【正文】 件報(bào)告表由部門經(jīng)理簽名后上報(bào)，入部門經(jīng)理不在而事情 緊急時，可由當(dāng)值主管簽名上報(bào)； 參與事件處理的部門應(yīng)在事件處理完畢后 24 小時填寫重大事件 總結(jié)表上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，如實(shí)匯報(bào)事件的詳細(xì)處理過程及結(jié)果，找出事件 發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預(yù)防措施。 使用規(guī)定 ①使用對講機(jī)要本著“愛護(hù)設(shè)備、小心輕放，妥善保管、正確操作” 的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對講機(jī)，保持對講機(jī)清潔，定期 進(jìn)行擦拭、維護(hù)； ②持機(jī)人負(fù)責(zé)保管和使用對講機(jī)，禁止轉(zhuǎn)借他人或拆卸機(jī)器，各治 安人員的對講機(jī)一律掛在腰帶右后側(cè)，站崗、巡邏時不得拿在手中③發(fā)現(xiàn)對講機(jī)有損壞或通訊失靈，持機(jī)人應(yīng)立即向直屬上級報(bào)告， 由部門主管檢查后進(jìn)行處理，嚴(yán)禁自行拆修； ④嚴(yán)格按規(guī)定頻率使用，嚴(yán)禁亂按或亂調(diào)其他頻率（平常使用 1 頻 道，停電時使用 2 頻道） ； ⑤嚴(yán)格按照對講機(jī)充電程序充電，不得待機(jī)充電，電池使用完畢后 方可進(jìn)行充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果； ⑥交接班時，交機(jī)人要講明對講機(jī)當(dāng)班使用狀況，接機(jī)者當(dāng)場檢查， 發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報(bào)告當(dāng)班班長。 警棍使用制度為嚴(yán)格規(guī)范警棍使用，特制定如下規(guī)定： 警棍是保安人員執(zhí)行公務(wù)時佩戴的自衛(wèi)防暴器械，保安員應(yīng)嚴(yán)格 保管和使用，不得將警棍轉(zhuǎn)借給他人。 保安人員值班制度 小區(qū)保安人員實(shí)行 24 小時值班室值班制度，定時或不定時進(jìn)行 巡邏。 行為規(guī)范 上班時間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手； 站崗時姿態(tài)嚴(yán)整，保持立正姿勢，不得東搖西晃。 巡視監(jiān)督要求： ①檢查小區(qū)保安員、衛(wèi)生員在崗位工作情況（著裝、佩證及有無其他 違反有關(guān)規(guī)章制度的行為） ； ②檢查小區(qū)是否有違章行為 （有無亂搭建、 違章裝修、 墻面有無亂涂、 亂畫、張貼廣告，小區(qū)內(nèi)有無亂設(shè)攤及跨門營業(yè)） ； ③小區(qū)是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室 外輸電線路是否完好，小區(qū)內(nèi)有無可疑人員活動） ； ④小區(qū)內(nèi)環(huán)境管理是否符合要求（樹木花草有無損壞，公共場所、綠 化帶、樓梯道衛(wèi)生情況，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有亂停 車輛，亂曬衣物等、小區(qū)內(nèi)是否有影響正常休息的噪聲源） ； ⑤基礎(chǔ)設(shè)施是否完整（路面有無破損，室外上下管道是否滲漏，路口 ＊欄桿是否完好） ； ⑥留意傾聽業(yè)主對物業(yè)管理的意見反映。 員工和業(yè)主、住戶的建議范圍包括物業(yè)管理方法和手段，改進(jìn)服 務(wù)質(zhì)量的措施，各種設(shè)備的使用與養(yǎng)護(hù)方法，節(jié)約能源與原材料的方式 和如何增加經(jīng)濟(jì)收益等方面，所有建議均可直接遞交公司經(jīng)理或上級主 管領(lǐng)導(dǎo)。 