【正文】 地產(chǎn)門戶 搜房 2022年 09 月 01 日 15:23 搜房 黃亮生 今 日 要 聞 上海 | 專家：新一輪調(diào)控重點(diǎn)不是上海樓市 成都 | 專題：貸款買房省錢省事全攻略 深圳 | 集體瘋漲 豪宅“綁架”了深圳房?jī)r(jià) 廣州 | 新婚小兩口淘房慎買純小戶型社區(qū) 杭州 | 兒童業(yè)主成批出現(xiàn) 疑與遺產(chǎn)稅有關(guān) 濟(jì)南 | 開發(fā)商膽子大 樓市染上“瘋牛病” 南京 | 大話地產(chǎn) “小戶型”住宅置業(yè)談 天津 | 房交會(huì)隆重開幕 哪些新盤最受關(guān)注？ 各位好！感謝大家！東南亞 shoppingmall 的發(fā)展至今超過(guò)了 25 年的歷史了，目前許多中國(guó) shoppingmall 吸引的國(guó)際零售商實(shí)際上在八十年代就已經(jīng)開始入住東南亞的。東南亞有五億人口，主要是旅游零售。或許這三個(gè)城市在 shoppingmall 發(fā)展方面是比較積極的。其中一些成功與失敗的故事。我們要從比較成功或者不太成功的案例當(dāng)中學(xué)習(xí)到一些功課。到底會(huì)有什么樣的零售商進(jìn)入中國(guó)呢？ 讓我們看一下馬來(lái)西亞吉隆坡 shoppingmall 的含義。與此同時(shí)你看到購(gòu)物中心是與店鋪共存的，其中最繁榮的商業(yè)街叫做（英文），你到了這個(gè)地方必須看這個(gè)商業(yè)街，這個(gè)商業(yè)街已經(jīng)有 25年歷史了，其中有一些零售公司是屬于多業(yè)形式的，但是它目前還在運(yùn)營(yíng)當(dāng)中。在吉隆坡有一個(gè)國(guó)際的地標(biāo)，在1998 年金融危機(jī)的時(shí)候開業(yè)的，業(yè)主很有決心要做到成功，以百分之百出租不售的，我很高興告訴大家這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)在今年 10 月上市了。這是接下來(lái)在東南亞非常具有回報(bào)的一個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)回報(bào)上是最高盈利的。這只是在新加坡和馬來(lái)西亞而言，在馬來(lái)西亞回報(bào)是 8％和 12％。 奧林匹克花園 中國(guó)地壇文化節(jié) 在這個(gè)購(gòu)物中心里有東南亞最大的書店，已經(jīng)入住 15 年了。這是它的內(nèi)部景觀，我相信亞洲它是設(shè)計(jì)最好的一個(gè)購(gòu)物 中心。所以我們可以以國(guó)內(nèi)游客甚至國(guó)際游客作為目標(biāo)客群。如果你是一個(gè)旅游城市不單是可以吸引自己的本地的游客，還可以吸引那些游客。從我們的觀點(diǎn)來(lái)看，這是極度不平衡的。但是在中國(guó)恰好相反。我們這些客戶其實(shí)已經(jīng)證明了這些觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，這是其中比較大型的購(gòu)物中心，這是一個(gè)高大的購(gòu)物中心，這個(gè)一共有四層，有一個(gè)家樂福大型超市，也有一家百貨店，超過(guò) 20 萬(wàn)平方米，有四五千個(gè)停車位。 當(dāng)然在東南亞有一個(gè)產(chǎn)品的寵物店，在中國(guó)來(lái)說(shuō)寵物店已經(jīng)有開始發(fā)展的趨勢(shì)。它有一個(gè)金字塔的主題，這里成了一個(gè)旅游勝地。 這是一個(gè)度假村，它的占地面積超過(guò)一千英畝。雖然它的購(gòu)物中心室內(nèi)設(shè)計(jì)做得并不是很好，但是它的概念是不錯(cuò)的。你看到城郊的一些大型綜合性商業(yè)，很多都是多功能的。我們看市場(chǎng)需求，根據(jù)市場(chǎng)需求決定項(xiàng)目的規(guī)模。