【正文】 物業(yè)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行優(yōu)有序，也需要往來(lái)的人流有序、車流有序。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)制止占用公共場(chǎng)所任意施工的行為。 發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備、室內(nèi)空調(diào)有故障時(shí)應(yīng)及時(shí)保修。在重點(diǎn)部位、危險(xiǎn)地段動(dòng)火（變壓器室、配電房、汽車庫(kù)、發(fā)電機(jī)房、樓層和各裙樓辦公室裝飾等處）必須經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)方能動(dòng)火；違者按有關(guān)規(guī)定罰款。 嚴(yán)格維護(hù)消防設(shè)備，按公司規(guī)定定期進(jìn)行測(cè)試檢查，保證設(shè)備完好。 每張《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》由管理處經(jīng)理審閱簽名后歸檔。 謝絕與本控制室無(wú)關(guān)人員出入?！断姥萋?lián)計(jì)劃》，按時(shí)制訂《消防演練方案》，并對(duì)義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn)； 每年12月制定下一年度《消防知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃》，按時(shí)制訂《消防演練方案》，并對(duì)義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn)； 負(fù)責(zé)《臨時(shí)動(dòng)火證》的審核，并監(jiān)護(hù)動(dòng)火作業(yè)。 檢查計(jì)劃；.，將垃圾收起放入垃圾筒內(nèi)，對(duì)確保地面無(wú)明顯沙土，及時(shí)清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等；，確保其內(nèi)無(wú)雜物。2. 完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標(biāo)。各種照明電器線路完好，無(wú)老化，開(kāi)關(guān)、插座、燈泡正常工作。耐壓試驗(yàn)應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定；b.接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便；d.設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》。組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d.啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠；c.負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表》；b.b.電源、充電體充放電正常；c.、分機(jī)盤(pán)管、空調(diào)箱進(jìn)行電機(jī)測(cè)試，皮帶、濾網(wǎng)、積水盤(pán)風(fēng)量調(diào)節(jié)閥等進(jìn)行保養(yǎng)；建立運(yùn)行日志，清楚的記錄與反映空調(diào)運(yùn)行各狀態(tài)的各時(shí)間段數(shù)據(jù)，其主要記錄數(shù)據(jù)為： 壓縮機(jī)排氣壓力 冷凝器進(jìn)出水水溫 潤(rùn)滑油油位，刷上防銹油及面油。，為各絲桿加油。使每臺(tái)電梯的整體結(jié)構(gòu)處于良好的狀態(tài)下進(jìn)行工作（蝸輪、蝸桿軸的滾動(dòng)軸承、電動(dòng)機(jī)滾動(dòng)軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開(kāi)關(guān)漲繩輪、選層器運(yùn)動(dòng)部位、門(mén)導(dǎo)軌、安全鉗傳動(dòng)桿、安全鉗、補(bǔ)償裝置漲繩輪）。 機(jī)房?jī)?nèi)保持清潔、整齊，設(shè)備、設(shè)施無(wú)積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。我們將憑借豐富的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，委派專業(yè)資深人士，根據(jù)貴物業(yè)的實(shí)際情況，提供專業(yè)的建議，協(xié)助貴物業(yè)力爭(zhēng)獲取優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號(hào)。