【正文】 綜合發(fā)展區(qū)、西部工貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)、東部農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)的經(jīng)濟(jì)職能分區(qū)。洪湖市域城鎮(zhèn)體系總體框架為依托市域公路網(wǎng)絡(luò)形成的 “三級城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)，三片經(jīng)濟(jì)區(qū)域，點(diǎn)軸 發(fā)展形態(tài) ”的總體框架。四是加快建立面向社區(qū)居民、社會特殊群體、社會企事業(yè)單位的社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)，實現(xiàn)社區(qū)服務(wù)社會化、功能多元化、管理規(guī)范化。二是積極引導(dǎo)新的消費(fèi)熱點(diǎn)，支持寬帶通信、廣播電視和互聯(lián)網(wǎng)“三網(wǎng)融合”建設(shè)，大力倡導(dǎo)網(wǎng)上交易、電子配送等電子商 務(wù)消費(fèi)方式；支持銀行、證券、金融保險業(yè)參與消費(fèi)信貸，規(guī)范咨詢、代理等中介服務(wù)業(yè)發(fā)展。以擴(kuò)大消費(fèi)需求為重點(diǎn)，尋求投資與消費(fèi)的結(jié)合點(diǎn)，逐步實現(xiàn)增投資、促發(fā)展與擴(kuò)消費(fèi)、惠 民緯 相生相容。逐步形成由物流園區(qū)、配送中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)物流集散中心組成的市域三級物流體系。依托“兩路兩橋一港”等交通基礎(chǔ)設(shè)施，在洪林大道以北、大興大道以東建設(shè)占地 20 萬平方米的綜合物流園，運(yùn)用其運(yùn)輸、倉儲配送、裝卸、搬運(yùn)四大基本功能，發(fā)展和壯大冷鏈物流，直接服務(wù)洪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，輻射整個市域范圍。到 2020 年，全市接待海內(nèi)外旅客 200 萬人次以上，實現(xiàn)旅游總收入20 億元以上，提供直接就業(yè) 1 萬人、帶動城鄉(xiāng)間接就業(yè) 6 萬人，扶持發(fā)展旅行社 10 家以上， 4A 級以上旅游景區(qū)達(dá)到 3家，創(chuàng)建湖北旅游名鎮(zhèn) 2個、旅游名村 5 個，星級“農(nóng)家樂”、“漁家樂”達(dá)到 50 家。推進(jìn)旅游區(qū)域合作， 聯(lián)合周邊景區(qū)、城市，形成區(qū)域和旅游經(jīng)濟(jì)輻射圈，實施穩(wěn)住一大片 (武漢、長沙及周邊 )、開發(fā)兩條線 (京珠、滬蓉線 )、瞄準(zhǔn)三個圈 (珠江經(jīng)濟(jì)圈、長三角經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)圈 )的市場營銷戰(zhàn)略，大力拓展旅游市場。加快“洪湖岸邊是家鄉(xiāng)”濕地生態(tài)旅游城和濱江度假村為代表的生態(tài)旅游、以湘鄂西蘇區(qū)革命紀(jì)念公園和瞿家灣革命舊址群為代表的紅色旅游、以悅兮?半島溫泉和三國文洪湖市民緯置業(yè)有限公司陽光花園商住小區(qū)建設(shè) 項目 申請 報告 25 化為主體的溫泉文化旅游、以新農(nóng)村建設(shè)觀光休閑為代表的鄉(xiāng)村一日游項目建設(shè)力度，構(gòu)筑立體旅游格局。 突破性發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 大力發(fā)展以旅游業(yè)為主體的 服務(wù)業(yè)，充實提升現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)； 大力發(fā)展以現(xiàn)代物流業(yè)為主體的 服務(wù)業(yè)，拉動提升其他服務(wù)業(yè)。繼續(xù)實施城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造工程，重點(diǎn)抓好工業(yè)園區(qū)和重大項目電網(wǎng)配套建設(shè)，提高供電能力和水平，保障供電安全。