【正文】 寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司公司主管部門；f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；i.協(xié)助管理處主任做好分承包方的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)a.控制臺(tái)各控制器件運(yùn)行正常，能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等；操作鍵盤靈活、可靠；電源鎖開關(guān)完好。b.顯示屏各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求；各顯示器接線清楚，無隨意拉接線；監(jiān)視器安裝牢固、可靠。c.電源設(shè)備交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定；各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為；高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉線；二路電源切換正常、可靠；設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。d.攝像機(jī)各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全；帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求；各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型)；各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。e.錄像機(jī)所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求；各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào)，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī))。 保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)a.對(duì)講裝置戶內(nèi)對(duì)講裝置能與大門通話。信號(hào)良好；門衛(wèi)能與戶內(nèi)通話。聯(lián)系情況良好；電梯內(nèi)對(duì)講裝置能與門衛(wèi)通話。b.電子防盜門閉門器開閉靈活，快慢二檔行程明確，自動(dòng)關(guān)門時(shí)能確保門鎖上；電子密碼鎖好，且密碼能修改；鍵盤無損壞，不滲漏；電源正常。 巡更系統(tǒng)a.主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好；b.電源、充電體充放電正常；c.配套附件完好。 周界報(bào)警系統(tǒng)a.光電識(shí)別器性能良好；b.信號(hào)傳輸線路良好；c.聲光聯(lián)動(dòng)控制良好。7. 中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案 暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風(fēng)系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。 空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理世紀(jì)巴士大廈中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、冷卻塔新風(fēng)機(jī)組、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管組成，中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容，必須引起高度的重視，對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好以下基本管理：，必須有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。，其設(shè)備、管路、閥門、儀表等，都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的，~%時(shí)，就會(huì)使人中毒。在這種濃度下，人如果停留半小時(shí)，就可能發(fā)生危險(xiǎn)。同時(shí)與空氣混合，~27%（體積計(jì)）時(shí)，遇明火還會(huì)發(fā)生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時(shí)，又會(huì)分解有毒氣體（光氣）。因此，在各類型制冷裝置中，均設(shè)有安全防護(hù)裝置。，委托合格分承包方或自行組織力量對(duì)空調(diào)系統(tǒng)所涉及設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)搶修。 制冷系統(tǒng)設(shè)備的保養(yǎng)、對(duì)伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進(jìn)行檢測(cè)或更換，對(duì)所有壓力控制器設(shè)定值，電機(jī)絕緣值進(jìn)行檢測(cè)； 冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng)，對(duì)小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進(jìn)行檢測(cè)或保養(yǎng)；、分機(jī)盤管、空調(diào)箱進(jìn)行電機(jī)測(cè)試，皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風(fēng)量調(diào)節(jié)閥等進(jìn)行保養(yǎng)；建立運(yùn)行日志，清楚的記錄與反映空調(diào)運(yùn)行各狀態(tài)的各時(shí)間段數(shù)據(jù)，其主要記錄數(shù)據(jù)為： 壓縮機(jī)排氣壓力 冷凝器進(jìn)出水水溫 潤(rùn)滑油油位 設(shè)備運(yùn)行電流 設(shè)備運(yùn)行電壓 水泵進(jìn)出水壓力 其它數(shù)據(jù) 中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行數(shù)據(jù)控制。