【正文】 b.消火泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求；b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；c. 維修保養(yǎng)a.5. 消防系統(tǒng) 日常巡視a.各專用污泥泵運行平穩(wěn)，無堵塞；f.各排水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞；c. 水箱及附件a.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；i.負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b.接地線應平直、牢固，不應有高低起伏和彎曲現(xiàn)象；c.雙電源箱能自動切換；i. 質(zhì)量標準 低壓開關柜a.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；c. 水、電a.每年根據(jù)四個季度檢查情況，填寫《房屋完好情況匯總表》，上報公司主管部門。目標是最大限度的降低物業(yè)管理成本，建立良好的大廈形象。 垃圾收集與清運，保持整潔美觀，消除臭味和各種細菌、害蟲，不污染環(huán)境，不影響人們的健康。定期作業(yè)：利用晚間操作。 確定基本方針，配合該性質(zhì)使用最適當清掃材料及用具。6. 消防管理作業(yè)規(guī)程，制定演習方案，檢查、整改工作。 有《停車證》的車輛應嚴格按照車位號停放，嚴禁占有其他任何車位，嚴禁在通道上停放；，嚴禁逆向形駛，服從工作人員指揮； 駕駛員應在車停放后做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)異常情況保持現(xiàn)場；，必須憑保安部簽發(fā)的《特別停車證》。 當值人員準確、真實、清晰地填寫值班記錄。每月第一周做一次手動、自動實際操作檢查，以確認設備是否處于完好狀態(tài)。 在每個項目空格內(nèi)打“√”表示情況正常，若發(fā)現(xiàn)問題則在“備注”欄中寫明。 嚴禁乞討人員、做小生意者進入辦公大廈，非大廈辦公人員進入大廈必須問請原因，做好登記?！秶蚁婪伞⒎ㄒ?guī)》和公司有關消防管理的規(guī)定。，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護的不動火。對私自動火作業(yè)的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，對施工單位除責成其補辦動火作業(yè)手續(xù)外，還要對施工個人及負責人處以罰款；一旦造成事故，除加重出發(fā)外，還應追究其法律責任。 保安員在使用警用機械、機動車時應嚴格遵守保安部《保安巡邏機動車保養(yǎng)、維修、使用管理作業(yè)規(guī)程》和《保安警用器械管理作業(yè)規(guī)程》的各項要強。5. 安全防范作業(yè)標準 固定崗位保安員每日當值工作應符合保安部《物品及人員出入管理作業(yè)規(guī)程》中的各項工作要求?！锻＼囎C》車輛，應經(jīng)管理處同意方可進車庫，但不得占用業(yè)戶的車位。凡外借物品應做好登記、簽收工作。 監(jiān)控值班人員應堅守崗位，思想集中，嚴禁脫崗、離崗，嚴格遵守各項規(guī)章制度，堅決服從各項領導指揮，充分發(fā)揮監(jiān)控室作用。 為防盜、防火、防災和維持物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，按制定的巡視路線，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。、小攤販、推銷人員進入物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)管理公司應該樹立積極防范的態(tài)度，不斷提高自身安全防范的能力，配合公安部門和當?shù)卣龊弥伟病⑾拦ぷ?，努力使業(yè)戶有一個安全的工作與生活環(huán)境。 消防管理消防管理包括防火和滅火兩個方面。其目的是為業(yè)戶提供一個安全、寧靜、有序的物業(yè)環(huán)境。要求：接聽 快、態(tài)度好、業(yè)務熟、準確無差錯。發(fā)現(xiàn)問題用《內(nèi)部工作流轉(zhuǎn)單》及時通知物業(yè)PA進行整理。A、同時開啟會議室的兩扇門，無會議的會議室不需開。 會后工作去所有臟杯子和礦水瓶等物品，將需進行清洗的器皿交由會議后勤組處理。換或添加紙、筆。會議進行時，服務員應站立在門外，面朝客人進入會場的方向。會議服務要求：態(tài)度好、效率高、服務周到規(guī)范化。檢查會議室的設備、燈光等情況，如有問題應及時匯報并由咨詢臺服務人員通知工程部進行修理。