【正文】 19平方英尺的零售市場，雖然店面過多，但是在過去的幾年中，除了每逢夏季生意會略有減少外，零售業(yè)一直紅紅火火。 　　日本的購物中心以1969年建設(shè)的玉川高島屋為代表，不過那時的購物中心理念，仍未擺脫百貨公司的格局，所提供的服務(wù)也較為有限并且集中。例如千里新城的謝爾西購物中心、巴恩環(huán)購物中心等，它們特殊的建筑景觀，例如挑空廣場、庭園、噴泉等，都成為都市外圍引人注目的消費(fèi)人潮集中地。例如1978年于東京原宿區(qū)開業(yè)的拉佛雷原宿，便是一個具有整合功能的購物中心；同時在這個時期也產(chǎn)生了以下關(guān)Seawall以及青森的三路德購物中心為代表的許多遠(yuǎn)離都市、構(gòu)筑于都市外圍的購物中心，并且提供了日本大型購物中心在郊區(qū)發(fā)展構(gòu)建的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)。 　　大型購物中心在日本之所以能夠迅速發(fā)展，具有兩個基本背景條件：第一，日本是島國、人口眾多，因此追求土地及空間效率的極大化，幾乎成為所有日本人一致的追求目標(biāo)。加之經(jīng)濟(jì)巨大發(fā)展條件下國民消費(fèi)能力提高，使得消費(fèi)者在購物時不僅追求方便性、多樣性、注重個人品牌的需求，同時更注重整體購買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢促成了大型購物中心在日本的產(chǎn)生。　　由于東南亞地區(qū)經(jīng)濟(jì)起步比較晚，因此購物中心的發(fā)展不如美、日等國家成熟。 東南亞經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，帶動了居民消費(fèi)能力的大幅提升，加之土地利用極大化觀念的影響，大型購物中心在該地區(qū)得以形成一股新的產(chǎn)業(yè)風(fēng)潮。從購物中心發(fā)展的具體情況看，東南亞各國的購物中心數(shù)量已經(jīng)很大，并且預(yù)期其數(shù)量及營業(yè)額對經(jīng)濟(jì)面的影響會更加擴(kuò)大和深遠(yuǎn)。 首先我們先來看一看購物中心在我國的發(fā)展條件是否已經(jīng)成熟，其中還存在哪些突出矛盾，零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者應(yīng)該如何面對和解決。在我國，購物中心作為新生事物，發(fā)展之初就需要有規(guī)范，就需要借鑒別人已有的先進(jìn)成果，爭取立足較高起點(diǎn)，少走一點(diǎn)彎路，其原因在于購物中心通常規(guī)模都比較大，投資也比較多，資金回報周期相對較長。 　　對于這樣一個結(jié)論，我們可以比照國際情況進(jìn)一步加以分析。從年人均收入、消費(fèi)水平等幾個重要指標(biāo)我們可以看到，在我國大部分沿海城市以及內(nèi)地部分大中城市，人口相對集中，人口密度也比較大，已經(jīng)使得市民從事居住和商業(yè)行為的空間非常有限，土地成本越來越高，在這樣的情況下，單一的消費(fèi)性業(yè)種已經(jīng)難以承擔(dān)土地使用的高額成本，而即使商業(yè)業(yè)主具有足夠的資金來開發(fā)土地，設(shè)立賣場以提供消費(fèi)服務(wù)，但過高的成本很難形成價格競爭上的有利條件，因此在高土地成本的背景條件下，單一土地的復(fù)合使用，比如大型購物中心，已經(jīng)不可避免地成為最經(jīng)濟(jì)的策略之一。連鎖超市也罷，大賣場也罷，其用于土地上的成本、設(shè)施上的成本乃至整個賣場的裝璜都以費(fèi)用低廉、簡單實(shí)用為基本原則，而購物中心把百貨公司、連鎖超市引入主力店的行列，既滿足了消費(fèi)者購物的需要，同時又提供了舒適的享受生活的空間，恰恰把連鎖店的低價位與消費(fèi)服務(wù)空間的完善很好地統(tǒng)一了起來，因此很容易形成購物中心旺盛的人氣，有力地刺激消費(fèi)者的購買欲望。 　　其次，購物中心建設(shè)刺激了城市協(xié)調(diào)、高速發(fā)展。城市化是世界所有國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然選擇。通常來講，當(dāng)人均國民收入達(dá)到2000美元時，城市化進(jìn)程才將結(jié)束。由于不少亞洲國家已經(jīng)將城市化的范圍擴(kuò)展都市區(qū)層次，如泰國、印度、馬來西亞，如果我們據(jù)此重新定義城市化，我國目前的實(shí)際水平肯定要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于30%，有關(guān)專家認(rèn)為，可能已經(jīng)達(dá)到45%左右。而城市化發(fā)展的必然結(jié)果就是城市范圍及城市規(guī)模不斷擴(kuò)大。城市化還可以使居民的消費(fèi)模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，從而增加個體消費(fèi)水平，使生產(chǎn)與生活環(huán)境高度聚集，公共基礎(chǔ)設(shè)施的邊際成本也因?yàn)橐?guī)模效益而降低?！　‰S著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，分級的商業(yè)中心必將形成，特別是在城市的邊緣地帶，地價相對較低，加之道路、交通條件的逐步改善，拉近了城鄉(xiāng)間的距離?！　