【正文】 相促進(jìn)，也就很自然地吸引了基于不同目的大量客流。為買，則需要購物中心擁有豐富且有較大市場的商品，這也是百貨公司、超市、專賣店紛紛進(jìn)入購物中心的內(nèi)因；為吃，大多數(shù)購物中心都引進(jìn)了知名的餐館和快餐店；為玩，購物中心則開辟了電影院、健身場所、兒童樂園等等為居民、家庭服務(wù)所需要的休閑形式?！　≠徫镏行募I、吃、玩三種消費功能于一體，而這正是促進(jìn)消費能力增長的主要方式的集中反映。例如，六、七十年代，大型購物中心在美國的興起，便具有經(jīng)濟發(fā)展與城鎮(zhèn)建設(shè)的兩層意義。 　　從經(jīng)濟和社會層面分析 　　購物中心的興起是隨著城市化進(jìn)程的加快而產(chǎn)生的，其興起之初主要以服務(wù)郊區(qū)新人口以及城鄉(xiāng)均衡發(fā)展為目標(biāo)。　　購物中心在美國、日本、歐洲以及其它國家和地區(qū)興起并且進(jìn)入蓬勃發(fā)展階段，被零售業(yè)人士稱為流通革命，主要原因在于購物中心從根本上改變了零售業(yè)的被動和從屬地位，實現(xiàn)了與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的有機融合乃至對生產(chǎn)的引導(dǎo)、對消費的促進(jìn)。僅以美國購物中心對美國經(jīng)濟的總體貢獻(xiàn)為例，1993年其總銷售額業(yè)績達(dá)到8302億美元，1994年達(dá)到了8500億美元，這個銷售額在非汽車相關(guān)商品的銷售額中占了55％，美國購物中心所用員工超過1000萬人，幾乎每11個工作人口中就有一名是在大型購物中心工作。但是從客觀來講，歐美的購物中心無論從總體數(shù)量、銷售業(yè)績，還是從管理水平上看，都在全球購物中心領(lǐng)域發(fā)揮著榜樣的作用。形成這種局面的主要原因在于當(dāng)?shù)鼐用竦南M需求隨著收入水平的提高出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整，而購物中心則迎合了這種需求。 　　一、購物中心在世界各國興起與發(fā)展的原因透析 　　購物中心的興起是伴隨著各國的經(jīng)濟發(fā)展的過程出現(xiàn)的，并且在一定程度上進(jìn)一步促進(jìn)了各國經(jīng)濟的發(fā)展。這種特點也就決定了購物中心具有不同于其它業(yè)態(tài)的特殊性和復(fù)雜性。就整體而言，密閉式購物區(qū)（Mall）通常是購物中心的主體，采用密封式設(shè)計，并且將店面兩兩相對的每條商店銜接，以中央溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)的消費購物通道加以連接，形成四時四季都很舒適的購物環(huán)境。這是1994年ICSC（國際購物中心協(xié)會）分類出的八種不同的購物中心。由此我們可以看出，購物中心不是一個簡單的分散式的經(jīng)營模式，而是一個統(tǒng)一高效運作的有機整體。其土地、建筑及相關(guān)服務(wù)內(nèi)容必須經(jīng)過完整的規(guī)劃、開發(fā)及一致的經(jīng)營管理，附設(shè)等量的停車場，而其所包含的商業(yè)業(yè)種的數(shù)量必須大致滿足其所將服務(wù)到的臨近地區(qū)。從探討購物中心發(fā)展戰(zhàn)略的高度上講，分析和掌握購物中心在全球興起和發(fā)展的內(nèi)在機理以及它所包含完整的管理技術(shù)體系，有助于國內(nèi)相關(guān)業(yè)者比較深透地領(lǐng)悟我國購物中心的發(fā)展形勢，不失時機地研究具體策略和發(fā)展步驟，促進(jìn)購物中心產(chǎn)業(yè)在我國的起步成長和健康發(fā)展。國際購物中心成長與中國購物中心發(fā)展戰(zhàn)略（一） 　　在商品品牌國際化、零售業(yè)產(chǎn)業(yè)化、消費行為逐漸超越國界的趨勢下，從歐、美、日等發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗可知，傳統(tǒng)零售業(yè)者正面臨著商品展售空間新需求的挑戰(zhàn)。而作為21世紀(jì)的新興產(chǎn)業(yè)，在全球、在亞洲、在中國，購物中心正在逐漸成為占據(jù)商業(yè)主流地位的新興業(yè)種，為國內(nèi)零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者帶來了新的震撼。 　　由于各國購物中心的發(fā)展形態(tài)不同，所以購物中心定義也不完全一致，但有些基本要素是為各國所公認(rèn)的，即購物中心是由一組零售商及其相關(guān)的所有服務(wù)性、商業(yè)性設(shè)施共同組合而成。從這個定義來分析，購物中心所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上表現(xiàn)為特定商圈。 　　