【正文】 租會(huì)帶上四層沒(méi)有問(wèn)題。因?yàn)樗顺汕先f(wàn)的人住他們的酒店，其中中庭變成了一個(gè)溜冰場(chǎng)，這是地下商城，從一層向下看，一直看到負(fù)三層。它有所謂的城市中的海濱，還有一個(gè)星級(jí)的酒店。對(duì)于零售業(yè)的發(fā)展它的交通是非常重要的，我相信在過(guò)去五到七年馬來(lái)西亞投入了很多基礎(chǔ)設(shè)施方面的建造。尤其旅游購(gòu)物方面是值得我們借鑒的。這是在社區(qū)當(dāng)中消費(fèi)越來(lái)越方便。 在曼谷來(lái)說(shuō)，本地的百貨店以及大型超市，比外來(lái)的還要強(qiáng)勢(shì)。我在 1995 年引進(jìn)一家香港電影院，那時(shí)候一年只有國(guó)外的大片，每年都有 20 部大片，到時(shí)候就完全開放了。 在曼谷有一個(gè)地方叫做般那，有 180 萬(wàn)人口在三到五公里之內(nèi)。你在中國(guó)是否看到有這種情況出現(xiàn)。跟蹤這三個(gè)購(gòu)物中心的發(fā)展，都經(jīng)過(guò)了重新定位 的過(guò)程。還有合適的商圈里頭要有合適的定位。 新加坡的購(gòu)物主要四個(gè)地段，第一個(gè)烏杰路還有濱海城郊，以及專業(yè)市場(chǎng)。那時(shí)候它不是很大，想用藍(lán)色奪取人家的眼球。同樣在正大廣場(chǎng)也看到這樣的情況，它的走廊中庭很大，客流離開地面相對(duì)比較遠(yuǎn)。在這種情況下，如果每個(gè)開發(fā)商都想搞一個(gè)高檔的購(gòu)物中心如果存活下去，即便上海的那個(gè)也會(huì)變成一些問(wèn)題，對(duì)外地的品牌稅會(huì)比較高。這家購(gòu)物中心 1983 年已經(jīng)竣工開業(yè)了，而且從一開始就非常成功的運(yùn)營(yíng)。所有的購(gòu)物中心定位都做得非常好，他甚至從每個(gè)購(gòu)物中心有一個(gè)走道的連接，這是來(lái)福世廣場(chǎng)的一個(gè)綜合性項(xiàng)目，這是室內(nèi)設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)基金是你所投入的一些基金，因?yàn)槟阌泻玫某晒τ涗浉O(shè)計(jì)，那些要專注于做零售房地產(chǎn)基金的開發(fā)商是一次要拿回它的回報(bào)。這是新加坡的一些城郊 MALL，城郊的 MALL 也不一定需要高檔的建材，至1993 年開業(yè)以來(lái) 每年租金都上揚(yáng) 5％。沒(méi)有做過(guò)任何裝修翻新，因?yàn)閺囊婚_始所選擇的建材就是要非常的耐用，所以它的回報(bào)是很好的。 這是一 個(gè) IT 的 MALL，它以 IT 作為主力的概念。 IT 商城經(jīng)營(yíng)時(shí)間每天 10 小時(shí)，而不是像中國(guó)一樣八小時(shí)。這之前都是一些貨艙轉(zhuǎn)換成一個(gè)主題的購(gòu)物中心，這里有酒吧、餐飲店，也有一些娛樂(lè)的項(xiàng)目。新加坡有一個(gè)獨(dú)特地方，每年吸引超過(guò) 700 萬(wàn)的游客。 新加坡有一個(gè)會(huì)展中心，它會(huì)重新定位改造成一個(gè)超大型的項(xiàng)目。還有購(gòu)物中心的開發(fā)商甚至行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該跟政府一起配合，尤其是當(dāng)新的法規(guī)出臺(tái)的只有，這個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)跟開發(fā)商必須能夠有積極的影響。他們要的不只是一個(gè)好的租金價(jià)位，他們要的有良好的管理，還有一個(gè)好的定位，要讓商業(yè)組合，這些適不適合零售商經(jīng)營(yíng)。