對外服務(wù)工作管理制度 思想面貌：細(xì)心、周到，要體現(xiàn)本公司高尚的精神面貌。 維護(hù)公司利益，遵守公司機(jī)密。 員工廉潔工作制度 在工作中堅(jiān)持原則，秉公辦事，不徇私情。 ②刻苦學(xué)習(xí)，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術(shù)水平。 工作中堅(jiān)持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺抵制不正之風(fēng)，嚴(yán) 守法紀(jì)，不以權(quán)謀私。 當(dāng)被投訴者受理投訴時，受理者必須如實(shí)記錄，不得提出回避。 負(fù)責(zé)對共用部位設(shè)施的巡視和保養(yǎng)。 （4） 保安員崗位職責(zé) 門崗 ①熟悉物業(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況； ②保持威嚴(yán)可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風(fēng)貌； ③負(fù)責(zé)做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的管理工作，對住戶裝修人員及裝 修物品的出入進(jìn)行管理，制止閑雜人員隨意進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)； ④負(fù)責(zé)做好對機(jī)動車輛的出入管理和收費(fèi)工作。 （二） 、保安隊(duì)隊(duì)長崗位職責(zé) 保安隊(duì)長在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下， 全面負(fù)責(zé)保安隊(duì)的各項(xiàng)管理工作。 管理員崗位職責(zé)在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展日常管理服務(wù)工作。 負(fù)責(zé)組織當(dāng)班的保安工作，監(jiān)督和指導(dǎo)認(rèn)真做好執(zhí)勤工作，及時 糾正和登記違紀(jì)違章現(xiàn)象； 檢查本班人員的著裝儀容、內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、 保安設(shè)施、自衛(wèi)武器等物品； 負(fù)責(zé)填寫《值班記錄》 ，登記本班獎罰情況，檢查各巡邏點(diǎn)情況； 按照保安部（隊(duì)）制定的培訓(xùn)計(jì)劃搞好組織實(shí)施工作，定期召開 班務(wù)會，經(jīng)常對隊(duì)員進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和崗位培訓(xùn)，提高本人和全班的 整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，能及時解決當(dāng)班時間內(nèi)的各種突發(fā)事件。監(jiān)控值班員崗位職責(zé) 嚴(yán)密監(jiān)視保安對象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時通 知值班保安處理，并及時通過對講機(jī)或電話向隊(duì)長報(bào)告，且隨時匯報(bào)變動 情況直到問題處理完畢。 每一位員工都有責(zé)任收集來自業(yè)主 （住戶） 關(guān)于小區(qū)管理的看法、 建議、意見等。 管理人員文明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 熱愛本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技術(shù)，提高管理水平，樹立“業(yè)主 至上，服務(wù)第一”理念。做到事事有著落， 件件有回音。 ③主動熱情：在服務(wù)過程中要做到： “三個一樣”即： “對待生人與熟人一個樣，大人與小孩一個樣，忙時閑時一個樣” 。 不亂收費(fèi)或收費(fèi)不開收據(jù)。 1 不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供優(yōu)惠服務(wù)和物價。 