【正文】 同時(shí)與空氣混合，~27%（體積計(jì)）時(shí)，遇明火還會(huì)發(fā)生爆炸。 空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理世紀(jì)巴士大廈中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、冷卻塔新風(fēng)機(jī)組、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管組成，中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容，必須引起高度的重視，對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好以下基本管理：，必須有經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。光電識(shí)別器性能良好；b.主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好；b.聯(lián)系情況良好；電梯內(nèi)對(duì)講裝置能與門衛(wèi)通話。錄像機(jī)所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求；各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào)，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī))。電源設(shè)備交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定；各輸出電路熔絲配置合理，沒(méi)有不規(guī)則行為；高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無(wú)隨意拉線；二路電源切換正常、可靠；設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠?？刂婆_(tái)各控制器件運(yùn)行正常，能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等；操作鍵盤靈活、可靠；電源鎖開(kāi)關(guān)完好。每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；h.每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄；e.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；b. 保安人員a.弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，及時(shí)排除異常和故障。報(bào)警裝置應(yīng)可靠、正常，杜絕誤報(bào)。戶外立式消火栓齊全有效，開(kāi)啟靈活；f.各層消火栓箱及附件齊全完好；b.水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無(wú)缺損；f.消火泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求；b.按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；f.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；d. 維修保養(yǎng)a. 定期檢查a.5. 消防系統(tǒng) 日常巡視a.電氣控制箱中各元器件齊全，運(yùn)行正常可靠；j.各專用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)堵塞；f.各專用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常聲；b.各排水（污水）管道暢通，無(wú)滲漏、堵塞；c.減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效；e. 水箱及附件a.管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無(wú)泄漏，閥門啟閉靈活；c.每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；i.每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b.內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無(wú)積塵、積水、油漬；c.接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象；c.開(kāi)關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無(wú)觸電危險(xiǎn)；c.雙電源箱能自動(dòng)切換；i.接地線連接應(yīng)緊密牢固，導(dǎo)電漆均勻無(wú)遺漏；e. 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 低壓開(kāi)關(guān)柜a.按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；f.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；c.各種水落、水管無(wú)損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。 水、電a.基礎(chǔ)無(wú)老化、無(wú)腐蝕、無(wú)酥碎、無(wú)折斷現(xiàn)象，確?；A(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。每年根據(jù)四個(gè)季度檢查情況，填寫《房屋完好情況匯總表》，上報(bào)公司主管部門。每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；c.目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調(diào)試工作、發(fā)揮大廈設(shè)備設(shè)施功能實(shí)現(xiàn)最大功能。目標(biāo)是最大限度的降低物業(yè)管理成本，建立良好的大廈形象。5. 公共區(qū)域本公司將負(fù)責(zé)公共區(qū)域及設(shè)備設(shè)施的清潔服務(wù)，定期安排清洗公共區(qū)域地面、水池等設(shè)施。 垃圾收集與清運(yùn)，保持整潔美觀，消除臭味和各種細(xì)菌、害蟲，不污染環(huán)境，不影響人們的健康。 