【正文】 提供顧客一次購(gòu)足商品的地點(diǎn)，還比街上的零售商店擁有更多的優(yōu)點(diǎn)，最主要的是可以依照整體商品規(guī)劃配置，對(duì)顧客發(fā)揮最大的吸收力；結(jié)合適當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的廠商以增加彼此的商業(yè)效益也是重要一點(diǎn)，因?yàn)檫@樣購(gòu)物中心的聚集效應(yīng)可以得到充分發(fā)揮。人力優(yōu)勢(shì)即是公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，所以不僅要不斷提供訓(xùn)練與最合理的薪資，并且公司要盡力維護(hù)員工之間的關(guān)系； 　　思考如何為租戶提高營(yíng)業(yè)收入；　　強(qiáng)化環(huán)境品質(zhì)；　　增加消費(fèi)者選擇的幅度，提供豐富的素材，由消費(fèi)者自行搭配使用； 　　確保停車空間； 　　從消費(fèi)者的立場(chǎng)構(gòu)思整個(gè)開(kāi)發(fā)要領(lǐng)，重點(diǎn)為在購(gòu)物中心內(nèi)的各店業(yè)種及商品部分重疊，形成適度競(jìng)爭(zhēng)，以此產(chǎn)生活力，帶給消費(fèi)者廣泛的選擇空間； 　　采用倉(cāng)庫(kù)式商店結(jié)構(gòu)，以降低成本； 　　改造零售業(yè)或放棄大零售廠商主導(dǎo)的傳統(tǒng)Shopping Mall。在我國(guó)，隨著改革開(kāi)放以來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，城市化水平也在穩(wěn)步提高，到1997年城市化指數(shù)已達(dá)到30%。無(wú)論是30%，還是45%，都足以說(shuō)明我國(guó)的城市化水平提高很快。城市社區(qū)的高度聚集和更通暢的信息傳遞渠道，也使得消費(fèi)信息的集散更加便利；城市化的多元性也會(huì)使消費(fèi)熱點(diǎn)更容易形成和傳播。購(gòu)物中心所體現(xiàn)的是一種消費(fèi)文化，既然是文化，就需要有與文化相對(duì)應(yīng)的內(nèi)涵。國(guó)際購(gòu)物中心成長(zhǎng)與中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展戰(zhàn)略（四） 　　四、中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展應(yīng)該注意的有關(guān)問(wèn)題 　　在中國(guó)發(fā)展購(gòu)物中心的問(wèn)題上存在著兩種截然不同的思想，一種是主張?jiān)谥袊?guó)根本不適合發(fā)展購(gòu)物中心，一種是面對(duì)巨大的市場(chǎng)，認(rèn)為非常適合搞，當(dāng)然也有部分專家認(rèn)為不可盲目發(fā)展。因此，如果單純看購(gòu)物的數(shù)字就認(rèn)為國(guó)民的消費(fèi)能力存在問(wèn)題，恐怕就有點(diǎn)以偏概全的嫌疑了。從這層意義上講，購(gòu)物中心的效益提升有賴于整體功能的發(fā)揮。連鎖超市的蓬勃發(fā)展?jié)M足了社區(qū)居民對(duì)生活必需品的需要，但不可否認(rèn)復(fù)合性需求限于超市的規(guī)模很難得到體現(xiàn)。 　　五、購(gòu)物中心的綜合管理 　　購(gòu)物中心作為一個(gè)復(fù)合型商業(yè)業(yè)種，管理要求相對(duì)于其它業(yè)態(tài)具有更高的要求，它包含著多種流行的商業(yè)業(yè)態(tài)，其主要目的在于追求整合性的需求以達(dá)到最高的經(jīng)營(yíng)效益。因此，只有制定周詳?shù)囊?guī)劃、依時(shí)段來(lái)有計(jì)劃地引進(jìn)顧客，使每天進(jìn)入營(yíng)業(yè)區(qū)的顧客不但能夠符合規(guī)劃的人數(shù)，并且可以達(dá)到均勻的分配。當(dāng)然在購(gòu)物中心整體的促銷計(jì)劃以外，各獨(dú)立商店也具有一定的集客能力，然而這些被吸引進(jìn)入購(gòu)物中心的顧客將成為整個(gè)購(gòu)物中心的顧客，每個(gè)商業(yè)個(gè)體在購(gòu)物中心整體計(jì)劃的指導(dǎo)下，均能提供最適合的服務(wù)，因此客源重疊使每個(gè)商業(yè)單元均能獲得重疊效益。