既然【合肥市財(cái)政局辦公樓】定位于辦公樓那就有必要制定一份全面的管理公約及管理手冊(cè)，以供業(yè)主作為未來(lái)進(jìn)行物業(yè)管理的依據(jù)。除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識(shí)外，亦包括其它項(xiàng)目如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。，如對(duì)設(shè)施及服務(wù)產(chǎn)生后果或影響的，由各部立即實(shí)話修復(fù)或整改，提出糾正和預(yù)防措施。，不斷與被困人員對(duì)話并告知對(duì)方自我保護(hù)措施，目的要使被困人員情緒穩(wěn)定。重點(diǎn)并注特殊被困人員（如老、弱、殘、幼），并根據(jù)具體情形，予以適當(dāng)幫助。、事件經(jīng)過(guò)、人員撤離時(shí)間等詳細(xì)資料。（包括偷竊、搶劫現(xiàn)場(chǎng)）要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，任何人不得擅自移動(dòng)任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓外人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)；在公安機(jī)關(guān)人員未勘察現(xiàn)場(chǎng)或現(xiàn)場(chǎng)勘察完畢之前，不得離開(kāi)；，記錄被搶（盜）物品及價(jià)值，詢問(wèn)用戶是否線索、懷疑對(duì)象等情況。、匪警處理程序工作程序（或接報(bào)）公開(kāi)使用暴力或其他手段（如打、砸、搶、偷等）強(qiáng)行索取或損壞公司和用戶財(cái)務(wù)或威脅用戶人身安全犯罪行為時(shí)，要切實(shí)履行保安員職責(zé)，迅速制止罪犯。，工程經(jīng)理/工程主管向管理者作停電原因的報(bào)告。，嚴(yán)禁在不明情況下“二次動(dòng)車”。、心跳恢復(fù)后，要立即送醫(yī)院繼續(xù)治療。特別加強(qiáng)對(duì)物品的監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)通知設(shè)備人員進(jìn)行緊急維修。提示應(yīng)知事項(xiàng)，如單位內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施、裝修須知、運(yùn)送物作安排等。同時(shí)以管理者角度提供對(duì)將來(lái)管理之意見(jiàn)，以盡量為日后管理打好基礎(chǔ)，以最低之管理成本，進(jìn)行最有效及最好服務(wù)水平之管理。運(yùn)用現(xiàn)代化科技手段及管理方法，實(shí)行安全、衛(wèi)生、便捷、舒適、高效及24小時(shí)多方位的管理服務(wù)。除值班人員以外，其余人員進(jìn)入機(jī)房均需簽到登記。消除故障隱患，保持電梯的正常運(yùn)行。如不足夠，加油。、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時(shí)，又會(huì)分解有毒氣體（光氣）。b.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；i. 電工a.管道設(shè)備等無(wú)銹蝕、無(wú)滲漏。消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。消毒裝置完好、有效；k.各管道設(shè)備等無(wú)銹蝕，無(wú)滲漏。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén)；f.照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定；d.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 屋面平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無(wú)缺，無(wú)裂縫，排水暢通，壓頂出線無(wú)起殼、裂縫，粉刷完好。如遇公共區(qū)域設(shè)施受到損壞時(shí)，本公司將第一時(shí)間查明受損原因，派遣工程維修隊(duì)進(jìn)行搶修。a) 道路，地面清掃；b) 玻璃門(mén)窗、鋁合金門(mén)柜擦拭；c) 電梯去除污漬；d) 廣告指示牌除塵、污跡；e) 安全通道、大門(mén)刷洗光亮f)；金屬欄桿去手印、除塵；g) 消防栓、滅火器擦拭； 定期保養(yǎng)a) 花卉、盆栽；b) 地面清潔；c) 玻璃、鏡面清潔；d) 外圍綠化殺蟲(chóng)；e) 金屬部分打光、保養(yǎng)；f) 燈具、衛(wèi)生死角清潔； 作業(yè)時(shí)間 公共部分日常作業(yè)：每日7：00AM—16：00PM實(shí)施。、保安設(shè)施運(yùn)行狀況的各類數(shù)據(jù)和報(bào)表。 