工作人員如損壞住戶財(cái)產(chǎn)，視損壞程度，扣獎金或照價賠償。 員工的合理化建議記錄為員工晉級、 年終評比和獎勵的重要依據(jù)， 多次提出優(yōu)質(zhì)合理化建議的員工將被晉升提拔或給予特別獎勵。走（回）訪處理率達(dá) 100%， 投訴率力爭控制在 1%以下。 各班保安員必須按照編排的值班表上崗工作，并嚴(yán)格履行崗位責(zé) 任制的要求，堅(jiān)守崗位，巡邏人員要按時巡查，提高警惕，及時處理各 種突發(fā)事件。 ①上崗前必須掌握保安、通訊及消防設(shè)備器材的使用和操作； ②新入職的保安員須進(jìn)行 3－5 天時間進(jìn)行培訓(xùn)實(shí)習(xí)， 掌握本職工作 和基本技能，然后開始正式上崗； 崗位培訓(xùn) ①保安培訓(xùn)：根據(jù)每年制定的保安部制定的培訓(xùn)計(jì)劃，擬訂保安培 訓(xùn)方案，通過授課與實(shí)際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進(jìn)行培訓(xùn)， 從而提高保安員的警惕性、 “四防”意識、應(yīng)變能力和身體素質(zhì)，使其掌 握基本技能； ②消防培訓(xùn)：根據(jù)每年制定的保安部內(nèi)部制定的培訓(xùn)計(jì)劃，擬訂消防培訓(xùn)方案、年度消防演習(xí)計(jì)劃安排及滅火等培訓(xùn)內(nèi)容，通過授課與實(shí) 際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進(jìn)行培訓(xùn)，從而達(dá)到提高保安員的 防火意識、掌握滅火搶救能力的目的； ③每位保安員必須根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃參加公司和部門組織課程，培訓(xùn)前 進(jìn)行書面通知，并要求每位參加培訓(xùn)的人員在員工培訓(xùn)簽到表上簽到。 當(dāng)班保安員要妥善保管所佩戴的警棍，如有意識或損壞，要照價 賠償。 未經(jīng)上級部門主管批準(zhǔn)，不得隨意播放監(jiān)控錄像的錄像內(nèi)容； 未經(jīng)上級部門主管批準(zhǔn)，無關(guān)人員不得進(jìn)入監(jiān)控室； 保持監(jiān)控設(shè)備的清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù)； 確保監(jiān)控室的衛(wèi)生和秩序，營造良好的工作環(huán)境； 背景音樂播放制度 加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握背景音樂系統(tǒng)的操作； 值班員必須嚴(yán)格按照操作背景音樂系統(tǒng)，不得私自拆卸或更改設(shè) 置，確保其正常運(yùn)作； 嚴(yán)格按照規(guī)定的時間和規(guī)定的內(nèi)容播放音樂； 非公司制定的操作人員不得擅自動用設(shè)備，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將追究當(dāng)班 人員相關(guān)責(zé)任； 保持背景音樂設(shè)備的清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù)，營造良好的工 作環(huán)境。 發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理 ①立即趕赴現(xiàn)場，切斷電源； ②在未切斷電源之前，切不可用人體接觸電源，以防自己也觸電，要 用絕緣的東西把人拉開； ③立即進(jìn)行人工急救，并送醫(yī)院急救。出小區(qū)時，應(yīng)對其進(jìn)行檢查， 并按規(guī)定收取停車費(fèi)。2 噸以上的卡車一律不得進(jìn)入小區(qū)，特殊情況除外。駛?cè)胄^(qū)的車輛 應(yīng)減速行駛，時速不得超過 5 公里，不得鳴號。 每天（連續(xù)時間 24 小時）收費(fèi)超過每輛 10 元的，按 10 元收取。