從機(jī)場(chǎng)通過(guò)輕軌到城區(qū)只要 20 分鐘，但是馬來(lái)西亞的發(fā)展史有一些值得借鑒的地方。有些已經(jīng)變賣后來(lái)重新定 位。 接下來(lái)說(shuō)的是曼谷的 shoppingmall，曼谷的 shoppingmall 已經(jīng)經(jīng)過(guò) 18年的發(fā)展有 50 多家購(gòu)物中心了。比如家樂福要設(shè)立一百家五千平米的概念。在市區(qū)中很難找到一萬(wàn)兩千平米或者大型的超市，對(duì)于便利性的要求越來(lái)越高，超市的規(guī)?？赡茉絹?lái)越小。在規(guī)劃的階段就必須要考慮到，要不然你就得不到你所要求的回報(bào)。他們建造的購(gòu)物中心是非常高質(zhì)量的，易初蓮花也在曼谷很多年了，也是其中比較大的超市。而且 TSK 已經(jīng)入住中國(guó)了，易初在英國(guó)是比較大的超市，還有電影院，你要是在 shoppingmall里建電影院，我知道電影院在中國(guó)生意不太好，但是這是你必須有效規(guī)劃的，這些電影院一般在第四層或者第 五層。再加上產(chǎn)權(quán)保護(hù)方面的措施越來(lái)越嚴(yán)謹(jǐn)，盜版就越來(lái)越少了。在世界各地實(shí)踐證明它也是可以有很好回報(bào)的。在這么一個(gè)商圈里有三家大型購(gòu)物中心，那時(shí)候西鳳廣場(chǎng)就是那三家之一。從一家購(gòu)物中心可以看到另外一家購(gòu)物中心。我在這個(gè)會(huì)議當(dāng)中，經(jīng)常我們提到要支撐一個(gè)shoppingmall 人均 GDP 必須達(dá)到一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，從我的觀點(diǎn)這不是非常正確的。 在中國(guó)已經(jīng)開始有千篇一面的情況出現(xiàn)，關(guān)鍵就在于定位。這三家購(gòu)物中心現(xiàn)在目前還存活下來(lái)了，但是他們重新定位過(guò)程當(dāng)中是非常殘酷的。所以購(gòu)物中心的規(guī)模必須切合商圈情況。 另一個(gè)介紹分享新加坡這個(gè)城市。問題就是你能夠在 400 萬(wàn)人口的國(guó)家，讓一百多個(gè)購(gòu)物中心生存下來(lái)，讓我們分享他們到底是怎么經(jīng)營(yíng)的。烏杰路 公里長(zhǎng)，你會(huì)看到超過(guò) 25 家購(gòu)物中心。要從一開始必須定位正確，在 1986 年這個(gè)購(gòu)物中心開業(yè)了，目前還是烏杰路上租金回報(bào)最高的，也不是一個(gè)最大的項(xiàng)目。但是封閉式購(gòu)物屬于美國(guó)式的購(gòu)物中心，在市區(qū)中心這是屬于比較落后的做法，現(xiàn)在它已經(jīng)成為比較開放形式了。當(dāng)他開業(yè)建成的時(shí)候，就離市區(qū)很遠(yuǎn)。招個(gè)高檔品牌是在高檔購(gòu)物中心這一塊，不但有超市，百貨店甚至有圖書館在里面。很多開發(fā)商都想開發(fā)高檔購(gòu)物中心，但是在亞洲可能每個(gè)城市最多只能支撐一到兩家，北京有國(guó)貿(mào)，在新加坡是（英文），其他的一些高檔品牌有時(shí)候是在酒店里的。 這也是一個(gè)購(gòu)物中心，它也不是很大。而且推廣也是非常關(guān)注的，所以讓我們不同的形態(tài)的客戶能夠很好的控 制。所以我們知道只要你做的規(guī)劃正確，經(jīng)營(yíng)正確，許多購(gòu)物中心都能夠給你高回報(bào)和長(zhǎng)遠(yuǎn)的回報(bào)。邊上就是來(lái)福世廣場(chǎng)，這邊有李嘉誠(chéng)集團(tuán)投資的，這兒還有濱海藝術(shù)中心。在超過(guò) 15 年運(yùn)營(yíng)之后只翻新過(guò)一次。