，包括電流、出入水壓力。，如有損壞，應(yīng)立即修補(bǔ)。，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運(yùn)行”泵。，如不足夠，加油。，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。、止回閥。，刷上防銹油及面油。、震動(dòng)及過熱情況。，如不足夠，加油。，如不足夠，加油。，及包括中控室之訊號(hào)調(diào)對(duì)及遙控功能/警報(bào)功能。，如有損壞，應(yīng)加以修補(bǔ)，刷防銹油及面油。、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。，為各絲桿加油。，包括電流、出入水壓力。，如有損壞，應(yīng)立即修補(bǔ)。，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運(yùn)行”泵。，如不足夠，加油。，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。、止回閥。，刷上防銹油及面油。 空調(diào)箱保養(yǎng)要求、震動(dòng)及過熱情況。，如不足夠，加油。，如不足夠，加油。，及包括中控室之訊號(hào)調(diào)對(duì)及遙控功能/警報(bào)功能。，如有損壞，應(yīng)加以修補(bǔ)，刷防銹油及面油。、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。，為各絲桿加油。，損壞的更換。，如有積水應(yīng)及時(shí)疏通。，清洗風(fēng)葉和蝸殼。，如有問題，應(yīng)立即糾正。，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運(yùn)行”泵。，如不足夠，加油。，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。8. 電梯及自動(dòng)扶梯系統(tǒng)管理方案每日電梯投入正式運(yùn)行前，對(duì)電梯作準(zhǔn)備性的試運(yùn)行。對(duì)電梯機(jī)械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。觀察電梯運(yùn)行動(dòng)作的正確性，運(yùn)行速度的穩(wěn)定性。消除故障隱患，保持電梯的正常運(yùn)行。每周對(duì)電梯的機(jī)構(gòu)和部件做一次保養(yǎng)、檢查，并經(jīng)行全面的清潔、潤(rùn)滑（制動(dòng)器銷軸、導(dǎo)向輪、轎頂輪、對(duì)重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)傳動(dòng)裝置、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)杠系統(tǒng)銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關(guān)銷軸）每月對(duì)電梯機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。認(rèn)真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。并進(jìn)行必要的保養(yǎng)，潤(rùn)滑，調(diào)整，調(diào)整工作必須按技術(shù)要求進(jìn)行。使每臺(tái)電梯的整體結(jié)構(gòu)處于良好的狀態(tài)下進(jìn)行工作（蝸輪、蝸桿軸的滾動(dòng)軸承、電動(dòng)機(jī)滾動(dòng)軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關(guān)漲繩輪、選層器運(yùn)動(dòng)部位、門導(dǎo)軌、安全鉗傳動(dòng)桿、安全鉗、補(bǔ)償裝置漲繩輪）。每季度對(duì)電梯的季度保養(yǎng)機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。認(rèn)真檢查機(jī)構(gòu)和部件的使用情況，并進(jìn)行必要的保養(yǎng)，潤(rùn)滑，調(diào)整，調(diào)整工作按技術(shù)要求進(jìn)行（曳引鋼絲繩、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關(guān)、導(dǎo)軌、滑動(dòng)導(dǎo)靴）。電梯每年進(jìn)行一次完整的安全檢測(cè)和技術(shù)檢驗(yàn)。內(nèi)容為所有的機(jī)械、電氣安全裝置的有效和可靠程度，主要零部件的磨損程度，并檢修或更換已超過磨損量的零件，修復(fù)不可靠的機(jī)電安全部件。對(duì)整機(jī)進(jìn)行一次清洗保養(yǎng)，加油潤(rùn)滑（自動(dòng)門機(jī)構(gòu)鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補(bǔ)償繩、曳引機(jī)減速器）。、錯(cuò)相保護(hù)功能的試驗(yàn)。，機(jī)房區(qū)域未經(jīng)許可，無關(guān)人員一律不得進(jìn)入。未經(jīng)工程主管同意，機(jī)房?jī)?nèi)所有物品不得挪用和帶出，不準(zhǔn)在機(jī)房?jī)?nèi)從事與工作無關(guān)的活動(dòng)。機(jī)房?jī)?nèi)不準(zhǔn)會(huì)客，不準(zhǔn)帶無關(guān)人員入內(nèi)，因工作需要帶入進(jìn)入，須事先征得工整部經(jīng)理同意，并有專業(yè)設(shè)備人員陪同可讓其入內(nèi)。機(jī)房?jī)?nèi)無人時(shí)，門不得敞開。離開時(shí)，門必須鎖上。除值班人員以外，其余人員進(jìn)入機(jī)房均需簽到登記。、窗、天花板、墻、柱、地面（板）等設(shè)施完好，保持機(jī)房的防塵、防水、防風(fēng)、防小動(dòng)物等功能完好，保持室內(nèi)照明、通風(fēng)良好、電源設(shè)備、設(shè)施必須完好無缺陷。電梯機(jī)房、弱電機(jī)房室內(nèi)溫度不準(zhǔn)超過40度。如發(fā)現(xiàn)無法解決的問題，結(jié)實(shí)報(bào)告有關(guān)部門。 機(jī)房?jī)?nèi)保持清潔、整齊，設(shè)備、設(shè)施無積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。室內(nèi)嚴(yán)禁放置食物、廢棄物、危險(xiǎn)品和非機(jī)房?jī)?nèi)用物品，不準(zhǔn)亂堆亂放物品。