【正文】 促進經(jīng)營。符合地區(qū)購物中心的規(guī)劃理念，具有較強的生命力和延展性。每層兩部扶梯保證密集人流輸送，通過樓頂娛樂性、休閑性、景觀性項目規(guī)劃，吸引人流上行，四層的購物空間，一層的娛樂空間和樓頂?shù)男蓍e空間，保證人在 2 小時購物（根據(jù)評估，每層樓時間購物時間在 30 分鐘左右）疲勞后可以適度娛樂和休閑。 從項目商業(yè)配套看 商業(yè)配套設(shè)施是該項目最大的優(yōu)勢，可以說是商業(yè)配套設(shè)施齊全，從中空休閑廣場到室內(nèi)休閑空間；從 12 部自動扶梯到大噸位貨梯；從中央空調(diào)到排煙系統(tǒng)；從消防噴淋到安全監(jiān)控；從雙回路供電到自備發(fā)電機組；從玻璃幕墻到地面、頂面的高檔次裝修；從數(shù)碼影院到餐飲廣場 ?? 全方位滿足商場高定位需求。 所以商場業(yè)態(tài)劃分的合理與否，不僅要能夠體現(xiàn)開業(yè)后本項目商品組合的豐富多樣，還必須考慮到經(jīng)營商家的實用性與合理性，同時更要兼顧到獨立商鋪與整體商鋪的協(xié)調(diào)性與互動性。 不同零售經(jīng)營通路模式的商品經(jīng)營特征 專專 賣賣 店店 百百 貨貨 公公 司司 超超 級級 市市 場場 便便 利利 商商 店店 量量 販販 店店 連連 鎖鎖 專專 賣賣 店店 產(chǎn)產(chǎn) 品品 組組 合合 線線 較較 狹狹 小小 ， 專專 一一 品品 牌牌 經(jīng)經(jīng) 營營 。 服服 飾飾 、 家家 具具 、 電電 器器 、 日日 用用 及及 食食 品品 等等 以以 快快 速速 消消 費費 品品 位位 主主 的的 商商 品品 定定 位位 。 多多 種種 組組 合合 的的 日日 用用 品品 (包包 含含 食食 物物 及及 其其 他他 日日 化化 用用 品品 ) ， 并并 附附 加加 商商 品品 附附 加加 價價 值值 的的 服服 務(wù)務(wù) 購購 物物 中中 心心 經(jīng)經(jīng) 營營 形形 式式 產(chǎn)產(chǎn) 品品 組組 合合 的的 特特 征征 業(yè)態(tài)定位的原則 1 同業(yè)差異、異業(yè)互補 同業(yè)差異簡單地說，就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店。 異業(yè)互補目的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。 1 一站式全體驗消費空間，商品多層次、購物無拘束 六大主力業(yè)態(tài)，集聚區(qū)域主要商業(yè)形態(tài)，強調(diào)以規(guī)模制勝，大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數(shù)碼影院、餐飲娛樂等多業(yè)態(tài)互為補充，相互促進經(jīng)營。 更更 大大 規(guī)規(guī) 模模 ， 多多 種種 業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài) 組組 合合 ， 強強 調(diào)調(diào) 綜綜 合合 消消 費費 功功 能能 。 1合理配比各主力業(yè)態(tài) MALL 的綜合定位和業(yè)態(tài)配比，體現(xiàn)多層次購物需求和多形式體驗消費，實現(xiàn)從購物到娛樂到餐飲的消費過程，不同的 業(yè)態(tài)搭配。 戰(zhàn)略定位 【城市商業(yè)戰(zhàn)略定位：地區(qū)購物中心（ regional mall）】 新經(jīng)濟圈誕生新的商業(yè)中心，按照國際大都市的發(fā)展規(guī)律，當(dāng)城市發(fā)展到一定程度，受商圈輻射能力影響，在大城市周邊的衛(wèi)星城（新區(qū)），將誕生一批以滿足區(qū)域消費需求和消費升級的 regional mall（地區(qū)購物中心）， 也就是地區(qū)購物中心或區(qū)域商圈。 烏魯木齊鐵路局商圈的發(fā)展，可以清晰的看出以上發(fā)展趨勢，隨著新市區(qū)的發(fā)展，鐵路局商圈從傳統(tǒng)的集貿(mào)市場業(yè)態(tài)發(fā)展為超市業(yè)態(tài)，最終形成現(xiàn)在的綜合百貨和大型超市結(jié)合的主力業(yè)態(tài)，城市商業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)清晰可見。