嚴(yán)格按照管理處制定的巡邏次數(shù)（日班三次，夜班三次）和巡邏路線對(duì)整個(gè)辦公大廈做全面巡視，每次巡視時(shí)應(yīng)如何填寫(xiě)《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》，巡邏時(shí)必須攜帶對(duì)講機(jī)、應(yīng)急燈?！耙徽?qǐng)”：動(dòng)火人員和現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人愛(ài)動(dòng)火后，應(yīng)徹底清理現(xiàn)場(chǎng)火種，然后才現(xiàn)場(chǎng)離開(kāi)。6. 消防管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)員工應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)視作自己的日常職責(zé)，人人都是義務(wù)消防員。，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)做好記錄并向班長(zhǎng)報(bào)告。對(duì)有時(shí)進(jìn)出機(jī)房人員，按要求如實(shí)填寫(xiě)《設(shè)備機(jī)房進(jìn)出登記表》。 交接崗時(shí)按規(guī)范操作。交通管理的任務(wù)是指正確處理人、車、路的關(guān)系。，發(fā)現(xiàn)地毯有污跡通知物業(yè)部PA組在夜間清洗。B、櫥門(mén)內(nèi)與抽屜內(nèi)整齊無(wú)不需要的物品，無(wú)垃圾灰塵。1議結(jié)束時(shí)，為客人打開(kāi)會(huì)議室的門(mén)。B、在為客人倒熱茶時(shí)，服務(wù)員應(yīng)左手提熱水瓶，站立于客人的右后方，向所要服務(wù)的客人進(jìn)行示意后，輕拿起杯子在客人身后倒水。E、衣帽車清潔無(wú)灰塵，衣架擺放整齊一致。三、收尾清潔工作。E)E) 五分鐘后電話跟蹤到綜合維修組確定維修工是否已趕往報(bào)修現(xiàn)場(chǎng),如果還沒(méi)趕赴就再次催囑。禮貌、友善、愉快地應(yīng)答每個(gè)來(lái)自大樓內(nèi)外部電話。在接待客戶求助服務(wù)時(shí)應(yīng)按《客戶求助登記表》的要求認(rèn)真仔細(xì)字跡清晰地填寫(xiě)，并馬上與各部進(jìn)行協(xié)調(diào)，確?？蛻羟笾ぷ鞯募皶r(shí)性。按規(guī)定著裝，儀表、儀容端莊整潔，精神飽滿，彬彬有禮，真誠(chéng)微笑，表里如一。E)I) 做好每月《維修記錄情況表》、《維修回訪記錄》、《維修單》的收集整理工作，做出統(tǒng)計(jì)分析交工程部和服務(wù)部各一份備案存檔。 會(huì)議服務(wù)工作部分的三個(gè)步驟：二、服務(wù)工作。B、會(huì)議要求使用的設(shè)備到位，并擺放合理。要求：服務(wù)員要采用標(biāo)準(zhǔn)的站立姿勢(shì)，面帶微笑并主動(dòng)向過(guò)往的客人及酒店工作人員主動(dòng)問(wèn)好。通知會(huì)議后勤組拆除臺(tái)型。，保持會(huì)議區(qū)域的清潔。一旦發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，更需要保安人員忙而不亂，及時(shí)有序的應(yīng)對(duì)，及時(shí)妥善的處理。 付對(duì)突發(fā)事件，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年1～2次）。 保持監(jiān)控室的清潔、衛(wèi)生。 巡邏崗保安員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安《報(bào)案巡視作業(yè)規(guī)程》、《出租屋暫住人員、施工人員及“三無(wú)“人員管理作業(yè)規(guī)程》、《交通管理作業(yè)規(guī)程》中的各項(xiàng)工作要求。動(dòng)火必須做到“七不、四要、一請(qǐng)”，動(dòng)火后要認(rèn)真檢查現(xiàn)場(chǎng)，防止留下火種引來(lái)火災(zāi)。4. 保安作業(yè)規(guī)程1. 門(mén)崗作業(yè)規(guī)程 對(duì)領(lǐng)班負(fù)責(zé)，完成上級(jí)布置的各項(xiàng)任務(wù)。 消防設(shè)備狀況每月巡視一次。、錄、放電臺(tái)節(jié)目及與工作無(wú)關(guān)的音樂(lè)、錄像帶。 擔(dān)任大廈安全檢查員，發(fā)現(xiàn)消防隱患，制止違章作業(yè)；如發(fā)現(xiàn)火警隱患，填寫(xiě)《消防檢查整改通知單》交有關(guān)用戶，限期整改；，定期檢查，確保各類器材和裝置處于良好狀態(tài)，防火疏散通道保持暢通。；，用水龍頭將桶沖洗干凈，將垃圾袋洗凈套上；。目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料，建立充分的軟件支持。 設(shè)備設(shè)施日常管理工作1. 