【正文】 毛巾。以解決會議期間會議室發(fā)生的突發(fā)問題。當客人陸續(xù)到達會場后，服務員開始服務。A、會場溫度以保持22攝氏度—24攝氏度為宜。A、會議桌穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無灰塵、無污跡。 一、開檔工作。2 會務管理程序：；會議服務工作VIP服務工作部分；總臺服務工作。C)如發(fā)現(xiàn)在維修單上客戶對維修不滿意的，及時將信息返回到服務部經(jīng)理處，便于及時回訪。態(tài)度誠懇，規(guī)范用語。在轉(zhuǎn)接電話時，首先要認真聽完客戶講話后再轉(zhuǎn)接，在轉(zhuǎn)接電話過程中，給予客戶適當?shù)恼f明。 電話服務 （服務時間：8:3017:00）話務員的聲音代表著大樓的形象，接聽電話鈴響三聲必有應答。A)B)客人來到總服務臺，應及時站立，用規(guī)范標準的語言向客戶主動招呼，熱情問候，讓人感到溫馨感。負責及時將客戶求助服務工作中發(fā)生的物品跟蹤、收回、歸部。C)C)F) 遇到重大或特殊情況應及時向工程部經(jīng)理報告。物業(yè)管理中心受業(yè)主/租用戶的委托，配合VIP接待工作。VIP離開時，服務部應提前10分鐘通知相關部門做好歡送準備工作。二、會議服務。 咨詢臺服務工作部分的三個步驟： 會前準備務員要掌握當天所有會議時間、會議地點、會議要求、會場布置、會議參加人數(shù)等會議細則。F、工作臺擺放位置合理。 會議服務會議開始前30分鐘服務員應站立于會議室門前迎候客人。C、如有毛巾服務，應注意將熱（冷）毛巾置于毛巾籃中，用托盤從客人的右方送上，放于客人右側(cè)的桌面上。午間休會，須進行會場整理工作。1 客人仍在本酒店用餐的，服務員應主動熱情地指引方向。C、桌面無污跡，無多余及枯萎的插花。，決不可向客人說“不”，需協(xié)調(diào)的各項事宜可向領班匯報。，并套好干凈的垃圾袋。為了達到物業(yè)區(qū)域防范管理的目的，就必須從防范管理的“硬件”和“軟件”兩方面下功夫。在可能的情況下做到人車分流，保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通安全，暢通，其重點是機動車行車管理。，對備用鑰匙使用進行登記，做好休息處清潔工作。 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應進行詢問、驗證，必要時可帶到管理處處理。 負責對講機、應急電筒的充電、保管、借用手續(xù)。，立即報告管理處。，立即向管理處報告。 保安的內(nèi)務、作息標準應達到保安部《保安部、消防管理中心內(nèi)務管理作業(yè)規(guī)程》的各項要求。本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工需動火的工程，必須事先通知消防中心，在管理處辦理動火作業(yè)手續(xù)。，未經(jīng)排除易燃物品的不動火。 配電房及重要機房內(nèi)不準堆放可燃品，不準吸煙，消防設備旁邊不準對方任何雜物。夜間嚴格控制裝簧施工人員攜帶大件物品出門。 在巡邏過程中嚴格按照辦公大廈巡視內(nèi)容質(zhì)量標準逐個檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即用對講機匯報并做好記錄，發(fā)現(xiàn)異常迅速報修。如不正常應立即查明原因并及時處理，無法處理迅速上報主管或機電人員?！锻＼囎C》方可進入地下車庫，無證不得入內(nèi)。，負責安全防范。 臨時動火作業(yè)管理工作程序：，原則上應報消防局審批，特殊情況下，在管理處辦理動火作業(yè)手續(xù)，施工單位動火前必須采取切實有效的防火安全措施，且管理處派人監(jiān)督其動火完畢后立即清查現(xiàn)場；（變壓器、配電房、車庫、樓層等處）動火，必須做到“七不、四要、一請”。定期作業(yè)：利用平常不影響客戶活動為最佳作業(yè)時間。，樓梯臺階和電梯地面增加擦洗次數(shù)，以保證地面的干凈。管理處工程部負責整個大廈的設備維護保養(yǎng)及操作，整個部門運作是否正常將直接影響到大廈的正常運營，所以為了提高管理水平、服務水平及經(jīng)濟效益，加強工程部人員管理及設備設施的管理將是整個物業(yè)管理一個重要方面。日后負責大廈的工程主管將親自擬定機電設備的保養(yǎng)及操作手冊，要詳細至每項設備的保養(yǎng)工作程序表，使工程部能進行系統(tǒng)化的養(yǎng)護工作。對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證；e. 外粉刷外粉刷無起殼（包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽臺等粉刷），無裂縫、無剝落、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。 設備主管a.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；h.閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好；g.