著力開展國土整治和節(jié)約集約用地示范建設(shè)，推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度改革、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)改革和“遷村騰地”試點(diǎn)擴(kuò)面工程，合理利用農(nóng)村資源，切實保護(hù)耕地，提高土地經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)區(qū)域、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。一是狠抓防洪保安，重點(diǎn)抓好東荊河堤整險加固工程、洪湖圍堤整險加固工程、下內(nèi)荊河防洪排澇工程、四湖中區(qū)增容新堤電排站等項目；二是狠抓排灌體系建設(shè)，重點(diǎn)抓好隔北灌區(qū)、蓮花泵站更新改造、中小河流治理、城市防洪排澇等項目；三是保障供水安全，洪湖市民緯置業(yè)有限公司陽光花園商住小區(qū)建設(shè) 項目 申請 報告 24 繼續(xù)抓好 萬人的農(nóng)村安全飲水工程；四是 加強(qiáng)水環(huán)境保護(hù)，重點(diǎn)抓好洪湖湖泊治理、水利血防、水土保持、水污染防治等項目。著力加強(qiáng)水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。另外，力爭長 (孝感長江埠 )荊 (門 )線至赤壁貨運(yùn)鐵路和武 (漢 )荊 (州 )城際鐵路途徑洪湖。 (3)加強(qiáng)綜合交通體系建設(shè)。三是加快城市配套設(shè)施建設(shè)。二是抓好中心城區(qū)功能區(qū)建設(shè)。一是加快城區(qū)現(xiàn)有道路框架建設(shè)。以湖北長江經(jīng)濟(jì)帶重要節(jié)點(diǎn)城市創(chuàng)建為契機(jī)，繼續(xù)實施中心城區(qū)“西優(yōu)東拓南抑北延”工程 ，力爭通過 5年左右的努力，全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到 50%，中心城區(qū)規(guī)模 30 平方公里，增 12 平方公里，具體為港口工業(yè)區(qū) 2平方公里，開發(fā)區(qū) 6平方公里，濕地生態(tài)新城 4 平方公里，城區(qū)總?cè)丝诔^ 30 萬人。輔城區(qū)在參與洪湖中心城區(qū)差異化發(fā)展的同時，加快基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，提升發(fā)展實力，盡快形成產(chǎn)業(yè)特色；特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)和其他建制鎮(zhèn)根據(jù)各自的區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等，建成各具特色的商品集散型、特色旅游型、工業(yè)主導(dǎo)型、生態(tài)宜居型城鎮(zhèn)，不斷提高小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)集聚力和就業(yè)凝聚力。按照“全域洪湖、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”的規(guī)劃理念，洪湖市民緯置業(yè)有限公司陽光花園商住小區(qū)建設(shè) 項目 申請 報告 22 以謀劃城鎮(zhèn)空間布局和產(chǎn)業(yè)空間布局為先導(dǎo)，以促進(jìn)城鄉(xiāng)基本服務(wù)均等化為重點(diǎn)，全面推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。 第二節(jié) 規(guī)劃分析 論 證 一、區(qū)域城市總體發(fā)展規(guī)劃符合性分析 (一 )洪湖市十二五總體規(guī)劃 加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) “兩圈一帶一區(qū)”和城鄉(xiāng)一體化試點(diǎn)的深入推進(jìn)，將加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，加快推動農(nóng)村生產(chǎn)發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鄉(xiāng)生產(chǎn)生活條件和城鄉(xiāng)面貌將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。