【正文】 賓陽 縣麗陽 屋面雨水采用單斗單元管系統(tǒng)收集，場地雨水采用雨水口收集，經(jīng)雨 水管道直接排至城市雨水管網(wǎng) 。d ，用水量為 ，所需用水由賓陽縣 自來 水管網(wǎng)供給。 給排水 方案 給水： 小區(qū)給水管網(wǎng)根據(jù)區(qū)內(nèi)的用水分布情況和路網(wǎng)的平面進(jìn)行布置，主要用于居民生活用水，其次是商鋪、公建、綠化、澆灑道路用水以及消防用水系統(tǒng)。商場樓地面采用混凝土地面或面磚地面，有特殊要求另行處理，門采用木門，窗采用鋁合金窗，內(nèi)墻采用刮膩?zhàn)蛹八⑷槟z漆， 外墻采用噴涂外墻涂料，平屋面設(shè)隔熱層和卷材防水。按規(guī)定本工程 VII 度考慮抗震設(shè)防。 設(shè)計(jì)依據(jù)主要技術(shù)規(guī)范 ： 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（ GB5006820xx） 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB5000920xx） 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5000720xx） 《 建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》（ JBJ7991） 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5001020xx） 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5000320xx） 《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ1788） 《給水排水工程構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ BSYGJ1199） 《給水排水工程鋼筋混水池結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ BSYGJ1399） 《混凝土給水排水工程構(gòu)筑物變形縫設(shè)計(jì)規(guī)程》（ BSYGJ1499） 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5001120xx） 《室外給水排水和煤氣熱力工程抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ TJ3278） 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī) 范》（ GBJ1687） 《無粘結(jié)預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（ JGJ/T9293） 賓陽 縣麗陽 充分考慮本小區(qū)所處的重要位置及定位檔次，考慮未來住戶的心理、行為習(xí)慣，處理好商業(yè)及住宅的關(guān)系等，包括環(huán)境處理、建筑群體協(xié)調(diào)等問題；注重未來小區(qū)未來物業(yè)管理。 （ 3） 工程 設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)原則： 在引入“后小康住宅小區(qū)”理論的前提下，結(jié)合本小區(qū)的具體位置以及地形、環(huán)境、交通、密度、城市文脈、生態(tài)環(huán)境等特點(diǎn)，提出以下設(shè)計(jì)原則： 賓陽 縣麗陽天下商住小區(qū) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 23 表 21 住宅樓戶型一覽表 一棟戶型 序號(hào) 戶型 戶型面積 套數(shù) 所占比例 1 一房一廳 （ A） 54 % 2 一 房一廳 （ B） 18 % 3 一 房 一 廳 （ C） 18 % 4 一 房 一 廳 （ D） 36 25% 5 一 房 一 廳 （ E） 18 % 合計(jì) 495 二、三、四、五棟戶型 序號(hào) 戶型 戶型面積 套數(shù) 所占比例 1 三房兩廳兩衛(wèi) （ B’ 1） m2 24 25% 2 三房兩廳兩衛(wèi) （ B’ 2） m2 24 25% 3 三房兩廳兩衛(wèi)（ C1） m2 24 25% 4 兩房兩廳兩衛(wèi)（ C2） m2 24 25% 合計(jì) 96 六棟戶型 序號(hào) 戶型 戶型面積 套數(shù) 所占比例 1 四房兩廳兩衛(wèi)（ H1） m2 6 % 2 兩房兩廳兩衛(wèi)（ H2） m2 6 % 3 兩房兩廳兩衛(wèi)（ G1） m2 12 % 4 四房兩廳兩衛(wèi) （ H1’ ） 6 % 5 兩房兩廳兩衛(wèi) (H2’ ) m2 6 % 合計(jì) 36 賓陽 縣麗陽 住宅樓 各幢的戶形及建筑面 積見下面表 21。天下 由裙樓、主樓和公用配套設(shè)施組成。東邊沿街布置商鋪，創(chuàng)制良好的商業(yè)氛圍，做到商業(yè)價(jià)值最大化。 整 個(gè)項(xiàng)目結(jié)合基地形狀，結(jié)合外部空間的塑造，住宅采用行列式布局，北側(cè)布置一棟 11 層高層，其余 8 棟為 6 層住宅，南面為一棟 11 層公寓。 工程方案 總平布置 方案 本項(xiàng)目用地位置在賓陽工業(yè)品批發(fā)大市場西 面，占地面積約 22175m2。