要先有一個(gè)大樓的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，選擇正確的建材和一些運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)。在 1986 年我加入購(gòu)物中心價(jià)值只有 億元，今天已經(jīng)是 ，就是 18 億美金。這個(gè)之所以能夠成功是因?yàn)橛械罔F。甚至在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的時(shí)候有很高的租金上漲。我們做過(guò)很重大的翻新。所以銀行很同意接受它建立房地產(chǎn)基金，這是一朗西的一個(gè)社區(qū)每年都能達(dá)到 8％到 9％的回報(bào)。但是這個(gè)不像中國(guó)的電腦城，我覺得這個(gè)趨勢(shì)很快會(huì)有，中國(guó)也可以發(fā)展有這樣一個(gè)趨勢(shì)。而且也有很多餐飲的概念，這個(gè)項(xiàng)目迎合 IT 市場(chǎng)。還有書籍、文具店等等，但是 IT 才是他們的核心。我曾經(jīng)問過(guò)很多開發(fā)商為什么超過(guò)六點(diǎn)就不能買軟件，說(shuō)在成都電腦城都重新定位，這之前連續(xù)四年有 60％空置率，我把它轉(zhuǎn)換成 ITMALL，在成都最大的一家電影院，甚至有 KTV 迎合青少年，這就是要充分的定位。 所以這些 ITMALL 專業(yè)市場(chǎng)其實(shí)可以和購(gòu)物中心共存的 ，另外非常有趣的專業(yè)市場(chǎng)要建立在獨(dú)特的資源上。另外一家專業(yè)市場(chǎng)是一家學(xué)校和教堂轉(zhuǎn)換成餐飲娛樂的一個(gè)市場(chǎng)，上海新天地那個(gè)設(shè)計(jì)師其實(shí)是從這里得到靈感的。因?yàn)槭且话俣嗄暧⑹皆O(shè)計(jì)一個(gè)建筑設(shè)計(jì)一個(gè)城建保護(hù)的單位。而且它的交通方面的規(guī)劃對(duì)購(gòu)物中心多么的重要，北京這邊堵車情況和曼谷 80 年代情況比較相似。 我甚至認(rèn)為在城市邊緣優(yōu)勢(shì)會(huì)比較大。它的商務(wù)有住宅，有娛樂零售區(qū)還有其他一些綜合性的功能。當(dāng)你做規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候，是否考慮到有效使用二十年三十年甚至更長(zhǎng)。開發(fā)商甚至想吸引許多歐美及其他國(guó)家的國(guó)際品牌，而 拿新加坡做為一個(gè)試刀石，因?yàn)樾录悠碌沫h(huán)境差不多是零售的。如果你今天問一個(gè)零售商在購(gòu)物中心要求的是什么？我們?cè)诓痪弥霸?jīng)對(duì)一百多位零售商做了一個(gè)調(diào)查。第三看設(shè)計(jì)，最后才是租金的價(jià)位，所以不要因?yàn)樽饨鸲谠O(shè)計(jì)或者其他方面妥協(xié)。 越來(lái)越多的零售商想入住中國(guó)，這之前 7 千萬(wàn)做一個(gè)合資公司，到現(xiàn)在 30 萬(wàn)就夠了。有些已經(jīng)開始在上海試點(diǎn)了，在美國(guó)漢堡王是在麥當(dāng)勞之后的第二，另外一個(gè)就是亞洲快餐。這個(gè)QBhouse 是在日本連鎖的，在亞洲有一百多家的。其中一個(gè)做法就是把美國(guó)一個(gè)迪斯尼的人物跟活動(dòng)帶過(guò)來(lái)，帶動(dòng)消費(fèi)。 我說(shuō)的最后一點(diǎn)，看一下成本啊資料的關(guān)系，我們把成本分成兩部分，一個(gè)是前期投入的，一個(gè)是運(yùn)營(yíng)方面的成本。項(xiàng)目經(jīng)理看你的開發(fā)成本以及施工資料，最重要的還是公共資料，共是空間使用的效率布置，店鋪劃分，以及人流動(dòng)線，加上將來(lái)可獲準(zhǔn)性。