會議桌面的物品鋪設，地面清潔程度，衣帽服務設備，工作臺的布置等都是檢查的內(nèi)容。 VIP服務工作部分的三個步驟：VIP離開時，禮儀接待員應預先站在出口處，看見VIP，應彎腰迎送。服務部通過《各部門工作聯(lián)系單》將VIP接待工作要求傳遞到各部門經(jīng)理處。H) 每天在17:00點以前收取當日維修單，進行整理、分析。A) 鈴響三聲必有應答。D)與安保部緊密配合，做到外松內(nèi)緊，有理有禮。 禮儀接待服務（根據(jù)工作需要）禮儀接待站立的位置及服務時間，固定到位，流動服務，主動補位，通力合作。物業(yè)管理方案及管理制度日常管理及客戶服務（工作時間: 根據(jù)實際需要）A)總服務臺服務應思想集中，精神飽滿，真誠微笑，著裝整齊，儀表、儀容端莊整潔。工作中要一絲不茍，認真負責，既要堅持原則，又要掌握靈活運用。仔細傾聽客人的要求，如遇到無法解決回答的問題，須將電話轉(zhuǎn)交部門主管處理。 報修接待服務（服務時間: 8:0017:00）G) 認真、仔細、具體地做好電話跟蹤回訪記錄。B)F)三、會后清潔工作。服務員在會議預定時間1小時前到崗，并復查會議室內(nèi)的衛(wèi)生及會議室布置是否符合要求。G、物品鋪設整齊完全符合會議要求?？腿诉M入會議室時，服務員應面帶微笑并主動打招呼和拉門，指引客人入場。D、服務員要主動提供衣帽服務。撤換會場中已經(jīng)使用過的礦水、水杯等。1 發(fā)現(xiàn)客人有遺忘的物件應及時上交于協(xié)調(diào)員。 總臺服務工作部分開檔工作：30到崗、開燈工作。D、檢查總服務臺對面的沙發(fā)、茶幾、和周圍墻面的清潔；檢查公共電話亭的清潔；檢查公共場所地毯的清潔程度。接聽電話時要用規(guī)范語言。2. 保安服務 保安服務是指為大廈內(nèi)業(yè)戶提供的安全防范服務（包括門崗、安全巡視、安全監(jiān)控與消防管理）、禮儀接待服務（包括保安禮儀值勤與禮儀接待）、車輛管理服務（包括泊位管理、停車管理與交通秩序管理）、保安應急處理服務（包括火警事故、治安事件、自然災害事件）等一系列管理服務活動。物業(yè)區(qū)域防范管理的硬件是指根據(jù)防范管理工作的實際需要所必須配備的一套硬件設施，防范管理的軟件是指物業(yè)管理公司內(nèi)部的專職保安人員及其實現(xiàn)防范管理所采取的一系列措施、規(guī)定和制度。保安服務的基本要求： 安全安全是物業(yè)公司管理服務的第一要求，也是保安服務的第一要求。：00～24：00實行開啟服務；0：00～次日5：00關閉時，如有車輛出入，當班保安人員應即使提供開門、關門服務。2. 巡視服務作業(yè)標準 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行全年365天24小時全天候保安巡視服務。3. 監(jiān)控作業(yè)標準 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行監(jiān)控系統(tǒng)２４小時開通，由專人值班，定點監(jiān)控錄像，對可以情況跟蹤監(jiān)視，同步錄像。監(jiān)控室物品保管完好，交接班無差錯，未經(jīng)同意不得私自外借?！锻＼囎C》放行，及時登記，進車庫時問車號、車位。，通知清潔人員做好保潔工作，設備人員開啟垃圾房排風機。 保安員每日當值的儀容儀表、言行舉止應符合《管理處員工服務管理作業(yè)規(guī)程》的各項要求。施工單位動火前必須采取切實有效的防火安全措施，管理處應派人監(jiān)督，待動火后立刻清查現(xiàn)場。、易爆物品的場所，未經(jīng)排除易燃物品的不動火。 各走道、樓梯口等部位經(jīng)常保持暢通，疏散標志和安全指示燈保證完好，禁止住戶在走道、樓梯、垃圾筒旁焚香、燒紙。 特重物、特長物不得從電梯上樓，必須向業(yè)戶或裝簧人員講解清楚。 《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》填寫必須真實、規(guī)范、字跡端正、無涂改?！白詣印蔽恢?。，除緊急情況外不得而知使用中控室內(nèi)專線報警電話?！锻＼噲觥窇潭ǚ胖密囕v前方玻璃醒目的位置。，積極參與救護。保潔管理物業(yè)的外觀將給公共最先入眼的印象，故此外墻清潔至為重要，當顧客進入大廈后，清潔的好壞尤其大堂的清潔程度成為首要注意方向。日常作業(yè)：配合平常用戶活動時間外再作業(yè)。工程管理目標1. 完好設備，完好機房，完好系統(tǒng)的完好目標。每季度組織維修工檢查房屋、設施的使用狀況，記錄《房屋、設施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管部門；f. 內(nèi)粉刷各種內(nèi)粉刷及踢腳線無剝落現(xiàn)象，粉刷完好。