【正文】 毛巾。以解決會議期間會議室發(fā)生的突發(fā)問題。當(dāng)客人陸續(xù)到達會場后，服務(wù)員開始服務(wù)。A、會場溫度以保持22攝氏度—24攝氏度為宜。A、會議桌穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無灰塵、無污跡。 一、開檔工作。2 會務(wù)管理程序：；會議服務(wù)工作VIP服務(wù)工作部分；總臺服務(wù)工作。C)如發(fā)現(xiàn)在維修單上客戶對維修不滿意的，及時將信息返回到服務(wù)部經(jīng)理處，便于及時回訪。態(tài)度誠懇，規(guī)范用語。在轉(zhuǎn)接電話時，首先要認真聽完客戶講話后再轉(zhuǎn)接，在轉(zhuǎn)接電話過程中，給予客戶適當(dāng)?shù)恼f明。 電話服務(wù) （服務(wù)時間：8:3017:00）話務(wù)員的聲音代表著大樓的形象，接聽電話鈴響三聲必有應(yīng)答。A)B)客人來到總服務(wù)臺，應(yīng)及時站立，用規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的語言向客戶主動招呼，熱情問候，讓人感到溫馨感。負責(zé)及時將客戶求助服務(wù)工作中發(fā)生的物品跟蹤、收回、歸部。C)C)F) 遇到重大或特殊情況應(yīng)及時向工程部經(jīng)理報告。物業(yè)管理中心受業(yè)主/租用戶的委托，配合VIP接待工作。VIP離開時，服務(wù)部應(yīng)提前10分鐘通知相關(guān)部門做好歡送準(zhǔn)備工作。二、會議服務(wù)。 咨詢臺服務(wù)工作部分的三個步驟： 會前準(zhǔn)備務(wù)員要掌握當(dāng)天所有會議時間、會議地點、會議要求、會場布置、會議參加人數(shù)等會議細則。F、工作臺擺放位置合理。 會議服務(wù)會議開始前30分鐘服務(wù)員應(yīng)站立于會議室門前迎候客人。C、如有毛巾服務(wù)，應(yīng)注意將熱（冷）毛巾置于毛巾籃中，用托盤從客人的右方送上，放于客人右側(cè)的桌面上。午間休會，須進行會場整理工作。1 客人仍在本酒店用餐的，服務(wù)員應(yīng)主動熱情地指引方向。C、桌面無污跡，無多余及枯萎的插花。，決不可向客人說“不”，需協(xié)調(diào)的各項事宜可向領(lǐng)班匯報。，并套好干凈的垃圾袋。為了達到物業(yè)區(qū)域防范管理的目的，就必須從防范管理的“硬件”和“軟件”兩方面下功夫。在可能的情況下做到人車分流，保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通安全，暢通，其重點是機動車行車管理。，對備用鑰匙使用進行登記，做好休息處清潔工作。 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進行詢問、驗證，必要時可帶到管理處處理。 負責(zé)對講機、應(yīng)急電筒的充電、保管、借用手續(xù)。，立即報告管理處。，立即向管理處報告。 保安的內(nèi)務(wù)、作息標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達到保安部《保安部、消防管理中心內(nèi)務(wù)管理作業(yè)規(guī)程》的各項要求。本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工需動火的工程，必須事先通知消防中心，在管理處辦理動火作業(yè)手續(xù)。，未經(jīng)排除易燃物品的不動火。 配電房及重要機房內(nèi)不準(zhǔn)堆放可燃品，不準(zhǔn)吸煙，消防設(shè)備旁邊不準(zhǔn)對方任何雜物。夜間嚴(yán)格控制裝簧施工人員攜帶大件物品出門。 在巡邏過程中嚴(yán)格按照辦公大廈巡視內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)逐個檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即用對講機匯報并做好記錄，發(fā)現(xiàn)異常迅速報修。如不正常應(yīng)立即查明原因并及時處理，無法處理迅速上報主管或機電人員。《停車證》方可進入地下車庫，無證不得入內(nèi)。，負責(zé)安全防范。 臨時動火作業(yè)管理工作程序：，原則上應(yīng)報消防局審批，特殊情況下，在管理處辦理動火作業(yè)手續(xù)，施工單位動火前必須采取切實有效的防火安全措施，且管理處派人監(jiān)督其動火完畢后立即清查現(xiàn)場；（變壓器、配電房、車庫、樓層等處）動火，必須做到“七不、四要、一請”。定期作業(yè)：利用平常不影響客戶活動為最佳作業(yè)時間。，樓梯臺階和電梯地面增加擦洗次數(shù)，以保證地面的干凈。管理處工程部負責(zé)整個大廈的設(shè)備維護保養(yǎng)及操作，整個部門運作是否正常將直接影響到大廈的正常運營，所以為了提高管理水平、服務(wù)水平及經(jīng)濟效益，加強工程部人員管理及設(shè)備設(shè)施的管理將是整個物業(yè)管理一個重要方面。日后負責(zé)大廈的工程主管將親自擬定機電設(shè)備的保養(yǎng)及操作手冊，要詳細至每項設(shè)備的保養(yǎng)工作程序表，使工程部能進行系統(tǒng)化的養(yǎng)護工作。對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證；e. 外粉刷外粉刷無起殼（包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽臺等粉刷），無裂縫、無剝落、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。 設(shè)備主管a.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；h.