本項目為 主城區(qū) 塊重點(diǎn)推進(jìn)項目之一，與 政府城中村改造計劃完全契合。 2020 年 ， 洪湖市 啟動城中村改造工程，加快房地產(chǎn)和“城中村”改造步伐。 洪湖市民緯置業(yè)有限公司陽光花園商住小區(qū)建設(shè) 項目 申請 報告 20 石碼頭組 區(qū)： 位于中心城區(qū)東側(cè)，有漢洪公路通往烏林、武漢，是洪湖市主要工業(yè)基地和倉儲碼頭。 濱湖組區(qū) ：位于中心城區(qū)北側(cè)，是洪湖市區(qū)北大門，有洪仙公路直接通往仙桃和武漢，是洪湖市 水產(chǎn)養(yǎng)殖基地、加工基地及水產(chǎn)物流中心。規(guī)劃有通航至大湖茶潭島與瞿家灣的水上航線。其中內(nèi)荊河以西老城區(qū)為全市政治中心、商貿(mào)中心及市場群；內(nèi)荊河以東為城市文教、科研、體育中心及高新企業(yè)用地。 四、舊城改造的需要 根據(jù) 2020 年洪湖市總體規(guī)劃，將洪湖城區(qū)分四大 板塊。大力實施規(guī)模企業(yè)“倍增”計劃，力爭到 2020 年，新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 200家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)入庫稅金超過 10 億元。其中以府場鎮(zhèn)、曹市鎮(zhèn)為中心的石化裝備制造產(chǎn)業(yè)集聚洪湖市民緯置業(yè)有限公司陽光花園商住小區(qū)建設(shè) 項目 申請 報告 19 企業(yè)近 200 家，年上交稅收 8000 多萬元，是全省重點(diǎn)支持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)集群之一?！八膮^(qū)”即西部府場經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、中心 城區(qū)洪湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、東部的新灘新區(qū)和臨港工業(yè)園區(qū)。長江、漢江支流東荊河在此環(huán)繞交匯，歷來是江漢平原腹地水陸交通要沖，長江 “黃金水道 ”運(yùn)輸便利，上接洞庭、巫峽，下達(dá)蘇杭、浦東。2020 年 10 月，東荊河大橋通車后與武漢出城漢洪高速相連，到武漢中心城區(qū)的車程僅 40分鐘。同時，洪湖將繼續(xù)建立和完善有效的工作機(jī)制，主動加強(qiáng)與武漢城市圈各城市的經(jīng)濟(jì)合作和產(chǎn)業(yè)對接，發(fā)揮比較優(yōu)勢，依托大區(qū)帶動，實現(xiàn)錯位發(fā)展，為武漢城市圈改革和發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 洪湖市委市政府根據(jù)洪湖市總體規(guī)劃布局，按照“產(chǎn)業(yè)集聚、資源集約、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、環(huán)境優(yōu)越”的發(fā)展思路，以“ 科學(xué)發(fā)展、價值創(chuàng)造、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營”為核心，堅持“我規(guī)劃、你投資、同受益、共發(fā)展”的方針，為實現(xiàn)該區(qū)域“城市綜合實力爭先進(jìn)位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能提檔升級、城市洪湖市民緯置業(yè)有限公司陽光花園商住小區(qū)建設(shè) 項目 申請 報告 18 建設(shè)脫胎換骨、城市居 民 生 活水平和質(zhì)量改善提升”的新要求，必須加快城市房地產(chǎn)開發(fā)，來滿足洪湖市住民的住房基本需求，同時也提高城市品位。 而在本項目正西面的內(nèi)荊河 ， 正在興建的 內(nèi)荊 湖改造 工程， 內(nèi) 荊 河 區(qū) 域 總面積 平方公里。 本項目位于洪湖市老城區(qū)核心區(qū)域。 (二 )是加快城市建設(shè)的需要 房地產(chǎn)業(yè)是我國現(xiàn)階段重要支柱產(chǎn)業(yè)。為了滿足廣大人民群眾擁有最基本的住居權(quán)，政府鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商向社會大量提供中、小套型；中低價位的普通商品住宅。