【正文】 促進(jìn)經(jīng)營(yíng)。符合地區(qū)購(gòu)物中心的規(guī)劃理念，具有較強(qiáng)的生命力和延展性。每層兩部扶梯保證密集人流輸送，通過(guò)樓頂娛樂(lè)性、休閑性、景觀性項(xiàng)目規(guī)劃，吸引人流上行，四層的購(gòu)物空間，一層的娛樂(lè)空間和樓頂?shù)男蓍e空間，保證人在 2 小時(shí)購(gòu)物（根據(jù)評(píng)估，每層樓時(shí)間購(gòu)物時(shí)間在 30 分鐘左右）疲勞后可以適度娛樂(lè)和休閑。 從項(xiàng)目商業(yè)配套看 商業(yè)配套設(shè)施是該項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)，可以說(shuō)是商業(yè)配套設(shè)施齊全，從中空休閑廣場(chǎng)到室內(nèi)休閑空間；從 12 部自動(dòng)扶梯到大噸位貨梯；從中央空調(diào)到排煙系統(tǒng)；從消防噴淋到安全監(jiān)控；從雙回路供電到自備發(fā)電機(jī)組；從玻璃幕墻到地面、頂面的高檔次裝修；從數(shù)碼影院到餐飲廣場(chǎng) ?? 全方位滿足商場(chǎng)高定位需求。 所以商場(chǎng)業(yè)態(tài)劃分的合理與否，不僅要能夠體現(xiàn)開(kāi)業(yè)后本項(xiàng)目商品組合的豐富多樣，還必須考慮到經(jīng)營(yíng)商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)更要兼顧到獨(dú)立商鋪與整體商鋪的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。 不同零售經(jīng)營(yíng)通路模式的商品經(jīng)營(yíng)特征 專專 賣賣 店店 百百 貨貨 公公 司司 超超 級(jí)級(jí) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 便便 利利 商商 店店 量量 販販 店店 連連 鎖鎖 專專 賣賣 店店 產(chǎn)產(chǎn) 品品 組組 合合 線線 較較 狹狹 小小 ， 專專 一一 品品 牌牌 經(jīng)經(jīng) 營(yíng)營(yíng) 。 服服 飾飾 、 家家 具具 、 電電 器器 、 日日 用用 及及 食食 品品 等等 以以 快快 速速 消消 費(fèi)費(fèi) 品品 位位 主主 的的 商商 品品 定定 位位 。 多多 種種 組組 合合 的的 日日 用用 品品 (包包 含含 食食 物物 及及 其其 他他 日日 化化 用用 品品 ) ， 并并 附附 加加 商商 品品 附附 加加 價(jià)價(jià) 值值 的的 服服 務(wù)務(wù) 購(gòu)購(gòu) 物物 中中 心心 經(jīng)經(jīng) 營(yíng)營(yíng) 形形 式式 產(chǎn)產(chǎn) 品品 組組 合合 的的 特特 征征 業(yè)態(tài)定位的原則 1 同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ) 同業(yè)差異簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是市場(chǎng)有一定承受力，不能盲目招同一品類的店。 異業(yè)互補(bǔ)目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。 1 一站式全體驗(yàn)消費(fèi)空間，商品多層次、購(gòu)物無(wú)拘束 六大主力業(yè)態(tài)，集聚區(qū)域主要商業(yè)形態(tài)，強(qiáng)調(diào)以規(guī)模制勝，大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數(shù)碼影院、餐飲娛樂(lè)等多業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充，相互促進(jìn)經(jīng)營(yíng)。 更更 大大 規(guī)規(guī) 模模 ， 多多 種種 業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài) 組組 合合 ， 強(qiáng)強(qiáng) 調(diào)調(diào) 綜綜 合合 消消 費(fèi)費(fèi) 功功 能能 。 