閘刀開關(guān)、負荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好；g.防爆潮濕場所是否應(yīng)用防爆防潮燈具； 防雷接地裝置a.3. 供氣設(shè)備與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時進行報修。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；g.電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正?？煽?；e. 排水系統(tǒng)a.壓濾機運轉(zhuǎn)正常、完好；d.電氣接地保護可靠、安全；l.由工程主管組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進行消火栓進行系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。 設(shè)備主管a.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門。 增壓泵增壓泵運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項運行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。 消防報警a.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機房設(shè)備，記錄《信號收視設(shè)備巡視記錄表》；b.組織實施弱電設(shè)備的運行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進行監(jiān)管。協(xié)助管理處主任做好分承包方的評審、評價和初選工作。攝像機各攝像機工作正常，配置數(shù)量齊全；帶云臺、帶變焦的攝像機應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求；各攝像機防護罩應(yīng)齊全(特別是室外型)；各攝像機鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計要求。電子防盜門閉門器開閉靈活，快慢二檔行程明確，自動關(guān)門時能確保門鎖上；電子密碼鎖好，且密碼能修改；鍵盤無損壞，不滲漏；電源正常。聲光聯(lián)動控制良好。因此，在各類型制冷裝置中，均設(shè)有安全防護裝置。，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運行”泵。，如不足夠，加油。包括電流、出入水壓力。，及包括中控室之訊號調(diào)對及遙控功能/警報功能。，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。每周對電梯的機構(gòu)和部件做一次保養(yǎng)、檢查，并經(jīng)行全面的清潔、潤滑（制動器銷軸、導(dǎo)向輪、轎頂輪、對重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動門機構(gòu)傳動裝置、自動門機構(gòu)杠系統(tǒng)銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關(guān)銷軸）每月對電梯機構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。對整機進行一次清洗保養(yǎng)，加油潤滑（自動門機構(gòu)鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補償繩、曳引機減速器）。、窗、天花板、墻、柱、地面（板）等設(shè)施完好，保持機房的防塵、防水、防風(fēng)、防小動物等功能完好，保持室內(nèi)照明、通風(fēng)良好、電源設(shè)備、設(shè)施必須完好無缺陷。 機房內(nèi)不同設(shè)備之間須有明顯區(qū)分標(biāo)記，各種機組，配電箱（柜）、BA控制箱（柜）開關(guān)、顯示屏、信號燈等設(shè)備予以明確，醒目功能標(biāo)識，同類設(shè)備應(yīng)有統(tǒng)一代碼。同時遵循物業(yè)公司專業(yè)管理和委托方監(jiān)督管理相結(jié)合的管理方式。房屋設(shè)施完好率98％（故障排除時間不超過48小時） 物業(yè)驗收前管理服務(wù)（物業(yè)竣工前三個月）管理公司將派遣工程人員在質(zhì)檢環(huán)節(jié)中協(xié)助發(fā)展商，以便物業(yè)管理工作能順利進行。 遺漏工程處理我們會為物業(yè)管理處編制一份全面之遺漏工程表，供驗收工程及設(shè)備之用。單位內(nèi)遺漏工程亦需要用戶于一定時間通知管理公司以便傳達有關(guān)承判商作適當(dāng)修理。，打開系統(tǒng)排水閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥）減少事故水損，如現(xiàn)場積水較深應(yīng)首先用手提排水泵進行排水；，防止機房設(shè)備因浸水產(chǎn)生觸電事故，防止事件進一步擴大，同時根據(jù)現(xiàn)場實際情況用水帶將爆管處水引至附近排水點；，同時暫時關(guān)閉此電梯的使用；、推水器立即將機房及現(xiàn)場帶的積水排凈；，同時協(xié)助工程及保潔人員搶險。，增加對設(shè)施設(shè)備的巡查。設(shè)法直接將設(shè)備主電源泉接在大容量開關(guān)上，然后合上電開關(guān)，保證設(shè)備強行起動工作。，要寫出事故報告。，并應(yīng)在事后完整填寫電梯急修單，并工程部電梯組審核備案。，設(shè)備管理部應(yīng)在當(dāng)日將事故報告以書面形式向業(yè)主及公司匯報，事故報告中寫清事故發(fā)生時間、地點、處理事故時間、事故發(fā)生原因、以及今后防止事故發(fā)生的措施。