【正文】 服務(wù)此項服務(wù)為我司被委聘后至物業(yè)竣工驗收前所提供，目的在于針對及提出物業(yè)在設(shè)計上或現(xiàn)存有關(guān)影響未來之管理問題，使業(yè)主能有時間考慮增減物業(yè)設(shè)施，設(shè)備。2．物業(yè)接收及交付使用 成立接收隊伍我們會協(xié)助成立一支接收隊伍，負(fù)責(zé)與總承判商及各分判商，設(shè)備安裝商等保持緊密聯(lián)系，因為任何遺漏工程將影響物業(yè)未來之運作。有關(guān)內(nèi)容大致包括如下： 移交物業(yè)單位與租用戶之程序管理服務(wù)工作內(nèi)容包括檢查用戶之有效文件，并由組長級員工與用戶作移交程序。，立即電告就近保安趕赴現(xiàn)場維持秩序，同時立即通知工程部領(lǐng)導(dǎo)、工程部、人員攜帶工具、設(shè)備趕赴現(xiàn)場。，各當(dāng)值保安監(jiān)守崗位，無人接替不準(zhǔn)擅離崗位。，通知相關(guān)設(shè)備人員到場搶修。：——采用仰頭抬頜法，取出口內(nèi)異物；（鼻）人工呼吸——先吹氣兩次，每次1—，然后每5秒吹氣1次（每分鐘12次）；（人工循環(huán)）——兩手指并齊，中指放肋骨和胸骨接合處的中點，食指平放在胸骨下部，另一只手的掌根緊挨食指上緣；壓限3—5CM（兒童和瘦弱者灼減），每分鐘80次左右。，且轎廂內(nèi)地坪離電梯廳地坪在177。500毫米范圍，則須由維修單位急修人員負(fù)責(zé)采取措施，使被困人員發(fā)全離開電梯轎廂。、致謙工作。，電梯有可能出現(xiàn)困人，安保部需立即查明，如有，立即通知工程部按困梯程序進(jìn)行處理。，工程部在當(dāng)日將詳細(xì)情況報管理者，如存在管理問題應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施。女士們、先生們！你所在的樓層發(fā)生火警，請各位馬上從安全出口撤離，不要使用電梯，請聽從現(xiàn)場指揮人員的指揮。 迅速報告管理處領(lǐng)導(dǎo)、主管領(lǐng)導(dǎo)，由管理處出面調(diào)解，如個人力量單薄，應(yīng)請求增援； 在制止?fàn)幊扯窔p方時，切記不能動粗，不允許惡言相象。，要立即設(shè)法盡快送醫(yī)院醫(yī)治搶救并報告公安機關(guān)。請大家不要驚慌，不要擁擠，從這里的消防樓梯往下走，盡快疏散到廣場。，工程部應(yīng)通知相關(guān)用電部門關(guān)閉所有設(shè)備，恢復(fù)后再開啟。，則起用務(wù)用電源泉并用聯(lián)絡(luò)柜實行切換。如發(fā)生被困人員突發(fā)疾病，及時報告服務(wù)主管及以上管理人員。，應(yīng)及時報電梯維修單位處理。，以及被困人員的情況，并通過對話器做好被困人員工作，并將觀測到的情況用對講機告知現(xiàn)場處理人員。，現(xiàn)場人員要設(shè)法先斷開造成觸電事故的電源，然后立即對觸電者實施緊急救護(hù)。3. 設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案，立即停止使用故障設(shè)備起用備用設(shè)備，并立即通知相對應(yīng)的維修人員前來修復(fù)。、設(shè)施進(jìn)行檢查，確保完好和暢通。培訓(xùn)計劃將為理論與實際并行，并配合適當(dāng)之演習(xí)，使之能熟悉及實際體會突發(fā)事故之應(yīng)變措施及程序。移交物業(yè)，用戶搬遷及裝修之管理服務(wù)用戶搬遷階段，物業(yè)內(nèi)將存有各方面人士，包括租賃代理、用戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，而此對物業(yè)整體管理、保安、清潔等均構(gòu)成極大影響。 我們將會編制一份【合肥市財政局辦公樓】用戶手冊，概括地為各業(yè)主提供有關(guān)未來之運作及一切用戶守則。當(dāng)【合肥市財政局辦公樓】進(jìn)入物業(yè)管理前期介入階段，在我方獲委任后，我司將馬上委派一名高級物管顧問和高級管理人員駐入現(xiàn)場。希望能借此提升發(fā)展商、管理公司和物業(yè)的整體形象。室內(nèi)嚴(yán)禁放置食物、廢棄物、危險品和非機房內(nèi)用物品，不準(zhǔn)亂堆亂放物品。機房內(nèi)不準(zhǔn)會客，不準(zhǔn)帶無關(guān)人員入內(nèi)，因工作需要帶入進(jìn)入，須事先征得工整部經(jīng)理同意，并有專業(yè)設(shè)備人員陪同可讓其入內(nèi)。每季度對電梯的季度保養(yǎng)機構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。8. 電梯及自動扶梯系統(tǒng)管理方案每日電梯投入正式運行前，對電梯作準(zhǔn)備性的試運行。，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運行”泵。、震動及過熱情況。 設(shè)備運行電流 設(shè)備運行電壓 水泵進(jìn)出水壓力 其它數(shù)據(jù) 中央空調(diào)系統(tǒng)運行數(shù)據(jù)控制。特別是常用的制冷劑是有毒的，~%時，就會使人中毒。配套附件完好。對講裝置戶內(nèi)對講裝置能與大門通話。顯示屏各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計要求；各顯示器接線清楚，無隨意拉接線；監(jiān)視器安裝牢固、可靠。