在國(guó)外有一些咖啡店還沒(méi)有進(jìn)來(lái)，但是在外國(guó)受歡迎程度其實(shí)比星巴克做得還要好。一個(gè)購(gòu)物中心一個(gè)核心環(huán)節(jié)就是營(yíng)銷推廣，一般城市的購(gòu)物中心會(huì)從租金回報(bào)中拿出3％到 5％的預(yù)算做推廣。資料方面建筑設(shè)計(jì)師會(huì)幫你看空間和視覺(jué)上的資料。返工還是修改成本都是很高的，所以超群把開發(fā)商的資金給縮短了。一年來(lái)在東南亞有不同模式的 shoppingmall，我主要是講東南亞三個(gè)主要的城市。以及將會(huì)出現(xiàn)一些新的 shoppingmall 形式，以及目前所有的一些 shoppingmall 的類型，和這個(gè)行業(yè)所要面對(duì)的挑戰(zhàn)，尤其是從二十五年發(fā)展史當(dāng)中有什么值得我們借鑒的地方。吉隆坡有 83 個(gè)購(gòu)物中心他們有一些獨(dú) 特的零售概念，比如中國(guó)集約戶的租戶形式。所以購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)是一個(gè)非常有利潤(rùn)回報(bào)而且是 非常高回報(bào)的行業(yè)。新加坡 7％到 8％，馬來(lái)西亞也一樣。另一個(gè) shoppingmall 的特性你可以以游客為目標(biāo)客群，馬來(lái)西亞每年有超過(guò)兩百多萬(wàn)的中東游客，但是中國(guó)有超過(guò)一千萬(wàn)，它可能會(huì)到 1500 萬(wàn)到 2022 萬(wàn)。 另外一個(gè)特色就是你要有比較實(shí)惠一些的酒店價(jià)格，在中國(guó)有許多大型的購(gòu)物中心，他們一般都在市區(qū)中心。在中國(guó)你有可能在城郊建立一個(gè) MALL，我認(rèn)為這是可以辦到的，開發(fā)城郊開發(fā)商這方面的成功。另外一個(gè)地方是（英文），接著又開發(fā)了第二期，另外一個(gè)在城郊的，綜合項(xiàng)目包括酒店、醫(yī)藥中心等等，它是一個(gè)城中城概念，里頭甚至有一個(gè)輕軌。還有這幾個(gè)溫泉度假村、購(gòu)物中心，還有這幾個(gè)面向主題公園還有主店。而且不同的開發(fā)，分不同階段開發(fā)。 shoppingmall 自從 90 年代金融危機(jī)到現(xiàn)在，還是空置率比較高。你看一下這張表，曼谷是一個(gè)比較小的地方，看到小型的購(gòu)物中心占的比重比較高，慢慢中國(guó)可能向這方面演變，小型的購(gòu)物中心比重會(huì)比大型的高。如果你在城市中心要建 MALL，就要考慮十年后的發(fā)展如何，是一要萬(wàn)兩千平米的超 市嗎？這是需要考慮的。這里看到不同的連鎖超市的一些規(guī)模跟發(fā)展，你可以看到連家樂(lè)福在曼谷也只排第四。電影院的經(jīng)營(yíng)是一個(gè)非常長(zhǎng)遠(yuǎn)的企劃，要考慮近期能不能接受這樣的回報(bào)。這里一站式的有零售有電影院什么都有，店面設(shè)計(jì)也是挺高的，還有一個(gè)室內(nèi)中心，還有四千個(gè)停車位，它的目的就是讓消費(fèi)者看電影。東南亞 shoppingmall 雖然成功了，但是人均 GDP 不是很高70 年代的時(shí)候，但是你不能生搬硬套把國(guó)外的模式直接搬進(jìn)來(lái)，在這個(gè)當(dāng)中是一個(gè)很小的商圈，三個(gè)大型的購(gòu)物中心都擠在那一塊，三個(gè)購(gòu)物中心都受到很嚴(yán)重的影響。我們可以從上海正大廣場(chǎng)看到，它有一個(gè)重定位的過(guò)程。它有接近一百家大小不同的購(gòu)物中心。到目前為止很多還是經(jīng)營(yíng)非常成功，關(guān)鍵就在于定位 。你也看到手扶梯直接上高層，越來(lái)越接近街道上的行人。這兒有一家高檔的購(gòu)物中心， 我想提醒一下關(guān)于這個(gè)高檔購(gòu)物中心。