購(gòu)物中心的服務(wù)重點(diǎn)在于商品用途上的定位，購(gòu)物中心依服務(wù)客層定位及按客層需求作商品安排，當(dāng)然必須依據(jù)需求量、商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)作全方位的思考，以整合服務(wù)功能?！　∽龊每驮粗丿B分析和規(guī)劃 購(gòu)物中心在經(jīng)營(yíng)之初，應(yīng)先確立主題商店，并在招商過(guò)程中優(yōu)先辦理，因主題商店具有一定的?？湍芰?，營(yíng)業(yè)績(jī)效較有保證。 　　使商品趨向全方位服務(wù)功能 在購(gòu)物中心的特定客層中，主力客層大多數(shù)為家庭式的購(gòu)買，因此提供全方位商品以滿足家庭需求成為購(gòu)物中心的主要功能。在商品組合與商品設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，購(gòu)物中心應(yīng)重視垂直的商品需求規(guī)劃，例如襯衫與領(lǐng)帶、運(yùn)動(dòng)器材與運(yùn)動(dòng)服裝和運(yùn)動(dòng)鞋等，在促銷過(guò)程中結(jié)合規(guī)劃商品形成互補(bǔ)功能，并結(jié)合折扣、贈(zèng)送等促銷方式產(chǎn)生良好的促銷成果。購(gòu)物中心在結(jié)合進(jìn)個(gè)別形象后，很容易塑造一個(gè)強(qiáng)有力的銷售群體形象?！　∽⒅靥嵘叫?所謂平效，即營(yíng)業(yè)收入與營(yíng)業(yè)面積之比，主要用于平行、垂直地考核經(jīng)營(yíng)績(jī)效，并可以擴(kuò)大比較商圈內(nèi)的績(jī)效，以便稽核、調(diào)整購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，也可追蹤考核短期、中期、長(zhǎng)期購(gòu)物中心的趨勢(shì)，以此來(lái)掌握效差的時(shí)段作為進(jìn)行促銷、折扣等活動(dòng)的依據(jù)，提高效差時(shí)段的經(jīng)營(yíng)效率。 16 / 16。由于購(gòu)物中心里的每個(gè)廠商的經(jīng)營(yíng)績(jī)效關(guān)系到購(gòu)物中心整體的成敗及收益，二者是緊密聯(lián)系的利益共同體，正是由于這樣的特殊關(guān)系，大多數(shù)廠商都能給予高度的配合。而這種形象一旦建立起來(lái)，購(gòu)物中心的特色就可以體現(xiàn)出來(lái)?！　∫粋€(gè)具有形象的企業(yè)體，不但隨時(shí)注重服務(wù)品質(zhì)，更重要的是要持續(xù)不斷地訓(xùn)練員工，使他們了解他們的努力是創(chuàng)造業(yè)績(jī)的必要條件，充分地表現(xiàn)在善解顧客意見(jiàn)、接受顧客批評(píng)、主動(dòng)積極地?zé)崆榉?wù)。但由于消費(fèi)需求隨經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而變化，因此在具體管理上要降低食品類服務(wù)，增加文藝、休閑、娛樂(lè)相關(guān)產(chǎn)品。 　　購(gòu)物中心最成功的客源運(yùn)用策略始于主題商店，在此基礎(chǔ)上展開(kāi)招商計(jì)劃（其依據(jù)在于商圈規(guī)劃），以扣住穩(wěn)定客層的需求特征，在互動(dòng)關(guān)系下達(dá)到整合的效果，形成一股強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)動(dòng)力。因此購(gòu)物中心的規(guī)劃者必須充分掌握商圈內(nèi)的客層特性，定位好服務(wù)商品。但是有一點(diǎn)必須注意，由于客源的重疊確應(yīng)避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的不利因素，而這些因素必須在規(guī)劃和招商之初就做好有效地排除。