【正文】 每次培訓(xùn)必 須作好相應(yīng)有記錄。 三、電梯安全管理人員應(yīng)建立該類人員的培訓(xùn)、教育檔案，及時(shí)通知有關(guān)人 員參加電梯作業(yè)人員的換證考試，保持操作證的有效性。3．3 申請(qǐng)定期檢驗(yàn)前，電梯維保單位應(yīng)對(duì)電梯的機(jī)械各部件和電氣設(shè)備以及各輔 助設(shè)施進(jìn)行一次全面的檢查和維修，并按技術(shù)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行一次全面的安全性 測(cè)試。 1．2．2 也適合于按單位內(nèi)部設(shè)備管理制度的規(guī)定要求進(jìn)行的定期檢驗(yàn)的報(bào)檢工 作。 ，轎頂上不得擺放雜物。 十六、用汽油等清洗機(jī)件時(shí)，應(yīng)注意避風(fēng)、嚴(yán)禁煙火，防止電火花，剩油、 棉絲等亂倒亂放，必須帶回處理。操作 時(shí)如果需轎廂內(nèi)人員配合進(jìn)行，轎廂內(nèi)操作人員要精神集中，嚴(yán)格服從主維修人 員的指令。嚴(yán)禁一腳站在廳門口一腳站在轎頂或轎廂內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間工作；嚴(yán)禁 啟開廳門探身到井道內(nèi)或在轎廂頂探身到另一井道來(lái)檢查電梯。如必須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)規(guī)定，設(shè) 專人監(jiān)護(hù)，作好安全防護(hù)措施。 六、維修工在工作時(shí)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本地區(qū)《電氣安全工作規(guī)程》及其它電氣焊、 起重吊裝、噴燈使用、登高作業(yè)等安全操作規(guī)程。 二、電梯維修工作必須兩人同行，工作前由班長(zhǎng)指定一人為工作負(fù)責(zé)人。 “定人、定時(shí)、定措施”的原則進(jìn)行處理， 并就處理結(jié)果進(jìn)行跟蹤檢查。 《電梯運(yùn)行情況巡視表》 ，巡視 人應(yīng)將當(dāng)天的巡視情況詳細(xì)記錄在該表格上，作為電梯運(yùn)行情況的依據(jù)。 (3)電梯的內(nèi)、外顯示正常；平層偏差在規(guī)范值內(nèi)。 二、安全作業(yè)規(guī)程 。 一、基本要求 ，無(wú)妨礙本工種工作疾病的 人員擔(dān)任。 十四、電梯一旦出現(xiàn)火險(xiǎn)要立即報(bào)火警，使用機(jī)房滅火裝置組織前期撲救， 并注意保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)。 十、電梯機(jī)房?jī)?nèi)禁止存放各種易燃易爆物品，不準(zhǔn)任何人住宿。 七、非本專業(yè)技術(shù)人員如需進(jìn)入機(jī)房，經(jīng)批準(zhǔn)后，由專人陪同，并登記進(jìn)入 時(shí)間、人數(shù)、姓名、單位及事由。 三、維修人員、值班人員應(yīng)定期對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查，對(duì)不符合安全運(yùn)行要 求的，要及時(shí)進(jìn)行檢修或更換，并做好相關(guān)記錄，嚴(yán)禁設(shè)備設(shè)施帶病運(yùn)行。項(xiàng)目電梯管理人員每月應(yīng)對(duì)巡視記錄表格所記 錄情況進(jìn)行一次復(fù)查并簽字， 公司管理人員定期抽查。 ，要分清原因和責(zé)任。 (4)電梯整機(jī)運(yùn)行情況包括應(yīng)急維修、例行檢修、保養(yǎng)及正常運(yùn)行。班組應(yīng)將電梯的巡視工作細(xì)分到人，明 確值班人的巡視范圍。 三、層、轎門完全關(guān)閉后，電梯未能正常行駛時(shí)； ； 、轎門關(guān)閉前，電梯自行行駛時(shí)； ； 、平層、快速、召喚和指示信號(hào)失靈失控時(shí)，司機(jī)應(yīng)立即掀按急停按鈕； ，較大振動(dòng)和沖擊時(shí)； ，如有超越端站位置而繼續(xù)運(yùn)行時(shí)； ； ； ； ，司機(jī)或管理人員應(yīng)將轎廂停在基站，將操縱盤上開關(guān) 全部斷開，并將層門關(guān)閉。 ，要注意轎廂是否停在該層平層區(qū)； ；，將電梯上下行駛數(shù)次，無(wú)異?，F(xiàn)象后方可使用； ，從層門外不能用手撥啟；當(dāng)層門轎門未完全關(guān)閉時(shí)，電梯不能 正常啟動(dòng)； ； 、轎門地槽及乘客可見部分； 二、電梯行駛中司機(jī)或管理人員應(yīng)注意事項(xiàng)。 七 、節(jié)假 日、業(yè)余時(shí) 間的應(yīng) 急值 班人員 應(yīng)嚴(yán)格遵 守電梯《應(yīng)急 維修 值 班 計(jì)劃》 。 三、外委電梯工應(yīng)嚴(yán)格按照工作計(jì)劃要求，按期按質(zhì)按量完成電梯的各級(jí)保 養(yǎng)，對(duì)確有特殊情況要推遲計(jì)劃安排的要先匯報(bào)本項(xiàng)目工程部長(zhǎng)，并由工程部長(zhǎng) 向業(yè)主作好解釋工作，在征得同意后方可按調(diào)整后的時(shí)間進(jìn)行。 不得在喬灌木上晾曬衣物等東西即壓垮樹枝又影響小區(qū)的容貌。 喬灌木養(yǎng)護(hù)規(guī)范 運(yùn)用枝剪、綠籬剪等工具于每年 12 月2 月對(duì)喬木進(jìn)行修剪，剪 除徒長(zhǎng)枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對(duì)樹冠適當(dāng)?shù)恼我员３中螤睿?對(duì)造型樹應(yīng)每?jī)蓚€(gè)月修剪一次外形以保持外形。 通過人工除草和除草器除草，定期對(duì)草坪進(jìn)行除蟲，使整塊草坪 沒有明顯的雜草。 當(dāng)草坪需要改良時(shí)，應(yīng)在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥， 鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。 對(duì)花應(yīng)每年施肥 34 次，肥料由綠化負(fù)責(zé)人定。 質(zhì)監(jiān)部應(yīng)每月一次檢查小區(qū)內(nèi)植物病蟲害防治情況， 并對(duì)防治結(jié)果 作相應(yīng)評(píng)價(jià)，見《病蟲害防治檢查表》 。 當(dāng)病蟲害發(fā)生時(shí)應(yīng)及時(shí)給予有效 治療，盡可能的防止其蔓延和擴(kuò)散。 1消殺工作： （1）滅鼠工作應(yīng)上下半年各進(jìn)行一次，期間應(yīng)注意： A、操作人員必須帶上手套，口罩，禁止裸手作業(yè)； B、事先務(wù)必作好宣傳工作，必要時(shí)在投擲地掛上明顯的標(biāo)識(shí)； C、投放鼠藥盡量放在隱蔽或角落處； （2）滅蚊蠅工作在 510 月份應(yīng)每月一次，注意事項(xiàng)： A、使用高效低毒消殺品，按比例配制，用背式噴霧器按要求噴灑； B、噴灑時(shí)應(yīng)作好自身安全措施，穿長(zhǎng)衣褲，帶口罩； C、在公共場(chǎng)所噴藥時(shí)，盡量在順風(fēng)處噴藥，以減少對(duì)行人的影響。 1 標(biāo)識(shí)牌、路燈確保無(wú)積灰、污漬、亂張貼。 樓道梯級(jí)清潔每周一次，三星級(jí)小區(qū)每周拖洗一次，確保無(wú)雜物、 明顯積灰、污漬、明顯紙屑。 廣場(chǎng)、停車場(chǎng)及其通道每天保潔，不定時(shí)循環(huán)打掃，確保整潔、 無(wú)污垢、無(wú)雜物、無(wú)垃圾、無(wú)積水、無(wú)明顯沙石。 清潔衛(wèi)生實(shí)施細(xì)則 小區(qū)內(nèi)的主干道、支道、人行道每天保潔，不定時(shí)循環(huán)打掃，確 保整潔，無(wú)污垢、雜物、積水。 回訪時(shí)間安排在維修后一星期之內(nèi)。 業(yè)主提出有關(guān)服務(wù)的要求時(shí)，如果是屬于有償服務(wù)方面的，公司 必須向業(yè)主解釋清楚收費(fèi)的原則，避免服務(wù)后因收費(fèi)而產(chǎn)生不必要的麻 煩。 做到服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量“三公開”自覺接受住戶監(jiān) 督和上級(jí)檢查。 辭別 向用戶告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中， 則應(yīng)離開地面一定距離，止門口時(shí)，應(yīng)轉(zhuǎn)身面對(duì)房間主人說： “今后有問 題，請(qǐng)隨時(shí)聯(lián)系，再見。