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司公司主管部門；f.發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設(shè)備主管。按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；b.各層消火栓出水壓力符合要求；d.消火泵運行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象；d.每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；e.設(shè)備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障；b.氣浮除渣設(shè)備完好；h.各排水橫管無倒返水，排水暢通。各進(jìn)出閥門啟閉活絡(luò)有效，無滲漏；c. 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 供水泵a.組織實施給排水設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d. 機房環(huán)境a. 照明設(shè)備a.開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好；c.每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e.b.屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無傾斜、無裂縫出現(xiàn)；b. 設(shè)備設(shè)施日常管理工作1. 房屋、建筑設(shè)施 工作程序a.目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料，建立充分的軟件支持。；，用水龍頭將桶沖洗干凈，將垃圾袋洗凈套上；。，將水、電用量降低到最低限度。 擔(dān)任大廈安全檢查員，發(fā)現(xiàn)消防隱患，制止違章作業(yè)；如發(fā)現(xiàn)火警隱患，填寫《消防檢查整改通知單》交有關(guān)用戶，限期整改；，定期檢查，確保各類器材和裝置處于良好狀態(tài)，防火疏散通道保持暢通?！妒召M規(guī)定》收取停車費用，對不愿意付費的車輛應(yīng)勸阻離開廣場停車場；，保安人員有義務(wù)進(jìn)行配合協(xié)助，但對車輛損壞不承擔(dān)賠償責(zé)任。、錄、放電臺節(jié)目及與工作無關(guān)的音樂、錄像帶。再次出現(xiàn)報警信號時，立即通過對講機或電話通知當(dāng)值班長前去報警位置核查信號真?zhèn)吻闆r。 消防設(shè)備狀況每月巡視一次。 當(dāng)物業(yè)的設(shè)備、設(shè)施被損壞時，應(yīng)將當(dāng)事人帶至管理處處理。4. 保安作業(yè)規(guī)程1. 門崗作業(yè)規(guī)程 對領(lǐng)班負(fù)責(zé)，完成上級布置的各項任務(wù)?！八囊保?動火前要指定現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)人； 現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)人和動火人員必須經(jīng)常注意動火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭，要立即停止動火。動火必須做到“七不、四要、一請”，動火后要認(rèn)真檢查現(xiàn)場，防止留下火種引來火災(zāi)。《保安部員工培訓(xùn)作業(yè)規(guī)程》的要求參加培訓(xùn)和達(dá)到培訓(xùn)要求，培訓(xùn)合格后上崗。 巡邏崗保安員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安《報案巡視作業(yè)規(guī)程》、《出租屋暫住人員、施工人員及“三無“人員管理作業(yè)規(guī)程》、《交通管理作業(yè)規(guī)程》中的各項工作要求。、車門、貴重物品不留放車內(nèi)。 保持監(jiān)控室的清潔、衛(wèi)生。 控保安員在當(dāng)班期間應(yīng)認(rèn)真、準(zhǔn)確、如實的填寫《中控室設(shè)備運行記錄表》。 付對突發(fā)事件，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年1～2次）。、登記制度和停車收費制度（收費標(biāo)準(zhǔn)所在地物價局規(guī)定執(zhí)行）。一旦發(fā)生突發(fā)事件時，更需要保安人員忙而不亂，及時有序的應(yīng)對，及時妥善的處理。物業(yè)消防管理的主要內(nèi)容有：消防宣傳教學(xué)、消防隊伍建設(shè)：消防制度的制定；消防設(shè)施、器材的配置及管理、災(zāi)情發(fā)生后的處置措施等五個方面。，保持會議區(qū)域的清潔。通知會議后勤組拆除臺型。不得隨意亂動客人物品。要求：服務(wù)員要采用標(biāo)準(zhǔn)的站立姿勢，面帶微笑并主動向過往的客人及酒店工作人員主動問好。A、倒水時服務(wù)員站立于客人的右后側(cè)。B、會議要求使用的設(shè)備到位，并擺放合理。B、桌布及圍裙清潔平整無污跡。二、服務(wù)工作。 會議服務(wù)工作部分的三個步驟：禮儀接待員及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)在VIP到達(dá)15分鐘前就在入口處站好，準(zhǔn)備迎接。