【正文】 10. 值班人員在值勤中，若遇到不愿出示證件強行進入，強行在不準停車的地方停車等情況處理規(guī)程 糾正違章時，要使用禮貌規(guī)范的服務(wù)用語，以理服人； 對不聽勸阻者，要查請姓名、單位、如實記錄并想管理處或保安領(lǐng)班、主任匯報； 發(fā)生糾紛時，要沉著冷靜，注意掌握政策和工作原則，若遇到蠻橫無理，打罵值班人員的，可上報管理處，有管理處出面妥善處理； 若外來人員來大廈物業(yè)管理區(qū)域故意擾亂，不聽勸告，自行其是，清潔嚴重的，報公安機關(guān)依法處理。（包括偷竊、搶劫現(xiàn)場）要保護現(xiàn)場，任何人不得擅自移動任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓外人進入現(xiàn)場；在公安機關(guān)人員未勘察現(xiàn)場或現(xiàn)場勘察完畢之前，不得離開；，記錄被搶（盜）物品及價值，詢問用戶是否線索、懷疑對象等情況。、匪警處理程序工作程序（或接報）公開使用暴力或其他手段（如打、砸、搶、偷等）強行索取或損壞公司和用戶財務(wù)或威脅用戶人身安全犯罪行為時，要切實履行保安員職責，迅速制止罪犯。以下行動必須有總指揮的命令：女士們、先生們，您所在的樓層發(fā)生火警，請馬上撤離現(xiàn)場。、事件經(jīng)過、人員撤離時間等詳細資料。，工程經(jīng)理/工程主管向管理者作停電原因的報告。，工程經(jīng)理/工程主管立即向變配電站查詢，如無法立即恢復(fù)則按應(yīng)急程序疏散乘客。《應(yīng)急事件處理記錄表》，由事件第一發(fā)現(xiàn)人記錄事件發(fā)生的時間、地點、人員等現(xiàn)場情況，各相關(guān)部門負責填寫處理情況。重點并注特殊被困人員（如老、弱、殘、幼），并根據(jù)具體情形，予以適當幫助。，嚴禁在不明情況下“二次動車”。、廳門，確認無誤。500毫米之內(nèi)，由運行人員按下列步驟先行釋放被困客戶。，不斷與被困人員對話并告知對方自我保護措施，目的要使被困人員情緒穩(wěn)定。、心跳恢復(fù)后，要立即送醫(yī)院繼續(xù)治療。、設(shè)施有會引起人員觸電的危險，應(yīng)立即報告領(lǐng)導(dǎo)或工程部人員；緊急情況下可采取斷電措施。：消防設(shè)備（如消防泵、噴淋泵、正壓風機、排煙風機等）在火警時如發(fā)生故障，應(yīng)立即趕赴設(shè)備現(xiàn)場，將手、自動轉(zhuǎn)換開關(guān)扳至手動檔并手動起動，如還不能起動且在短時間內(nèi)不能排故，應(yīng)采用強制起動的方法，方法有二種：設(shè)法另接主接觸器線圈電源，使其吸合，保證設(shè)備強行起動工作。，如對設(shè)施及服務(wù)產(chǎn)生后果或影響的，由各部立即實話修復(fù)或整改，提出糾正和預(yù)防措施。特別加強對物品的監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)情況及時通知設(shè)備人員進行緊急維修。、廣告、天線、設(shè)備層等設(shè)施設(shè)備進行全面檢查，確保牢固。，統(tǒng)一調(diào)度分派各部門人員。除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識外，亦包括其它項目如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。提示應(yīng)知事項，如單位內(nèi)各項設(shè)施、裝修須知、運送物作安排等。并按下列之程序，由管理處進行：，查驗有關(guān)單位，以確定無重大遺漏工程；，并提醒他們攜備一切證明文件及印鑒；，并由業(yè)戶簽署確認；3.故此，于工程及設(shè)備接收時必須進行全面及詳細之驗收，以確保物業(yè)本身之素質(zhì)，能夠合乎發(fā)展商要求之水平，以及令業(yè)主能夠接受。既然【合肥市財政局辦公樓】定位于辦公樓那就有必要制定一份全面的管理公約及管理手冊，以供業(yè)主作為未來進行物業(yè)管理的依據(jù)。同時以管理者角度提供對將來管理之意見，以盡量為日后管理打好基礎(chǔ)，以最低之管理成本，進行最有效及最好服務(wù)水平之管理。設(shè)備、備件資料完整率100％（查看實物及臺帳）2. 維護保養(yǎng)率100％ 自修設(shè)備按計劃完成保養(yǎng)率100％（按計劃、預(yù)算、完成記錄檢查） 外包設(shè)備按合同完成保養(yǎng)率100％（按保養(yǎng)合同，驗收記錄檢查） 房屋設(shè)施故障維修率100％（按檢查記錄，維修記錄檢查） 業(yè)主報修上門維修率100％（按報修記錄，業(yè)主驗收記錄檢查）3. 管理費收繳率98％以上％以上（按月統(tǒng)計，財務(wù)結(jié)算考核）％以上（按月統(tǒng)計，財務(wù)結(jié)算考核）4. 業(yè)主滿意率95％以上％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表）％以上（按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表） 5. 員工培訓(xùn)合格率100％％（一年考核一次，平時抽查）％（一年考核一次，平時抽查）％（一年考核一次，平時抽查）6. 無重大事故隱患（巡檢記錄，事故記錄檢查）（巡檢記錄，事故記錄檢查）（巡檢記錄，事故記錄檢查）（巡檢記錄，事故記錄檢查）7. 