實(shí)在無(wú)法避免時(shí)，應(yīng)事先 向房間主人打招呼。 介紹 主人聞聲開門或在門內(nèi)詢問時(shí)，首先自我介紹： “對(duì)不起，打擾了， 我是某某物業(yè)有限公司維修人員ⅩⅩⅩ，前來(lái)為您服務(wù)。 當(dāng)月的維修材料采購(gòu)情況以及材料的耗用情況，由材料保管員以 表格的形式，在當(dāng)月底送交辦公室及財(cái)務(wù)部。 發(fā)放材料時(shí)，材料保管員應(yīng)審核維修單的項(xiàng)目要求，合理發(fā)放材 料，作好簽領(lǐng)記錄。 工程部門應(yīng)在年初做好年度維修預(yù)算、季度維修計(jì)劃及年底維修 物業(yè)專題報(bào)告。 工程部門在確定每件維修工作時(shí)，應(yīng)填寫物業(yè)維修申報(bào)單，做好 維修存檔工作。 ④保持冷靜、克制、有禮，不使用過激的語(yǔ)言及不禮貌的行為與駕駛 員發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。 ②如遇“問題車輛”應(yīng)將車輛安排到不堵塞車道的地方再進(jìn)行處理。 拒不交費(fèi)或失卡、卡損壞車輛 ①耐心向其解釋有關(guān)文件和公司規(guī)定。 ②如屬自身無(wú)法排除或短時(shí)間無(wú)法排除的， 應(yīng)立即通知收費(fèi)系統(tǒng)管理 員處理，同時(shí)執(zhí)行按照《停電處理制度》 ，做好車輛出入。 ③停電期間應(yīng)嚴(yán)防時(shí)租卡流失，如時(shí)租卡丟失，其損失按照 30 元\張 由全體收費(fèi)人員共同均攤。 收費(fèi)人員財(cái)務(wù)結(jié)算制度 每周五為收費(fèi)管理員收取停車費(fèi)時(shí)間。 軍警車輛除執(zhí)行公務(wù)時(shí)免費(fèi)外，其他一律不得免費(fèi)。逾期未交， 按臨時(shí)停車收取停車費(fèi)。 未執(zhí)行以上規(guī)定，造成車輛丟失等事故，將追究當(dāng)事人相關(guān)責(zé)任。 出口人工抬閘管理制度 當(dāng)車主持月租卡、貴賓卡不能自動(dòng)抬閘時(shí)，收費(fèi)員應(yīng)檢查該卡資 料與其車輛牌號(hào)是否相符，資料相符的人工抬閘放行；持時(shí)租卡不能讀取 數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)檢查其駕駛證、身份證，并做好登記后方可人工抬閘放行。 如遇停電或設(shè)備出現(xiàn)故障，應(yīng)及時(shí)報(bào)告上級(jí)，維持好車輛出入秩 序，認(rèn)真做好登記，防止 IC 卡丟失。 堅(jiān)守崗位，認(rèn)真履行職責(zé)，做好車輛出入登記，尤其對(duì)臨時(shí)出入 本小區(qū)的車輛要嚴(yán)格進(jìn)行對(duì)比檢查， 收回 IC 卡后方可放行。 臨時(shí)出入本小區(qū)的車輛，自進(jìn)入小區(qū)起，1 小時(shí)內(nèi)不收費(fèi)；1 小 時(shí)以上至 4 小時(shí)內(nèi)，每輛（次）2 元；四小時(shí)以上，每四小時(shí)加收 2 元。不得利用工作之便與車主拉關(guān)系，收受賄賂，放松 管理，違者從嚴(yán)處理。 進(jìn)出、停放車輛必須服從小區(qū)管理人員的管理。 非本小區(qū)住戶的車輛，進(jìn)入大門時(shí)應(yīng)主動(dòng)向門衛(wèi)出示證件，講明 進(jìn)入原因，符合進(jìn)入條件的領(lǐng)取臨時(shí)通行 IC 卡，并做好登記，方可進(jìn)入 小區(qū)，嚴(yán)禁沖闖大門。 小區(qū)車輛停放、出入管理規(guī)定為加強(qiáng)對(duì)出入、停放本小區(qū)車輛的管理，維護(hù)小區(qū)正常生活秩序，確 保住戶的生命財(cái)產(chǎn)安全，特對(duì)出入、停放本小區(qū)的車輛作如下規(guī)定： 凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)性物品的車輛，嚴(yán)禁駛?cè)胄^(qū)。對(duì)出入本小區(qū)的可疑車輛要進(jìn)行盤 查，防止車輛的丟失、損壞。 