管部門報(bào)告，申請(qǐng)召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉，因此候選人數(shù)必須多于應(yīng)選人數(shù)。為提高選票回收率，保證選舉成功，一般采用后者。會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主仍可投票。第六章 業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)備案第二十三條 自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，應(yīng)指定專人報(bào)區(qū)物業(yè)行政主管部門備案，并申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)公章。第二條 本規(guī)定適用于投資公司所屬地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。 第十條 ，節(jié)日主題活動(dòng)每戶20—50元第十一條