管理費收支平衡％（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告）（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告）（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告）（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告）（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告）（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告）物業(yè)接管工作方案合肥政文物業(yè)物業(yè)管理有限公司出于誠意友好合作，愿在【合肥市財政局辦公樓】建設(shè)期間委派相關(guān)工程技術(shù)人員跟蹤和參與整個項目的工程建設(shè)工作。2. 分項目標1. 設(shè)備完好率98％我們將憑借豐富的實際經(jīng)驗，委派專業(yè)資深人士，根據(jù)貴物業(yè)的實際情況，提供專業(yè)的建議，協(xié)助貴物業(yè)力爭獲取優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號。運用現(xiàn)代化科技手段及管理方法，實行安全、衛(wèi)生、便捷、舒適、高效及24小時多方位的管理服務(wù)。每次保養(yǎng)都要有詳細記錄，填寫相應(yīng)的保養(yǎng)記錄，凡操作設(shè)備必須得到主管授權(quán)，無授權(quán)人員不準操作設(shè)備，對設(shè)備的操作必須按操作規(guī)程進行，嚴禁違章操作。機房內(nèi)必須常備用消防器材，并定期對消防器材進行檢查。 機房內(nèi)保持清潔、整齊，設(shè)備、設(shè)施無積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。除值班人員以外，其余人員進入機房均需簽到登記。未經(jīng)工程主管同意，機房內(nèi)所有物品不得挪用和帶出，不準在機房內(nèi)從事與工作無關(guān)的活動。內(nèi)容為所有的機械、電氣安全裝置的有效和可靠程度，主要零部件的磨損程度，并檢修或更換已超過磨損量的零件，修復(fù)不可靠的機電安全部件。使每臺電梯的整體結(jié)構(gòu)處于良好的狀態(tài)下進行工作（蝸輪、蝸桿軸的滾動軸承、電動機滾動軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關(guān)漲繩輪、選層器運動部位、門導(dǎo)軌、安全鉗傳動桿、安全鉗、補償裝置漲繩輪）。消除故障隱患，保持電梯的正常運行。。，如不足夠，加油。 空調(diào)箱保養(yǎng)要求、震動及過熱情況。如不足夠，加油。，為各絲桿加油。、風扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。，如不足夠，加油。，刷上防銹油及面油。、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重，立即更換。、分機盤管、空調(diào)箱進行電機測試，皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風量調(diào)節(jié)閥等進行保養(yǎng)；建立運行日志，清楚的記錄與反映空調(diào)運行各狀態(tài)的各時間段數(shù)據(jù)，其主要記錄數(shù)據(jù)為： 壓縮機排氣壓力 冷凝器進出水水溫 潤滑油油位而氟利昂之類的制冷劑遇明火時，又會分解有毒氣體（光氣）。，其設(shè)備、管路、閥門、儀表等，都在一定的壓力下工作。信號傳輸線路良好；c.電源、充電體充放電正常；c.b. 保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標準a.d.b.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負責處理應(yīng)急事件；i.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；c.負責監(jiān)控中心設(shè)備的日常運行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對講設(shè)備巡視記錄表》；b. 電工a.6. 弱電設(shè)備 工作程序 維修人員a.消防進水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標記。啟動報警按鈕完好、性能可靠；c.管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活；c.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；g.組織實施消防設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查；d.消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。