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商業(yè)購物中心管理概論doc-閱讀頁

2024-08-06 00:45本頁面
  

【正文】 ?答案就在于它乃是當今東京都內機能最為豐富多元的「新復合式商場」。至于這家引起轟動的高島屋百貨,除了網羅34個品牌的巨型化妝品賣場之外,那些散布在每個樓層,提供消費者歇腳休息兼用餐的「吃茶店」可是造成好一陣轟動喔!因為這些或者是日本著名老鋪,又或者是新引進的海外料理,幾乎都是首次在東京都內的百貨公司亮相。東武百貨池袋店是全日本最大的百貨公司型摩爾──這里的總賣場面積共80,3000平方公尺。這個占地250萬平方英尺的巨大綜合型建筑物形似峽谷狀,位于一條新開辟的運河兩岸。商城內部分為5大主題區(qū)域,分別命名為:星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽廣場。日本著名的建筑師Arata Isozaki先生在接受紐約時報記者采訪時,曾把該建筑推崇為20世紀后期最重要的建筑物之一(另一建筑物為由Frank Gehry設計的位于Bilbao的Guggenheim博物館)。香港的摩爾市場為當?shù)馗鞔蠓康禺a巨頭(和記黃浦、長江實業(yè)、新世界、恒基、新鴻基、嘉里、九龍倉、太古、恒隆集團)壟斷,同日本一樣,香港特大型商業(yè)地塊較難取得,故香港摩爾的規(guī)模較小?!∠愀鄣哪栍?0多家,平均30萬人口擁有1家摩爾。   臺灣的摩爾發(fā)展   由于當?shù)馗靼儇浌緦嵙O其強大,一度抑制了摩爾的發(fā)展。但發(fā)展勢頭很猛,且臺灣發(fā)展的摩爾規(guī)模均比香港的大。其中威京集團、統(tǒng)一集團、遠東百貨集團、新光三越百貨集團、霖園人壽集團都投資了多個摩爾。    臺灣的傳統(tǒng)百貨集團如新光三越百貨、遠東百貨、太平洋崇光百貨、統(tǒng)一集團高島屋百貨也是臺灣摩爾的主要投資開發(fā)商。臺灣百貨業(yè)排名第3的遠東百貨集團也在向購物中心化發(fā)展,其已關閉了多家小型店, 轉而新開設了多家特大的百貨商廈型購物中心。   京華城、遠東百貨集團的高雄大遠百、新光三越百貨臺南購物中心、微風廣場、中華廣場、老虎城、臺茂購物中心、德安生活廣場、紐約紐約、統(tǒng)一高島屋、大江廣場是臺灣十大購物中心我國內地摩爾的發(fā)展與現(xiàn)狀一 內地摩爾的萌芽  90年代中期,一批香港房地產巨頭(和記黃浦、長江實業(yè)、新世界、恒基、新鴻基、嘉里、九龍倉、太古、恒隆集團等)在北京、上海等大城市的黃金商圈興建高檔寫字樓,這些寫字樓大多附帶有大面積的商場裙房,隨即形成了有香港特色的購物中心SHOPPING CENTRE或購物廣場SHOPPING PLAZA。   由于這些香港式購物中心的業(yè)態(tài)復合度太低且規(guī)模面積也偏小,故這一時期的購物中心尚稱不上摩爾SHOPPING MALL。 而當時內地的連鎖商家仍集中在服飾和超市2類,其他行業(yè)的連鎖商家都很少。在內地真正經營很成功的香港式購物中心為數(shù)不多,但隨著內地新興的連鎖商家不斷出現(xiàn),香港式購物中心的經營也正在好轉。二 內地摩爾的初步形成  90年代末期,隨著廣州天河城、中華廣場,大連勝利廣場、新瑪特,上海友誼南方商城、港匯廣場,北京新世界中心、莊勝崇光百貨廣場(待2期工程完工后,將形成18萬平方米的大型摩爾購物中心)、東方廣場的陸續(xù)建成開業(yè),內地逐漸形成了一批業(yè)態(tài)復合度較高、規(guī)模面積也較大且經營也較成功的真正的摩爾。 但內地有很多購物中心的發(fā)展商采取了分割商鋪出售的經營方式,導致了這些購物中心變成了小商品市場。 