【正文】 16 日，國家正式批準(zhǔn)實施《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，要將其建設(shè)成為國家“重要國際區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作區(qū)”。 東盟國家對北部灣經(jīng)濟(jì)合作積極響應(yīng)。越南總理阮晉勇表示愿意與廣西一起共同推動將泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作納入中國－東盟區(qū)域合作總體框架，使之成為中國與東盟之間新的次區(qū)域合作。菲律賓副總統(tǒng)卡斯特羅表示菲律賓政府將積極探討研究泛北部灣合作的可行性，強(qiáng)調(diào)建立跨國聯(lián)合專家組是推進(jìn)泛北部灣合作的重要一步。 廣西北 部灣已成為東盟及港澳客商投資的熱土。 4 月16 日至 22 日，廣西在香港、澳門舉辦了第四屆港澳廣西活動周。廣西北部灣還贏得周邊省區(qū)市的青睞。另外，作為泛珠三角區(qū)域成員的廣東、云南、貴州、湖南、四川等地也紛紛有商家到廣西北部賓陽 縣麗陽四川、重慶更是由政府主要領(lǐng)導(dǎo)帶隊到廣西考 察。總面積近 13 萬平方公里。土地面積 萬平方公里，海岸線長 1595 公里，人口 1250 多萬。 （ 1） 區(qū)位優(yōu)勢 明顯 區(qū)位優(yōu)勢明顯就是廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)地處華南經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈和東盟經(jīng)濟(jì)圈的接合部，是我國西部大開發(fā)地區(qū)唯一的沿海區(qū)域。 （ 3） 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好 實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略以來，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展取得顯著成就。 （ 4） 開發(fā)潛力巨大 開發(fā)潛力巨 大就是 賓陽縣 擁有豐富的礦產(chǎn)資源、農(nóng)林資源，也是 廣西規(guī)劃布局新的產(chǎn)業(yè)群和建設(shè)高質(zhì)量宜居城市的重要區(qū)域。天下商住小區(qū) 項目 申請報告 10 （ 5） 發(fā)展前景廣闊 發(fā)展前景廣闊就是廣西正充分發(fā)揮作為中國－東盟自由貿(mào)易區(qū)前沿地帶和橋頭堡作用，全力推進(jìn)泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作，努力把廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)成為繼珠三角、長三角、環(huán)渤海之后引領(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“第四增長極”。天下 方向性選擇是 “首席品質(zhì)”，打造賓陽“首席”社區(qū)，將“第一”概念深入人心，打造區(qū)域標(biāo)桿，提升項目附加值，同時將目標(biāo)客戶定位為區(qū)域精英，項目將是區(qū)域精 英的集群體，是具有劃時代意義的房子，購房者購買的是物業(yè)的品質(zhì)與未來。 項目 定位 是為有實力有條件享受高品質(zhì)生活的人群所打造的精英居住區(qū) ，按照國家級住宅示范工程和城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)， 項目是新區(qū)中心，品質(zhì)生活典范，人性化綠化社區(qū)。 （ 1） 資金因素 資金是項目投資的決定性因素。 麗陽企業(yè)自有資金是 建設(shè)單位 從以前獲取的利潤累積而成的、可隨時取用的資金。天下商住小區(qū) 項目 申請報告 11 基本上要求 建設(shè)單位 工程資金能保證工程連續(xù)地施工，直到工程順利竣工。但項目建設(shè)單位有較強(qiáng)的資金實力和項目策劃能力，不需要通過銀行借款籌集資金 。天下 還沒有竣工前提前向 預(yù)購房戶收繳的款項。 （ 2） 市政設(shè)施 市政設(shè)施的供給包括上水、下水、電力、煤氣、通訊以及項目的對外交通等。目前， 項目建設(shè)單位 非常重視與市政設(shè)施管理部門的溝通和協(xié)調(diào)，將滿足供水、供電、供氣等方面的需要。它在土建工程總造價中所占的比重很大，一般為 50％ ~70％。 建筑工程中使用的材料品種繁多，范圍極廣，有幾百種。常用的建筑材料主要有：石灰、水賓陽 縣麗陽在建材市場已得到充分發(fā)育的今天，建筑材料的供應(yīng)已不受計劃指標(biāo)的制約，市場供應(yīng)已能滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需要。 （ 4） 開發(fā)力量 開發(fā)力量包括：企業(yè)等級、企業(yè)經(jīng)理的決策能力、社會信譽度、知名度、經(jīng)營管理力量、技術(shù)力量等。企業(yè)等級是指依據(jù)國家建設(shè)部于 1989 年 2 月 23 日下達(dá)的《關(guān)于頒布城市綜合開發(fā)公司資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過資質(zhì)審查，由城市規(guī) 劃建設(shè)局頒發(fā)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的等級證書所注明的資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)工程所具有的投資大、工期長等特點，要求企業(yè)負(fù)責(zé)人的決策必須準(zhǔn)確，否則將會給企業(yè)帶來重大的經(jīng)濟(jì)損失。 作為市場現(xiàn)實的商住房產(chǎn)供給要同時具備兩個條件：一是開發(fā)企業(yè)有出售商住房產(chǎn)的愿望；二是開發(fā)企業(yè)有提供商住房產(chǎn)的能力。天下 項目，有能力 打造一個 高品質(zhì)的 住宅社區(qū) 。天下 銷售分析預(yù)測 （ 1） 本地居民購買能力預(yù)測 賓陽 縣麗陽 賓陽的商品房市場從 20xx 年開始萌芽，至今只有短短的 5 年時間，從最初的 800 元 /平方米發(fā)展到今天最高的 2500 元 /平方米，從 20xx 年總投資額不足 5000 萬元連年翻番到 20xx 年的近 5億元，可以說得到了長足的發(fā)展。在現(xiàn)在已開發(fā)或正在開發(fā)建設(shè)的樓盤中，都是 5至 10 畝左右，基本上一個項目就是一個生活組團(tuán)，或者是一個生活單體，形成不了小區(qū)的居住氛圍。從銷售客戶看來，客戶基本上都是政府公務(wù)員、教師、經(jīng)商成功人士，自身素質(zhì)比較高，對戶型設(shè)計、立面設(shè)計、樓棟間距、生活配套、園林設(shè) 施要求較高。據(jù) 20xx 年末市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，賓陽縣在售商品房均價已達(dá)到 1800元 /平方米，部分樓盤均價已過 2200 元 /平方米，甚至少量商品房最高銷售價格已突破 2500 元 /平方米。但從房地產(chǎn)開發(fā)的項目類型來看，主要是普通商品住房，有多層住宅和高層住宅兩種類型，主要散布于城區(qū)各地段。就商品房銷售價格來看， 房價收入比是考察居民購房能力的一 個通行指標(biāo)。天下商住小區(qū) 項目 申請報告 14 公認(rèn)的“合理的住房價格”的“房價收入比”應(yīng)該為３至６倍，世界銀行專家的說法為 4至 6 倍 。參照 20xx 年全國的平均數(shù)據(jù)人均居住面積 平方米和家庭平均人口 人來分析賓陽的住宅購買力：賓陽縣 20xx年的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10390 元，則家庭年部收入為 30650 元；據(jù)20xx 年末市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，賓陽縣在售商品房均價已達(dá)到 1800 元 /平方米，項目的平均每套建筑面積為 平方米，則按 20xx 年的平均 價計，總房價＝ 1800＝ 176328（元），收入房價比＝ 176328/30650＝ ，低于 20xx 年全國的平均水平 ，說明項目是具有市場購買力的。目前 賓陽縣 逐漸進(jìn)入住房大眾消費時代，這個階段的住房發(fā)展對 賓陽縣 而言是至關(guān)重要的。對于地方政府來說，肩負(fù)著政府經(jīng)營城市、增加稅收、快速拉動 GDP 等重任， 寄托著公眾改善生活的美好愿望。我國目前人均 GDP 已經(jīng)超過 1000 美元，而 賓陽縣 則達(dá)到 7839 元人民幣，約合 965 美元。因此在 賓陽縣 居民收入中有很大部分可用于住宅消費，未來住房的開發(fā)與發(fā)展是大有 作為的。天下商住小區(qū) 項目 申請報告 15 20xx 年我們對 賓陽縣 居民的住房情況以及購買意向進(jìn)行一次摸底調(diào)查，采取在社會上隨機(jī)等距抽樣的形式，進(jìn)行了社會性的入戶問卷調(diào)查訪問，調(diào)查一共發(fā)放現(xiàn)場問卷 500 份，問卷包括居民住房現(xiàn)狀、購房需求、購買習(xí)慣、調(diào)查戶基本情況等 5 個方面，通過調(diào)研整理，應(yīng)該說調(diào)查結(jié)果較能反映公眾未來的購房意愿。 2）對于住房面積的選擇上，選擇 81100m178。以 下 的占 %， 150m178。的 占 %， 121150m178。 