【正文】 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。按照保障供給、穩(wěn)定房價(jià)的原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi) ”。 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分 析 發(fā)展規(guī)劃分析 一、 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃符合性分析 《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì) 發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出“ 必須加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)。水池、水箱及消火栓組成。 高位水箱存有 10分鐘消防用水和生活調(diào)節(jié)用水。 消防水池儲(chǔ)水量為 712m3。 1h；水噴霧為 20L/min 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 a、 水量 消火栓用水室內(nèi)： 40L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2h； 室外 30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為 2h； 自動(dòng) 噴淋用水量為 30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 小區(qū) 內(nèi)高層建筑設(shè) 4米以上環(huán)形消防車道。 低住宅建筑耐火等級(jí)為三級(jí)。 商業(yè)建筑為二類，按二級(jí)耐火等級(jí)設(shè)計(jì)。 ⑸ 與消防有關(guān)的電力、照明、自控等線路采用阻燃或耐火型電線、電纜，對(duì) 消防泵、消防電梯、排煙風(fēng)機(jī)等重要消防設(shè)備的供電回路采用耐火型電纜。 內(nèi)；多層住宅垂直導(dǎo)線穿管敷設(shè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ⑶ 高層住宅內(nèi)垂直引上的緊密式母線明敷在分配電間管弄內(nèi)，垂直引上的電纜和導(dǎo)線采用線槽保護(hù)明敷在分配電間管弄 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ⑸ 各層住宅的分電表間均采用供電部門指定的標(biāo)準(zhǔn)電度表箱 敷設(shè)方式 ⑴ 室外的高壓、低壓供電電纜，敷設(shè)在室外共用地溝內(nèi)（由供電部門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)）。 ⑶ 高層住宅的電梯及生活泵均由總電表間二路供電并在末端自切。 ⑴ 所有消防設(shè)備均為二路供電并在末端自切。除住宅電源直接引至各層計(jì)費(fèi)外，其它負(fù)荷（包括電梯、公用照明、水泵、電梯等）電表均設(shè)在總電表間。 表（由供電部門負(fù)責(zé)），均集中在每層配電間的電表箱內(nèi)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 計(jì)量方式 ⑴ 住宅 每戶設(shè)一電度表，采用 220v單相供電，每層的電度 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 雨水：地面雨水由道路雨水口收集，屋面雨水由雨水斗及雨水立管匯集，分別排至室外雨水管，經(jīng)管道匯集后排入市政雨水管。室外雨、污分流，生活污水經(jīng)化糞池處理后排放，污、廢水最終排入市政污水管道。 五、 排水系 污水量：最高日污水量 。 備供水。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。地面以上生活用水 采用變頻調(diào)速恒壓供水設(shè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 水源分別由市政給水干管上引入二根 DN200進(jìn)水管，設(shè)水表計(jì)量，在基地內(nèi)環(huán)狀布置，供給單體消防及生活用水。 材料 混凝土： C50C25 鋼筋： HPB23 HRB335 和 HRB400 級(jí)熱軋鋼筋 結(jié)構(gòu)鋼： Q235 B 砌體材料：對(duì)建筑圍護(hù)及分隔用的砌體盡量采用輕質(zhì)材料，可減輕結(jié)構(gòu)的自重，減小地震作用從而達(dá)到減小結(jié)構(gòu)構(gòu)件斷面配筋及減少基礎(chǔ)材料用量。 ⑵ 當(dāng)單體建筑較長時(shí)，設(shè)溫度縫（伸縮縫）劃分結(jié)構(gòu)單元。 樓蓋和屋蓋結(jié)構(gòu)體系：均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)體系。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。高層與裙房之間做沉降后澆帶以防止沉降差異的不利影響。高層與裙房之間做沉降后澆帶以防止沉降差異的不利影響。 設(shè)計(jì)活菏載取值 地下車庫： ： 客廳、臥室： 、衛(wèi)生間 (住宅 )： kN/m2 樓梯 (住宅 ):： 上人屋面： ： 疏散樓梯： ： 未詳處按建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范中要求取用。 基本風(fēng)壓：按 50年一遇風(fēng)壓： W0=；地面粗糙度 B類，風(fēng)荷載體型系數(shù)取 。 丙類建筑。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 按照《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（ GB502232021），本工程為 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 地震基本烈度為 6 度，第一組 。 