負責設備的技術資料、檔案的收集、保管；負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；b.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好；h.接地電阻值應符合要求；b.4. 給排水設備 設備主管a.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；h.水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠，無缺損。各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞；b.各輸送、提升日流水泵運行平穩(wěn)，主要技術參數(shù)符合出廠要求；e.經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求。記錄《消火栓測試記錄表》。負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b. 質(zhì)量標準 消火栓泵a. 消火栓及配套設施a.消火栓泵運轉(zhuǎn)應與報警聯(lián)動；b.發(fā)現(xiàn)弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管，督促維修保養(yǎng)。對弱電設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證；d. 質(zhì)量標準a.e. 巡更系統(tǒng)a.7. 中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案 暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。，委托合格分承包方或自行組織力量對空調(diào)系統(tǒng)所涉及設備進行保養(yǎng)搶修。，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。，如有損壞，應加以修補，刷防銹油及面油。，清洗風葉和蝸殼。、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重，立即更換。認真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。、錯相保護功能的試驗。電梯機房、弱電機房室內(nèi)溫度不準超過40度。 機房內(nèi)各種設備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運行狀態(tài)，所有設備的元件、管路嚴禁隨意更改，如有損壞，要查明原因，并立即報告工程主管，經(jīng)批準后即使更換，對嚴重損壞或難以修復的，要即使報告工程部經(jīng)理。 管理目標 、顧客至上作為高品質(zhì)的物業(yè) ，不僅需要配備良好的硬件設施，還需要提供良好優(yōu)質(zhì)的服務。運行設備完好率99％（故障排除時間不超過4小時）同時我們之工程及管理人員可以參與檢討【合肥市財政局辦公樓】各類型系統(tǒng)（如保安警報等），以及就基本設計之改動，提供專業(yè)性的意見及改善方法，以減低日后管理所做成之影響及不便。當接收隊伍于錄下各項遺漏工程后，將跟進及監(jiān)察各承判商進行有關改善工程，并定期與建筑師及承判商檢討進度，以免因改善工程延誤而影響租售、租務及業(yè)戶之遷入。 裝修工程及物料運送控制之程序為確保用戶之裝修工程及材料運送能配合物業(yè)整體運作情況，要求各用戶之指定裝修承包商于施工前提供有關資料及費用，以免妨礙物業(yè)之正常操作，確保業(yè)主及用戶之權益。，對業(yè)主住戶及顧客進行解釋安慰，并告之故障將馬上消除；，各部門將現(xiàn)場恢復原狀，同時總工程師/工程經(jīng)理向上級管理者有關人員匯報；，設備人員迅速查明原因，根據(jù)現(xiàn)場實際情況組織實施修復，修復過程中應盡可能減小對客戶的影響。當所有BA控制或自動控制設備的自控部分故障時，應立即趕赴設備現(xiàn)場，將手、自動轉(zhuǎn)換開關扳至手動檔并手動控制，保證公共區(qū)域正常工作不受影響。工程部人員要及時查明觸電原因：如存在隱患，應提出糾正和預防措施，立即進行整改。，確定電梯轎廂位置。，應立即通過對講機向監(jiān)控中心保安、工程主管、運行人員報告，并可按警鈴向監(jiān)控中心保安報告，并及時報告服務主管及以上管理人員。，立即通知工程經(jīng)理/工程主管/運行電工。，保安部按應急方案處理，協(xié)助指引客人安全撤離。如火警較小，即啟用樓層現(xiàn)有消防設備，組織現(xiàn)場補救。，要立即趕到現(xiàn)場，同時通知中控室并封鎖出事大堂出口并錄像，然后視情況