我們?cè)谥袊?guó)做了超過(guò) 150 萬(wàn)平方米的零售空間，很多這些項(xiàng)目就是在這里犯了很多錯(cuò)誤。我們?cè)趤喼拮隽?超過(guò) 30 家購(gòu)物中心，希望能通過(guò)外來(lái)的資金，跟租戶的聯(lián)系，能為中國(guó)購(gòu)物中心謀求更高的回報(bào)謝謝！ 從東南亞購(gòu)物中心發(fā)展歷史讀中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展 房地產(chǎn)門戶 搜房 2022年 09 月 01 日 15:23 搜房 黃亮生 今 日 要 聞 上海 | 專家：新一輪調(diào)控重點(diǎn)不是上海樓市 成都 | 專題：貸款買房省錢省事全攻略 深圳 | 集體瘋漲 豪宅“綁架”了深圳房?jī)r(jià) 廣州 | 新婚小兩口淘房慎買純小戶型社區(qū) 杭州 | 兒童業(yè)主成批出現(xiàn) 疑與遺產(chǎn)稅有關(guān) 濟(jì)南 | 開發(fā)商膽子大 樓市染上“瘋牛病” 南京 | 大話地產(chǎn) “小戶型”住宅置業(yè)談 天津 | 房交會(huì)隆重開幕 哪些新盤最受關(guān)注？ 各位好！感謝大家！東南亞 shoppingmall 的發(fā)展至今超過(guò)了 25 年的歷史了，目前許多中國(guó) shoppingmall 吸引的國(guó)際零售商實(shí)際上在八十年代就已經(jīng)開始入住東南亞的。東南亞有五億人口，主要是旅游零售?；蛟S這三個(gè)城市在 shoppingmall 發(fā)展方面是比較積極的。其中一些成功與失敗的故事。我們要從比較成功或者不太成功的案例當(dāng)中學(xué)習(xí)到一些功課。到底會(huì)有什么樣的零售商進(jìn)入中國(guó)呢？ 讓我們看一下馬來(lái)西亞吉隆坡 shoppingmall 的含義。與此同時(shí)你看到購(gòu)物中心是與店鋪共存的，其中最繁榮的商業(yè)街叫做（英文），你到了這個(gè)地方必須看這個(gè)商業(yè)街，這個(gè)商業(yè)街已經(jīng)有 25年歷史了，其中有一些零售公司是屬于多業(yè)形式的，但是它目前還在運(yùn)營(yíng)當(dāng)中。在吉隆坡有一個(gè)國(guó)際的地標(biāo)，在1998 年金融危機(jī)的時(shí)候開業(yè)的，業(yè)主很有決心要做到成功，以百分之百出租不售的，我很高興告訴大家這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)在今年 10 月上市了。這是接下來(lái)在東南亞非常具有回報(bào)的一個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)回報(bào)上是最高盈利的。這只是在新加坡和馬來(lái)西亞而言，在馬來(lái)西亞回報(bào)是 8％和 12％。 奧林匹克花園 中國(guó)地壇文化節(jié) 在這個(gè)購(gòu)物中心里有東南亞最大的書店，已經(jīng)入住 15 年了。這是它的內(nèi)部景觀，我相信亞洲它是設(shè)計(jì)最好的一個(gè)購(gòu)物中心。所以我們可以以國(guó)內(nèi)游客甚至國(guó)際游客作為目標(biāo)客群。如果你是一個(gè)旅游城市不單是可以吸引自己的本地的游客，還可以吸引那些游客。從我們的觀點(diǎn)來(lái)看，這是極度不平衡的。但是在中國(guó)恰好相反。我們這些客戶其實(shí)已經(jīng)證明了這些觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，這是其中比較大型的購(gòu)物中心，這是一個(gè)高大的購(gòu)物中心，這個(gè)一共有四層，有一個(gè)家樂福大型超市，也有一家百貨店，超過(guò) 20 萬(wàn)平方米，有四五千個(gè)停車位。 