1合理配比各主力業(yè)態(tài) MALL 的綜合定位和業(yè)態(tài)配比，體現(xiàn)多層次購(gòu)物需求和多形式體驗(yàn)消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)從購(gòu)物到娛樂(lè)到餐飲的消費(fèi)過(guò)程，不同的 業(yè)態(tài)搭配。 戰(zhàn)略定位 【城市商業(yè)戰(zhàn)略定位：地區(qū)購(gòu)物中心（ regional mall）】 新經(jīng)濟(jì)圈誕生新的商業(yè)中心，按照國(guó)際大都市的發(fā)展規(guī)律，當(dāng)城市發(fā)展到一定程度，受商圈輻射能力影響，在大城市周邊的衛(wèi)星城（新區(qū)），將誕生一批以滿足區(qū)域消費(fèi)需求和消費(fèi)升級(jí)的 regional mall（地區(qū)購(gòu)物中心）， 也就是地區(qū)購(gòu)物中心或區(qū)域商圈。 烏魯木齊鐵路局商圈的發(fā)展，可以清晰的看出以上發(fā)展趨勢(shì)，隨著新市區(qū)的發(fā)展，鐵路局商圈從傳統(tǒng)的集貿(mào)市場(chǎng)業(yè)態(tài)發(fā)展為超市業(yè)態(tài)，最終形成現(xiàn)在的綜合百貨和大型超市結(jié)合的主力業(yè)態(tài)，城市商業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)清晰可見(jiàn)。具體分布如下： 零售設(shè)施 核心主力店：百貨、綜合超市等； 輔助主力店：電器、家居、書(shū)店、音像店等各類專業(yè)店； 配套輔助店：不同地區(qū) 特色商品店； 文化娛樂(lè)設(shè)施 核心主力店：動(dòng)感影院、休閑廣場(chǎng)等； 輔助主力店：兒童樂(lè)園等； 配套輔助店：藝術(shù)攝影、 DIY（自助類項(xiàng)目）等； 配套設(shè)施 核心主力店：空中餐飲廣場(chǎng)、咖啡西餐等； 輔助主力店：快餐類、風(fēng)味小吃類等； 配套服務(wù)設(shè)施：寫(xiě)字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車場(chǎng)等。 水平人流設(shè)計(jì)，遵循由動(dòng)到靜、由商品吸引到品牌吸引、由隨意消費(fèi)到目標(biāo)消費(fèi)的原則，如中島屬于鬧區(qū)，人流量比較大，因此主要安排大眾、隨意 性消費(fèi)商品，以商品吸引促進(jìn)銷售。 主通道設(shè)計(jì) 米，形成 O 型的水平環(huán)行人流，保證購(gòu)物距離最短，商品展示區(qū)域最大。 垂直人流設(shè)計(jì)，遵循人氣對(duì)流和疲勞指數(shù)進(jìn)行規(guī)劃，人氣對(duì)流指項(xiàng)目頂層和底層規(guī)劃商品吸引力業(yè)態(tài)，如負(fù)一層的超市和五層的數(shù)碼影院、樓頂?shù)男蓍e廣場(chǎng)，引導(dǎo)人流上下運(yùn)動(dòng)，形成對(duì)流。根據(jù) 人體疲勞指數(shù)，四層以上規(guī)劃為休閑和娛樂(lè)性消費(fèi)項(xiàng)目，滿足消費(fèi)人群在 2 小時(shí)購(gòu)物疲后休憩和就餐。 樓層功能定位和商品布局 樓層 主題功能 主營(yíng)商品 樓頂 空中餐吧 特色餐飲、夜市、休閑 5F 數(shù)碼影院、餐飲 數(shù)碼影院、特色餐飲 4F 家居生活館 家用電器、家居用品、文體辦公、針織、童裝、兒童娛樂(lè)場(chǎng) 3F 仕女名品館 名媛女裝、職業(yè)裝、淑女裝、青春裝、女士?jī)?nèi)衣、美容美體 2F 時(shí)尚休閑館 男士正裝、休閑服飾、休閑配飾、襯衣、單品 、咖啡廳 1F 都市流行館 珠寶玉器、鐘表眼鏡、化裝品、裝飾品、皮鞋 B1 大型超市、無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品超市 食品、副食品、生鮮、無(wú)公害濃產(chǎn)品 商品定位 商品比例 在營(yíng)業(yè)中，主力商品一般占到營(yíng)業(yè)額的 70%，主要是季節(jié)性主題商品，如服裝、皮鞋等；基本商品占到營(yíng)業(yè)額的 20%，主要是襯衣等非季節(jié)性商品；附屬商品一般占到營(yíng)業(yè)額的 10%，主要是裝飾類商品。 檔次配比圖示 70%10%20%中檔高檔低檔 目標(biāo)客戶群定位 區(qū)域市場(chǎng)定位 根據(jù)大型購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)輻射能力， 500 米：輻射核心區(qū)域、 500— 2020 米：輻射次區(qū)域、 2020— 5000 米：輻射邊緣區(qū)域，我們將該項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)定位在：以項(xiàng)目為中軸，涵蓋米泉、石化等，距離項(xiàng)目 5 公里內(nèi)的區(qū)域。