正如假日經(jīng)濟(jì)來(lái)臨，各個(gè)商家都在千方百計(jì)地搞促銷、客流如潮，以致于形成了相當(dāng)一部分顧客的抵觸心理，更有甚者，會(huì)躲避商家熱鬧的時(shí)節(jié)，選擇新的假日消費(fèi)、休閑方式。購(gòu)物中心為激發(fā)更高的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，必須掌握一定的經(jīng)營(yíng)哲學(xué)加以利用，這也是結(jié)合我國(guó)的實(shí)際環(huán)境對(duì)購(gòu)物中心提出的經(jīng)營(yíng)管理上所必須具備的要求。進(jìn)一步講，無(wú)論我們的百貨業(yè)者承認(rèn)與不承認(rèn)，現(xiàn)實(shí)中的百貨業(yè)已經(jīng)普遍具有了購(gòu)物中心的影子，比如全面引入了專賣店、風(fēng)行快餐、兒童樂(lè)園等等，雖然從業(yè)態(tài)劃分上由于整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及原始建筑的局限，仍未擺脫百貨業(yè)的束縛，但是從其所包含的功能上足以體現(xiàn)購(gòu)物中心買、吃、玩的三大功能，其實(shí)這正是百貨公司想盡辦法來(lái)滿足顧客需求的集中體現(xiàn)。從目前美國(guó)的購(gòu)物中心情況看，無(wú)論從規(guī)模還是從數(shù)量都在全球首屈一指，但任何事物的發(fā)展都有個(gè)度的概念，無(wú)度必然導(dǎo)致無(wú)序，無(wú)序必然形成相互間的抵消力量，形成倒退，使應(yīng)有作用的發(fā)揮面臨巨大障礙。特別是在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和人口稠密的中心城市應(yīng)該說(shuō)購(gòu)物中心有著良好的發(fā)展前景。所以在這個(gè)問(wèn)題上運(yùn)用比例這個(gè)杠桿或許更有說(shuō)服能力，從絕對(duì)數(shù)字上去比較，缺乏另人信服的依據(jù)。僅以北京為例，中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心由于購(gòu)物中心的發(fā)展與城市的發(fā)展緊密相關(guān)，而我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體上呈現(xiàn)階梯式格局，因而購(gòu)物中心也具有從沿海向內(nèi)地深入的趨勢(shì)。交通的發(fā)展直接促進(jìn)了城鄉(xiāng)之間經(jīng)濟(jì)要素的重新配置，從而在城鄉(xiāng)交界處形成了一種人口密度很高的地域空間。由此看來(lái)，我國(guó)的城市化發(fā)展的潛力是非常巨大的。世界各地有許多購(gòu)物中心是伴隨著城市化的發(fā)展而形成的。 在這些總體性策略架構(gòu)下，還應(yīng)明確幾項(xiàng)重點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)方向。 　　購(gòu)物中心在我國(guó)的發(fā)展具有諸多的必要性，那么在中國(guó)發(fā)展購(gòu)物中心的主要策略又是什么？發(fā)展中需要注意哪些問(wèn)題呢？下面我們就探討一下這方面的話題。由于商圈內(nèi)居民生活空間與消費(fèi)需求的結(jié)合，購(gòu)物中心的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與功能的提供，均能注重人性化的需求，例如人車分道、休息坐椅、綠化與藝術(shù)化定向等，足以使消費(fèi)者在被尊重的氣氛下活動(dòng)，呈現(xiàn)出提供便利的根本特征。在這種情況下，生產(chǎn)者只需將精神專注于制造技術(shù)的改進(jìn)，去研究降低成本的技巧，千方百計(jì)提供更加物美價(jià)廉的商品，科學(xué)控制生產(chǎn)量，合理確定目標(biāo)市場(chǎng)，二者的協(xié)調(diào)運(yùn)作可以達(dá)成有效滿足顧客需求的目的。 　　第四，發(fā)展購(gòu)物中心還有一個(gè)重要的現(xiàn)實(shí)意義，就是將對(duì)消費(fèi)和生產(chǎn)之間的關(guān)系作最大改善和調(diào)整。杜拉克所創(chuàng)