建筑工程 設(shè)計(jì)文件編制深度的規(guī)定 。 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 500032021。 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 500072021。 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 500112021。 （三） 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì) 依據(jù)和 標(biāo)準(zhǔn) 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB 500092021（ 2021 年版） 。 的建筑魅力，體現(xiàn)高尚住宅小區(qū)自身的特色。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。立面主要通過現(xiàn)代簡明手法表達(dá)現(xiàn)代住宅建筑的基本構(gòu)成元素（觀景陽臺(tái)、凸窗、落地窗、露臺(tái)、構(gòu)架、墻體及屋面等），其簡潔明快、清秀典雅、加以局部線條的點(diǎn)綴，無不突顯出住宅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。開間于進(jìn)深適宜，空間完整，通風(fēng)良好，富于空間上的變化。 合理組織各功能分區(qū)的平面關(guān)系，各行為空間的專用性明確以滿足不同程度的私密性要求。 三、 單體設(shè)計(jì) （一） 單體平面設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì)根據(jù)現(xiàn)代人的生活需要，并適當(dāng)超前考慮人們將來的生活模式等，追求住宅戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)真正意義上的“以人為本”，所有戶型均有寬敞明亮的起居室。 區(qū)體現(xiàn)出生命力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 綠化景觀系統(tǒng) 綠化系統(tǒng)的點(diǎn) — 線 — 面結(jié)合，形成居區(qū)的呼吸系統(tǒng)，使居住 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。區(qū)內(nèi)道路采用直線與曲線相結(jié)合的形式，創(chuàng)造良好的內(nèi)部交通聯(lián)系，同時(shí)與步行系統(tǒng)相輔相成，創(chuàng)造了宜人的景觀流線 。使人流和車流在進(jìn)入小區(qū)的時(shí)候合理的分流。 交通組織 （一期） 在 竹山路北面和玉茗大道東面 設(shè)置 人行 主入口 。建筑圍繞中心綠地展開，保證中心花園具有最大的共享率，各棟住宅具有良好的均好性。同時(shí)相對(duì)獨(dú)立的設(shè)置給外界人員使用的同時(shí)不致影響小區(qū)自身。 ★ 其他配套公建：沿竹山路兩側(cè)設(shè)計(jì)了小區(qū)配套的會(huì)所和其他服務(wù)設(shè)施用房，做到配套公建的利用率最大化。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ★ 商業(yè)建筑：在考慮到玉茗大道一側(cè)的市民參與性，將主要商業(yè)配套設(shè)施放在了沿玉茗大道的一側(cè)。考慮到沿玉茗大道一側(cè)的商業(yè)性和對(duì)城市的開放性，將普通的較為大眾的戶型安置在沿玉茗大道的一側(cè)。 第二層次空間：在步行街線性走向的基礎(chǔ)上，加以半圍合式內(nèi)院形廣場(chǎng)，作為半開放性商業(yè)可空間。 第四層次空間：在空中花園為主的私密性空間。 第二層次空間：以建筑單體作為空間圍合的單體與單體之間的開放性組團(tuán)空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 居住區(qū)外部商業(yè)休閑街與市政景觀廣場(chǎng)的休閑氛圍的呼應(yīng) 。 居住區(qū)內(nèi)部由北自南點(diǎn)線面相結(jié)合的生態(tài)景觀軸 。 居住區(qū)設(shè)計(jì)布局圍繞三條縱向和兩條橫向軸線來發(fā)展規(guī)劃思想 ★ 三條縱向規(guī)劃軸線： 沿鳳崗河的沿河生態(tài)景觀軸 。基地的東北側(cè)有即將建成的湯顯祖大劇院，東南側(cè)與新的市政景觀廣場(chǎng)遙遙相望。底層架空：將周邊設(shè)生態(tài)景觀通過底部架空層引入建筑中去，實(shí)現(xiàn)予景于屋中的綠色建筑構(gòu)想。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。設(shè)計(jì)從大處著眼設(shè)計(jì)的舒適型居住建筑社區(qū)空間，以得天獨(dú)厚的自然日照間距、通風(fēng)條件，體現(xiàn)高品質(zhì)生活的舒適。 （二） 設(shè)計(jì)理念 遵循“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，以人的行為規(guī)律為準(zhǔn)則，組織小區(qū)總體布局規(guī)劃，空間組織設(shè)計(jì)，環(huán)境景觀設(shè)計(jì)及建筑總體戶型設(shè)計(jì)，從細(xì)部著手， 使之處處體現(xiàn)“人性化”的個(gè)性設(shè)計(jì)，整個(gè)設(shè)計(jì)的成果也正是現(xiàn)代都市人對(duì)大自然向往的體現(xiàn)。 創(chuàng)建多功能交融的，滿足使用者多樣化選擇要求的，充滿凝聚力和號(hào)召力的小區(qū)服務(wù)中心。