非小區(qū)住戶的車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí)，門衛(wèi)應(yīng)嚴(yán)格檢查其證件，問清進(jìn) 入原因，符合條件的方可放行，并作好登記。 消防培訓(xùn)制度為貫徹落實(shí)“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，特制定本制 度。 停電停水的處理程序 ①接通知物業(yè)轄區(qū)在短時(shí)間停電停水，應(yīng)在停電前通知轄區(qū)內(nèi)的業(yè) 主； ②未預(yù)知的情況下物業(yè)轄區(qū)內(nèi)突然發(fā)生停電停水，立即聯(lián)系工程維 修部，啟動(dòng)應(yīng)急水源，盡快采取措施恢復(fù)供電供水，并對(duì)業(yè)主做好解釋 工作； ③保安部派出適當(dāng)?shù)谋０踩藛T維護(hù)秩序，以防有人趁機(jī)制造事端。 重大或突發(fā)事件包括：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、 盜竊、械斗等破壞性行為；刑事案件：用戶集體投訴（5 戶以上） ；中央 空調(diào)主機(jī)、發(fā)電機(jī)、高低壓電柜、通訊設(shè)備等大廈主要設(shè)備施舍故障； 房屋主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等； 發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門或當(dāng)值主管立即到現(xiàn) 場(chǎng)處理，同時(shí)盡快口頭向公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報(bào)告 公安、消防等機(jī)構(gòu)協(xié)助處理； 參與事件處理的部門經(jīng)理（管理處主任）在事件處理后立即填寫 重大事件報(bào)告表，于 12 小時(shí)內(nèi)以書面形式遞交公司領(lǐng)導(dǎo)，詳細(xì)記錄事件 發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過； 重大事件報(bào)告表由部門經(jīng)理簽名后上報(bào)，入部門經(jīng)理不在而事情 緊急時(shí)，可由當(dāng)值主管簽名上報(bào)； 參與事件處理的部門應(yīng)在事件處理完畢后 24 小時(shí)填寫重大事件 總結(jié)表上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，如實(shí)匯報(bào)事件的詳細(xì)處理過程及結(jié)果，找出事件 發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預(yù)防措施。 值班員必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程監(jiān)控錄像，愛護(hù)設(shè)備，不得擅自修 改系統(tǒng)各種設(shè)置、刪除資料和進(jìn)行非法操作，嚴(yán)禁私自在電腦上安裝各種 軟件，不得進(jìn)行玩游戲、打字等其他操作，確保其正常運(yùn)作，違者從嚴(yán)處 理，并承擔(dān)所造成的一切后果。 使用規(guī)定 ①使用對(duì)講機(jī)要本著“愛護(hù)設(shè)備、小心輕放，妥善保管、正確操作” 的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對(duì)講機(jī)，保持對(duì)講機(jī)清潔，定期 進(jìn)行擦拭、維護(hù)； ②持機(jī)人負(fù)責(zé)保管和使用對(duì)講機(jī)，禁止轉(zhuǎn)借他人或拆卸機(jī)器，各治 安人員的對(duì)講機(jī)一律掛在腰帶右后側(cè)，站崗、巡邏時(shí)不得拿在手中③發(fā)現(xiàn)對(duì)講機(jī)有損壞或通訊失靈，持機(jī)人應(yīng)立即向直屬上級(jí)報(bào)告， 由部門主管檢查后進(jìn)行處理，嚴(yán)禁自行拆修； ④嚴(yán)格按規(guī)定頻率使用，嚴(yán)禁亂按或亂調(diào)其他頻率（平常使用 1 頻 道，停電時(shí)使用 2 頻道） ； ⑤嚴(yán)格按照對(duì)講機(jī)充電程序充電，不得待機(jī)充電，電池使用完畢后 方可進(jìn)行充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果； ⑥交接班時(shí)，交機(jī)人要講明對(duì)講機(jī)當(dāng)班使用狀況，接機(jī)者當(dāng)場(chǎng)檢查， 發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報(bào)告當(dāng)班班長(zhǎng)。 