如無法立即恢復(fù)，由工程經(jīng)理/工程主管將實際情況報告管理者領(lǐng)導(dǎo)，按應(yīng)急程序疏散客人。7. 火災(zāi)事故應(yīng)急預(yù)案（溫度68℃）自動噴水 火災(zāi)發(fā)生后的現(xiàn)場指揮消控中心保安值班員接報警后，立即通知巡視保安三分鐘趕到現(xiàn)場，五分鐘內(nèi)確認火警回復(fù)消控中心保安，及時報告第一責(zé)任人三分鐘趕到現(xiàn)場。，要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)法制服罪犯，同時立即通過通訊設(shè)備呼叫救援。32 / 32。，一時又追捕不上時，要看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征、所用交通工具及特征等，并及時報告管理處，重大案件要立即撥“１１０”電話報警。如現(xiàn)場火勢較大無法自行補救時，第一責(zé)任人出任應(yīng)急總指揮，監(jiān)控室即為應(yīng)急指揮中心，總指揮由現(xiàn)場回到指揮中心，指揮實施消防應(yīng)急方案。，當(dāng)所有客人撤離后保安巡邏員檢查整幢大樓，確保所有乘客已安全離開。,檢查供電設(shè)備,查處停電原因。耐心作好對被困人員的解釋及安慰工作。，并采取措施使被困人員安全離開電梯轎廂。，值班保安員應(yīng)及時電話通知維保單位，并通過對講機/電話通知工程經(jīng)理/工程主管/運行人員、服務(wù)主管、保安主管、領(lǐng)班及就近保安人員5分鐘內(nèi)到達事故現(xiàn)場，加強安全防范，疏導(dǎo)客人流向，配合工程部采取各種措施，以避免因故障而發(fā)生各種人、財、物損失的事件。4. 觸電事故的應(yīng)急處理預(yù)案、配用電設(shè)備、設(shè)施必須使彈簧門保持安全、可靠的狀態(tài)；工程部人員要定期對供配用電設(shè)備、設(shè)施進行檢查。緊急情況及時向上級匯報。2. 防臺、防汛應(yīng)急預(yù)案、獲得有關(guān)臺風(fēng)等信息后，通知各部應(yīng)做好預(yù)防措施。4. 員工招聘及培訓(xùn)計劃本公司確認物業(yè)管理為一項由人力主導(dǎo)之服務(wù)行業(yè)，所以深信于物業(yè)管理擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€之管理人員必須接受專業(yè)之特定訓(xùn)練。 交付使用于各業(yè)戶辦妥一切有關(guān)承租及完成物業(yè)成交手續(xù)后，我們會安排交付有關(guān)單位供他們使用。 現(xiàn)時，投資房地產(chǎn)之人士最關(guān)注之問題之一為物業(yè)之管理水平及制度是否完善。公共設(shè)施完好率96％（故障排除時間不超過24小時）我們將利用公司多年來積累的管理經(jīng)驗和資源，制定各項規(guī)范的服務(wù)流程及準(zhǔn)則，并通過有系統(tǒng)、多方位、多層次之培訓(xùn)，加強員工對管理服務(wù)之認識，改善禮貌及工作態(tài)度，做到服務(wù)第一、顧客至上之要求。 根據(jù)保養(yǎng)和作業(yè)指導(dǎo)書，定期對機房內(nèi)的設(shè)備進行保養(yǎng)。如發(fā)現(xiàn)無法解決的問題，結(jié)實報告有關(guān)部門。，機房區(qū)域未經(jīng)許可，無關(guān)人員一律不得進入。并進行必要的保養(yǎng)，潤滑，調(diào)整，調(diào)整工作必須按技術(shù)要求進行。，如有問題，應(yīng)立即糾正。，損壞的更換。、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。，如不足夠，加油。、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。如有損壞，應(yīng)立即修補。、止回閥。如不足夠，加油。 制冷系統(tǒng)設(shè)備的保養(yǎng)、對伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進行檢測或更換，對所有壓力控制器設(shè)定值，電機絕緣值進行檢測； 冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng)，對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進行檢測或保養(yǎng)； 空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理世紀(jì)巴士大廈中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機組、空調(diào)機組、冷卻塔新風(fēng)機組、排風(fēng)機、風(fēng)機盤管組成，中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容，必須引起高度的重視，對空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好以下基本管理：，必須有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。主機、序號機功能完好；b.錄像機所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求；各攝像監(jiān)視點的信號，均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像機)?？刂婆_各控制器件運行正常，能實行切換定機、掃描式監(jiān)視等；操作鍵盤靈活、可靠；電源鎖開關(guān)完好。每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄；e. 保安人員a.報警裝置應(yīng)可靠、正常，杜絕誤報。各層消火栓箱及附件齊全完好；