設(shè)備、設(shè)施的放置不準(zhǔn)隨意挪動(dòng)和更改，應(yīng)按計(jì)劃內(nèi)定期對(duì)機(jī)房進(jìn)行清潔和打掃。嚴(yán)禁在室內(nèi)吸煙，嚴(yán)禁擅自動(dòng)用明火和加熱設(shè)備，如施工動(dòng)用電焊和加熱設(shè)備，需經(jīng)保安部門批準(zhǔn)，防火（煙）卷簾必須完好。機(jī)房?jī)?nèi)必須常備用消防器材，并定期對(duì)消防器材進(jìn)行檢查。 機(jī)房?jī)?nèi)不同設(shè)備之間須有明顯區(qū)分標(biāo)記，各種機(jī)組，配電箱（柜）、BA控制箱（柜）開關(guān)、顯示屏、信號(hào)燈等設(shè)備予以明確，醒目功能標(biāo)識(shí)，同類設(shè)備應(yīng)有統(tǒng)一代碼。 機(jī)房?jī)?nèi)各種設(shè)備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運(yùn)行狀態(tài)，所有設(shè)備的元件、管路嚴(yán)禁隨意更改，如有損壞，要查明原因，并立即報(bào)告工程主管，經(jīng)批準(zhǔn)后即使更換，對(duì)嚴(yán)重?fù)p壞或難以修復(fù)的，要即使報(bào)告工程部經(jīng)理。 根據(jù)保養(yǎng)和作業(yè)指導(dǎo)書，定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)。每次保養(yǎng)都要有詳細(xì)記錄，填寫相應(yīng)的保養(yǎng)記錄，凡操作設(shè)備必須得到主管授權(quán)，無授權(quán)人員不準(zhǔn)操作設(shè)備，對(duì)設(shè)備的操作必須按操作規(guī)程進(jìn)行，嚴(yán)禁違章操作。無特殊情況開關(guān)應(yīng)開至“自動(dòng)”位置。 管理質(zhì)量目標(biāo)及承諾合肥XX物業(yè)管理有限公司以顧客滿意度為指針，針對(duì)業(yè)戶及委托方的需求。運(yùn)用現(xiàn)代化科技手段及管理方法，實(shí)行安全、衛(wèi)生、便捷、舒適、高效及24小時(shí)多方位的管理服務(wù)。同時(shí)遵循物業(yè)公司專業(yè)管理和委托方監(jiān)督管理相結(jié)合的管理方式。 管理目標(biāo) 、顧客至上作為高品質(zhì)的物業(yè) ，不僅需要配備良好的硬件設(shè)施，還需要提供良好優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。我們將利用公司多年來積累的管理經(jīng)驗(yàn)和資源，制定各項(xiàng)規(guī)范的服務(wù)流程及準(zhǔn)則，并通過有系統(tǒng)、多方位、多層次之培訓(xùn)，加強(qiáng)員工對(duì)管理服務(wù)之認(rèn)識(shí)，改善禮貌及工作態(tài)度，做到服務(wù)第一、顧客至上之要求。我們將憑借豐富的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，委派專業(yè)資深人士，根據(jù)貴物業(yè)的實(shí)際情況，提供專業(yè)的建議，協(xié)助貴物業(yè)力爭(zhēng)獲取優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號(hào)。希望能借此提升發(fā)展商、管理公司和物業(yè)的整體形象。目前我司已經(jīng)獲取ISO9002國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證，我們將根據(jù)相關(guān)檢驗(yàn)、考核、調(diào)整的要素，通過ISO9000體系的運(yùn)行，保證服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平長(zhǎng)期穩(wěn)定在高水平上，提高管理水平及物業(yè)價(jià)值。使物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化。2. 分項(xiàng)目標(biāo)1. 設(shè)備完好率98％房屋設(shè)施完好率98％（故障排除時(shí)間不超過48小時(shí)）運(yùn)行設(shè)備完好率99％（故障排除時(shí)間不超過4小時(shí)）公共設(shè)施完好率96％（故障排除時(shí)間不超過24小時(shí)）設(shè)備、備件資料完整率100％（查看實(shí)物及臺(tái)帳）2. 維護(hù)保養(yǎng)率100％ 自修設(shè)備按計(jì)劃完成保養(yǎng)率100％（按計(jì)劃、預(yù)算、完成記錄檢查） 外包設(shè)備按合同完成保養(yǎng)率100％（按保養(yǎng)合同，驗(yàn)收記錄檢查） 房屋設(shè)施故障維修率100％（按檢查記錄，維修記錄檢查） 業(yè)主報(bào)修上門維修率100％（按報(bào)修記錄，業(yè)主驗(yàn)收記錄檢查）3. 管理費(fèi)收繳率98％以上％以上（按月統(tǒng)計(jì)，財(cái)務(wù)結(jié)算考核）％以上（按月統(tǒng)計(jì)，財(cái)務(wù)結(jié)算考核）4. 業(yè)主滿意率95％以上％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表） 5. 員工培訓(xùn)合格率100％％（一年考核一次，平時(shí)抽查）％（一年考核一次，平時(shí)抽查）％（一年考核一次，平時(shí)抽查）6. 無重大事故隱患（巡檢記錄，事故記錄檢查）（巡檢記錄，事故記錄檢查）（巡檢記錄，事故記錄檢查）（巡檢記錄，事故記錄檢查）7. 管理費(fèi)收支平衡％（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）（根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告）物業(yè)接管工作方案合肥政文物業(yè)物業(yè)管理有限公司出于誠(chéng)意友好合作，愿在【合肥市財(cái)政局辦公樓】建設(shè)期間委派相關(guān)工程技術(shù)人員跟蹤和參與整個(gè)項(xiàng)目的工程建設(shè)工作。當(dāng)【合肥市財(cái)政局辦公樓】進(jìn)入物業(yè)管理前期介入階段，在我方獲委任后，我司將馬上委派一名高級(jí)物管顧問和高級(jí)管理人員駐入現(xiàn)場(chǎng)。物業(yè)管理的早期介入從物業(yè)規(guī)劃、工程圖紙的審核開始，根據(jù)發(fā)展商所開發(fā)的物業(yè)性質(zhì)定位，各管理處、各部門用的設(shè)施、設(shè)備及材料，我司將根據(jù)長(zhǎng)期積