【正文】 累的專業(yè)經(jīng)驗從功能的使用及日后的維修保養(yǎng)等因素考慮，向發(fā)展商提供專業(yè)意見和建議，以達到節(jié)約投資，促進銷售，保證質量及今后有利于物業(yè)管理服務等目的，使發(fā)展商的投資真正物有所值。按上述考慮，我們將會設計一個綜合而具體的物業(yè)管理程序，以供參考，現(xiàn)就主要的范圍及重點分列如下：1. 物業(yè)前期管理服務此項服務為我司被委聘后至物業(yè)竣工驗收前所提供，目的在于針對及提出物業(yè)在設計上或現(xiàn)存有關影響未來之管理問題，使業(yè)主能有時間考慮增減物業(yè)設施，設備。同時以管理者角度提供對將來管理之意見，以盡量為日后管理打好基礎，以最低之管理成本，進行最有效及最好服務水平之管理。 物業(yè)驗收前管理服務（物業(yè)竣工前三個月）管理公司將派遣工程人員在質檢環(huán)節(jié)中協(xié)助發(fā)展商，以便物業(yè)管理工作能順利進行。同時我們之工程及管理人員可以參與檢討【合肥市財政局辦公樓】各類型系統(tǒng)（如保安警報等），以及就基本設計之改動，提供專業(yè)性的意見及改善方法，以減低日后管理所做成之影響及不便。 現(xiàn)時，投資房地產之人士最關注之問題之一為物業(yè)之管理水平及制度是否完善。既然【合肥市財政局辦公樓】定位于辦公樓那就有必要制定一份全面的管理公約及管理手冊，以供業(yè)主作為未來進行物業(yè)管理的依據(jù)。 我們將會編制一份【合肥市財政局辦公樓】用戶手冊，概括地為各業(yè)主提供有關未來之運作及一切用戶守則。 我們會就【合肥市財政局辦公樓】室內裝修安排及控制編訂一份客戶裝修指南，說明審批裝修建議之程序，裝修商必須遵守的規(guī)條，供各租戶參照。2．物業(yè)接收及交付使用 成立接收隊伍我們會協(xié)助成立一支接收隊伍，負責與總承判商及各分判商，設備安裝商等保持緊密聯(lián)系，因為任何遺漏工程將影響物業(yè)未來之運作。故此，于工程及設備接收時必須進行全面及詳細之驗收，以確保物業(yè)本身之素質，能夠合乎發(fā)展商要求之水平，以及令業(yè)主能夠接受。 遺漏工程處理我們會為物業(yè)管理處編制一份全面之遺漏工程表，供驗收工程及設備之用。當接收隊伍于錄下各項遺漏工程后，將跟進及監(jiān)察各承判商進行有關改善工程，并定期與建筑師及承判商檢討進度，以免因改善工程延誤而影響租售、租務及業(yè)戶之遷入。 交付使用于各業(yè)戶辦妥一切有關承租及完成物業(yè)成交手續(xù)后，我們會安排交付有關單位供他們使用。并按下列之程序，由管理處進行：，查驗有關單位，以確定無重大遺漏工程；，并提醒他們攜備一切證明文件及印鑒；，并由業(yè)戶簽署確認；3.移交物業(yè)，用戶搬遷及裝修之管理服務用戶搬遷階段，物業(yè)內將存有各方面人士，包括租賃代理、用戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，而此對物業(yè)整體管理、保安、清潔等均構成極大影響。本公司將針對物業(yè)管理之特性，制定一系列有系統(tǒng)之搬遷流程及裝修指南。有關內容大致包括如下： 移交物業(yè)單位與租用戶之程序管理服務工作內容包括檢查用戶之有效文件，并由組長級員工與用戶作移交程序。提示應知事項，如單位內各項設施、裝修須知、運送物作安排等。單位內遺漏工程亦需要用戶于一定時間通知管理公司以便傳達有關承判商作適當修理。 裝修工程及物料運送控制之程序為確保用戶之裝修工程及材料運送能配合物業(yè)整體運作情況，要求各用戶之指定裝修承包商于施工前提供有關資料及費用，以免妨礙物業(yè)之正常操作，確保業(yè)主及用戶之權益。4. 員工招聘及培訓計劃本公司確認物業(yè)管理為一項由人力主導之服務行業(yè)，所以深信于物業(yè)管理擔當?shù)谝痪€之管理人員必須接受專業(yè)之特定訓練。除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識外，亦包括其它項目如領導才能或公共關系等課程。培訓計劃將為理論與實際并行，并配合適當之演習，使之能熟悉及實際體會突發(fā)事故之應變措施及程序。緊急時間處理預案，立即告知監(jiān)控中心。，立即電告就近保安趕赴現(xiàn)場維持秩序，同時立即通知工程部領導、工程部、人員攜帶工具、設備趕赴現(xiàn)場。，統(tǒng)一調度分派各部門人員。