房屋、建筑設(shè)施 工作程序a.b.開(kāi)關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤(pán)面油漆應(yīng)完好；c. 機(jī)房環(huán)境a. 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 供水泵a.各排水橫管無(wú)倒返水，排水暢通。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障；b.每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；e.各層消火栓出水壓力符合要求；d.發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。顯示屏各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求；各顯示器接線清楚，無(wú)隨意拉接線；監(jiān)視器安裝牢固、可靠。配套附件完好。 設(shè)備運(yùn)行電流 設(shè)備運(yùn)行電壓 水泵進(jìn)出水壓力 其它數(shù)據(jù) 中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行數(shù)據(jù)控制。、震動(dòng)及過(guò)熱情況。，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運(yùn)行”泵。每季度對(duì)電梯的季度保養(yǎng)機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。室內(nèi)嚴(yán)禁放置食物、廢棄物、危險(xiǎn)品和非機(jī)房?jī)?nèi)用物品，不準(zhǔn)亂堆亂放物品。希望能借此提升發(fā)展商、管理公司和物業(yè)的整體形象。 我們將會(huì)編制一份【合肥市財(cái)政局辦公樓】用戶手冊(cè)，概括地為各業(yè)主提供有關(guān)未來(lái)之運(yùn)作及一切用戶守則。培訓(xùn)計(jì)劃將為理論與實(shí)際并行，并配合適當(dāng)之演習(xí)，使之能熟悉及實(shí)際體會(huì)突發(fā)事故之應(yīng)變措施及程序。3. 設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案，立即停止使用故障設(shè)備起用備用設(shè)備，并立即通知相對(duì)應(yīng)的維修人員前來(lái)修復(fù)。，以及被困人員的情況，并通過(guò)對(duì)話器做好被困人員工作，并將觀測(cè)到的情況用對(duì)講機(jī)告知現(xiàn)場(chǎng)處理人員。如發(fā)生被困人員突發(fā)疾病，及時(shí)報(bào)告服務(wù)主管及以上管理人員。，工程部應(yīng)通知相關(guān)用電部門(mén)關(guān)閉所有設(shè)備，恢復(fù)后再開(kāi)啟。，要立即設(shè)法盡快送醫(yī)院醫(yī)治搶救并報(bào)告公安機(jī)關(guān)。女士們、先生們！你所在的樓層發(fā)生火警，請(qǐng)各位馬上從安全出口撤離，不要使用電梯，請(qǐng)聽(tīng)從現(xiàn)場(chǎng)指揮人員的指揮。，電梯有可能出現(xiàn)困人，安保部需立即查明，如有，立即通知工程部按困梯程序進(jìn)行處理。500毫米范圍，則須由維修單位急修人員負(fù)責(zé)采取措施，使被困人員發(fā)全離開(kāi)電梯轎廂。：——采用仰頭抬頜法，取出口內(nèi)異物；（鼻）人工呼吸——先吹氣兩次，每次1—，然后每5秒吹氣1次（每分鐘12次）；（人工循環(huán)）——兩手指并齊，中指放肋骨和胸骨接合處的中點(diǎn)，食指平放在胸骨下部，另一只手的掌根緊挨食指上緣；壓限3—5CM（兒童和瘦弱者灼減），每分鐘80次左右。，各當(dāng)值保安監(jiān)守崗位，無(wú)人接替不準(zhǔn)擅離崗位。有關(guān)內(nèi)容大致包括如下： 移交物業(yè)單位與租用戶之程序管理服務(wù)工作內(nèi)容包括檢查用戶之有效文件，并由組長(zhǎng)級(jí)員工與用戶作移交程序。按上述考慮，我們將會(huì)設(shè)計(jì)一個(gè)綜合而具體的物業(yè)管理程序，以供參考，現(xiàn)就主要的范圍及重點(diǎn)分列如下：1. 物業(yè)前期管理服務(wù)此項(xiàng)服務(wù)為我司被委聘后至物業(yè)竣工驗(yàn)收前所提供，目的在于針對(duì)及提出物業(yè)在設(shè)計(jì)上或現(xiàn)存有關(guān)影響未來(lái)之管理問(wèn)題，使業(yè)主能有時(shí)間考慮增減物業(yè)設(shè)施，設(shè)備。 管理質(zhì)量目標(biāo)及承諾合肥XX物業(yè)管理有限公司以顧客滿意度為指針，針對(duì)業(yè)戶及委托方的需求。離開(kāi)時(shí)，門(mén)必須鎖上。觀察電梯運(yùn)行動(dòng)作的正確性，運(yùn)行速度的穩(wěn)定性。，如有積水