成為 當(dāng)?shù)鼐幼⌒^(qū)理念先鋒是本次居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要目標(biāo)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 工程方案 一、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 撫 州翰 城國際 總建 筑面積為 118338㎡ ，多層和高層，住宅銷售均價(jià)為 2600元 /㎡。隨著城市的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)中心的轉(zhuǎn)移， 在有限的空間里， 中心城區(qū)城市 用地已 不能滿足發(fā)展需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。棲鳳華都 ” 占地450 畝，總建筑面積 42 萬平方米， 多層和高層，住宅銷 售均 價(jià)為2800 元 /㎡。 撫州市新城區(qū)或擬建項(xiàng)目區(qū)域傍邊的兩個(gè)開發(fā)樓盤銷售價(jià)格，擬作本項(xiàng)目參考。總之， 2021 年，撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系更加優(yōu)化，供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨合理、房價(jià)漲幅趨向平緩。今后若干年內(nèi)，在確保城鄉(xiāng)居民可支配收入兩位數(shù)增長的前提下，房價(jià)漲幅高于銀行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位數(shù)增長。 —— 商品住房銷售價(jià)格分析 隨著供需關(guān)系的基本平衡和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，商品住房銷售價(jià)格將趨向穩(wěn)定，上漲幅度將趨于平緩。同時(shí)，隨著城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn)，有條件的農(nóng)民也將成為潛在的購房對(duì)象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 —— 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)影響 分析 2021 年以來，撫州市城鄉(xiāng)居民收入有較大幅度增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從 5006 元增加到 2021 年的 元，農(nóng)村居民人均純收入從 2155元增加到 2021年的 ，到 2021年城鄉(xiāng)居民人均收入分別達(dá)到 12800 元和 4600 元，年均分別增長 ％和 ％，收入增加在一定程度上提高了居民購房能力。以人均建筑面積 16 ㎡計(jì)算，理論上每年新增住宅需求 ㎡。城市人口在短時(shí)間內(nèi)的迅猛增長，城鎮(zhèn)人口將增加 ，其中轉(zhuǎn)移農(nóng)村人 口 35萬人，年均轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口 7萬人。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 —— 城市擴(kuò)建拓寬需求分析 到 2021年撫州市城區(qū)將新增建設(shè)用地 平方公里，中心城區(qū)規(guī)模由現(xiàn)在的 27萬人、 26平方公里擴(kuò)大到 35萬人、 35平方公里，成為省級(jí)園林城市、文明城市，爭取進(jìn)入國家級(jí)園林城市行列。 2021 年城市建設(shè)用地面積達(dá)到 平方公里，其中居住用地 平方公里，商品房施工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，銷售面積 萬平方米， 2021 年的商品房上市節(jié)奏將明顯加快。在 綜合考慮上述影響因素之后，從供需總量、城建需求、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、房價(jià)漲幅等方面分析，撫州市今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于持續(xù)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在撫州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱地位已日益顯現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目 建設(shè)背景 近年來，受江西省周邊城市的影響，撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本地塊土地使用性質(zhì)規(guī)劃為商住用地，容積率≤ ，建筑密度≤ 35%，綠地率≥ 28%，日照間距系數(shù)為 ， 本項(xiàng)目的建設(shè)符合這一地塊的功能定位和發(fā)展趨勢(shì)，迎合了地區(qū)對(duì)住宅和商業(yè)設(shè)施的需求，本項(xiàng)目建成后作為撫州市城市建設(shè)的新亮點(diǎn)，具有良好的市場(chǎng)。戶型分別為二房 二 廳一衛(wèi)、三房 二 廳 二 衛(wèi)、四房 二 廳 二 衛(wèi)，小區(qū)住 宅總戶數(shù)1279戶，總居住人口約 4476人，建筑密度 %，容積率 ，綠地率 36%。 本項(xiàng)目 高層 為主的 住宅及商業(yè)用房建筑。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目 主要 技術(shù)指標(biāo) （ 一期） 本 項(xiàng)目 總用地面積 ： 55226 平方米（計(jì) 畝） ； 總建筑面積 ： 177686 ㎡ ； 其中 ： 地上建筑面積： 162686 ㎡ 地