具體分布如下： 零售設(shè)施 核心主力店：百貨、綜合超市等； 輔助主力店：電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店； 配套輔助店：不同地區(qū) 特色商品店； 文化娛樂設(shè)施 核心主力店：動感影院、休閑廣場等； 輔助主力店：兒童樂園等； 配套輔助店：藝術(shù)攝影、 DIY（自助類項目）等； 配套設(shè)施 核心主力店：空中餐飲廣場、咖啡西餐等； 輔助主力店：快餐類、風(fēng)味小吃類等； 配套服務(wù)設(shè)施：寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車場等。 水平人流設(shè)計，遵循由動到靜、由商品吸引到品牌吸引、由隨意消費到目標(biāo)消費的原則，如中島屬于鬧區(qū)，人流量比較大，因此主要安排大眾、隨意 性消費商品，以商品吸引促進銷售。 主通道設(shè)計 米，形成 O 型的水平環(huán)行人流，保證購物距離最短，商品展示區(qū)域最大。 垂直人流設(shè)計，遵循人氣對流和疲勞指數(shù)進行規(guī)劃，人氣對流指項目頂層和底層規(guī)劃商品吸引力業(yè)態(tài)，如負(fù)一層的超市和五層的數(shù)碼影院、樓頂?shù)男蓍e廣場，引導(dǎo)人流上下運動，形成對流。根據(jù) 人體疲勞指數(shù)，四層以上規(guī)劃為休閑和娛樂性消費項目，滿足消費人群在 2 小時購物疲后休憩和就餐。 樓層功能定位和商品布局 樓層 主題功能 主營商品 樓頂 空中餐吧 特色餐飲、夜市、休閑 5F 數(shù)碼影院、餐飲 數(shù)碼影院、特色餐飲 4F 家居生活館 家用電器、家居用品、文體辦公、針織、童裝、兒童娛樂場 3F 仕女名品館 名媛女裝、職業(yè)裝、淑女裝、青春裝、女士內(nèi)衣、美容美體 2F 時尚休閑館 男士正裝、休閑服飾、休閑配飾、襯衣、單品 、咖啡廳 1F 都市流行館 珠寶玉器、鐘表眼鏡、化裝品、裝飾品、皮鞋 B1 大型超市、無公害農(nóng)產(chǎn)品超市 食品、副食品、生鮮、無公害濃產(chǎn)品 商品定位 商品比例 在營業(yè)中，主力商品一般占到營業(yè)額的 70%，主要是季節(jié)性主題商品，如服裝、皮鞋等；基本商品占到營業(yè)額的 20%，主要是襯衣等非季節(jié)性商品；附屬商品一般占到營業(yè)額的 10%，主要是裝飾類商品。 檔次配比圖示 70%10%20%中檔高檔低檔 目標(biāo)客戶群定位 區(qū)域市場定位 根據(jù)大型購物廣場商業(yè)輻射能力， 500 米：輻射核心區(qū)域、 500— 2020 米：輻射次區(qū)域、 2020— 5000 米：輻射邊緣區(qū)域，我們將該項目的區(qū)域市場定位在：以項目為中軸，涵蓋米泉、石化等，距離項目 5 公里內(nèi)的區(qū)域。從消費結(jié)構(gòu)而言，以中高收入群體為主，其中中收入階層是項目的主力客戶。 客戶消費心理 方便 /低價 /品類齊全 /一站消費 /休閑 /購物無拘束是我們著力滿足目標(biāo)客戶的消費心理，針對不同類型 品種服務(wù)型、親善型顧客和理性顧客，又要有不同的商品和理念定位，如此才能滿足百富購物中心多層次客戶群體的需求。我們認(rèn)為，購物中心畢竟是一個以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個精細(xì)化管理的產(chǎn)業(yè)，精細(xì)化管理要求管理者加強經(jīng)營控制力度；另外，相對于非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。 這種選擇原則不但是零售精細(xì)化管理的要求，也符合購物中心長期經(jīng)營性的特點，更能幫助發(fā)展商創(chuàng)出購物中心的品牌來。 一層都市流行館， 主要以柜臺和散架經(jīng)營為主，經(jīng)營商品種類多、銷售毛利差距大 、促銷方式靈活，因此可以考慮租賃結(jié)合聯(lián)營的方式，租賃區(qū)接受統(tǒng)一收銀管理。 四層家電、家居用品 適合租賃經(jīng)營，部分可考慮聯(lián)營，采用統(tǒng)一收銀管理。 頂層餐飲廣場 建議采用租賃形式，如考慮建成特色餐飲廣場，也可考慮聯(lián)營方式，由我方招商后統(tǒng)一經(jīng)營管理。 萬平米超級購物中心 —— 米東新區(qū)首家 regional mall， 集大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數(shù)碼影院、餐飲娛樂六大主力業(yè)態(tài)于一體，引進烏魯木齊主要品牌商戶進駐經(jīng)營，匯聚名品名牌、綜合多級消費，不僅吸納米泉 28 萬市民在此消費，更吸引石化、新礦、工業(yè)園等近十萬高收入人群來此消費，成為米東新區(qū)最具輻射力的核心商圈。 