同樣在正大廣場(chǎng)也看到這樣的情況，它的走廊中庭很大，客流離開地面相對(duì)比較遠(yuǎn)。那時(shí)候它不是很大，想用藍(lán)色奪取人家的眼球。 新加坡的購(gòu)物主要四個(gè)地段，第一個(gè)烏杰路還有濱海城郊，以及專業(yè)市場(chǎng)。還有合適的商圈里頭要有合適的定位。跟蹤這三個(gè)購(gòu)物中心的發(fā)展，都經(jīng)過(guò)了重新定位的過(guò)程。你在中國(guó)是否看到有這種情況出現(xiàn)。 在曼谷有一個(gè)地方叫做般那，有 180 萬(wàn)人口在三到五公里之內(nèi)。我在 1995 年引進(jìn)一家香港電影院，那時(shí)候一年只有國(guó)外的大片，每年都有 20 部大片，到時(shí)候就完全開放了。 在曼谷來(lái)說(shuō)，本地的百貨店以及大型超市，比外來(lái)的還要強(qiáng)勢(shì)。這是在社區(qū)當(dāng)中消費(fèi)越來(lái)越方便。尤其旅游購(gòu)物方 面是值得我們借鑒的。對(duì)于零售業(yè)的發(fā)展它的交通是非常重要的，我相信在過(guò)去五到七年馬來(lái)西亞投入了很多基礎(chǔ)設(shè)施方面的建造。它有所謂的城市中的海濱，還有一個(gè)星級(jí)的酒店。因?yàn)樗顺汕先f(wàn)的人住他們的酒店，其中中庭變成了一個(gè)溜冰場(chǎng)，這是地下商城，從一層向下看，一直看到負(fù)三層。而且你可以看到甚至把國(guó)際快餐店放在四層，這在中國(guó)來(lái)說(shuō)可能是辦不到的，找一個(gè)好的設(shè)計(jì)師，比較好的零售策劃師，一個(gè)能夠經(jīng)營(yíng)和規(guī)劃 shoppingmall 的人，一個(gè)好的招 商團(tuán)隊(duì)，甚至把租會(huì)帶上四層沒(méi)有問(wèn)題。當(dāng)你觀察澳大利亞、曼谷、馬來(lái)西亞、甚至美 國(guó)的購(gòu)物中心發(fā)展，城郊 shoppingmall 比較多。馬來(lái)西亞已經(jīng)在東歐游客方面已經(jīng)有了獨(dú)特的市場(chǎng)，這些是一些很有錢的購(gòu)物者。他們對(duì)入住中國(guó)很感興趣，但是目前零售市場(chǎng)要開放，對(duì)于音像和書籍產(chǎn)品還是有限制的。我們以不同投資者甚至和物業(yè)基金合作，購(gòu)物中心的回報(bào)甚至比酒店服務(wù)辦公樓還要高。雖然它能在這里生存下去是因?yàn)樗奈恢梅浅：茫宜鼈冎苓叞l(fā)展了很多路邊餐飲的概念。今年年底 12 月在中國(guó)零售業(yè)市場(chǎng)完全對(duì)外開放。我會(huì)分享一下這方面的shoppingmall 發(fā)展史。就例如宜家等等還有許多快餐店入住了。你這個(gè)必須做得很正確，要不然你的回報(bào)會(huì)非常低。還有一些是根據(jù)季節(jié)性的裝飾，這個(gè)是圣誕節(jié)的裝飾，這帶動(dòng)消費(fèi)的一 些做法，但是你必須要做很好的設(shè)計(jì)。這個(gè)國(guó)際書店做到六千到八千平米的概念，在香港和新加坡非常受歡迎。所以必須打造成一個(gè)整體的概念才能開始去招商。 另外還關(guān)鍵要避免重復(fù)，購(gòu)物中心一個(gè)經(jīng)營(yíng)的核心環(huán)節(jié)就是它的管理。從這里可以學(xué)習(xí)到什么呢？新加坡購(gòu)物中心的開發(fā)商不斷找一些新鮮的去迎合消費(fèi)者許久，但是這個(gè)購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)是必須能夠永久有序經(jīng)營(yíng)的。所以在北京要建購(gòu)物中心交通便利是一個(gè)非常核心的環(huán)節(jié)。我覺(jué)得這里的環(huán)境氛圍比新天地還要好。中關(guān)村購(gòu)物中心的形式也要開始轉(zhuǎn)變。而且目標(biāo)年齡人群是 25 歲到 30 歲。