I) 做好每月《維修記錄情況表》、《維修回訪記錄》、《維修單》的收集整理工作，做出統(tǒng)計分析交工程部和服務(wù)部各一份備案存檔。B) 接報后首先要問清保修人所處的樓層、位置、內(nèi)容、及保修人的姓名，同時要掌握準(zhǔn)確投報時間。E)A)按規(guī)定著裝，儀表、儀容端莊整潔，精神飽滿，彬彬有禮，真誠微笑，表里如一。C)接待問訊時，應(yīng)雙目平視客戶，專心傾聽。在接待客戶求助服務(wù)時應(yīng)按《客戶求助登記表》的要求認(rèn)真仔細(xì)字跡清晰地填寫，并馬上與各部進(jìn)行協(xié)調(diào)，確保客戶求助工作的及時性。對客戶要主動熱情，和藹可親，微笑服務(wù)。禮貌、友善、愉快地應(yīng)答每個來自大樓內(nèi)外部電話。認(rèn)真做好上下班電話總機的交接工作，并有記錄。E) 五分鐘后電話跟蹤到綜合維修組確定維修工是否已趕往報修現(xiàn)場,如果還沒趕赴就再次催囑。 VIP接待服務(wù)A)E) 一、會前準(zhǔn)備。三、收尾清潔工作。 會議服務(wù)工作部分E、衣帽車清潔無灰塵，衣架擺放整齊一致。 檢查鋪臺及物品準(zhǔn)備是否規(guī)范。B、在為客人倒熱茶時，服務(wù)員應(yīng)左手提熱水瓶，站立于客人的右后方，向所要服務(wù)的客人進(jìn)行示意后，輕拿起杯子在客人身后倒水。在客人會間休息期間，應(yīng)主動為客人打開會議室的門。1議結(jié)束時，為客人打開會議室的門。配合物保員做好物品的領(lǐng)用，歸還，外借以及物品盤點工作。B、櫥門內(nèi)與抽屜內(nèi)整齊無不需要的物品，無垃圾灰塵。，發(fā)現(xiàn)地毯有污跡通知物業(yè)部PA組在夜間清洗。防范管理防范的對象主要是人為造成的事故與損失。交通管理的任務(wù)是指正確處理人、車、路的關(guān)系。 立綱姿勢端正，身體挺直，雙手背后，雙腿呈跨立狀，不準(zhǔn)稍息呈依狀或其他姿勢，面帶微笑行注目禮，遇領(lǐng)導(dǎo)敬禮。 交接崗時按規(guī)范操作。遇到緊急情況按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。對有時進(jìn)出機房人員，按要求如實填寫《設(shè)備機房進(jìn)出登記表》。，糾正違章行駛、停放的車輛，不得在廣場上學(xué)習(xí)駕駛和洗車。，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)做好記錄并向班長報告。 當(dāng)大樓發(fā)生突發(fā)事件時，保安部《突發(fā)時間處理作業(yè)規(guī)程》中要求參與工作的保安部員工，必須一規(guī)程盡職盡責(zé)。6. 消防管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)員工應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)視作自己的日常職責(zé)，人人都是義務(wù)消防員。 附近難以移動的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施不動火。“一請”：動火人員和現(xiàn)場負(fù)責(zé)人愛動火后，應(yīng)徹底清理現(xiàn)場火種，然后才現(xiàn)場離開。 大件物品出門必須憑《物品出門證》，經(jīng)核對后無誤后簽字放行。 嚴(yán)格按照管理處制定的巡邏次數(shù)（日班三次，夜班三次）和巡邏路線對整個辦公大廈做全面巡視，每次巡視時應(yīng)如何填寫《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》，巡邏時必須攜帶對講機、應(yīng)急燈。，確認(rèn)正常與否，并做好記錄。、保安設(shè)施運行狀況的各類數(shù)據(jù)和報表?！杜R時動火證》；《消防演練計劃》，《消防知識培訓(xùn)計劃》、《消防演練方案》、《消防知識培訓(xùn)方案》。a) 道路，地面清掃；b) 玻璃門窗、鋁合金門柜擦拭；c) 電梯去除污漬；d) 廣告指示牌除塵、污跡；e) 安全通道、大門刷洗光亮f)；金屬欄桿去手印、除塵；g) 消防栓、滅火器擦拭； 定期保養(yǎng)a) 花卉、盆栽；b) 地面清潔；c) 玻璃、鏡面清潔；d) 外圍綠化殺蟲；e) 金屬部分打光、保養(yǎng)；f) 燈具、衛(wèi)生死角清潔； 作業(yè)時間 公共部分日常作業(yè)：每日7：00AM—16：00PM實施。 電梯內(nèi)的金屬配件用光亮劑拋光。如遇公共區(qū)域設(shè)施受到損壞時，本公司將第一時間查明受損原因，派遣工程維修隊進(jìn)行搶修。為執(zhí)行上述養(yǎng)護(hù)計劃,本司將把大廈的所有設(shè)備開列在設(shè)備維護(hù)預(yù)定表上，而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護(hù)手冊確定。組織實施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督；d. 屋面平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。2. 供配電設(shè)備 工作程序?qū)γ看沃芷跈z查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；g.操作部分應(yīng)靈活，接點