升降梯擦洗其內(nèi)部的設(shè)施（包括控制按鈕、開(kāi)關(guān)、樓層指示燈、內(nèi)墻、電梯門、天花板、照明設(shè)備、應(yīng)急電話）。定期作業(yè)：利用晚間操作。 清潔工作分類 確定基本方針，配合該性質(zhì)使用最適當(dāng)清掃材料及用具。 管理處經(jīng)理為大廈消防責(zé)任人，對(duì)大廈消防工作全面負(fù)責(zé)。6. 消防管理作業(yè)規(guī)程，制定演習(xí)方案，檢查、整改工作。5. 安全防范作業(yè)規(guī)程。 有《停車證》的車輛應(yīng)嚴(yán)格按照車位號(hào)停放，嚴(yán)禁占有其他任何車位，嚴(yán)禁在通道上停放；，嚴(yán)禁逆向形駛，服從工作人員指揮； 駕駛員應(yīng)在車停放后做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)異常情況保持現(xiàn)場(chǎng)；，必須憑保安部簽發(fā)的《特別停車證》。 當(dāng)值人員準(zhǔn)確、真實(shí)、清晰地填寫值班記錄。，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長(zhǎng)前往調(diào)查處理。每月第一周做一次手動(dòng)、自動(dòng)實(shí)際操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)。，密切注視監(jiān)視屏及各類控制柜的運(yùn)行狀態(tài)。 在每個(gè)項(xiàng)目空格內(nèi)打“√”表示情況正常，若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題則在“備注”欄中寫明。2. 巡視作業(yè)規(guī)程 巡邏人員由保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)，保安員輪流巡邏。 嚴(yán)禁乞討人員、做小生意者進(jìn)入辦公大廈，非大廈辦公人員進(jìn)入大廈必須問(wèn)請(qǐng)?jiān)颍龊玫怯洝?大崗期間必須滿腔熱情地回答提出的各種問(wèn)題，彬彬有禮，有禮有節(jié)?！秶?guó)家消防法律、法規(guī)》和公司有關(guān)消防管理的規(guī)定。，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護(hù)的不動(dòng)火。對(duì)私自動(dòng)火作業(yè)的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，對(duì)施工單位除責(zé)成其補(bǔ)辦動(dòng)火作業(yè)手續(xù)外，還要對(duì)施工個(gè)人及負(fù)責(zé)人處以罰款；一旦造成事故，除加重出發(fā)外，還應(yīng)追究其法律責(zé)任。，還需要嚴(yán)格遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。 保安員在使用警用機(jī)械、機(jī)動(dòng)車時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守保安部《保安巡邏機(jī)動(dòng)車保養(yǎng)、維修、使用管理作業(yè)規(guī)程》和《保安警用器械管理作業(yè)規(guī)程》的各項(xiàng)要強(qiáng)。 停車場(chǎng)保安員（車管員）每日當(dāng)值工作必須符合保安部《停車場(chǎng)管理作業(yè)規(guī)程》中的各項(xiàng)工作要求。5. 安全防范作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 固定崗位保安員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安部《物品及人員出入管理作業(yè)規(guī)程》中的各項(xiàng)工作要求?！锻＼囎C》車輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意方可進(jìn)車庫(kù)，但不得占用業(yè)戶的車位。凡外借物品應(yīng)做好登記、簽收工作。 嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室，外訪者必須做好登記手續(xù)。 監(jiān)控值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，思想集中，嚴(yán)禁脫崗、離崗，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，堅(jiān)決服從各項(xiàng)領(lǐng)導(dǎo)指揮，充分發(fā)揮監(jiān)控室作用。 當(dāng)接到監(jiān)控中心對(duì)講機(jī)呼叫時(shí)，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)盡心處理，并向上級(jí)報(bào)告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心。 為防盜、防火、防災(zāi)和維持物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，按制定的巡視路線，確保每小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。 阻止四噸及四噸以上大型汽車進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域（特種車輛和搬場(chǎng)車輛除外）。、小攤販、推銷人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。3. 保安作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1. 門崗服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 在指定位置上、指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗。物業(yè)管理公司應(yīng)該樹(shù)立積極防范的態(tài)度，不斷提高自身安全防范的能力，配合公安部門和當(dāng)?shù)卣龊弥伟?、消防工作，努力使業(yè)戶有一個(gè)安全的工作與生活環(huán)境。道路管理是指對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路建設(shè)進(jìn)行日常管理，對(duì)非法占用道路的行為進(jìn)行糾正和處罰。 消防管理消防管理包括防火和滅火兩個(gè)方面。 保安服務(wù)的內(nèi)容防范管理是指物業(yè)管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防意外及人為突發(fā)事故而對(duì)所管理物業(yè)進(jìn)行的值勤、監(jiān)視、巡邏等一系列管理活動(dòng)。