對此期間所收回的未付款 IC 卡應(yīng)分 類保管，交收費(fèi)管理員處理。 月租卡管理規(guī)定 月租卡為月租車輛出入小區(qū)的憑證，持卡人須妥善保存，因持卡 人使用或保存不善造成月租卡失效、丟失的，由公司補(bǔ)辦，并由原持有人 交納制作工本費(fèi)。 如遇特殊情況需免費(fèi)的，必須經(jīng)管理處主任以上級別人員批準(zhǔn)后 方可免費(fèi)，并做好相關(guān)登記。 ④電力供應(yīng)后，應(yīng)立即恢復(fù)停車收費(fèi)系統(tǒng)的正常使用，對在停電期間 進(jìn)入小區(qū)的車輛根據(jù)《車輛出入登記表》按照停車時長收取停車費(fèi)，人工 抬閘出小區(qū)，做好《人工抬閘登記表》的記錄。 ②如其蠻不講理，應(yīng)通知當(dāng)班班長或管理處負(fù)責(zé)人處理。工程維修管理制度 工程部門人員按照規(guī)定進(jìn)行例行巡查，在例行巡查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)維 修有關(guān)問題，記錄在案，及時匯報(bào)，以便維修。 維修材料管理制度 為加強(qiáng)維修材料的管理，使維修材料在維修過程中得到合理的使 用，避免材料的浪費(fèi)，特制訂本規(guī)定。 上門維修服務(wù)的規(guī)范要求 敲門 有門鈴時，輕按門鈴，按鈴時間不要過長，無人應(yīng)答再次按鈴，按鈴 時間加長。 整理 修理完畢，做到工完場清。 服務(wù)人員在收取各項(xiàng)費(fèi)用時，必須開具統(tǒng)一的發(fā)票，嚴(yán)禁收錢不 開票或打白條，所收款項(xiàng)最遲在次周周一上午繳財(cái)務(wù)部，不得挪用。其中：安全設(shè)施維修兩天內(nèi) 回訪；漏水項(xiàng)目維修三天內(nèi)回訪。 公共衛(wèi)生間務(wù)必每天清潔，確保無污漬、積灰、雜物、無嚴(yán)重臭 味，地面無積水。 1 公共通道、樓道燈具、開關(guān)每月清抹一次，確保無積塵、透明度 好。 綠化負(fù)責(zé)人應(yīng)熟悉小區(qū)中經(jīng)常出現(xiàn)蟲類和病原菌。 盆花擺放后期，若花盆內(nèi)時花處于最佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過最 佳觀賞期的 1/3 時應(yīng)定為待換花，若某個花壇中待換花的比例超過 1/2 時 要求全部更換。 每年應(yīng)對草坪打孔一次，并視草坪生長密度每 12 年疏草一次，同 時清除土地雜物及草渣。 編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第24頁 共75頁電梯安全管理制度物業(yè)服務(wù)有限公司二○一七年一月（1） 電梯作業(yè)人員守則為了更好地配合業(yè)主，搞好電梯維修保養(yǎng)服務(wù)工作，提高電梯的完好率和利用率，使外委電梯維修人員的工作有序、有職、有責(zé)，特制訂以下制度。 八 、電 梯發(fā)生 疑難 或重大 故障時，電梯 維修工 必須 服從電 梯安全管 理 員 的調(diào)動 進(jìn)行集中 搶修， 并作好維 修記錄 。 ，司機(jī)應(yīng)采取下列措施： ， 司機(jī)應(yīng)保持鎮(zhèn)靜， 并嚴(yán)肅 告 誡乘客切勿企圖跳出轎廂，并作好承受因轎廂急停而產(chǎn)生沖擊的思想準(zhǔn)備； ，司機(jī)應(yīng)立即掀按警鈴，并通知維修人員， 設(shè)法使乘客安全退出轎廂； ， 使電梯短程升降時， 必須先將主電源斷開， 嚴(yán)格按 “電 梯故障困人救援規(guī)程”執(zhí)行； ，須經(jīng)部門嚴(yán)格檢查，修復(fù)鑒定后方可使用： ； ：把各層廳門關(guān)閉，防止向其他樓層蔓延，切斷電源。 ，第一次為每天上午上班高峰的第一個小時內(nèi)， 第二次為每天下午下班高峰的第一小時內(nèi)。 記錄表每月更換一次， 外委維修工應(yīng)收回表格并交本項(xiàng)目工程部長歸檔，以備公司管理人員檢查。 八、機(jī)房內(nèi)消防器材必須放置在機(jī)房入口附近明顯易于取用部位，并定期對 器材進(jìn)行性能檢測，確保器材能夠有效使用，消防器材需有明顯標(biāo)識。 