其中：公寓面積 8963 m2 ，住宅面積 32256 m2， ， 共 284 套（平均每套面積）， 商業(yè)面積 7410 m2 。天下 是集大型商業(yè)、住宅樓、大型停車庫等為一體的綜合多功能建筑樓群 。 賓陽 縣麗陽由此可見，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場還有待于大力開發(fā)，市場細(xì)分之后還有許多的空白等待房地產(chǎn)商填補(bǔ)，只要建出高品質(zhì)的房子、創(chuàng)造出優(yōu)美的環(huán)境， 一 定能賣出預(yù)期的價(jià)格 。 經(jīng)濟(jì)效果 社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ，廣大居民和商客 口袋里有 了錢， 存款總額已相當(dāng)可觀；國家政策 的 引導(dǎo)，房改及其配套政策推進(jìn)等都對(duì)人們消費(fèi)和投資房地產(chǎn)產(chǎn)生了有力的促進(jìn)； 另外，居民 潛在需求巨大，觀念逐步轉(zhuǎn)變，買房已賓陽 縣麗陽天下 的設(shè)計(jì)構(gòu)思 按 園林式居住區(qū)的標(biāo)準(zhǔn) 進(jìn)行設(shè)計(jì) ， 是跟人們的精神家園相吻合的，體現(xiàn)了人們對(duì)理想家園的追求。 近幾年，住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量都有了較大提高，小區(qū)的環(huán)境、綠化、美化以及配套設(shè)施更加完善 。而住宅也就是建筑適合當(dāng)?shù)氐木幼?、生活、工作、行為?xí)慣的“場所”。居住已成為一種文化，建筑已成為一種文明，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從原始的產(chǎn)品主義中突圍 ，在建筑本體之外構(gòu)筑企業(yè)精神和開發(fā)理念。 環(huán)境效果 隨著 賓陽縣 社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市建設(shè)水平和人民生活水平顯著提高，對(duì)住房條件的要求也越來越高。 賓陽麗陽天下商住小區(qū) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 20 積極探索適應(yīng)不同需求的住房供應(yīng)和保障體系。 社 會(huì)效果 本項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格按照 國務(wù)院 20xx 年頒布 的 “ 國八條 ” 、 “ 新八條 ” 兩個(gè)文件 和 20xx 年下發(fā) 的 “ 國六條 ” ，以及 20xx 年國務(wù)院下發(fā) 的 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 執(zhí)行 。 （ 4） 單位集團(tuán)購房雖然福利分房政策已結(jié)束，仍存在某些經(jīng)濟(jì)效益較好的企事業(yè)單位由于缺乏土地資源，無法搞集資建房，轉(zhuǎn)而購買商品住宅或定向開發(fā)商品住宅分配給職工或低價(jià)售予職工作為集資房的現(xiàn)象。 這部分客戶收入雖算不上豐厚，但是向來穩(wěn)定且會(huì)有一定的積蓄，以前對(duì)國家福利 分房抱有一定的期望，并且以前沒有補(bǔ)貼，私人購房負(fù)擔(dān)比較重，所以遲遲未有置業(yè)行動(dòng)。此類客戶原居住自建私房，出于對(duì)原居住狀況的生活不便而在具備一定購買力二次置業(yè)時(shí)，極有可能選擇生活服務(wù)方便和品質(zhì)高檔住宅的小區(qū) 。 賓陽 縣麗陽置業(yè)多采用銀行按揭和一次性付款這兩種方式。 項(xiàng)目的目標(biāo) 市場目標(biāo) （ 1） 投資創(chuàng)業(yè)、成功人士和精英的首選 創(chuàng)業(yè)成功人士和社會(huì)精英、中小型私營企業(yè)主這部分社會(huì)上先富起來的人士經(jīng)過多年的辛苦創(chuàng)業(yè)，普遍都希望為家人和后代尋求一處高回報(bào)的投資產(chǎn)業(yè)和物業(yè)，讓家人和自己都能將來長期享受到創(chuàng) 業(yè)投資的成果，同時(shí)亦都為后代的成長與發(fā)展鋪路。 隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平的提升，尤其是廣西經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，作為 投資開發(fā)熱土 的 賓陽縣 ，對(duì)其物流、商貿(mào)設(shè)施以及居住環(huán)境和生活品質(zhì)提出了更高的要求。 目前， 賓陽縣 的經(jīng)濟(jì)建設(shè)日新月異，“東盟博覽會(huì)”的召開、中國 — 東盟自由貿(mào)易區(qū)、泛珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)以及泛北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的開發(fā)開放，給 賓陽縣 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了無限商機(jī)，大批國內(nèi)外企業(yè)紛紛落戶 賓陽縣 ，商貿(mào)物流快速增長，來 賓陽縣 工作的中外企業(yè)員工不斷增加。