【企業(yè)宗旨】與客戶共創(chuàng)價值 客戶分為內(nèi)部客戶和外部客戶，在這里，我們的客戶主要指外部客戶， 包括我們的消費者、供應(yīng)商和進駐商戶。在客戶眼中，我們每一位員工都代表百富。衡量我們成功與否的最重要的標(biāo)準(zhǔn)，是我們讓客戶滿意的程度。 【商品定位】多業(yè)態(tài)組合、多層次需求，一站式消費（ regional mall） 這是一個商業(yè)整合的時代，這是一個規(guī)模制勝的時代，這是一個強調(diào)規(guī)模集聚和專業(yè)定位的時代，百富購物中心充分把握米東新區(qū)商業(yè)發(fā)展脈絡(luò) ，利用區(qū)域經(jīng)濟融合的大好時機，在米東新區(qū)政府和職能部門的大力支持下，順應(yīng)當(dāng)?shù)鼐用裣M需求，打造米東首座 regional mall， 整合區(qū)域商業(yè)版圖，成就區(qū)域大商業(yè)格局。全面滿足區(qū)域居民綜合消費需求，從日用品到精品百貨，從運動休閑到品牌服裝，從針織用品到童裝系列，從化妝系列到黃金珠寶，從家用電器到家居用品，從食品副食品到生鮮蔬菜，從特色餐飲到空中餐吧，從數(shù)碼影院到商場 演藝休閑吧 ?? 【管理理念】品牌管理創(chuàng)造品牌效益 這是一個弱肉強食的時代，市場殘酷的競爭要求我們必須以專業(yè)化的管理應(yīng)對各種挑戰(zhàn)； 這是一個強調(diào)品牌消費的時代，消費者對你的認(rèn)可，不僅取決于你提供的商品，更取決于你的品牌賦予商品的價值和內(nèi)涵； 這是一個綜合競爭力的時代，商業(yè)形態(tài)的快速升級要求運營商必須以超前的眼光應(yīng)對未來的挑戰(zhàn)； 這是一個管理出效益的年代，沒有專業(yè)的管理就沒有核心競爭力； 品牌管理是前提，品牌效益是目標(biāo)，品牌合作是永恒的主題。 為客戶服務(wù)強調(diào)永不滿足于讓客戶滿意和提供有限的價值，讓客戶獲得超價值的服務(wù)和附加值，是我們服務(wù)追求的目標(biāo)。不但企業(yè)在競爭中獲勝要依靠服務(wù)，而且員工的就業(yè)或提高工作水平也要依靠服務(wù)的本領(lǐng)。 在顧客所遇到的服務(wù)中，如果要對成功的各種因素加以陳述的話，那就是細(xì)節(jié)、個性和針對性！讓客戶滿意已不局限于暫時的或物質(zhì)上的滿足，而更加強調(diào)長期的和精神上的滿足！ 五、商場管理系統(tǒng)建立 商業(yè)架構(gòu) 商場組織架構(gòu)圖： 總經(jīng)理 管理模式 百富購物中心在具體的管理模式方面，遵循“統(tǒng)一管理、協(xié)助經(jīng)營、部分自營 、整合市場、完善政策、合理回報”的 24 字經(jīng)營方針。具體包括：商場標(biāo)志、名稱和旗幟的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用；大廳背板、接待臺、門牌、室外標(biāo)識燈箱規(guī)范應(yīng)用；大廳服務(wù)目錄牌、室內(nèi)導(dǎo)向牌規(guī)范應(yīng)用；營業(yè)區(qū)平面圖、樓層信息牌規(guī)范應(yīng)用；標(biāo)識指示系統(tǒng)規(guī)范應(yīng)用；收銀臺、業(yè)務(wù)臺、咨詢 臺規(guī)范；展覽、展示系統(tǒng)、展板規(guī)范；公用設(shè)施標(biāo)識、休息區(qū)標(biāo)識規(guī)范；進駐商戶門頭、門廳、店堂、專柜、展示、服務(wù)規(guī)范； 協(xié)助經(jīng)營： 協(xié)作經(jīng)營的模式，剔除獨門獨戶、單兵作戰(zhàn)的散亂，由經(jīng)營公司進行市場的整體推介，協(xié)助進駐商戶經(jīng)營。 →每年一度的服裝服飾節(jié)，促進商貿(mào)交流，提升市場形象。 →定期邀請知名演藝明星，現(xiàn)場獻藝，提升形象、促進消費。 整合市場： 整合市場功能，多業(yè)態(tài)綜合購物于一體；整合市場空間，進行合理商品布局和樓層功能定位；整合推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個市場由經(jīng)營方進行統(tǒng)一的廣告、促銷推廣； 完善政策： 完善的商業(yè)物業(yè)的管理