防爆潮濕場所是否應用防爆防潮燈具； 防雷接地裝置a.3. 供氣設備與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時進行報修。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；g.電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正?？煽?；e. 排水系統(tǒng)a.壓濾機運轉(zhuǎn)正常、完好；d.電氣接地保護可靠、安全；l.由工程主管組織，并由安保主管、安保人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消火栓進行系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。 設備主管a.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門。 增壓泵增壓泵運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項運行參數(shù)符合出廠標準。 消防報警a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機房設備，記錄《信號收視設備巡視記錄表》；b.組織實施弱電設備的運行管理并按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進行監(jiān)管。協(xié)助管理處主任做好分承包方的評審、評價和初選工作。攝像機各攝像機工作正常，配置數(shù)量齊全；帶云臺、帶變焦的攝像機應調(diào)節(jié)自如，符合性能要求；各攝像機防護罩應齊全(特別是室外型)；各攝像機鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設計要求。電子防盜門閉門器開閉靈活，快慢二檔行程明確，自動關門時能確保門鎖上；電子密碼鎖好，且密碼能修改；鍵盤無損壞，不滲漏；電源正常。聲光聯(lián)動控制良好。因此，在各類型制冷裝置中，均設有安全防護裝置。，如漏水嚴重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運行”泵。，如不足夠，加油。包括電流、出入水壓力。，及包括中控室之訊號調(diào)對及遙控功能/警報功能。，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。每周對電梯的機構和部件做一次保養(yǎng)、檢查，并經(jīng)行全面的清潔、潤滑（制動器銷軸、導向輪、轎頂輪、對重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動門機構傳動裝置、自動門機構杠系統(tǒng)銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關銷軸）每月對電梯機構和部件做一次檢查保養(yǎng)。對整機進行一次清洗保養(yǎng)，加油潤滑（自動門機構鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補償繩、曳引機減速器）。、窗、天花板、墻、柱、地面（板）等設施完好，保持機房的防塵、防水、防風、防小動物等功能完好，保持室內(nèi)照明、通風良好、電源設備、設施必須完好無缺陷。 機房內(nèi)不同設備之間須有明顯區(qū)分標記，各種機組，配電箱（柜）、BA控制箱（柜）開關、顯示屏、信號燈等設備予以明確，醒目功能標識，同類設備應有統(tǒng)一代碼。同時遵循物業(yè)公司專業(yè)管理和委托方監(jiān)督管理相結合的管理方式。房屋設施完好率98％（故障排除時間不超過48小時） 物業(yè)驗收前管理服務（物業(yè)竣工前三個月）管理公司將派遣工程人員在質(zhì)檢環(huán)節(jié)中協(xié)助發(fā)展商，以便物業(yè)管理工作能順利進行。 遺漏工程處理我們會為物業(yè)管理處編制一份全面之遺漏工程表，供驗收工程及設備之用。單位內(nèi)遺漏工程亦需要用戶于一定時間通知管理公司以便傳達有關承判商作適當修理。，打開系統(tǒng)排水閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥）減少事故水損，如現(xiàn)場積水較深應首先用手提排水泵進行排水；，防止機房設備因浸水產(chǎn)生觸電事故，防止事件進一步擴大，同時根據(jù)現(xiàn)場實際情況用水帶將爆管處水引至附近排水點；，同時暫時關閉此電梯的使用；、推水器立即將機房及現(xiàn)場帶的積水排凈；，同時協(xié)助工程及保潔人員搶險。，增加對設施設備的巡查。設法直接將設備主電源泉接在大容量開關上，然后合上電開關，保證設備強行起動工作。，要寫出事故報告。，并應在事后完整填寫電梯急修單，并工程部電梯組審核備案。，設備管理部應在當日將事故報告以書面形式向業(yè)主及公司匯報，事故報告中寫清事故發(fā)生時間、地點、處理事故時間、事故發(fā)生原因、以及今后防止事故發(fā)生的措施。