定期召開項(xiàng)目賓陽 縣麗陽要落實(shí)具體部門，安排專人，對(duì)已簽訂投資意向協(xié)議的奧克羅拉陶瓷生產(chǎn)項(xiàng)目、廣西達(dá)明投資有限公司投資的黎塘生活污水處理項(xiàng)目、溫州歐美實(shí)業(yè)有限公司投資的馬潭制革集中區(qū)建設(shè)項(xiàng)目、東莞市東城豐和制衣廠投資的服裝廠等一批重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行一對(duì)一的跟蹤服務(wù)，及時(shí)了解進(jìn)展情況，協(xié)調(diào)解決具體問題，爭取這些項(xiàng)目盡快落戶我縣。對(duì)有意向投資的工業(yè)項(xiàng)目，如甘棠絲綢紡織廠、工業(yè)甲醇廠等項(xiàng)目，要加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，爭取盡快簽約。三是圍繞園區(qū)抓招商。二是優(yōu)化環(huán)境抓服務(wù)。一是創(chuàng)新方式抓招商。 壯大縣域經(jīng)濟(jì)總量，關(guān)鍵靠項(xiàng)目，根本在投入，重點(diǎn)是招商引資。天下、 國貿(mào)大廈、明珠雅苑、賓都大廈、君苑大廈、鳳凰城市廣場、城北農(nóng)貿(mào)市場、糧貿(mào)中心以及黎塘和德城市廣場、興柳福龍商城、建匯新天地、步行街等一批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。切實(shí)做好協(xié)調(diào)服務(wù)工作，開工建賓陽 縣麗陽重點(diǎn)抓好城東新區(qū)、城中小區(qū)和炮龍廣場小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，完善廣場路財(cái)政路片區(qū)建設(shè)。重點(diǎn)抓好縣城和黎塘的垃圾中轉(zhuǎn)站及公廁建設(shè)，爭取上級(jí)支持建設(shè)武陵垃圾無害化處理場，利用市政府“買一送一”的優(yōu)惠政策添置一批環(huán)衛(wèi)設(shè)備。抓好縣城永武路向北向東延伸工程、西環(huán)路建設(shè)工程、風(fēng)景路延長線改造、城北廣場至柳州路口等一批重點(diǎn)建設(shè)工程以及黎塘民主路、建設(shè)路路燈工程和人行道工程、仁愛路路面改造工程、中營路主干道、人行道和路燈工程等建設(shè)項(xiàng)目。 20xx 年的城鎮(zhèn)建設(shè)“ 213”工程的重點(diǎn)是對(duì)蘆圩、黎塘的路 網(wǎng)進(jìn)行改造，同時(shí)推進(jìn)新區(qū)開發(fā)建設(shè)和抓好房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，爭取城鎮(zhèn)面貌有較 大改觀，不斷提高 城市品位，初顯中等城市雛形。這對(duì)賓陽來說是一個(gè)千載難逢的機(jī)遇。 （ 2） 外來經(jīng)商者購買預(yù)測 根據(jù) 自治區(qū)“十一五”建設(shè)發(fā)展規(guī)劃把 賓陽 縣城按照“中等城市”來規(guī)劃，即到 20xx 年，城區(qū)人口要達(dá)到 25 萬人，面積要達(dá)到 25 平方公里。目前在個(gè)人銀行存款處于利率較低而又沒有更具吸引力的投資渠道的情況下，大量的個(gè)人投賓陽 縣麗陽天下 開發(fā)建設(shè)對(duì)居民有較高的吸引力和期望值。 6）在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查中， %選擇比較合理， %選擇房價(jià)偏高。 4）在選擇住宅的重要因素中，房屋價(jià)格占 %，交通便捷占 70%，臨近工作場所占 %，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良占 40%，服務(wù)設(shè)施齊全占 69%，子女上學(xué)占 15%，物業(yè)管理占 53%。的 占%。以上的占 %， 101120m178。的占 %， 80 m178。 1）對(duì)于居住地段的選擇， 蘆圩鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府所在地 ， 賓陽工業(yè)品批發(fā)大市場相鄰，賓陽至南寧必經(jīng)之路，周遍生活設(shè)施配備齊全， 具有極其優(yōu)越的地理位置和交通便利 地段 是購房首選位置，其他地段暫不被看好。 賓陽 縣麗陽從發(fā)達(dá)國家居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化規(guī)律看，恩格爾系數(shù)在40%50%的情況下，是房地產(chǎn)業(yè)和住宅建筑業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期，我國目前的恩格爾系數(shù)是 48%左右， 賓陽縣 為 %。從城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)水平來看，一般認(rèn)為，人均 GDP 在 8008000 美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步及快速上升階段，而達(dá)到 13000 美元以上時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)才步入下降階段。