非緊急情況或人身安全未受到威脅的情況下，保安員不得以任何 借口或理由使用警棍攻擊他人。 警棍使用制度為嚴(yán)格規(guī)范警棍使用，特制定如下規(guī)定： 警棍是保安人員執(zhí)行公務(wù)時(shí)佩戴的自衛(wèi)防暴器械，保安員應(yīng)嚴(yán)格 保管和使用，不得將警棍轉(zhuǎn)借給他人。 接班班長(zhǎng)在正點(diǎn)時(shí)組織全班人員集合，講明注意事項(xiàng)，然后各保 安員到各自崗位換班； 本班與下班交接時(shí)，要將本班工作情況詳細(xì)交待給下一班，以便 下一班開展工作； 保安人員交接班時(shí)，必須認(rèn)真填寫《寧波某某物業(yè)有限公司保安 交接班登記表》 ，并簽名確認(rèn)，發(fā)現(xiàn)問題，交接雙方必須當(dāng)面說明，如果 交班人離開后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班的問題，應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班或部 門負(fù)責(zé)人處理； 交接班須正點(diǎn)、守時(shí)，非特殊情況，不得超時(shí)接班； 保安員培訓(xùn)制度 崗前培訓(xùn) 上崗前向每位新入職的保安員介紹物業(yè)轄區(qū)情況、工作紀(jì)律、操作 要求和崗位職責(zé)。 保安人員值班制度 小區(qū)保安人員實(shí)行 24 小時(shí)值班室值班制度，定時(shí)或不定時(shí)進(jìn)行 巡邏。 值班人員分 3 個(gè)班，3 個(gè)班分為早、中、晚三班，早班為：7：30 －16：00，中班為：16：00－0：00，晚班：0：00－7：30。 行為規(guī)范 上班時(shí)間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手； 站崗時(shí)姿態(tài)嚴(yán)整，保持立正姿勢(shì)，不得東搖西晃。 走（回）訪要求 ①物業(yè)管理處正把對(duì)業(yè)主（住戶）的走（回）訪列入職責(zé)范圍，并 落實(shí)到每年的工作計(jì)劃和總結(jié)評(píng)比中； ②走（回）訪時(shí)，虛心聽取意見，誠(chéng)懇接受批評(píng)，采納合理化建議， 作好走（回）訪記錄； ③走（回）訪中，對(duì)業(yè)主（住戶）的詢問、意見，如不能當(dāng)即答復(fù)， 應(yīng)告知預(yù)約時(shí)間回復(fù)； ④走（回）訪后反饋的意見、要求、建議、投訴，及時(shí)逐條整理綜 合、研究、妥善解決，重大問題向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示解決，業(yè)主（住戶）反 映的問題，做到件件有著落，事事有回音。 巡視監(jiān)督要求： ①檢查小區(qū)保安員、衛(wèi)生員在崗位工作情況（著裝、佩證及有無(wú)其他 違反有關(guān)規(guī)章制度的行為） ； ②檢查小區(qū)是否有違章行為 （有無(wú)亂搭建、 違章裝修、 墻面有無(wú)亂涂、 亂畫、張貼廣告，小區(qū)內(nèi)有無(wú)亂設(shè)攤及跨門營(yíng)業(yè)） ； ③小區(qū)是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室 外輸電線路是否完好，小區(qū)內(nèi)有無(wú)可疑人員活動(dòng)） ； ④小區(qū)內(nèi)環(huán)境管理是否符合要求（樹木花草有無(wú)損壞，公共場(chǎng)所、綠 化帶、樓梯道衛(wèi)生情況，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有亂停 車輛，亂曬衣物等、小區(qū)內(nèi)是否有影響正常休息的噪聲源） ； ⑤基礎(chǔ)設(shè)施是否完整（路面有無(wú)破損，室外上下管道是否滲漏，路口 ＊欄桿是否完好） ； ⑥留意傾聽業(yè)主