如無法立即恢復，由工程經(jīng)理/工程主管將實際情況報告管理者領導，按應急程序疏散客人。7. 火災事故應急預案（溫度68℃）自動噴水 火災發(fā)生后的現(xiàn)場指揮消控中心保安值班員接報警后，立即通知巡視保安三分鐘趕到現(xiàn)場，五分鐘內(nèi)確認火警回復消控中心保安，及時報告第一責任人三分鐘趕到現(xiàn)場。，要保持鎮(zhèn)靜，設法制服罪犯，同時立即通過通訊設備呼叫救援。32 / 32。，一時又追捕不上時，要看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征、所用交通工具及特征等，并及時報告管理處，重大案件要立即撥“１１０”電話報警。如現(xiàn)場火勢較大無法自行補救時，第一責任人出任應急總指揮，監(jiān)控室即為應急指揮中心，總指揮由現(xiàn)場回到指揮中心，指揮實施消防應急方案。，當所有客人撤離后保安巡邏員檢查整幢大樓，確保所有乘客已安全離開。,檢查供電設備,查處停電原因。耐心作好對被困人員的解釋及安慰工作。，并采取措施使被困人員安全離開電梯轎廂。，值班保安員應及時電話通知維保單位，并通過對講機/電話通知工程經(jīng)理/工程主管/運行人員、服務主管、保安主管、領班及就近保安人員5分鐘內(nèi)到達事故現(xiàn)場，加強安全防范，疏導客人流向，配合工程部采取各種措施，以避免因故障而發(fā)生各種人、財、物損失的事件。4. 觸電事故的應急處理預案、配用電設備、設施必須使彈簧門保持安全、可靠的狀態(tài)；工程部人員要定期對供配用電設備、設施進行檢查。緊急情況及時向上級匯報。2. 防臺、防汛應急預案、獲得有關臺風等信息后，通知各部應做好預防措施。4. 員工招聘及培訓計劃本公司確認物業(yè)管理為一項由人力主導之服務行業(yè)，所以深信于物業(yè)管理擔當?shù)谝痪€之管理人員必須接受專業(yè)之特定訓練。 交付使用于各業(yè)戶辦妥一切有關承租及完成物業(yè)成交手續(xù)后，我們會安排交付有關單位供他們使用。 現(xiàn)時，投資房地產(chǎn)之人士最關注之問題之一為物業(yè)之管理水平及制度是否完善。公共設施完好率96％（故障排除時間不超過24小時）我們將利用公司多年來積累的管理經(jīng)驗和資源，制定各項規(guī)范的服務流程及準則，并通過有系統(tǒng)、多方位、多層次之培訓，加強員工對管理服務之認識，改善禮貌及工作態(tài)度，做到服務第一、顧客至上之要求。 根據(jù)保養(yǎng)和作業(yè)指導書，定期對機房內(nèi)的設備進行保養(yǎng)。如發(fā)現(xiàn)無法解決的問題，結實報告有關部門。，機房區(qū)域未經(jīng)許可，無關人員一律不得進入。并進行必要的保養(yǎng)，潤滑，調(diào)整，調(diào)整工作必須按技術要求進行。，如有問題，應立即糾正。，損壞的更換。、風扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。，如不足夠，加油。、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重，立即更換。如有損壞，應立即修補。、止回閥。如不足夠，加油。 制冷系統(tǒng)設備的保養(yǎng)、對伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進行檢測或更換，對所有壓力控制器設定值，電機絕緣值進行檢測； 冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng)，對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進行檢測或保養(yǎng)； 空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理世紀巴士大廈中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機組、空調(diào)機組、冷卻塔新風機組、排風機、風機盤管組成，中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容，必須引起高度的重視，對空調(diào)系統(tǒng)的管理應作好以下基本管理：，必須有經(jīng)過專業(yè)培訓的合格工程技術人員從事空調(diào)設備操作。主機、序號機功能完好；b.錄像機所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求；各攝像監(jiān)視點的信號，均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像機)?？刂婆_各控制器件運行正常，能實行切換定機、掃描式監(jiān)視等；操作鍵盤靈活、可靠；電源鎖開關完好。每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄；e. 保安人員a.報警裝置應可靠、正常，杜絕誤報。各層消火栓箱及附件齊全完好；