事實證明,這種不符合國際通行購物中心管理模式的經營方式,在內地也不成功?,F(xiàn)在中旅商業(yè)城收回了各小業(yè)主的經營權,轉而引進了北京華聯(lián)百貨和香港百佳超市大賣場等主力店。   90年代末期,是內地摩爾的初步形成期。  2002年,隨著上海正大廣場、廈門SM城市廣場、大連和平廣場、寧波天一廣場、深圳銅羅灣廣場、福州元洪城等一批具有國際水準的摩爾相繼開業(yè),其中深圳銅羅灣廣場更堪稱內地首家連鎖摩爾集團?! ∧壳皣鴥雀鞔髠鹘y(tǒng)零售商業(yè)集團(上海友誼、上海華聯(lián)、北京華聯(lián)、北京王府井、武漢廣場、深圳銅羅灣廣場、大連商場集團等)、房地產巨頭(大連萬達、中信集團、華潤集團、香港新世界、香港嘉里、香港九龍倉、和記黃浦和長江實業(yè)集團等)、海外專業(yè)的摩爾開發(fā)商(菲律賓SM集團、泰國正大集團、印尼三林集團、美國的一些基金協(xié)會等)乃至外資傳統(tǒng)零售集團(馬來西亞百盛、臺灣太平洋、香港新世界百貨,法國歐尚AUCHAN、臺灣好又多等)都已開始在全國各大城市開發(fā)一批摩爾購物中心?! ≡诟鞔蠓康禺a公司、商業(yè)集團、國外購物中心集團大干快上的同時, 各地的政府也意識到了建設購物中心的意義,紛紛開始規(guī)劃并推動本地區(qū)購物中心的發(fā)展。目前廣州和大連的摩爾發(fā)展領先于全國水平,北京和上海正在奮起急追, 其他城市也開始有計劃地發(fā)展摩爾, 包括烏魯木齊也有西部國際超市購物中心項目。由于北京私車擁有量較高,且北京的城區(qū)較大(比上海大幾乎一倍)。而上海由于私車擁有量較低,且上海的城區(qū)較小,居民又偏愛住在市區(qū)?! ”本⒃?環(huán)路的東西南北建造4個20萬至60萬平方米的MALL, 這4家MALL分別為:大地集團的大地MALL、春天MALL、西單商場和法國歐尚合作的摩爾項目、王府井集團的摩爾項目。在建中較大的摩爾有:成都47萬平方米的熊貓萬國商城、武漢中商集團的團結商貿城購物中心(總營業(yè)面積40萬平方米,一期工程的20萬平方米將于2003年春節(jié))、上海浦東的臺灣好又多集團的摩爾項目、上海吳中路上26萬平方米的摩爾虹橋商貿城、北京亦莊經濟技術開發(fā)區(qū)內北京Mall(即大地集團的大地MALL。)、北京東北方孫河一帶65萬平方米的春天MALL(春天MALL占地2000畝,建筑面積達65萬平方米,總投資要超過10億美元。)、30萬平方米王府井集團的北京摩爾項目。四 內地摩爾未來的發(fā)展前景  一方面,隨著國內經濟的發(fā)展,居民收入不斷提高;我國居民的消費需求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和調整:消費者在購物時不僅追求方便性、多樣性、注重個人品味的需求,同時更注重整體購買經歷的愉悅,這種趨勢促成了對大型摩爾購物中心的需求的不斷增強。 我國摩爾的發(fā)展前途無可限量。在市場競爭日趨激烈的今天,零售企業(yè)除了發(fā)展自身特色、提高服務質量外,還必須順應以規(guī)模領先,以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢。建設現(xiàn)代化的大型購物中心對促進中國商貿發(fā)展、填補商貿空白、優(yōu)化商貿行業(yè)結構、改善購物環(huán)境和居民生活質量都有重要意義。 五 專家關于內地發(fā)展摩爾的爭論  在中國發(fā)展購物中心的問題上存在著兩種截然不同的思想,一種是主張在中國根本不適合發(fā)展購物中心,一種是面對巨大的市場,認為非常適合搞,當然也有部分專家認為不可盲目發(fā)展。所以在這個問題上運用比例這個杠桿或許更有說服能力,從絕對數(shù)字上去比較,缺乏另人信服的依據(jù)。因此,如果單純看購物的數(shù)字就認為國民的消費能力存在問題,恐怕就有點以偏概全的嫌疑了。