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)而言，以中高收入群體為主，其中中收入階層是項(xiàng)目的主力客戶。 客戶消費(fèi)心理 方便 /低價(jià) /品類齊全 /一站消費(fèi) /休閑 /購(gòu)物無(wú)拘束是我們著力滿足目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理，針對(duì)不同類型 品種服務(wù)型、親善型顧客和理性顧客，又要有不同的商品和理念定位，如此才能滿足百富購(gòu)物中心多層次客戶群體的需求。我們認(rèn)為，購(gòu)物中心畢竟是一個(gè)以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個(gè)精細(xì)化管理的產(chǎn)業(yè)，精細(xì)化管理要求管理者加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度；另外，相對(duì)于非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。 這種選擇原則不但是零售精細(xì)化管理的要求，也符合購(gòu)物中心長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性的特點(diǎn)，更能幫助發(fā)展商創(chuàng)出購(gòu)物中心的品牌來(lái)。 一層都市流行館， 主要以柜臺(tái)和散架經(jīng)營(yíng)為主，經(jīng)營(yíng)商品種類多、銷售毛利差距大 、促銷方式靈活，因此可以考慮租賃結(jié)合聯(lián)營(yíng)的方式，租賃區(qū)接受統(tǒng)一收銀管理。 四層家電、家居用品 適合租賃經(jīng)營(yíng)，部分可考慮聯(lián)營(yíng)，采用統(tǒng)一收銀管理。 頂層餐飲廣場(chǎng) 建議采用租賃形式，如考慮建成特色餐飲廣場(chǎng)，也可考慮聯(lián)營(yíng)方式，由我方招商后統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。 萬(wàn)平米超級(jí)購(gòu)物中心 —— 米東新區(qū)首家 regional mall， 集大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數(shù)碼影院、餐飲娛樂(lè)六大主力業(yè)態(tài)于一體，引進(jìn)烏魯木齊主要品牌商戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，匯聚名品名牌、綜合多級(jí)消費(fèi)，不僅吸納米泉 28 萬(wàn)市民在此消費(fèi)，更吸引石化、新礦、工業(yè)園等近十萬(wàn)高收入人群來(lái)此消費(fèi)，成為米東新區(qū)最具輻射力的核心商圈。 【企業(yè)宗旨】與客戶共創(chuàng)價(jià)值 客戶分為內(nèi)部客戶和外部客戶，在這里，我們的客戶主要指外部客戶， 包括我們的消費(fèi)者、供應(yīng)商和進(jìn)駐商戶。在客戶眼中，我們每一位員工都代表百富。衡量我們成功與否的最重要的標(biāo)準(zhǔn)，是我們讓客戶滿意的程度。 【商品定位】多業(yè)態(tài)組合、多層次需求，一站式消費(fèi)（ regional mall） 這是一個(gè)商業(yè)整合的時(shí)代，這是一個(gè)規(guī)模制勝的時(shí)代，這是一個(gè)強(qiáng)調(diào)規(guī)模集聚和專業(yè)定位的時(shí)代，百富購(gòu)物中心充分把握米東新區(qū)商業(yè)發(fā)展脈絡(luò) ，利用區(qū)域經(jīng)濟(jì)融合的大好時(shí)機(jī)，在米東新區(qū)政府和職能部門的大力支持下，順應(yīng)當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)需求，打造米東首座 regional mall， 整合區(qū)域商業(yè)版圖，成就區(qū)域大商業(yè)格局。全面滿足區(qū)域居民綜合消費(fèi)需求，從日用品到精品百貨，從運(yùn)動(dòng)休閑到品牌服裝，從針織用品到童裝系列，從化妝系列到黃金珠寶，從家用電器到家居用品，從食品副食品到生鮮蔬菜，從特色餐飲到空中餐吧，從數(shù)碼影院到商場(chǎng) 演藝休閑吧 ?? 