，打開系統(tǒng)排水閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥）減少事故水損，如現(xiàn)場積水較深應首先用手提排水泵進行排水；，防止機房設備因浸水產生觸電事故，防止事件進一步擴大，同時根據(jù)現(xiàn)場實際情況用水帶將爆管處水引至附近排水點；，同時暫時關閉此電梯的使用；、推水器立即將機房及現(xiàn)場帶的積水排凈；，同時協(xié)助工程及保潔人員搶險。，對業(yè)主住戶及顧客進行解釋安慰，并告之故障將馬上消除；，各部門將現(xiàn)場恢復原狀，同時總工程師/工程經(jīng)理向上級管理者有關人員匯報；，設備人員迅速查明原因，根據(jù)現(xiàn)場實際情況組織實施修復，修復過程中應盡可能減小對客戶的影響。2. 防臺、防汛應急預案、獲得有關臺風等信息后，通知各部應做好預防措施。、廣告、天線、設備層等設施設備進行全面檢查，確保牢固。、設施進行檢查，確保完好和暢通。，及時做好關好門窗的工作。，各當值保安監(jiān)守崗位，無人接替不準擅離崗位。特別加強對物品的監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)情況及時通知設備人員進行緊急維修。，增加對設施設備的巡查。緊急情況及時向上級匯報。，如對設施及服務產生后果或影響的，由各部立即實話修復或整改，提出糾正和預防措施。3. 設備故障應急處理預案，立即停止使用故障設備起用備用設備，并立即通知相對應的維修人員前來修復。，則立即通知維修人員前來修復。，通知相關設備人員到場搶修。：消防設備（如消防泵、噴淋泵、正壓風機、排煙風機等）在火警時如發(fā)生故障，應立即趕赴設備現(xiàn)場，將手、自動轉換開關扳至手動檔并手動起動，如還不能起動且在短時間內不能排故，應采用強制起動的方法，方法有二種：設法另接主接觸器線圈電源，使其吸合，保證設備強行起動工作。設法直接將設備主電源泉接在大容量開關上，然后合上電開關，保證設備強行起動工作。當所有BA控制或自動控制設備的自控部分故障時，應立即趕赴設備現(xiàn)場，將手、自動轉換開關扳至手動檔并手動控制，保證公共區(qū)域正常工作不受影響。4. 觸電事故的應急處理預案、配用電設備、設施必須使彈簧門保持安全、可靠的狀態(tài)；工程部人員要定期對供配用電設備、設施進行檢查。、設施有會引起人員觸電的危險，應立即報告領導或工程部人員；緊急情況下可采取斷電措施。，現(xiàn)場人員要設法先斷開造成觸電事故的電源，然后立即對觸電者實施緊急救護。，用少于5秒的時間來觀察觸電者神志狀態(tài)，用少于10秒的時間來觀察觸電者呼吸、心跳情況；發(fā)現(xiàn)呼吸、心跳停止時，應立即在現(xiàn)場用心肺復蘇法就地搶救，不得拖延。：——采用仰頭抬頜法，取出口內異物；（鼻）人工呼吸——先吹氣兩次，每次1—，然后每5秒吹氣1次（每分鐘12次）；（人工循環(huán)）——兩手指并齊，中指放肋骨和胸骨接合處的中點，食指平放在胸骨下部，另一只手的掌根緊挨食指上緣；壓限3—5CM（兒童和瘦弱者灼減），每分鐘80次左右。、心跳恢復后，要立即送醫(yī)院繼續(xù)治療。，要寫出事故報告。工程部人員要及時查明觸電原因：如存在隱患，應提出糾正和預防措施，立即進行整改。，值班保安員應及時電話通知維保單位，并通過對講機/電話通知工程經(jīng)理/工程主管/運行人員、服務主管、保安主管、領班及就近保安人員5分鐘內到達事故現(xiàn)場，加強安全防范，疏導客人流向，配合工程部采取各種措施，以避免因故障而發(fā)生各種人、財、物損失的事件。，不斷與被困人員對話并告知對方自我保護措施，目的要使被困人員情緒穩(wěn)定。，以及被困人員的情況，并通過對話器做好被困人員工作，并將觀測到的情況用對講機告知現(xiàn)場處理人員。，查明故障原因，嚴格按電梯操作規(guī)范采取應急措施，并使用電話/對講機等通信工具聯(lián)系維保單位人員，將故障情況及時告之。，且轎廂內地坪離電梯廳地坪在177。500毫米之內，由運行人員按下列步驟先行釋放被困客戶。，確定電梯轎廂位置。，并采取措施使被困人員安全離開電梯轎廂。、廳門，確認無誤。，應及時報電梯維修單位處理。177。500毫米范圍，則須由維修單位急修人員負責采取措施，使被困人員發(fā)全離開電梯轎廂。，嚴禁在不明情況下“二次動車”。，并應在事后完整填寫電梯急修單，并工程部電梯組審核備案。，應立即通過對講機向監(jiān)控中心保安、工程主管、運行人員報告，并可按警鈴向監(jiān)控中心保安報告，并及時報告服務主管及以上管理人員。耐心作好對被困人員的解釋及安慰工作。