特別是在沿海發(fā)達地區(qū)和人口稠密的中心城市應該說購物中心有著良好的發(fā)展前景。從這層意義上講,購物中心的效益提升有賴于整體功能的發(fā)揮。反對建設摩爾的論點主要是: 1)內地的經濟發(fā)展水平比美國落后太多,居民的購買力有限 2)內地的私車擁有量太低,不符合建設摩爾的要求。  針對這二個論點, 我們認為,  1)內地的經濟發(fā)展水平雖然比美國落后, 但上海、北京等城市的人均收入已接近于菲律賓馬尼拉、泰國曼谷等東南亞城市。既然曼谷有20多家摩爾,其中50萬平方米的西康廣場/施康廣場(Seacon Square)是亞洲最大的摩爾,也是世界排行第五大購物中心。甚至經濟不是很發(fā)達的菲律賓馬尼拉也有30多家大摩爾,平均35萬人口擁有1家摩爾。菲律賓還擁有亞洲第一大連鎖摩爾集團:SM PRIME,SM PRIME旗下的SM SUPERMALL有20家摩爾,且家家摩爾都生意興隆。印尼雅加達的摩爾也已達20多家,并且生意火爆。)  那么上海、北京為什么不能擁有一批真正的大摩爾呢?畢竟我國居民的消費需求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和調整:消費者在購物時不僅追求方便性、多樣性、注重個人品味的需求,同時更注重整體購買經歷的愉悅,這種趨勢促成了大型購物中心的產生。所有這些變化都在導致需求多樣化程度的提高,簡言之,也就是力求將時間作最大化運用,滿足多重需要,一次購足和一站式娛樂休閑的消費習慣因此應運而生。東南亞各國的摩爾數(shù)量已經很多,并且預期其數(shù)量及營業(yè)額對經濟面的影響會更加擴大和深遠。現(xiàn)在是時候發(fā)展我們自己的摩爾購物中心了,大型的摩爾也是城市的標志性建筑。因為政府限制私車的發(fā)展, 故香港、新加坡的私車擁有量也遠遠低于美國; 但憑借著發(fā)達的地鐵和公交系統(tǒng), 兩地的摩爾也發(fā)展地也都很成功。只有300萬人口新加坡有20多家摩爾(義安城Ngeean City購物中心、濱海廣場Marina Square和新達城Suntec City Mall均是亞洲最大的購物中心之一),平均15萬人口擁有1家摩爾?! ∷晕覀冊诎l(fā)展摩爾時, 要學習歐美的成功經驗,但不必完全照搬美國摩爾的模式。 這不僅因為菲律賓、馬來西亞、泰國的摩爾規(guī)模大, 經營管理成功。菲律賓的SM SUPERMALL集團更成為了亞洲最大、全世界排名第3大的摩爾購物中心集團。所以我們在發(fā)展摩爾時, 不僅要學習歐美的成功經驗, 更應該借鑒菲律賓等東南亞國家的發(fā)展經驗與教訓。1)尋求外援,聘請專業(yè)的商業(yè)零售管理公司來統(tǒng)一管理旗下的摩爾。3)如若房地產商有意開發(fā)連鎖摩爾或多家系列摩爾,房地產商也可考慮自行設立專業(yè)的摩爾管理公司統(tǒng)一管理旗下所有的摩爾,但必須招募大量高素質的摩爾管理人才。      當然國內摩爾購物中心的發(fā)展之路仍然崎嶇,但前途一定是美好的;主要看自己如何經營管理和調節(jié)。業(yè)態(tài)組成、使用要求復雜、交叉,對空間的需求也是豐富、多樣。1. 兩個入口大堂的不同韻味和氣氛的創(chuàng)造和相互關系“mall”主要入口,應當從功能分區(qū)和文化涵義的角度,處理空間和裝飾,達到即統(tǒng)一又富于變化的效果。 功能區(qū)分:整個內部空間的意想焦點處在建筑物內部動線交匯點——入口大廳,其中心地位造成其功能需求的多樣化。 人流集散252。 休息252。 存物252。 表演252。 兒童游戲252。 公眾參與的活動252。 點播252。 文化涵義:252。 科技的IT和通訊行業(yè)與高科技、工業(yè)化密切相關,并越來越具娛樂性252。 空間的節(jié)奏處理內街的各個節(jié)點和節(jié)點間的關系,創(chuàng)造有抑有揚、有張有弛的空間序列168。