這是富南 MALL，我們把這個(gè)收買電腦的電腦城轉(zhuǎn)變?yōu)槌晒Φ?MALL，大環(huán)境是追求知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的時(shí)候，我們覺(jué)得應(yīng)該做一個(gè)產(chǎn)品出來(lái)。這是東南亞第一家零售房地產(chǎn)基金的一個(gè)項(xiàng)目。 接下來(lái)就是城郊回報(bào)。 關(guān)于購(gòu)物中心如果你翻新過(guò)于頻繁的話，你所得到的回報(bào)完全花在翻新投資上了，所以好的購(gòu)物中心必須要維保要做得好。還有是遠(yuǎn)離傳統(tǒng)的購(gòu)物帶，這就是濱海購(gòu)物區(qū)，最早一個(gè)項(xiàng)目就是濱海廣場(chǎng)，這個(gè)濱海中心跟濱海廣場(chǎng)有三家酒店，有一個(gè) shoppingmall。它是專注于年輕人的市場(chǎng)，它有一個(gè)最大的項(xiàng)目是一家主力店，整個(gè)設(shè)計(jì)色彩是關(guān)注于面向人群人的。這兒有一 家高檔的購(gòu)物中心，我想提醒一下關(guān)于這個(gè)高檔購(gòu)物中心。你也看到手扶梯直接上高層，越來(lái)越接近街道上的行人。到目前為止很多還是經(jīng)營(yíng)非常成 功，關(guān)鍵就在于定位。它有接近一百家大小不同的購(gòu)物中心。我們可以從上海正大廣場(chǎng)看到，它有一個(gè)重定位的過(guò)程。東南亞 shoppingmall 雖然成功了，但是人均 GDP 不是很高70 年代的時(shí)候，但是你不能生搬硬套把國(guó)外的模式直接搬進(jìn)來(lái)，在這個(gè)當(dāng)中是一個(gè)很小的商圈，三個(gè)大型的購(gòu)物中心都擠在那一塊，三個(gè)購(gòu)物中心都受到很嚴(yán)重的影響。這里一站式的有零售有電影院什么都有，店面設(shè)計(jì)也是挺高的，還有一個(gè)室內(nèi)中心，還有四千個(gè)停車位，它的目的就是讓消費(fèi)者看 電影。電影院的經(jīng)營(yíng)是一個(gè)非常長(zhǎng)遠(yuǎn)的企劃，要考慮近期能不能接受這樣的回報(bào)。這里看到不同的連鎖超市的一些規(guī)模跟發(fā)展，你可以看到連家樂(lè)福在曼谷也只排第四。如果你在城市中心要建 MALL，就要考慮十年后的發(fā)展如何，是 一要萬(wàn)兩千平米的超市嗎？這是需要考慮的。你看一下這張表，曼谷是一個(gè)比較小的地方，看到小型的購(gòu)物中心占的比重比較高，慢慢中國(guó)可能向這方面演變，小型的購(gòu)物中心比重會(huì)比大型的高。 shoppingmall 自從 90 年代金融危機(jī)到現(xiàn)在，還是空置率比較高。而且不同的開發(fā)，分不同階段開發(fā)。還有這幾個(gè)溫泉度假村、購(gòu)物中心，還有這幾個(gè)面向主 題公園還有主店。另外一個(gè)地方是（英文），接著又開發(fā)了第二期，另外一個(gè)在城郊的，綜合項(xiàng)目包括酒店、醫(yī)藥中心等等，它是一個(gè)城中城概念，里頭甚至有一個(gè)輕軌。在中國(guó)你有可能在城郊建立一個(gè) MALL，我認(rèn)為這是可以辦到的，開發(fā)城郊開發(fā)商這方面的成功。 另外一個(gè)特色就是你要有比較實(shí)惠一些的酒店價(jià)格，在中國(guó)有許多大型的購(gòu)物中心，他們一般都在市區(qū)中心。另一個(gè) shoppingmall 的特性你可以以游客為目標(biāo)客群，馬來(lái)西亞每年有超過(guò)兩百多萬(wàn)的中東游客，但是中國(guó)有超過(guò)一千萬(wàn)，它可能會(huì)到 1500 萬(wàn)到 2022 萬(wàn)。新加坡 7％到 8％，馬來(lái)西亞也一樣。所以購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)是一個(gè)非 常有利潤(rùn)回報(bào)而且是非常高回報(bào)的行業(yè)。