當(dāng)然在東南亞有一個(gè)產(chǎn)品的寵物店，在中國(guó)來(lái)說(shuō)寵物店已經(jīng)有開始發(fā)展的趨勢(shì)。它有一個(gè)金字塔的主題，這里成了一個(gè)旅游勝地。 這是一個(gè)度假村，它的占地面積超過(guò)一千英畝。雖 然它的購(gòu)物中心室內(nèi)設(shè)計(jì)做得并不是很好，但是它的概念是不錯(cuò)的。你看到城郊的一些大型綜合性商業(yè)，很多都是多功能的。我們看市場(chǎng)需求，根據(jù)市場(chǎng)需求決定項(xiàng)目的規(guī)模。從機(jī)場(chǎng)通過(guò)輕軌到城區(qū)只要 20 分鐘，但是馬來(lái)西亞的發(fā)展史有一些值得借鑒的地方。有些已經(jīng)變賣后來(lái)重新定位。 接下來(lái)說(shuō)的是曼谷的 shoppingmall，曼谷的 shoppingmall 已經(jīng)經(jīng)過(guò) 18年的發(fā)展有 50 多家購(gòu)物中心了。比如家樂福要設(shè)立一百家五千平米的概念。在市區(qū)中很難找到一萬(wàn)兩千平米或者大型的超市，對(duì)于便利性的要求越來(lái)越高，超市的規(guī)?？赡茉絹?lái)越小。在規(guī)劃的階段就必須要考慮到，要不然你就得不到你所要求的回報(bào)。他們建造的購(gòu)物中心是非常高質(zhì)量的，易初蓮花也在曼谷很多年了，也是其中比較大的超市。而且 TSK 已經(jīng)入住中國(guó)了，易初在英國(guó)是比較大的超市，還有電影院，你要是在 shoppingmall里建電影院，我知道電影院在中國(guó)生意不太好，但是這是你必須有效規(guī)劃的，這些電影院一般在第四層或者第五層。再加上產(chǎn)權(quán)保護(hù)方面的措施越來(lái)越嚴(yán)謹(jǐn)，盜版就越來(lái)越少了。在世界各地實(shí)踐證明它也是可以有很好回報(bào)的。在這么一個(gè)商圈里有三家大型購(gòu)物中心，那時(shí)候西鳳廣場(chǎng)就是那三家之一。從一家購(gòu)物中 心可以看到另外一家購(gòu)物中心。我在這個(gè)會(huì)議當(dāng)中，經(jīng)常我們提到要支撐一個(gè)shoppingmall 人均 GDP 必須達(dá)到一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，從我的觀點(diǎn)這不是非常正確的。 在中國(guó)已經(jīng)開始有千篇一面的情況出現(xiàn)，關(guān)鍵就在于定位。這三家購(gòu)物 中心現(xiàn)在目前還存活下來(lái)了，但是他們重新定位過(guò)程當(dāng)中是非常殘酷的。所以購(gòu)物中心的規(guī)模必須切合商圈情況。 另一個(gè)介紹分享新加坡這個(gè)城市。問題就是你能夠在 400 萬(wàn)人口的國(guó)家，讓一百多個(gè)購(gòu)物中心生存下來(lái)，讓我們分享他們到底是怎么經(jīng)營(yíng)的。烏杰路 公里長(zhǎng)，你會(huì)看到超過(guò) 25 家購(gòu)物中心。要從一開始必須定位正確，在 1986 年這個(gè)購(gòu)物中心開業(yè)了，目前還是烏杰路上租金回報(bào)最高的，也不是一個(gè)最大的項(xiàng)目。但是封閉式購(gòu)物屬于美國(guó)式的購(gòu)物中心，在市區(qū)中心這是屬于比較落后的做法，現(xiàn)在它已經(jīng)成為比較開放形式了。當(dāng)他開業(yè)建成的時(shí)候，就離市區(qū)很遠(yuǎn)。招個(gè)高檔品牌是在高檔購(gòu)物中心這一塊，不但有超市，百貨店甚至有圖書館在里面。很多開發(fā)商都想開發(fā)高檔購(gòu)物中心，但是在亞洲可能每個(gè)城市最多只能支撐一到兩家，北京有國(guó)貿(mào)，在新加坡