【管理理念】品牌管理創(chuàng)造品牌效益 這是一個(gè)弱肉強(qiáng)食的時(shí)代，市場(chǎng)殘酷的競(jìng)爭(zhēng)要求我們必須以專業(yè)化的管理應(yīng)對(duì)各種挑戰(zhàn)； 這是一個(gè)強(qiáng)調(diào)品牌消費(fèi)的時(shí)代，消費(fèi)者對(duì)你的認(rèn)可，不僅取決于你提供的商品，更取決于你的品牌賦予商品的價(jià)值和內(nèi)涵； 這是一個(gè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的時(shí)代，商業(yè)形態(tài)的快速升級(jí)要求運(yùn)營(yíng)商必須以超前的眼光應(yīng)對(duì)未來(lái)的挑戰(zhàn)； 這是一個(gè)管理出效益的年代，沒(méi)有專業(yè)的管理就沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力； 品牌管理是前提，品牌效益是目標(biāo)，品牌合作是永恒的主題。 為客戶服務(wù)強(qiáng)調(diào)永不滿足于讓客戶滿意和提供有限的價(jià)值，讓客戶獲得超價(jià)值的服務(wù)和附加值，是我們服務(wù)追求的目標(biāo)。不但企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中獲勝要依靠服務(wù)，而且員工的就業(yè)或提高工作水平也要依靠服務(wù)的本領(lǐng)。 在顧客所遇到的服務(wù)中，如果要對(duì)成功的各種因素加以陳述的話，那就是細(xì)節(jié)、個(gè)性和針對(duì)性！讓客戶滿意已不局限于暫時(shí)的或物質(zhì)上的滿足，而更加強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)期的和精神上的滿足！ 五、商場(chǎng)管理系統(tǒng)建立 商業(yè)架構(gòu) 商場(chǎng)組織架構(gòu)圖： 總經(jīng)理 管理模式 百富購(gòu)物中心在具體的管理模式方面，遵循“統(tǒng)一管理、協(xié)助經(jīng)營(yíng)、部分自營(yíng) 、整合市場(chǎng)、完善政策、合理回報(bào)”的 24 字經(jīng)營(yíng)方針。具體包括：商場(chǎng)標(biāo)志、名稱和旗幟的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用；大廳背板、接待臺(tái)、門牌、室外標(biāo)識(shí)燈箱規(guī)范應(yīng)用；大廳服務(wù)目錄牌、室內(nèi)導(dǎo)向牌規(guī)范應(yīng)用；營(yíng)業(yè)區(qū)平面圖、樓層信息牌規(guī)范應(yīng)用；標(biāo)識(shí)指示系統(tǒng)規(guī)范應(yīng)用；收銀臺(tái)、業(yè)務(wù)臺(tái)、咨詢 臺(tái)規(guī)范；展覽、展示系統(tǒng)、展板規(guī)范；公用設(shè)施標(biāo)識(shí)、休息區(qū)標(biāo)識(shí)規(guī)范；進(jìn)駐商戶門頭、門廳、店堂、專柜、展示、服務(wù)規(guī)范； 協(xié)助經(jīng)營(yíng)： 協(xié)作經(jīng)營(yíng)的模式，剔除獨(dú)門獨(dú)戶、單兵作戰(zhàn)的散亂，由經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行市場(chǎng)的整體推介，協(xié)助進(jìn)駐商戶經(jīng)營(yíng)。 →每年一度的服裝服飾節(jié)，促進(jìn)商貿(mào)交流，提升市場(chǎng)形象。 →定期邀請(qǐng)知名演藝明星，現(xiàn)場(chǎng)獻(xiàn)藝，提升形象、促進(jìn)消費(fèi)。 整合市場(chǎng)： 整合市場(chǎng)功能，多業(yè)態(tài)綜合購(gòu)物于一體；整合市場(chǎng)空間，進(jìn)行合理商品布局和樓層功能定位；整合推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個(gè)市場(chǎng)由經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促銷推廣； 完善政策： 完善的商業(yè)物業(yè)的管理