實施新一輪政府機(jī)構(gòu)改革，推進(jìn)政府績效管理，全面加強(qiáng)政府系統(tǒng)反腐倡廉建設(shè)，加快電子政務(wù)和綜合招標(biāo)中心工程建設(shè)，大力推進(jìn)依法行政；認(rèn)真執(zhí)行法律法規(guī)和人大各項決議，自覺接受人大的法律監(jiān)督、工作監(jiān)督和人民政協(xié)的民主監(jiān)督。物價、檔案、民宗、外事、僑聯(lián)、對臺、人防、扶貧、氣象、保密、工商聯(lián)等各項事業(yè)都取得新進(jìn)步，老區(qū)、老齡、工青婦和殘聯(lián)事業(yè)繼續(xù)發(fā)展。 (七 )民 生 事業(yè)持續(xù)改善。 (六 )城市建設(shè)步伐加快。 (五 )改革開放不斷突破。 (四 )財經(jīng)財貿(mào)再上臺階。半島 ”國際溫泉旅游度假區(qū)建成營運(yùn)，湘鄂西蘇區(qū)革命紀(jì)念公園布展工程啟動建設(shè)，濱江旅游度假區(qū)和特奧運(yùn)動訓(xùn)練基地項目簽約，瞿家灣鎮(zhèn)躋身全省旅游名鎮(zhèn)行列，農(nóng)家樂旅游得到較快發(fā)展。 (三 )旅游產(chǎn)業(yè)迅速壯大。新農(nóng)村建設(shè)持續(xù)深入推進(jìn)，農(nóng)村農(nóng)洪湖市民緯置業(yè)有限公司陽光花園商住小區(qū)建設(shè) 項目 申請 報告 15 業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)。全年糧食總產(chǎn) 噸，油料總產(chǎn) 萬噸，同比分別增產(chǎn) 萬噸、 萬噸；蔬菜面積，同比增長 %；畜牧增長較快，水產(chǎn)品面 積、總量繼續(xù)居全國縣市第一位； “清水大閘蟹 ”等品牌建設(shè)得到加強(qiáng)，獲中國名牌農(nóng)產(chǎn)品稱號 1 個、湖北十大名牌農(nóng)產(chǎn)品稱號 1 個、湖北省著名商標(biāo) 4 個， “洪湖蓮子 ”獲得國家地理標(biāo)志產(chǎn)品保護(hù)；完成造林面積 。 (二 )農(nóng)村經(jīng)濟(jì)在抗災(zāi)中保持增長。洪湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、新灘新區(qū)、府場經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等三個園區(qū)開發(fā) 7 平方公里，新入園項目 40個。 (一 )工業(yè)經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展。旅游外匯收入 547 萬美元，增長 %。國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)到 130 萬人次，入境旅游 。洪湖市申報建設(shè) “全國休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游示范縣 ”方案獲得農(nóng)業(yè)部和國家旅游局批準(zhǔn)。湘鄂西蘇區(qū)革命紀(jì)念公園和湘鄂西革命根據(jù)地舊址群改擴(kuò)建工程已于 2020 年 7 月竣工，省委省政府在這里舉行了隆重的慶典儀式。 2020年 12 月 8 日，首期投資 億元的悅兮 投資 126億元的 “洪湖岸邊是家鄉(xiāng) ”濕地生態(tài)旅游城項目，一期工程金灣度假區(qū)已于 2020 年 8 月 8 日開工建設(shè)。引進(jìn)利用外資 550萬美元，外貿(mào)出口創(chuàng)匯總額 2444 萬美元。全年銷售成品油約 。 “萬村千鄉(xiāng) ”市場工程共建設(shè)、改造農(nóng)家店及綜合服務(wù)社 228 家，同比增長 233%。 近年來，我們在上級黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅持以黨的十七大精神為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，團(tuán)結(jié)帶領(lǐng)全市廣大干部群眾搶抓躋身“兩圈一帶” (武漢城市圈、鄂西生態(tài)文化旅游圈、長江經(jīng)濟(jì)帶 )重大發(fā)展機(jī)遇，積極實施“壯腰工程”，著力推進(jìn)“一個戰(zhàn)略” (工業(yè)興市 )、培植壯大“兩大產(chǎn)業(yè)” (旅游、水產(chǎn) )，全力打造以“三城一區(qū)” (濱江現(xiàn)代工業(yè)城、生態(tài)文化旅游城、水鄉(xiāng)園林宜居城、新農(nóng)村建設(shè)示范區(qū) )為支撐的湖北長江經(jīng)濟(jì)帶重要節(jié)點(diǎn)城市，全市經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)協(xié)調(diào)穩(wěn)步發(fā)展。