∫粋€購物中心在一定程度上可以體現(xiàn)一個小的環(huán)境，如果加上政府對購物中心的協(xié)調(diào)和引導(dǎo)，往往都會成為城市的一道亮麗風(fēng)景線。比如景觀設(shè)計(jì)、藝術(shù)塑造等等，這都是購物中心與其它業(yè)態(tài)的區(qū)別。國貿(mào)商城是京城開業(yè)的第一家Mall，而正是因?yàn)橛辛诉@個Mall，國貿(mào)商圈才成為引人注目的熱點(diǎn)地區(qū)；再如東方廣場，它的建設(shè)推倒了京城大片破舊的平房，使長安街的市容發(fā)生巨變，周邊環(huán)境會使許多人駐目觀望。近幾年，北京城在迅速變大，但有一個事實(shí)已經(jīng)突出地表現(xiàn)了出來，那就是消費(fèi)文化明顯滯后于城市化發(fā)展步伐，購物、康體、娛樂設(shè)施在新的都市區(qū)明顯匱乏，以致于我們很多地產(chǎn)商會在推薦住宅項(xiàng)目的時候，強(qiáng)硬地把可能離它很遠(yuǎn)的超市、百貨公司、娛樂中心標(biāo)于地圖上，其實(shí)這一方面的空白應(yīng)該在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初就加以適當(dāng)?shù)目紤]。究其原因其實(shí)很簡單，現(xiàn)代城很好地把握住了市場的需求，把握住了購房者所關(guān)注的消費(fèi)文化與理念。如果再向深處挖掘，賽特集團(tuán)在北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)將要建設(shè)一個大型的購物中心，從長遠(yuǎn)眼光來看，不但將會吸引住日益發(fā)達(dá)的周邊地區(qū)，恐怕連市內(nèi)部分有車族也會把它作為購物、休閑的一個選擇，這在日益倡導(dǎo)假日經(jīng)濟(jì)的今天，又存在有多少個城市邊緣的鬧市區(qū)呢？我們做這樣一個假設(shè)，如果北京的城市邊緣興起若干個類似的購物中心，北京城的形象、城市的發(fā)展乃至整個城市系統(tǒng)肯定會有一個翻天覆地的新面貌。依照北京現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)布局，酒仙橋、東大橋、亞運(yùn)村、中關(guān)村、公主墳、大紅門、木樨園等等地區(qū)發(fā)展購物中心的立地條件已經(jīng)基本成熟。 　　第三，生活形態(tài)及消費(fèi)習(xí)性的轉(zhuǎn)變，也是促進(jìn)購物中心在中國發(fā)展的有利因素。改革開放20年來，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，已經(jīng)提前實(shí)現(xiàn)了GDP翻兩番的目標(biāo)，綜合國力有了很大提高，人民生活有了極大改善，全國二、%，第一次超過了農(nóng)業(yè)人口，這是一個具有標(biāo)志性的數(shù)值，表明我國已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)化社會。從恩格爾系數(shù)來考察，在我國，城鄉(xiāng)恩格爾系數(shù)總體上都處于下降趨勢。恩格爾系數(shù)的下降所帶來的直接效果就是224。文化素質(zhì)普遍提高，文化支出比例增加；人口由分散轉(zhuǎn)為相對集中；?居民除了維持基本生活之外，更加注重其它開支；從馬斯洛層次需要理論分析，已經(jīng)開始追求較高層次的需要；從注重產(chǎn)品轉(zhuǎn)向注重品牌；時間觀念增強(qiáng)；工作壓力增大，需要增加適當(dāng)?shù)男蓍e與消遣。如大賣場的出現(xiàn)，居民日常生活的必需品基本上都可以一次購足，當(dāng)然會很自然地吸引大量回頭客涌入。 　　彼德他主張企業(yè)的本質(zhì)在于行銷和創(chuàng)新，不創(chuàng)新便是死亡，策略規(guī)劃不是為未來預(yù)測決策 ，而是決定今天應(yīng)該做什么以保證未來的生存。為什么這樣說呢？通常說來，大型購物中心的經(jīng)營績效常常顯示出十分高的業(yè)績，而這些營業(yè)額都是消費(fèi)者的一種投入，代表著他們的認(rèn)同與肯定，因此是經(jīng)營管理者對消費(fèi)者心理分析、考察經(jīng)營績效的重要指標(biāo)。 　　購物中心為物流凝聚最佳效果，生產(chǎn)者首先面臨生產(chǎn)什么滿足消費(fèi)者，消費(fèi)者意見如何？又要考慮生產(chǎn)多少等一連串問題?！　≠徫镏行耐品艘酝缮a(chǎn)者安排的傳統(tǒng)行銷通路，由于他們不僅開店賣貨，而且對其商圈的客層情況了如指掌，廣泛掌握了消費(fèi)者的意見，在一定程度上取得了優(yōu)勢，轉(zhuǎn)而可以引導(dǎo)生產(chǎn)者，而這一點(diǎn)對零售商、生產(chǎn)商來講可謂是一種雙贏策略，是時代進(jìn)步的趨勢和象征。 　　長期以來，我國的零售企業(yè)只是在扮演二傳手的角色，而作為處在生產(chǎn)和消費(fèi)中間環(huán)節(jié)的商業(yè)來說，具有雙方向的優(yōu)勢，一方面可以捕捉最新的商品信息，而另一方面又可以了解需求信息，因此零售業(yè)只有走上產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的