其目的是為業(yè)戶提供一個(gè)安全、寧?kù)o、有序的物業(yè)環(huán)境。收尾工作、門關(guān)閉。要求：接聽(tīng) 快、態(tài)度好、業(yè)務(wù)熟、準(zhǔn)確無(wú)差錯(cuò)。，要保持標(biāo)準(zhǔn)的站姿。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題用《內(nèi)部工作流轉(zhuǎn)單》及時(shí)通知物業(yè)PA進(jìn)行整理。A、服務(wù)臺(tái)穩(wěn)固、完好、無(wú)變形、無(wú)破損、無(wú)燙痕、無(wú)脫落、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。A、同時(shí)開(kāi)啟會(huì)議室的兩扇門，無(wú)會(huì)議的會(huì)議室不需開(kāi)。及時(shí)檢查會(huì)場(chǎng)硬件設(shè)施是否完好，如有問(wèn)題，向協(xié)調(diào)員匯報(bào)。 會(huì)后工作去所有臟杯子和礦水瓶等物品，將需進(jìn)行清洗的器皿交由會(huì)議后勤組處理。1 通常情況下 ，客人采用自助形式，服務(wù)人員要主動(dòng)清潔桌面，使用托盤收取咖啡杯等器皿。換或添加紙、筆。在會(huì)議過(guò)程中，每隔15分鐘左右，服務(wù)員進(jìn)入會(huì)議室為客人倒水、調(diào)換煙缸。會(huì)議進(jìn)行時(shí)，服務(wù)員應(yīng)站立在門外，面朝客人進(jìn)入會(huì)場(chǎng)的方向。水的量應(yīng)保持與杯口有1— cm的距離。會(huì)議服務(wù)要求：態(tài)度好、效率高、服務(wù)周到規(guī)范化。C、會(huì)場(chǎng)內(nèi)燈光按會(huì)議要求開(kāi)啟，無(wú)損壞、無(wú)閃跳，如有問(wèn)題應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)班匯報(bào)，并填寫工程維修單送工程部，由工程部加以解決。檢查會(huì)議室的設(shè)備、燈光等情況，如有問(wèn)題應(yīng)及時(shí)匯報(bào)并由咨詢臺(tái)服務(wù)人員通知工程部進(jìn)行修理。D、地面無(wú)破損、無(wú)污跡、無(wú)異味。會(huì)議桌面的物品鋪設(shè)，地面清潔程度，衣帽服務(wù)設(shè)備，工作臺(tái)的布置等都是檢查的內(nèi)容。二、服務(wù)工作。 VIP服務(wù)工作部分的三個(gè)步驟：VIP離開(kāi)時(shí)，禮儀接待員應(yīng)預(yù)先站在出口處，看見(jiàn)VIP，應(yīng)彎腰迎送。VIP到大樓,服務(wù)部做好現(xiàn)場(chǎng)管理和接待協(xié)調(diào)工作。服務(wù)部通過(guò)《各部門工作聯(lián)系單》將VIP接待工作要求傳遞到各部門經(jīng)理處。H) 每天在17:00點(diǎn)以前收取當(dāng)日維修單，進(jìn)行整理、分析。D) 按規(guī)定認(rèn)真詳細(xì)地填寫《維修記錄表》和填寫《維修單》。A) 鈴響三聲必有應(yīng)答。F)D)B)與安保部緊密配合，做到外松內(nèi)緊，有理有禮。應(yīng)在規(guī)定場(chǎng)合站立，站立時(shí)兩腳合攏，雙手交叉在前。 禮儀接待服務(wù)（根據(jù)工作需要）禮儀接待站立的位置及服務(wù)時(shí)間，固定到位，流動(dòng)服務(wù)，主動(dòng)補(bǔ)位，通力合作。D)在接待客戶問(wèn)訊時(shí)應(yīng)按《總服務(wù)臺(tái)接待問(wèn)訊登記表》的要求認(rèn)真仔細(xì)、 字跡清晰地填寫。物業(yè)管理方案及管理制度日常管理及客戶服務(wù)（工作時(shí)間: 根據(jù)實(shí)際需要）A)總服務(wù)臺(tái)服務(wù)應(yīng)思想集中，精神飽滿，真誠(chéng)微笑，著裝整齊，儀表、儀容端莊整潔。對(duì)能回答的要隨問(wèn)隨答；對(duì)不清楚的問(wèn)題和事情，不能隨便回答或輕率回答“不知道”，應(yīng)表示歉意然后了解清楚后再回答客戶。B)工作中要一絲不茍，認(rèn)真負(fù)責(zé)，既要堅(jiān)持原則，又要掌握靈活運(yùn)用。按照標(biāo)準(zhǔn)的普通話（英語(yǔ)）和嚴(yán)格按照話務(wù)員規(guī)范用語(yǔ)接聽(tīng) 電話。仔細(xì)傾聽(tīng)客人的要求，如遇到無(wú)法解決回答的問(wèn)題，須將電話轉(zhuǎn)交部門主管處理。接到火警電話時(shí)首先要了解清楚火情及火災(zāi)具體地點(diǎn)，迅速報(bào)告監(jiān)控中心。 報(bào)修接待服務(wù)（服務(wù)時(shí)間: 8:0017:00）C) 立即打電話到綜合維修組通知報(bào)修。G) 認(rèn)真、仔細(xì)、具體地做好電話跟蹤回訪記錄。B)D)F)三、會(huì)后清潔工作。 一、準(zhǔn)備工作。三、收尾工作。服務(wù)員在會(huì)議預(yù)定時(shí)間1小時(shí)前到崗，并復(fù)查會(huì)議室內(nèi)的衛(wèi)生及會(huì)議室布置是否符合要求。C、椅子穩(wěn)固、完好、無(wú)變形、無(wú)破損、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。G、物品鋪設(shè)整齊完全符合會(huì)議要求。話筒線、電線等無(wú)妨礙客人行動(dòng)，否則立即聯(lián)系工程部加以解決?？腿诉M(jìn)入會(huì)議室時(shí)，服務(wù)員應(yīng)面帶微笑并主動(dòng)打招呼和拉門，指引客人入場(chǎng)。將水杯放于桌上，用右手為客人倒水，若需要拿取杯子，則應(yīng)捏于杯子的底部。D、服務(wù)員要主動(dòng)提供衣帽服務(wù)。特別注意要主動(dòng)了解客人的需求。撤換會(huì)場(chǎng)中已經(jīng)使用過(guò)的礦水、水杯等。1在結(jié)束整理工作后，為客人鎖上會(huì)議室的門，等待會(huì)議客人到達(dá)時(shí)再開(kāi)門。1 發(fā)現(xiàn)客人有遺忘的物件應(yīng)及時(shí)上交于協(xié)調(diào)員。通知清潔部的PA組進(jìn)行會(huì)場(chǎng)清潔工作。 總臺(tái)服務(wù)工作部分開(kāi)檔工作：30到崗、開(kāi)燈工作?？偡?wù)臺(tái)的衛(wèi)生清潔。D、檢查總服務(wù)臺(tái)對(duì)面的沙發(fā)、茶幾、和周圍墻面的清潔；檢查公共電話亭的清潔；檢查公共場(chǎng)所地毯的清潔程度。，如有損壞，應(yīng)報(bào)工程部維修。