計與 6個縣市水陸交界；東、南兩面濱臨長江，與 嘉魚縣 、 赤壁 市、湖南省的 臨湘 縣隔江相望；西與 監(jiān)利縣 水陸交界；北濱東荊河，與 仙桃 市隔水相望；東北隅與 武漢市漢南區(qū) 毗連 。全市東西最寬處約為 94 公里，南北最長約為 62 公里。 該市地處東經(jīng) ， ， 北緯 ， 之間。 建議政府相關(guān)部門對本項目予以審核通過。 八 、 項目 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總體設(shè)計指標(biāo) 序號 項目 數(shù)量 單位 1 規(guī)劃總用地面積 平方米 2 總用地面積 平方米 3 總建筑面積 80980 平方米 4 地上總建筑面積 69980 平方米 洪湖市民緯置業(yè)有限公司陽光花園商住小區(qū)建設(shè) 項目 申請 報告 8 其中 住宅建筑面積 68362 平方米 商業(yè) 建筑面積 10000 平方米 配套建筑 618 平方米 5 容積率 6 住宅總戶數(shù) 676 戶 7 居住人口 ( 人 /戶 ) 2199 人 8 非機(jī)動車停車數(shù) 765 輛 9 機(jī)動車停車數(shù) 494 輛 10 建筑密度 % % 11 綠地率 % 項目經(jīng)濟(jì)評價技術(shù)指標(biāo) 序號 項目 單位 數(shù)量 備注 1 項目總投資 萬元 13000 2 項目銷售總收入 萬元 3 稅后利潤總額 萬元 4 稅后投資利潤率 萬元 % 5 項目財務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=12%) 萬元 稅后 6 項目內(nèi)部收益率 % % 稅后 7 投資回收期 年 稅后 8 盈虧平衡點(diǎn) 58 最低銷售均價 元 /㎡ 最低銷售面積 ㎡ 銷售率 洪湖市民緯置業(yè)有限公司陽光花園商住小區(qū)建設(shè) 項目 申請 報告 9 第三節(jié) 結(jié)論與建議 一、結(jié)論 通過對擬建項目的規(guī)劃布局、市場準(zhǔn)入、資源利用、土地征用、生態(tài)環(huán)境、 經(jīng)濟(jì)和社會影響等多方進(jìn)行分析和論證，可得 出 如下審核結(jié)論： 核準(zhǔn)項目 細(xì)化指標(biāo) 核準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) 本項目擬用值 評價 評價依據(jù) 建設(shè)用地方面 征地取得的合法性 土地成交確認(rèn)書 2020年 11月 17 日已簽發(fā)國有建設(shè)用地使用掛牌成交確認(rèn)書 合規(guī)合法 洪湖市國 用（ 2020）第2067號 土地利用用途合規(guī)性 商住房 4棟住宅樓、 1棟商用樓 合規(guī) 土規(guī)條件和建設(shè)方案 土地使用強(qiáng)度合規(guī)性 容積率 ；建筑密度不大于 % 容積率 ；建筑密度 % 在規(guī)劃控制 指標(biāo)之內(nèi) 規(guī)劃設(shè)計條件和建設(shè)方案 規(guī)劃方面 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的符合性 鼓勵普通房建設(shè) 商品用房 符合政策 洪湖市小港管理區(qū)舊城改造規(guī)劃 城市總體規(guī)劃的符合性 節(jié)能小型住居區(qū) 小型多層商住區(qū) 高度契合 洪湖市小港管理區(qū)發(fā)展規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)政策方面 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策 中小套型、中低價位普通 商品房 676 套普通商品房 符合宏觀政 策要求 國發(fā)辦【 2020】 37 號文及洪湖市實施細(xì)則 產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 可一次性開發(fā)不超過 15萬平方 本項目開發(fā)規(guī)模 8萬多平方米 符合標(biāo)準(zhǔn) 《湖北