十五、凡違反上述規(guī)定，將按照公司相關(guān)規(guī)定予以處理，造成重大程度者， 公司將無條件的與維保單位終止合同，追究法律及賠償責(zé)任。班組應(yīng)將電梯的巡視工作細(xì)分到人，明 確值班人的巡視范圍。 ，要分清原因和責(zé)任。 三、電梯設(shè)備維保時必須對電梯作準(zhǔn)備性試車外并每天到機(jī)房對機(jī)械和電器設(shè) 備作巡視檢查。如多臺電梯共用機(jī)房，在停電電梯的電源開關(guān)把 8 手上懸掛“有人作業(yè)，禁止合閘”的標(biāo)示牌。 十二、底坑深度超過 米時，應(yīng)使用梯子或高凳上下，嚴(yán)禁維修人員拉吊 井道電纜線，以防電纜線被拉斷。 。 3．4 未經(jīng)定期檢驗(yàn)或者檢驗(yàn)不合格的電梯，不得繼續(xù)使用。 六、參加外委培訓(xùn)（質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門組織）的人員必須經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)同意， 培訓(xùn)合格的予以報(bào)銷相應(yīng)的費(fèi)用。 二、電梯作業(yè)人員的培訓(xùn)包括：外委培訓(xùn)（質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門組織）和單位 10 內(nèi)部培訓(xùn)兩種。 1．2 范圍 1．2．1 適合于電梯按《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》的要求向特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測機(jī) 構(gòu)申請電梯定期檢驗(yàn)。 十五、檢修電氣設(shè)備前，必須用有效低壓試電筆檢驗(yàn)確實(shí)不帶電后，方可進(jìn) 行操作。若在轎頂須要長時間停車維修或保養(yǎng)時應(yīng)斷 開轎頂急停開關(guān)。 五、葫蘆、鋼絲繩套、繩索、木方等工器具在使用前應(yīng)認(rèn)真檢查，確認(rèn)無損 壞方可使用。如屬 于用戶責(zé)任的要向用戶解釋清楚，并及時向本項(xiàng)目工程部長或甲方公司本部 管理人員報(bào)告，征得指示后方可進(jìn)行維修。 (2)電梯控制柜及主機(jī)工作正常；電梯轎廂照明、通風(fēng)、五方對講、警 鈴功能正常。因此特制訂本制度，以規(guī)范外委電梯巡視管理工作。 九、電梯機(jī)房、轎廂內(nèi)和轎頂?shù)炔课唤故褂妹骰鹱鳂I(yè)，嚴(yán)禁吸煙；機(jī)房嚴(yán) 禁無關(guān)人員進(jìn)入。 二、電梯機(jī)房為設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的工作場所，非本專業(yè)技術(shù)人員，未經(jīng)許可， 嚴(yán)禁入內(nèi)。 《電梯運(yùn)行情況巡視表》 ，巡視 人應(yīng)將當(dāng)天的巡視情況詳細(xì)記錄在該表格上，作為電梯運(yùn)行情況的依據(jù)。 （二） 、 2 安全作業(yè)規(guī)程。 （二）、1 電梯安全操作規(guī)程一、在電梯行駛前的檢查與準(zhǔn)備工作。 二、 所有到現(xiàn)場進(jìn)行維修保養(yǎng)的外委工作人員必須按要求著裝并佩帶員工牌， 以證明身份并接受項(xiàng)目和用戶的監(jiān)督。 嚴(yán)禁在草坪上潑污水、倒垃圾及焚燒物品。 草坪養(yǎng)護(hù)規(guī)范 草坪淋水視天氣情況而定，以不出現(xiàn)缺水枯萎為原則。 植物用藥后，不要定期觀察防治效果，對于出現(xiàn)藥害或無效的治療 結(jié)果，應(yīng)歸結(jié)原因并作相應(yīng)的補(bǔ)救措施，同時做好相關(guān)記錄，見《病蟲害 防治登記表》 ，并上交檔案科管理。 1雕飾每月清潔一次，確保無污漬、明顯積灰、亂張貼； 1雨蓬、落水溝每兩個月清掃一次，特殊情況（如臺風(fēng)、梅雨季節(jié)） 可另行增加，確保無雜物、垃圾、污垢、排水暢通。 噴水池、水（魚）池每天至