依據(jù)國際購物中心的分類，大型購物中心共分為鄰里型購物中心、社區(qū)型購物中心、區(qū)域型購物中心、超區(qū)域型購物中心、時裝精品購物中心、大型量販購物中心、主題與節(jié)慶購物中心以及工廠直銷購物中心。這八種購物中心共通的特點是：有一致而整體的建筑設(shè)施規(guī)劃、完整的交通道路系統(tǒng)、足夠的停車空間、多元性商店業(yè)種與服務(wù)、統(tǒng)一的經(jīng)營策略及店面管理、獨立個性的購物環(huán)境。 　　通過對購物中心進(jìn)行定義和劃分類型，我們可以得出這樣一個基本結(jié)論：大型購物中心規(guī)模龐大，各類設(shè)施及其所提供的服務(wù)多樣繁瑣。這一點從其興起、發(fā)展到具體的經(jīng)營管理也可以得到充分的驗證。 　　由于世界各國經(jīng)濟發(fā)展水平不同，購物中心在全球的發(fā)展呈現(xiàn)出了不均衡的態(tài)勢，絕大多數(shù)的購物中心集中在美國、歐洲、日本等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，其中僅美國所擁有的購物中心總數(shù)就多達(dá)43000個。 　　進(jìn)入到20世紀(jì)90年代，我國的香港、臺灣和東南亞各國購物中心步入蓬勃發(fā)展的階段，購物中心的數(shù)量增加、規(guī)模擴大，形式日趨多樣、服務(wù)更趨完善。透過購物中心的發(fā)展對各國經(jīng)濟整體發(fā)展的促進(jìn)作用的角度來分析，對我們研究購物中心、發(fā)展購物中心更是具有相當(dāng)大的啟示意義。在這里需要說明的一點是，美國的購物中心產(chǎn)業(yè)1993年就已進(jìn)入了成熟發(fā)展時期，因而大型購物中心數(shù)量逐年遞減，即便如此，購物中心所產(chǎn)生的銷售額，仍然呈現(xiàn)出直線上升的趨勢。如果進(jìn)一步展開分析，可以從經(jīng)濟和社會、科技、生活形態(tài)等方面加以說明。因而從購物中心產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的角度而言，購物中心大都兼具有經(jīng)濟面和社會面的雙重使命。在此之后，隨著購物中心產(chǎn)業(yè)的逐步成熟，其主要經(jīng)營思想也就被很自然地被移植到城市中心地區(qū)的購物中心上。但必須承認(rèn)的是，買、吃、玩功能是對購物中心建立的必備要求，購物中心也就需要圍繞這三大功能，確立自己的定位，搞好自己的經(jīng)營。在以消費者為導(dǎo)向的經(jīng)濟形勢下，顧客可以到任何場所購物，包括百貨公司、超市、大賣場，選擇空間很大。 　　從科技層面分析 　　現(xiàn)代科技的發(fā)展是促成大型購物中心產(chǎn)生的關(guān)鍵，科技成熟與否，是決定購物中心能否形成的一項重要性的基礎(chǔ)性條件。汽車工業(yè)、交通建設(shè)、信息技術(shù)、環(huán)保工程的發(fā)展達(dá)到一定的成熟程度之后，解決了發(fā)展購物中心所面臨的障礙，也就是說解決了購物中心的外部條件，購物中心才得以加足馬力、順利發(fā)展。 　　從生活和消費層面分析 　　從生活面而言，新都市生活形態(tài)的崛起，促成了大量人口聚集在一定的地理區(qū)域內(nèi)，使得消費行為可以集中而高度地產(chǎn)生在一個特定地點內(nèi)；消費面的最大轉(zhuǎn)變，則是消費的目的不再僅僅是購買一種實質(zhì)而看得見的物品，它更是購買一種感覺，可以滿足人們生理及心理的雙重需求。 國際購物中心成長與中國購物中心發(fā)展戰(zhàn)略（二） 　　二、購物中心在世界各國的發(fā)展概況 　　購物中心在世界各國都取得了長足的發(fā)展，從發(fā)展模式上看，歐美購物中心起源早，已進(jìn)入成熟期，日本、東南亞以及我國的香港和臺灣大體上于8090年代興起，目前已進(jìn)入了快速成長期，但還是有相當(dāng)大的發(fā)展空間，而我國的內(nèi)陸地區(qū)從總體上剛剛進(jìn)入起步時期，但由于市場潛力巨大，正逐步為零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者、投資業(yè)者所關(guān)注和接受。 Co）公司所規(guī)劃建造的許多獨立的商店街，它們遠(yuǎn)離市中心，處于城市邊緣地帶，具有初步的整體規(guī)劃，同時附設(shè)了免費的停車場，這也是現(xiàn)代購物中心的雛型。50年代，西雅圖市Northgate購物中心、佛萊明罕市Shoppers World購物中心相繼設(shè)立，這是最早以百貨公司為主要承租戶的兩個購物中心，其中Northgate是最原始的Mall型購物中心，主要由兩條面對面的帶狀中心組成，中間由一條人行通道連結(jié)。由此看來，平均每個美國人擁有