設(shè)備維修工負責消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；b.由設(shè)備維修工負責每月一次消火栓泵電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》；b.設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》。消毒裝置完好、有效；k.各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好，無堵塞滲漏現(xiàn)象；g.初濾機運轉(zhuǎn)正常、無卡機、銹蝕現(xiàn)象；c.各檢查口標記清楚，操作方便；d.各管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。各浮球閥自動啟閉靈活、可靠；b.各水泵運行平穩(wěn)，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象；d.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負責處理應(yīng)急事件。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標準》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；f.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；c.電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定；d.控制箱手動和自動操作均能運行。操作部分應(yīng)靈活，接點和機械聯(lián)鎖的動作應(yīng)正確；f.耐壓試驗應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定；b.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；g.組織實施供配電設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查；d.2. 供配電設(shè)備 工作程序各種照明電器線路完好，無老化，開關(guān)、插座、燈泡正常工作。 屋面平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。 質(zhì)量標準 主體結(jié)構(gòu)a.組織實施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對房屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督；d. 為執(zhí)行上述養(yǎng)護計劃,本司將把大廈的所有設(shè)備開列在設(shè)備維護預(yù)定表上，而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護手冊確定。2. 完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標。如遇公共區(qū)域設(shè)施受到損壞時，本公司將第一時間查明受損原因，派遣工程維修隊進行搶修。，收集清運時，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時間；，不能將垃圾散落在地面上；，防止產(chǎn)生異味及飛蟲；。 電梯內(nèi)的金屬配件用光亮劑拋光。 檢查計劃；.，將垃圾收起放入垃圾筒內(nèi)，對確保地面無明顯沙土，及時清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等；，確保其內(nèi)無雜物。a) 道路，地面清掃；b) 玻璃門窗、鋁合金門柜擦拭；c) 電梯去除污漬；d) 廣告指示牌除塵、污跡；e) 安全通道、大門刷洗光亮f)；金屬欄桿去手印、除塵；g) 消防栓、滅火器擦拭； 定期保養(yǎng)a) 花卉、盆栽；b) 地面清潔；c) 玻璃、鏡面清潔；d) 外圍綠化殺蟲；e) 金屬部分打光、保養(yǎng)；f) 燈具、衛(wèi)生死角清潔； 作業(yè)時間 公共部分日常作業(yè)：每日7：00AM—16：00PM實施。，使每位清潔員與大廈的高品位相稱?！杜R時動火證》；《消防演練計劃》，《消防知識培訓(xùn)計劃》、《消防演練方案》、《消防知識培訓(xùn)方案》?！断姥萋?lián)計劃》，按時制訂《消防演練方案》，并對義務(wù)消防人員進行消防演習培訓(xùn)； 每年12月制定下一年度《消防知識培訓(xùn)計劃》，按時制訂《消防演練方案》，并對義務(wù)消防人員進行消防演習培訓(xùn)； 負責《臨時動火證》的審核，并監(jiān)護動火作業(yè)。 廣場、停車場、停車場為業(yè)戶機動車輛和社會車輛提供泊車場地，先到先停，停滿為止；、聽車場的車輛必須服從工作人員的指揮；，通道上嚴禁停放任何車輛。 謝絕與本控制室無關(guān)人員出入。、保安設(shè)施運行狀況的各類數(shù)據(jù)和報表。，應(yīng)立即復(fù)位。，確認正常與否，并做好記錄。 每張《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》由管理處經(jīng)理審閱簽名后歸檔。 嚴格按照管理處制定的巡邏次數(shù)