168。 向上引導如同沒有死角、避免重復路線一樣,打破購物者不愿上樓的行為習慣,吸引購物者去往另一樓層也是室內設計的任務。 尺度結構布置和建筑技術很大程度上限制了兩個入口大廳的空間尺度,但還有一些靈活量允許室內設計控制。 形式空間界面的形式應當與其屬性相附,力求符合大多數(shù)人的審美和心理需求。168。4. 環(huán)境控制168。 人工采光、照度、顯色指數(shù)168。 聲音、背景噪音控制168。 空氣調節(jié)、舒適度168。 濕度168。 氣味5. 交通組織6. 有裝飾作用的室內構件168。 采光頂、玻璃墻面168。 燈具168。 雕塑168。 樓、電梯168。 櫥窗168。 冷、熱飲168。 織物懸掛件168。 植物168。 棚架168。 樂器、專用音箱168。 桌椅168。 街道的風格——香榭大道、遠洋大道、繽紛大道、星光大道、168。 8. 租戶自主裝飾工程控制購物中心專用詞詞典作者:俞稚玉美國國家研究局National Research Bureau 是美國首位商業(yè)零售房地產信息提供者。它的約4萬個美國購物中心的信息數(shù)據(jù)庫是一個廣泛而詳盡的可利用的關于購物中心的信息源。它有一個小型主體百貨店、雜貨店、或折扣百貨店作為主要的承租商,另有一個超市。從理論上講,社區(qū)中心典型的大小是15萬平方英尺。社區(qū)中心是中型購物中心的一種中間類型,評估其大小和吸引力是最困難的。Convenience Center 便利中心一個小的帶狀中心供應方便貨物(食品、藥品等)和/或服務(洗衣、干洗、復?。?,為忙碌的一步購物者提供一站式的服務。折扣中心通常比低特價中心吸引更低收入消費群. 它們被認為是低特價零售中心的一種。商店的所有者和運作者均是工廠的。工廠直銷商場吸引中、低檔消費群,通常那里還包括一些特價、低特價商店。設計給承租商專用的總房屋面積,包括所有地下室、中間夾層、閣樓, 該面積用平方英尺表示(隔墻從中心線或外墻面開始測量 )。(我們的意圖是得到總的中心大小的概念,旗艦店的占地面積也應被包括。)  Gross Leasable Area (GLA) in square feet of mall stores (excluding anchors) 總可出租面積(GLA)平方英尺(不包括旗艦店)。不包括面旗艦店面積。Lifestyle Center 時尚中心。是一個開放的中心,通常沒有旗艦店。包括高檔零售、新潮餐廳及娛樂零售業(yè)。Mixed Use Development 綜合利用開發(fā)。Neighborhood Center 鄰里中心。理論上講,鄰里中心的總可出租面積應有5萬平方英尺。NRB將所有小于10萬平方英尺(GLA)的中心均作為此一類型。Occupancy Percentage 占用率。占用率相對于空置率。Off Price 低特價中心中心由一群建立在傳統(tǒng)專賣基礎上的能提供可在傳統(tǒng)專門店中找到的品牌商品的零售商店和百貨店組成。在低特價商店里的商品一般比那些折扣店有較高的品質。Owner 業(yè)主。一個中心可能是多業(yè)主的。Power Center 能量中心一個開放的帶狀的中心,具有三到五個非傳統(tǒng)的、專賣的旗艦店其承租面積(GLA)超過75%,其余出租面積(GLA)由幾個較小的承租商承租。提供購物——門類品種齊全的日用商品、服飾、家俱和家俱。甚至吸引更大量的購物,可以包括2個、3個或更多百貨店。地區(qū)中心如有3個或更多的百貨店并超過75萬平方英尺(GLA)則可考慮稱其為超級地區(qū)中心。Retail Sales per Square Foot 平銷。這是一個大致的輪廓未經過審計的數(shù)字,可能包括或不包括旗艦店銷售額和面積。ServiceOriente
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