重點并注特殊被困人員（如老、弱、殘、幼），并根據(jù)具體情形，予以適當幫助。如發(fā)生被困人員突發(fā)疾病，及時報告服務主管及以上管理人員。主動配合工程部及相關部門人員的維修或解救工作。、致謙工作。《應急事件處理記錄表》，由事件第一發(fā)現(xiàn)人記錄事件發(fā)生的時間、地點、人員等現(xiàn)場情況，各相關部門負責填寫處理情況。，設備管理部應在當日將事故報告以書面形式向業(yè)主及公司匯報，事故報告中寫清事故發(fā)生時間、地點、處理事故時間、事故發(fā)生原因、以及今后防止事故發(fā)生的措施。，立即通知工程經(jīng)理/工程主管/運行電工。,檢查供電設備,查處停電原因。，工程經(jīng)理/工程主管立即向變配電站查詢，如無法立即恢復則按應急程序疏散乘客。，則起用務用電源泉并用聯(lián)絡柜實行切換。，工程經(jīng)理/工程主管立即組織搶修，同時向中心領導報告情況。，電梯有可能出現(xiàn)困人，安保部需立即查明，如有，立即通知工程部按困梯程序進行處理。，工程經(jīng)理/工程主管向管理者作停電原因的報告。如無法立即恢復，由工程經(jīng)理/工程主管將實際情況報告管理者領導，按應急程序疏散客人。，保安部按應急方案處理，協(xié)助指引客人安全撤離。，當所有客人撤離后保安巡邏員檢查整幢大樓，確保所有乘客已安全離開。、事件經(jīng)過、人員撤離時間等詳細資料。，工程部應通知相關用電部門關閉所有設備，恢復后再開啟。停電恢復后，設備組檢查各有關設備，保證所有設備正常運作。，工程部在當日將詳細情況報管理者，如存在管理問題應提出糾正和預防措施。7. 火災事故應急預案（溫度68℃）自動噴水 火災發(fā)生后的現(xiàn)場指揮消控中心保安值班員接報警后，立即通知巡視保安三分鐘趕到現(xiàn)場，五分鐘內確認火警回復消控中心保安，及時報告第一責任人三分鐘趕到現(xiàn)場。如火警較小，即啟用樓層現(xiàn)有消防設備，組織現(xiàn)場補救。如現(xiàn)場火勢較大無法自行補救時，第一責任人出任應急總指揮，監(jiān)控室即為應急指揮中心，總指揮由現(xiàn)場回到指揮中心，指揮實施消防應急方案。以下行動必須有總指揮的命令：女士們、先生們，您所在的樓層發(fā)生火警，請馬上撤離現(xiàn)場。請大家不要驚慌，不要擁擠，從這里的消防樓梯往下走，盡快疏散到廣場。請各位婦女士脫掉高跟鞋，以防摔跤。女士們、先生們！你所在的樓層發(fā)生火警，請各位馬上從安全出口撤離，不要使用電梯，請聽從現(xiàn)場指揮人員的指揮。、匪警處理程序工作程序（或接報）公開使用暴力或其他手段（如打、砸、搶、偷等）強行索取或損壞公司和用戶財務或威脅用戶人身安全犯罪行為時，要切實履行保安員職責，迅速制止罪犯。，要保持鎮(zhèn)靜，設法制服罪犯，同時立即通過通訊設備呼叫救援。，要立即趕到現(xiàn)場，同時通知中控室并封鎖出事大堂出口并錄像，然后視情況而定。，一時又追捕不上時，要看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征、所用交通工具及特征等，并及時報告管理處，重大案件要立即撥“１１０”電話報警。（包括偷竊、搶劫現(xiàn)場）要保護現(xiàn)場，任何人不得擅自移動任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓外人進入現(xiàn)場；在公安機關人員未勘察現(xiàn)場或現(xiàn)場勘察完畢之前，不得離開；，記錄被搶（盜）物品及價值，詢問用戶是否線索、懷疑對象等情況。，要立即設法盡快送醫(yī)院醫(yī)治搶救并報告公安機關。（或業(yè)戶投訴）發(fā)現(xiàn)業(yè)戶之間有爭吵、斗毆現(xiàn)象時，要及時制止；；、住口；；；。 迅速報告管理處領導、主管領導，由管理處出面調解，如個人力量單薄，應請求增援； 在制止爭吵斗毆雙方時，切記不能動粗，不允許惡言相象。10. 值班人員在值勤中，若遇到不愿出示證件強行進入，強行在不準停車的地方停車等情況處理規(guī)程 糾正違章時，要使用禮貌規(guī)范的服務用語，以理服人； 對不聽勸阻者，要查請姓名、單位、如實記錄并想管理處或保安領班、主任匯報； 發(fā)生糾紛時，要沉著冷靜，注意掌握政策和工作原則，若遇到蠻橫無理，打罵值班人員的，可上報管理處，有管理處出面妥善處理； 若外來人員來大廈物業(yè)管理區(qū)域故意擾亂，不聽勸告，自行其是，清潔嚴重的，報公安機關依法處理。32 / 3