3）而對于住房的類型上， %選擇 高檔商品 房， %選擇多層普通住宅， %選擇高層住宅， %選擇別墅， %選擇二手房。 5）在購房的原因中， %是選 擇現(xiàn)有住房不能滿足要求， %選擇投資經(jīng)商保值增值， %選擇其他。 結(jié)合調(diào)查報告可以看出： 麗陽 商住房產(chǎn)本身就具有使用功能和投資功能。天下商住小區(qū) 項目 申請報告 16 資流向房地產(chǎn)市場是必然的。國家剛剛批準(zhǔn)實施的《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》也把 賓陽 縣城和黎塘鎮(zhèn)分別按照“中等城市”三級和四級城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)來規(guī)劃，即到 2020 年，縣城城區(qū)人口要達(dá)到 40 萬人，面積要達(dá)到 50 平方公里；黎塘鎮(zhèn)城區(qū)人口達(dá)到 25 萬人，面積要達(dá)到 30 平方公里。 因此，賓陽縣將 圍繞“中等城市”建設(shè)的目標(biāo)，按照“擴(kuò)大規(guī)模，完善功能，提升品位”的發(fā)展思路，以縣城為重點，東建城東新區(qū)，西擴(kuò)西環(huán)路，完善城北，提升城南，輻射帶動全縣城鎮(zhèn)化建設(shè)。一是加快路網(wǎng)建設(shè)和改造。二是完善市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目。三是啟 動新區(qū)開發(fā)建設(shè)。四是推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)健康發(fā)展。天下商住小區(qū) 項目 申請報告 17 設(shè) 麗陽五是抓好建制鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)管理工作 ， 加強(qiáng)市容市貌長效管理，提升城市品位。 賓陽縣 緊緊抓住項目和投入不放松，主動參與區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作，加快 承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，進(jìn)一步加大招商引資力度，千方百計引進(jìn)大客商大項目。采取產(chǎn)業(yè)招商、中介招商、以商引商、小分隊招商等辦法，引進(jìn)項目投資。加快行政管理體制改革，進(jìn)一步完善和提升政務(wù)服務(wù)中心服務(wù)功能，努力營造公平、公正、公開的政策環(huán)境和令行禁止、高效廉潔的政務(wù)環(huán)境，堅決糾正亂收費、亂罰款、亂攤派和吃、拿、卡、要等行為，切實為投資商和企業(yè)解決實際困難和問題，提供保姆式、個性化、全方位的服務(wù)。 通過 吃透國家產(chǎn)業(yè)政策，重點圍繞黎塘工業(yè)集中區(qū)和蘆圩工業(yè)集中區(qū)的產(chǎn)業(yè) 定位，瞄準(zhǔn)東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方向，有針對性地進(jìn)行招商。四是抓好重點項目跟蹤服務(wù)。五是進(jìn)一步落實四家班子領(lǐng)導(dǎo)成員和部門項目建設(shè)責(zé)任制 。天下商住小區(qū) 項目 申請報告 18 分析推進(jìn)會，集中力量抓好重點項目的組織實施、跟蹤管理和監(jiān)督服務(wù)，及時解決項目建設(shè)過程中遇到的各種困難和問題，確保項目建設(shè)順利進(jìn)行。但多年來，受區(qū)域發(fā)展的困擾， 賓陽縣 的商貿(mào)、服務(wù)及居住設(shè)施建設(shè)相對滯后，尤其是有一定規(guī)模、設(shè)施完善、管理規(guī)范的 高檔住宅社 區(qū) 一直沒有開發(fā)建設(shè)，這已成為該地區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾 。因此，投資者也更傾向于選擇設(shè)施完善、服務(wù)一流、環(huán)境良好的 商品房 居住。該類客戶有部分已經(jīng)是二次置業(yè)，對物業(yè)的投資商業(yè)回報要求較高。基于本項目的優(yōu)越地段與投資回報高性價比，此類購房客戶應(yīng)占較多數(shù)。天下商住小區(qū) 項目 申請報告 19 （ 2） 需改善居住環(huán)境及方便的生活服務(wù)空間的客戶。 （ 3） 房改貨幣分房政策中得益的公務(wù)員和企業(yè)員工。隨著國家房改貨幣分房政策的推行，促使大量的這類潛在的客戶購房投資置業(yè)。 （ 5） 作為一縣的政治、文化、經(jīng)濟(jì)、交通、信息的中心，而本項目作為精品中的精品樓盤有著非常大的市場空間，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)乃至在南寧工作的部分人士亦有可能成為項目的客戶。