房地產(chǎn)是我國新的發(fā)展階段的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。 20xx 年以來，國家出臺(tái)了財(cái)稅、金融、行政管理等一系列措施調(diào)控房地產(chǎn)市場，在這些措施的影響下，住房市場發(fā)生了一些變化，但總體上處于良性循環(huán)的狀態(tài)。 20xx 年，我國平均房價(jià)收入比只有 ，并不是很高，而且與國際平均水平接近。目前國際上賓陽 縣麗陽而 高檔次的 房地產(chǎn)開發(fā)則是空白。 20xx 年至 20xx年三年來的施工面積逐年增長，住宅銷售面積逐年增長，掀起了一股房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。 20xx 年起，產(chǎn)品類型由多層向小高層、中高層發(fā)展。隨著賓陽經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民對(duì)城市居住條件的要求越來越高，從傳統(tǒng)的天地樓到套型住宅的轉(zhuǎn)變，從小間距到寬樓距的要求，從對(duì)園林配套從無到有的渴求，這些都是居民生活觀念的變更，更是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)提出了更具體、更具時(shí)代氣息的要求。但相對(duì)于南寧這些房地產(chǎn)比較成熟的城市來說，賓陽房地產(chǎn)市場 具有以下特點(diǎn)：項(xiàng)目起點(diǎn)低、規(guī)模小。天下商住小區(qū) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 13 據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明，“十五”期間以來， 賓陽縣 住宅建設(shè)投資和開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)不斷增長的趨勢，住房開發(fā)已經(jīng)連續(xù)幾年保持較快的增長速度，企業(yè)規(guī)模在市場經(jīng)濟(jì)中不斷壯大 。 麗陽從以上 4 個(gè)因素看， 建設(shè)單位開發(fā)建設(shè) 麗陽 項(xiàng)目建設(shè)單位 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于注重產(chǎn)品質(zhì)量和售后服務(wù)得到消費(fèi)者的贊揚(yáng)。該《通知》規(guī)定城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分為一、二、三、四四個(gè)等級(jí)和每一等級(jí)必須具備的條件。這是企業(yè)是否具有競爭力的重要標(biāo)志。但 項(xiàng)目建設(shè)單位 能夠科學(xué)地、經(jīng)濟(jì)地組織建筑材料供應(yīng)，做到所用材料優(yōu)質(zhì)低價(jià)，供應(yīng)及時(shí)，而且盡量減少積壓和浪費(fèi)，降低建設(shè)成本。天下商住小區(qū) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 12 泥、混凝土、建筑砂漿、磚、瓦、石、鋼筋、木材、塑料、陶瓷、粘結(jié)劑等材料。如按材料在建筑物中的部位不同，可分為承重構(gòu)件、屋面、墻體、地面、門窗等材料；按材料的功能，可分為結(jié)構(gòu)材料、裝飾材料、保溫材料、防火材料、防水材料、水暖電設(shè)備材料、五金材料等。因此，對(duì)材料的選擇和使用，建設(shè)單位考慮盡量降低其所占費(fèi)用，延長其使用年限，減少工程竣工交付后長期使用權(quán)中的建筑維修費(fèi)用。 （ 3） 建筑材料 建筑材料是構(gòu)成各項(xiàng)建設(shè)工程 所使用的材料。對(duì)這些資源的供給，通過建設(shè)過程中的可行性分析，以及項(xiàng)目建設(shè)完畢投入使用后資源供給情況的分析，項(xiàng)目投入使用后基礎(chǔ)設(shè)施方面的資源供給均可以確保支撐，而且也會(huì)產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益。這部分款項(xiàng)將會(huì)按照國家規(guī)定，合理安排利用以保證工程按計(jì)劃竣工，以取信于購房戶。預(yù)收房款是指在 麗陽銀行貸款是籌集資金的重要渠道之一，貸款與負(fù)債相聯(lián) 。企業(yè)自有資金的多少是衡量企業(yè)投資能力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的主要指標(biāo)，現(xiàn)有銷售管理辦法的執(zhí)行，對(duì)企業(yè)資金的要求更嚴(yán)格，預(yù)售門檻的提高，賓陽 縣麗陽天下 開發(fā)項(xiàng)目的資金來源有三方面，一是企業(yè)自有資金，二是貸款，三是預(yù)收購房款。當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入施工階段后，影響施工進(jìn)度和施工質(zhì)量的最關(guān)鍵的因素就是資金來源是否 有保障。 其產(chǎn)業(yè)方向性選擇與定位主要由資金、市政設(shè)施、建筑材料、開發(fā)力量等 4 個(gè)因素決定的。 項(xiàng)目提