吉隆坡有 83 個(gè)購(gòu) 物中心他們有一些獨(dú)特的零售概念，比如中國(guó)集約戶的租戶形式。以及將會(huì)出現(xiàn)一些新的 shoppingmall 形式，以及目前所有的一些 shoppingmall 的類型，和這個(gè)行業(yè)所要面對(duì)的挑戰(zhàn)，尤其是從二十五年發(fā)展史當(dāng)中有什么值得我們借鑒的地方。一年來(lái)在東南亞有不同模式的 shoppingmall，我主要是講東南亞三個(gè)主要的城市。 1995 年 10 月 1 日，廣東省郵電 (INTERNET)網(wǎng) (GDNET)在廣州、深圳、珠海同時(shí)開通，標(biāo)志著因特網(wǎng)在廣東的建立。 所以，專賣與總匯，對(duì)于卓越的超市來(lái)說(shuō)，可以融會(huì)貫通。就環(huán)境與服務(wù)來(lái)說(shuō)各有千 秋，不相上下，制勝之竅看來(lái)就在商品了。 近日，正佳廣場(chǎng)開業(yè)，它比天河城更大，更是集生態(tài)、休閑、購(gòu)物等于一體。比如一般超市設(shè)計(jì)是一個(gè)入口，另一個(gè)就是出口，而吉之島則不同，設(shè)有顧客自由進(jìn)出的多條通道。超市給消費(fèi)者提供了一個(gè)花錢尋樂(lè)的機(jī)會(huì)。那真是一片荒蕪的城鄉(xiāng)結(jié)合 部，哪有現(xiàn)在的繁華，天河城更是沒(méi)有影子。 全息廣州 超市自有超人之處 “老公，到百貨公司買一雙拖鞋，經(jīng)過(guò)菜市場(chǎng)時(shí)買兩條蔥，還別忘了到文具店買三支圓珠筆，紅藍(lán)黑各一支，沒(méi)有紅的話，跑多兩家店嘛。 最新動(dòng)態(tài) 廣州將控制建設(shè)購(gòu)物中心 在近日召開的廣州市商業(yè)工作會(huì)議上，有官員表示，今年廣州將控制購(gòu)物中心的建設(shè)，適度發(fā)展大型綜合超市，力爭(zhēng)使其成為廣州消費(fèi)品市場(chǎng)的主力業(yè)態(tài)。位于天河路與體育東路交會(huì)處，連通 6 萬(wàn)平方米市民廣場(chǎng)，城市中軸黃金核心，華南最大交會(huì)點(diǎn)， 13 米過(guò)道直駁地鐵一號(hào)線與三號(hào)線換乘站，與廣佛地鐵、珠三角城市輕軌網(wǎng)絡(luò)連為一體。 隨想錄 在天河城的璀璨里品味城市 夜色里的購(gòu)物中心都是通透的，天河城的北門、中華廣場(chǎng)的觀光電梯在夜幕里璀璨奪目。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，天河城達(dá)到了零售業(yè)的最高境界，已經(jīng)成為廣州市購(gòu)物旅游的熱點(diǎn)，對(duì)天河商業(yè)區(qū)的形成和繁榮起著決定性的作用。在做預(yù)算的過(guò)程里，我把一臺(tái)嶄新的筆記本電腦用壞了，可見(jiàn)數(shù)據(jù)的繁復(fù)；而天河城從報(bào)建到開業(yè)，政府所蓋的公章超過(guò) 1000 個(gè)，手續(xù)的冗雜由此可見(jiàn)一斑。 今天回想起來(lái)，我覺(jué)得天河城能在短短幾年內(nèi)開業(yè)，很重要的原因就在于這是一項(xiàng)“三邊” (邊報(bào)批，邊施工，邊設(shè)計(jì) )工程。說(shuō)到地點(diǎn)的東移，也有一段插曲。 差一點(diǎn)就建了工業(yè)品批發(fā)中心 當(dāng)時(shí)皮包公司甚囂塵上，商業(yè)誠(chéng)信體系相當(dāng)脆弱，所以有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提出公司一定要辦成實(shí)體、要有辦公和經(jīng)營(yíng)的地點(diǎn)，最終選定天河城現(xiàn)址以西 50 多米的地方 —— 也就是天河城西門外飲食一條街的位