結(jié)合 賓陽縣的 實際 ，建設(shè)單位將 認(rèn)真貫徹落實國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》、國務(wù)院《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》、國務(wù)院《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部 等七部門〈關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見〉的通知》和國務(wù)院《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門〈關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知〉的通知》精神，賓陽 縣麗陽 通 過 適度增加高中檔商品住宅的建設(shè)規(guī)模，強(qiáng)化期房預(yù)售管理，以穩(wěn)定商品房市場 。天下 是集大型商業(yè)、住宅樓、大型停車庫等為一體的綜合多功能建筑樓群，而大型商業(yè)物業(yè)的落成、大型商業(yè)企業(yè)的引進(jìn)，將創(chuàng)造就業(yè)崗位、開拓地方稅源，具有良好的社會效益。 隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，房地產(chǎn)業(yè)已呈現(xiàn)“日臻理性”的發(fā)展態(tài)勢。住宅就是要有 其 功用性， 項目建設(shè)單位 圍繞 著 這一點，盡善盡美地體現(xiàn)物質(zhì)與精神的融合、統(tǒng)一。場所不是一個空間的概念，它是空間、人的行為相互結(jié)合所產(chǎn)生的。 麗陽 項目建設(shè)也會產(chǎn)生積極的環(huán)境效果。天下商住小區(qū) 項目 申請報告 21 成為眾多家庭的首要目標(biāo)；市場不斷規(guī)范、完善，市場條件逐漸成熟，為居民 住房消費和投資房地產(chǎn)締造了良好的外部環(huán)境。 項目建設(shè)將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效 益 。天下商住小區(qū) 項目 申請報告 22 2 項目 基本內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模 賓陽麗陽 項目總用地面積 22175m2，總建筑面積 48659m2。 建筑容積率 ，建筑密度 38﹪。地塊呈不規(guī)則矩 形，北面臨 西環(huán) 路，南側(cè)為昆侖路 , 東面是蘆仙 路。這種布置不僅增加了小區(qū)的通透感，并極大豐富了小區(qū)的空間層次。 土建方案 （ 1）土建工程主要內(nèi)容 賓陽麗陽裙樓為第一、二層， 主要用以商場使用； 三層及以上 是主樓部分， 為住宅 使用 ， 共 10 幢 住宅樓， （ 住宅單位建筑設(shè)計采用一梯二戶戶型 ） ；公用配套設(shè)施包括停車場。 賓陽 縣麗陽天下商住小區(qū) 項目 申請報告 24 七、八、九棟戶型 序號 戶型 戶型面積 套數(shù) 所占比例 1 兩房兩廳一 衛(wèi)（ A1） m2 18 % 2 兩房兩廳兩 衛(wèi)（ A2） m2 18 % 3 三房兩廳兩 衛(wèi)（ B1） 36 % 4 三房兩廳兩 衛(wèi)（ C1） 18 % 5 兩房兩廳兩 衛(wèi) (C2) 18 % 合計 108 十棟戶型 序號 戶型 戶型面積 套數(shù) 所占比例 1 四 房兩廳 兩衛(wèi)（ E1） m2 22 % 2 三 房兩廳兩衛(wèi)（ F2） m2 44 % 合計 66 （ 2）主要建筑材料 本工程建構(gòu)筑物使用的鋼材為普通常用規(guī)格的線材和板材，水泥品種則根據(jù)建構(gòu)筑物的特點和所處的環(huán)境條件選用。天下商住小區(qū) 項目 申請報告 25 符合 賓陽縣 總體規(guī)劃，建構(gòu)筑物具有鮮明的時代特征，與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào) 。 結(jié)合 建筑 的功能和特點，力求建筑群體形成良好的空間，交通流暢，功能分區(qū)合理，經(jīng)濟(jì)適用，安全衛(wèi)生，美觀大方。天下商住小區(qū) 項目 申請報告 26 《混凝土堿含量限制標(biāo)準(zhǔn)》（ CECS5393） 地震烈度 ： 根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB50011— 20xx），本區(qū)為基本地震烈度 VI 度地區(qū)。 建筑設(shè)計 ： 商場和住宅建筑物的耐火等級為一級，結(jié)合 賓陽縣 高溫季節(jié)較長的特點，盡可能采用敞開式或多開窗及開天窗的方式以保證良好的通風(fēng)采光條件。